住宅专项维修资金及案例.ppt

住宅专项维修资金 管理制度,山西泰德物业管理有限公司质量部,1. 住宅专项维修资金概述 2. 住宅专项维修资金的交存 3. 住宅专项维修资金的使用 4. 住宅专项维修资金的监管,目 录,住宅专项维修资金概述 （1）住宅专项维修资金的定义 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 （2）管理原则 住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 （3）监督部门 建设主管部门和财政部门,4,什么是共用部位和共用设施设备？ 共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,5,住宅专项维修资金的交存 （1）住宅专项维修资金的交存主体 （2）住宅专项维修资金的交存金额 （3）住宅专项维修资金的交存方式 （4）住宅专项维修资金的管理,6,（1）住宅专项维修资金的交存主体 住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类： 住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。 涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。,7,（2）住宅专项维修资金的交存金额 商品住宅的业主、非住宅的业主 按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 出售公有住房的 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。,8,（3）住宅专项维修资金的交存方式 商品住宅的业主 应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。 出售公有住房的 业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。 公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。,9,（3）住宅专项维修资金的交存方式 未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。,10,（4）住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。 通过委托当地商业银行开立住宅专项维修资金专户。 开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。,11,（4）住宅专项维修资金的管理 业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。（开户） 业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。（通知）,12,业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。（划转） 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。（管理） 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。（监督）,13,住宅专项维修资金的使用 （1）使用范围和原则 （2）分摊规定 （3）使用程序 （4）禁止使用规定 （5）其他规定,14,（1）使用范围和原则 使用范围 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。 使用原则 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。,15,（2）住宅专项维修资金的分摊规定 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。,16,（2）住宅专项维修资金的分摊规定 售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。,17,（3）住宅专项维修资金的使用程序 划转业主大会管理前使用程序 物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（提出使用建议） 住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（审议使用建议） 物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（组织实施使用方案）,18,物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； （申请列支） 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（发出划转通知） 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 （住宅专项维修资金划转）,19,划转业主大会管理后的使用程序 物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（提出使用方案） 业主大会依法通过使用方案；（通过使用方案） 物业服务企业组织实施使用方案；（实施使用方案） 物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； （申请列支）,20,业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（备案审核） 业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（发出划转通知） 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位（住宅专项维修资金划转）,21,（4）住宅专项维修资金的禁止使用规定 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。,22,（5）住宅专项维修资金使用的其他规定 利用住宅专项维修资金购买国债 必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。 应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。 应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。 利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。 禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。,23,下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用： 住宅专项维修资金的存储利息； 利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益； 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外； 住宅共用设施设备报废后回收的残值。,24,住宅专项维修资金的监督管理 （1）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 （2）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务 （3）法律责任,25,（1）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 房屋所有权转让时 业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。 受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。 房屋灭失的 房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主； 售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。,26,（2）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务 管理单位的法律义务 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况： 住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额； 发生列支的项目、费用和分摊情况； 业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额 其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。,27,专户管理银行的法律义务 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，专户管理银行应根据要求进行复核。 专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。,28,审计、财政部门的监督管理 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。,29,（3）法律责任 交存主体的法律责任 公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金的；或将房屋交付未按规定交存首期住宅专项维修资金的买受人的；以及未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正。 开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。 开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。,30,挪用专项维修资金的法律责任 挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按上述规定予以处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,31,违规使用住宅专项维修资金购买国债法律责任 建设（房地产）主管部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 财政部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 业主大会违反住宅专项维修资金投资规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。,32,主管部门及工作人员法律责任 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,资金使用案例及分析,案例一： 某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？ 108单元单号8家住户，其说法不一，7、8层得住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。,33,案例分析： 水管渗漏，属一般维修，换跟外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。,34,黄先生及其夫人居住在某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该叫物业管理费。” 请问：物业管理公司应如何处理？,第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行.使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、和保证。 第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境等绿化等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。,36,第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。 第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。 因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。,37,资金使用案例及分析,案例二： 某物业区域在地震发生后，房屋共用部位、共用设施设备受损，多数业主在地震发生后，外出避灾。物业服务企业为及时修复，在联系业主无果的情况下，由工作人员擅自代表业主签名使用维修资金，虽然迅速修复了损坏部分，但引发业主与物业服务企业的严重对立，进而演变成群体性上访事件，上千名业主无视相关部门的劝告，上街游行、示威和阻拦交通等。,38,39,分析： 1、物业服务企业违法行为及后果 物业服务企业冒充业主签名、擅自动用维修资金，侵犯了业主的合法权利，导致业主与物业服务企业矛盾激化、上升为群体性事件、形成极大的不稳定因素，造成了恶劣的社会影响。在现实操作中，应当坚决杜绝此类行为发生。,2、物业服务企业需承担的法律责任 物业服务企业冒充业主签名使用维修资金，业主可向公安机关报案，若经查实，则应当承担相应的处罚。因专项维修资金的使用发生纠纷，业主与物业服务企业可以自行协商解决，协商不成的，业主可依照103号令第三十三条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条 第一款的规定，依法向人民法院起诉。,40,103号令第三十三条：“因专项维修资金的 缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。” 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。,41,3、如何应对此类情况 （1）物业服务企业无权擅自使用维修资金，在遇到紧急情况时，应当作为紧急修复情况，由物业服务企业先行垫付维修项目所需资金。 （2）维修完毕后，物业服务企业有权要求业主或业主委员会完善维修资金使用的投票程序，支付物业服务企业垫付的资金。所在地房产管理部门有权对业主或业主委员会进行督促，也可由社区街道办事处做好业主的解释引导工作。 （3）若业主拒不完善投票程序，物业服务企业可向人民法院提起民事诉讼，要求业主进行赔付。,42,