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商业地产案例解读,【提要】,地理位置:金光华广场位于深圳市人民南路，与深圳地铁一号线国贸站相连，在整个罗湖商业街区处于核心位置，是深圳市重大建设项目之一。此项目占地1.8万，建筑面积12万，楼高45m，由地下3层与地上8层的主体建筑及一个8500多前广场组成，总投资逾15亿元。作为深圳首家地铁无缝接口商场，业主将其定位为与国际高级商业中心接轨的大型现代ShoppingMall，建成后成为深圳最大的单体零售商业建筑，也是引领购物时尚的“未来的购物体验馆”。,【项目概况】,项目指标,【项目概况】,项目概况描述金光华广场定位为大都会体验式购物中心，占地面积1.8万平方米，总投资额15亿元，楼高45米，创国内商场层高之最，地下层，地上层，总营业面积达12万平方米，拥有占地10000平方米的罗湖之心文化广场，可谓商业的巨无霸。,【项目概况】,地铁上盖大型零售商业建筑,物业定位,电梯配套18部“太空穿梭”电梯、60部自动扶梯，带给人们购物的便利。,【建筑规划】,日光、月光、星光三座主题天井，“心际空间”室内巨型雕塑，个主题中庭，构成了金光华广场动态魅力的精髓，也显示了国际化购物广场的气魄。,【建筑规划】,内部空间眩目多彩,【建筑规划】,外立面风格光耀生辉，极具时代魅力,外部休憩空间消费者可在商场购物，在广场游戏，在悬空的“心际空间”小憩，看时装表演，欣赏骑楼建筑。,【休闲环境】,占地1万平方米的罗湖之心文化广场,集购物、观光、娱乐、餐饮、休闲于一体，成为南中国最具现代含义的商业中心。,【休闲环境】,休憩空间,功能上集“购物、美食、休闲、娱乐、观光、地铁”于一体，室内空间规划合理，是南中国最具现代含义的商业中心之一。在金光华广场的业态中，中高档百货占39，餐饮休闲娱乐占30。,【业态分布】,分布示意图,功能空间,地上八层核心布局,地下三层,局部装饰,六、案例总结分析,？,项目留给我们反思的若干问题,项目开发,优势亮点,金光华广场,项目开发,优势亮点,金光华广场,亮点-餐饮项目的主题规划,整个项目的组合上购物与餐饮的比例接近70：30，餐饮-不再是传统购物中心的搭配，而成为重要的业态因子。地下2层的便利性超市，结合了精巧的快餐类餐厅，并具有休闲业态；在地上高档商品集中展示的楼层则安排有情侣含义的主题西式快餐；在最高两层。将集中呈现中式酒楼、西式会所、商务餐厅的豪华概念,导致目标客户定位过窄使其开业后一直没有形成主力客流,业态重复与动线设计的问题,主力店设置方面的问题,l品牌战略上没有跳出求大求全的思维，高端品牌缺乏差异化定位，造成基本商圈缺乏核心竞争力。,建筑规划形态的问题,金光华广场,商场入口问题,商场入口尺度过小,出入口可识别性差,正佳商业广场主要入口设计,中庭通透问题,中庭尺度较小，扶梯布置较密，遮挡阳光，整个中庭通透感不够。,阳光中庭不阳光景观电梯无景观,中庭采光问题（背景色调差异）,上海恒隆广场中庭效果（银光色）,金光华广场中庭效果（暗绿色）,地铁出入口问题,地铁的地面出口建筑体量太大阻碍公众视线,入口广场问题,商场入口广场太“大”显得“干”而冷清反而不聚人气,广场效果图,实际效果,商场内部平面布置问题,卖场较封闭、不开敞，可视性较差、易达性较差、不紧凑，可出租率较低。消费者购物动线不便捷、有阻隔感。,关于地下停车出口问题,地下停车入口道路较狭窄（56米），转弯半径过小，驾车者心理感受不愉快。,可视性差、位置不当、内容混乱、用材用料档次底、无品味,关于导视系统问题,NEWMALL的使命：做亚洲商业地产咨询行业的领跑者NEWMALL的宗旨：专业、严谨、顾客利益至上NEWMALL的理念：实践博学创新NEWMALL的习惯：尊重知识、尊重人材张扬个性、倡导合作,新摩尔商业管理公司掘万千商业价值创一流管理品牌,新摩尔商业策划观点掘万千商业价值创一流管理品牌,中日韩三国专家构成业态设计的黄金搭档；业态设计先行，再进行规划设计和招商工作；零售、餐饮、娱乐产业经营遵循黄金比例；核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套原则；租赁经营采用放水养鱼的原则；购物中心的商品选择须力争选择“主流商品”。,新摩尔商业策划观点掘万千商业价值创一流管理品牌,商业系统,新摩尔商业策划观点掘万千商业价值创一流管理品牌,谢谢,新摩尔商业管理公司做亚洲商业地产咨询行业的领跑者,
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