资源描述
人口及家庭结构,注：2005年鄞州区户均人口为2.54，低于市平均水平。,人口及家庭结构,注：预计鄞州区每年增长的人口约10000人左右,人口及家庭结构,鄞州区人口状况,经济概况,从2000年-2005年，宁波市GDP飞速增长，2005年达到2446.4亿元，较2004年上涨了14%。2001-2005年年GDP增长率都超过了10%，宏观经济的高速增长同时提升了人民生活水品，刺激了房地产市场需求，这几年也是宁波市房地产市场高速发展的时期。,经济概况,经济概况,2005年宁波在长江三角洲16个城市中的位次,固定资产投资总额,2005年完成固定资产投资总额1370亿元，同比增长25.1%。2001年-2005年，宁波市固定资产投资总额稳定提升，2001-2003年投资额呈现大幅增长的趋势。两年增长率分别上升了28%和11%，但2003年后增幅减缓，2004年增幅指数降低8点，2005年增幅指数降低6点，投资环境渐趋理性健康。,2001年-2005年房地产投资总额由87.1亿元飙升至258.2亿元，体现了宁波房地产市场的巨大潜力和价值，尤其是从2001年2003年，2年时间内市场投资总额翻了一倍，市场呈现极端活跃的姿态，从2003年2005年，房地产投资力度依然保持增长趋势，但增长幅度已趋平稳,宁波规划-城市定位,城市性质：现代化国际港口城市，国家历史文化名城，长江三角洲南翼经济中心。,主要职能：上海国际航运中心的深水枢纽港及大型远洋集装箱转运中心，东南沿海大宗散货物资的中转基地；长江三角洲南翼贸易、物流中心，东南沿海重要工业基地；浙江省贸易口岸和金融中心、新科技中试基地、文化旅游基地和省教育副中心；具有江南水乡特色的生态型城市。,中心城呈“一心二带三片多点”组团式格局，各片以快速交通相连。以海岸线、三江为轴线，沿海为产业发展空间，沿三江为生活发展空间，三片之间以生态绿地隔离，形成“一心二带三片多点”组团式空间结构。,一心：即以三江片为核心。二带：北仑、镇海产业带，三江生活带。三片：三江片、镇海片、北仑片。多点：中心城外围城镇，包括慈城、高桥、集仕港、古林、姜山、五乡、郭巨、九龙湖。,宁波规划-城市定位,江东区总面积37.66平方公里，总人口30万。其住宅及写字楼盘量目前为宁波各大区首位，区域住宅平均价格也高于其他片区，历年住博会调研也表明本市居民对江东房地产市场发展最具信心，同时随着东部新城的崛起，未来该区楼市仍将主导宁波市房地产市场发展的方向。,鄞州中心区中心区目前规划面积33平方公里，控制面积80平方公里，初期规划人口26万，远景规划人口60万。作为新兴片区，从2002年起鄞州中心区每年住宅推盘量超过100万平米，连续几年成为区域热点，吸引了包括万达，金地，中海等外地知名开发商进入宁波市场，是位居江东之后的区域热点。,宁波规划-房产热点区域,宁波规划-交通,宁波港为天然水深良港，对外辐射能力较强且在不断完善中，与上海，舟山形成有机整体，未来规划目标为国际航运中心。规划建设高等级公路对外出口5个：分别到上海、杭州、金华、温州、舟山。建成杭甬高速公路和沿海国道主干线；建设杭州湾大通道、甬金高速公路和通途路跨海通道。铁路：形成以萧甬线、甬深线、甬金线为骨架的铁路网，加强与浙西、浙南、江西、福建、广东、等地区的联系。远期建设甬金铁路，拓展港口腹地；建设甬深铁路甬温段，沟通福建，广东。航空：宁波栎社机场是国内干线机场。近期扩建栎社机场，远期按飞行区等级指标4E规划建设，并新建第二跑道和机场专用路。,轻轨：按照宁波市1995-2010年规划文本，宁波市未来中心城区与副中心城区将形成1小时交通区，轻轨规划方案正在讨论中，如轻轨建设完毕将形成北仑，镇海与老三江城区的快速连接，轨道交通的规划实施必将改变宁波市目前的房地产格局，居民购房的地域性限制被打破，进一步提升三江片区市场需求，而北仑，镇海市场也将受到中低端客户的青睐。,宁波规划-城市建设,新三江口“九岛一星”规划建设是对近期宁波市房地产市场较大的事件，随着大量拆迁，改建项目的实行，江北经济适用房形成较大需求同时未来小三江口片区将形成高档生态风景区域，有可能进入宁波市高档住宅的供应体系。,江东是未来宁波市的核心发展方向，未来宁波市行政机构也将迁移该区，东部新城的规划建设将为该区房地产市场带来新的活力，同时我们可以注意到，东部新城与鄞州，北仑联系也较紧密，未来有可能形成短期内的区域热点,鄞州中心区目前基础建设，相关配套等已有较大改善，前几年中心区房地产市场开发主要围绕在鄞县大道以北的区域，目前开发趋势已有南扩的迹象。东钱湖虽然已超出中心区范围，但仍然有紧密联系，目前该区已成宁波市又一高档住宅供应块,宁波房产整体市场,2001年-2005年房地产投资总额由87亿元飙升至259.5亿元，体现了宁波房地产市场的巨大潜力和价值。高速增长期：2001年-2003年，2年时间内市场投资总额近增加一倍，市场呈现极端活跃的姿态，增长回落：2003年-2005年，房地产投资力度依然保持增长趋势，但增长幅度已趋平稳。2003年投资额绝对值大幅增加，但增速较慢，同比2002年仅增加了1.6%，2003年以后房地产投资市场增长的速度开始回落，同比分别降低了14%和26%，宏观调控的效果已经初现成效,宁波房产整体市场,商品房供需情况2003年总空置面积达到70.6万平米，该年总销售面积数量较大，投资成分为历年之最，因此造成该年空置现象较为突出，至2004年跌至42万平米，2005年全市空置面积达到134.9万平米，为历年最高水平，原因可能为前几年累计的投资因素造成恶果，投资客可能在严厉调控下急于抛盘。,商品房价格增长较快,宁波房产整体市场,2001年三区均价为2688元/平米，至2005年猛增至6749元/平米，尤其是在2004年，商品房价格增长近增加50%，5年内价格增幅达到250%，其中江东增幅达到266%，单价已达到7379元/平米，为全市最高。,鄞州区位于浙江省东部,是宁波市的一个区。西北与西部与余姚接壤，南部紧邻奉化，东南临象山港与象山隔水相望。版图轮廓呈蝴蝶状,紧依宁波东、南、西三面。全区总面积138054平方公里,现有17个镇、1个乡、4个街道，2005年常住人口约78万。,鄞州行政区划,鄞州产业,鄞州企业,服装业：雅戈尔、杉杉集团、洛兹、培罗成、爱尔妮、布利杰、太平鸟等。机械制造业：欣达电梯、圣龙汽配、东方压铸、海太塑机、博格华纳等电气电子仪表行业（鄞州发展最快的行业）：三星集团是其突出代表，三星电表、奥克斯空调、康强电子、音王电子、东亚线缆等塑料制造、文体用品、建筑材料以及造纸、印刷包装等方面：拥有华茂、广博、浙东等具有较强的竞争力的企业。,全区已有各类企业13318家其中民营企业10462家3家企业进入“中国企业500强”，19家企业进入国家级高新技术企业行列，4家企业成功上市。,土地市场,宁波市自2001年“招、拍、挂”出让方式的实施以来，宁波市土地价格逐年上涨，土地市场化的效果开始显现。江东，鄞州成为摘挂牌最突出的区域，随近几年房地产市场的平稳及各项宏观政策的出台，目前宁波市土地市场也渐趋平和，开发商拿地的态度渐趋谨慎。,土地市场综述,土地利用现状,老三江口片区可开发用地已近空缺，拆迁改建进度也不大，基本无大量商品房项目入市的可能。江东区为当前宁波市土地开发利用的核心鄞州中心区属于限制性开发区域，但仍有不少项目入市。江北“新三江口”片区近年来逐步升温，但开发力度还有待提升，且开发项目中较多为经济适用房，未来该区土地市场的开发力度将很大的依赖于“九岛一星”的规划实行情况。,土地出让面积,从土地出让总金额来看，土地成交金额稳步上升，目前市区商品房土地楼面价格均在2000元/平米以上，相比几年前几百元/平米的价格产生了飞跃。从区块上看，江东土地出让的幅数和成交数仍是最大，鄞州中心区和江北区紧随其后，作为老市区核心片的海曙区目前可开发商品房用地稀少，土地市场份额所占比例及其微弱。,土地市场,鄞州中心区成土地市场热点,土地市场,鄞州中心区保持了较强的开发热度，土地市场也保持了连续的成交旺盛，结合该区目前土地开发的现状和区域，在逐步消化目前市场存量的情况下，该区土地市场仍然可保持持续、稳健的活跃姿态，但开发初期地块大量集中入市的井喷局面将会罕见，同时地块成交的数量及价格很大程度上将取决于所在区域基建跟进及规划改造的速度。,土地市场,鄞州区04年土地成交情况,土地市场,鄞州区05年土地成交情况,鄞州区06年上半年土地成交情况,土地市场,土地市场,二级市场,二级市场,鄞州区截止06年10月前楼盘成交情况及成交均价鄞州区目前供应的新房总套数为9894套，可售套数为3235套,二级市场,三级市场,05年1月-06年8月二手房共成交29252套，成交的面积区间集中在80-90平方米之间,
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