投资性房地产(公允).ppt

,投资性房地产,第三节投资性房地产的核算,对于投资性房地产核算有两种方法：A成本模式计量B公允价值模式计量,对于投资性房地产核算有两种方法：A成本模式计量B公允价值计量,一、公允价值模式计量的核算1.采用公允价值模式的前提条件只有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可采用。一旦选择采用不能改变,2.“投资性房地产”,成本,公允价值变动,（一）外购的投资性房地产【例如】乙公司2013年3月27日购买一幢商务办公楼，拟用于招租，买价5000万元，假定相关税费200万元，银行存款支付。借：投资性房地产-成本（买价+费用）贷：银行存款,（二）自行建造的投资性房地产（同成本法）1.达到预定可使用状态前发生的必要支出。2.建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。,【例】2012年1月，顺达公司从其他单位购入一块土地使用权，并在这块土地上建造三栋厂房。2012年8月顺达公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。合同规定，该厂房完工时开始出租。2012年9月10日，三栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为600万元，三栋厂房的造价均为1000万元，能单独计算。,买土地时：出租厂房完工时：自用厂房完工时：,（三）报表日账务调整房地产公允价值-房地产账面价值借：投资性房地产-公允价值变动贷：公允价值变动损益（相反分录）注意：该核算方法期末不提折旧,【例】戊公司2012年7月1日购进一栋楼房公允价值3000万元用于出租，于2012年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为2年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2012年末的公允价值为3200万元，2013年末的公允价值为3120万元。,该投资性房地产的入账成本3000（万元）；取得该楼房时：借：投资性房地产成本3000贷：应收账款30002006年末取得租金时：借：银行存款30（120/123）贷：其他业务收入302006年末当房产的公允价值达到3200万元时，此时的账面价值为3000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的公允价值变动收益，具体处理如下：借：投资性房地产公允价值变动200贷：公允价值变动损益2002007年末取得租金时：借：银行存款120贷：其他业务收入1202007年末当房产的公允价值达到3120万元时，此时的账面价值为3200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的公允价值变动损失，具体处理如下：借：公允价值变动损益80贷：投资性房地产公允价值变动80,（四）公允价计量的投资性房地产后续计量1.期末不提折旧，但要进行账面调整借？：投资性房地产-公允价值变动贷？：公允价值变动损益2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入,【例题】甲企业为从事房地产开发企业。2012年8月，甲与乙签订租赁协议，将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为1000万元。2012年12月31日，该写字楼的公允价值为l200万元。甲企业采用公允价值计量模式。(开发成本而不是在建工程）,（1）208年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产一成本10000000贷：开发成本l0000000（2）208年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益2000000,（五）费用化后续支出日常维修：（所有权并未转移）借：其他业务成本贷：银行存款,（六）资本化后续支出改建扩建投资性房地产借：投资性房地产-成本-在建（倒挤）贷：投资性房地产成本投资性房地产-公允价价值变动,发生费用：借：投资性房地产成本-在建贷：银行存款完工：借：投资性房地产成本贷：投资性房地产-成本-在建,（七）投资性房地产的转换自用出租（增值）,均按转换日的“公允价”,1.出租转自用【例】甲公司将其出租的一栋写字楼收回自用，当日该写字楼公允价5000万元，账面成本4500万，公允价值变动借方400万元。,借：固定资产-5000万贷：投资性房地产成本4500万投资性房地产公允价值变动400万公允价值变动损益（倒挤）100万,【例】甲房地产开发公司将其出租的一栋写字楼收回待售，当日该写字楼公允价5000万元，账面成本4500万，公允价值变动借方400万元。借：开发产品-5000万贷：投资性房地产成本4500万投资性房地产公允价值变动400万公允价值变动损益（倒挤）100万,2.自用转出租差额若为借方：公允价值变动损益差额若为贷方：资本公积（处置时转为：其他业务收入）【例】甲公司将其自用的一栋写字楼转为出租，原值4500万，已提折旧2000万元。转换日公允价3000万元。,借：投资性房地产成本3000累计折旧-2000贷：固定资产4500贷：资本公积500,【例】甲公司将其自用的一栋写字楼转为出租，原值4500万，已提折旧2000万元。转换日公允价1000万元。,借：投资性房地产成本1000累计折旧-2000贷：固定资产4500借？,【例】2012年3月10日甲房地产开发公司将其写字楼出租，当日该写字楼公允价5800万元，账面5500万；2012年12月31日公允价5900万。2012年3月102012年12月31,借：投资性房地产成本5800贷：开发产品-5500资本公积,人的自信来自哪里？来自三个方面:一是知识，二是才能，三是勇气。,（八）投资性房地产处置,1.按实际收到的款项借：银行存款贷：其他业务收入2.按当时投资性房地产的账面余额借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动,3.将累计公允价值变动转入其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本借：其他业务成本贷：公允价值变动损益4.借：资本公积（注意出现资本公积的时点）贷：其他业务收入,【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为12000万元，公允价值变动为借方余额1000万元。假定不考虑营业税等税费。,（1）收取处置收入借：银行存款150000000贷：其他业务收入150000000（2）结转处置成本借：其他业务成本130000000贷：投资性房地产写字楼（成本）120000000写字楼（公允价值变动）10000000（3）结转投资性房地产累计公允价值变动借：公允价值变动损益10000000贷：其他业务成本10000000,【例】2013.1.1甲公司将其自用的一栋写字楼转为出租，原值4500万，已提折旧2000万元。转换日公允价3000万元。2013.6.30该写字楼公允价4000万元。2013.7.1出售，售价5000万元存入银行。,第四节计量模式的变更,一、投资性房地产核算方法成本法计量公允价值模式计量二、特殊规定一旦采用公允价值模式计量，不得转为成本计量模式。,三、成本模式转公允价模式的条件1.房地产市场比较成熟，能提供公允价，满足公允价模式计量。（随时可取的房地产的公允价）2.属于会计政策变更3.调整“期初留存收益”,【例】甲有一写字楼对外出租，该写字楼原值1200万，折旧120万元，采用成本模式核算。2013.9.16日改为公允价值模式核算，当日改写字楼公允价1250万元。甲企业25%的所得税率，10%提取盈余公积,借：投资性房地产-成本1250万元借：投资性房地产累计折旧120万贷：投资性房地产写字楼1200万贷：利润分配-未分配利润170万元,借：利润分配-未分配利润贷：应缴税费企业所得税借：利润分配-未分配利润贷：盈余公积,1.关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（）。A、采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销B、采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销C、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式D、已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式,2.下列属于投资性房地产的有（）。A、企业生产经营用的土地使用权B、企业出租给本企业职工居住的宿舍C、企业拥有并自行经营的旅馆饭店D、将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产,