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中国房地产开发程序,1,中国房地产开发程序,房地产开发的涵义 房地产开发模式 我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图,2,房地产开发的涵义,通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。,3,房地产开发模式,4,房地产开发模式,5,中国的房地产开发程序,6,中国的房地产开发程序,7,投资机会选择与决策分析,8,投资机会选择与决策分析,9,投资机会选择与决策分析,10,投资机会选择与决策分析,11,投资机会选择与决策分析,12,投资机会选择与决策分析,13,投资机会选择与决策分析,14,投资机会选择与决策分析,15,投资决策流程,16,17,中国的房地产开发程序,18,前 期 主 要 工 作,19,前 期 主 要 工 作,20,企业取得土地的方式,21,企业取得土地的方式,22,企业取得土地的方式,行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。,23,企业取得土地的方式,24,企业取得土地的方式,资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: 投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。 收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。,25,企业取得土地的方式,26,企业取得土地的方式,土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。 从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。,27,办理国土使用证,28,前 期 主 要 工 作,29,办理房地产开发企业资质,以成都市建设工程为例,30,前 期 主 要 工 作,31,办理建设项目选址意见书,32,前 期 主 要 工 作,33,办理建设用地规划许可证,34,前 期 主 要 工 作,35,开发项目立项登记,36,前 期 主 要 工 作,37,项目深度市场调查,在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。具体而言，又有四个环节的工作需要开展。,38,项目深度市场调查,39,前 期 主 要 工 作,40,项目定位策划,在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要是项目SWOT分析和项目竞争力分析。在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位,确定项目概念草案。,41,前 期 主 要 工 作,42,项目产品策划,在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门(公司)的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。,43,前 期 主 要 工 作,44,项目产品设计,45,前 期 主 要 工 作,46,建筑方案审批,47,前 期 主 要 工 作,48,办理建设工程规划许可证,受理单位：成都市规划局综合处 受理时间：10个工作日 事前需办理事项或所需主要资料：在成都市建委设计处、审图中心办理 施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核)，17至22个工作日； 在成都市建委城建二处办理市政设施配套费核定单 ，3个工 作日； 在成都市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单 ； 在成都市建委建管处缴纳报建费用； 在成都市勘察设计院办理正式坐标放线资料。,49,前 期 主 要 工 作,50,办理施工许可证,51,前 期 其 它 工 作,52,中国的房地产开发程序,53,建 设 阶 段,54,55,中国的房地产开发程序,56,租售阶段,57,租售阶段,58,项目营销策划,59,项目营销策划,60,项目营销策划,61,项目营销策划,62,租售阶段,63,办理商品房预(销)售许可证,64,租售阶段,65,办理产权初始登记(大产权),66,主流产品开发流程,67,68,69,70,71,72,73,
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