恒厦城南项目产品建议.ppt

,淮安“清华名府”产品建议方案,产品功能,城市概况,项目概况,SWOT分析,项目定位,项目功能,产品结构,市场概况,产品建议,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,“十五”淮安城乡面貌变化最大的时期。城市中心建成面积由“九五”末的60平方公里扩大到85平方公里人口由65万增加到85万，实现了“建设大城市”的目标预计城市化水平达38%，比“九五”末提高10个百分点,淮安城市提升,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,据统计2005年实现地区生产总值561.81亿元，年递增12.6%；人均地区生产总值1324美元，年递增11.7%；财政收入75.56亿元，年递增24%，是“九五”末的2.9倍；金融机构各项存贷款余额分别达426.8亿元和273.5亿元，为“九五”末的2.4倍、1.8倍；全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是“九五”的2.8倍。三次产业比例由“九五”末的30.34029.7变为2145.533.5，实现了由“二一三”到“二三一”的转变。,“十一五”是综合实力提升最快的时期,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,一点：以淮海广场为中心点两线：以淮海东、西路及淮海南、北路为主轴线，推进城市的发展。尤其以淮海南路为重点，在清浦主城区以南，打造淮安未来新城。,城市发展以“一点两线”为核心,城南未来5年发展重点,大学城,淮海南路,区政府办公楼新址,新项目地址,新长途汽车站,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,地产开发状况,建筑业发展较快。全市2004年建筑业总产值138.07亿元，比上年增长18.0%。房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7%；房屋建筑竣工面积787万平方米，增长18.0%。基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成82.15亿元、55.23亿元和34.59亿元，增长27.9%、18.2%和60.6%。商品房销售额22.66亿元，在2003年迅猛发展之后增长率放慢许多。城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村居民人均住房面积27.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,消费群体,本项目的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素：客户年龄：30至55岁之间主力消费群职业：公务员；教师；企业高管人员；私营业主等收入状况：家庭年总收入约3.8万至5万元为主力占56；恩格尔系数：4856（吃、穿、行及日常开销等）购房计划：2835岁左右在13年有购房意向的占34；35有意向的占29；3640岁左右在13年有购房意向的占46；35有意向的占27；4155岁左右在13年有购房意向的占32；35有意向的占21；购房面积：2835岁左右需求90平方米二室二厅一卫占58；110平方米三室二厅二卫占21%；140平方米以上占83640岁左右需求90平方米二室二厅一卫占26；110平方米三室二厅二卫占48%；140平方米以上占64155岁左右需求90平方米二室二厅一卫占36；110平方米三室二厅二卫占35%；140平方米以上占8,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,总用地面积24700平方米南北长约116米东西宽约215米规划容积率3总建筑面积约8万平方米,项目基本要素数据,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,规划建筑效果图,现代建筑风格彰显品质生活领地,与区域产品形成差异化，强势入市，塑造城南标志性项目。将项目整体形象打造成改变淮安房地产格局的标杆。,项目位于淮安市南城新行政中心、淮海南路大学城对面。东紧邻淮海南路，道路对面则为淮阴工学院南侧为规划路区府路西侧为毓秀路，过道路西侧为清浦区新政府办公大楼北侧为已有旧建筑，该建筑北侧为兴淮西路,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,项目环境及道路状况,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,优势（S）1、南城，城市发展的新方向，居住所向2、新区政府行政中心，行政办公与商务消费3、紧邻大学城，文化底蕴丰厚4、南向资源丰富5、临主干道，交通方便6、大体量商业为淮安区域稀缺资源,劣势（W）1、缺乏居住氛围2、城市配套缺少3、新区行政中心、大学城均在建设中，尚未全面实施，人气不足4、地块尚属前期开发阶段，市场陌生5、本市整体经济不高，消费能力受限,机会（O）1、该区域尚属开发初期，项目可做形象工程2、把握新区行政中心和大学城消费主流3、区域内无参照项目运营模式，便于运作创新4、项目保值增值潜力大,威胁（T）1、国家房地产宏观政策波动，将直接影响消费者心理，再度出现消费者持币观望2、市政府发展规划变动，将造成区域开发降温,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,结论“八项主张”把握淮安“十一、五”城市建设契机，打造城南第一楼抢占淮安南部门户新城桥头堡，展示现代时尚品质建筑，形成差异吸引消费眼球瞄准公务员及教师为核心目标客群，以品质项目与之对接展现现代时尚项目功能元素，实现物业保值增值不能脱离整体消费相对较弱的现实，控制总体造价做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究提高项目开发效率，快速占领市场主导,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,以欧式现代建筑风格，提升小高层及高层建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀将时尚欧式简约环艺与欧式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值注重产品细节处理和设计，用足南向大跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野锁定行政公务员及大学城教师作为本项目主力客群,项目主题：中坚阶级领地，传承时尚风范,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,项目会所,“以人为本”始终是尊重消费者终结塑造开发企业市场品牌及口碑,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,大型商业配套,便捷的生活配套，现代生活的追求,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,小高层及高层住宅,现代时尚建筑，引领淮安建筑新概念,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,星级酒店提升项目整体品质,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,菜单式精装酒店公寓（后期开发）,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,环艺及地下停车场,以现代欧式简约精美的环艺与现代时尚建筑相匹配地面无车辆停放小区，体现文明现代化高层次社区,引进星级物业管理,满意的物业管理服务，才能体会高品质生活,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,会所,酒店公寓,大型商业,星级酒店,零售商业,项目产品整体结构布局：除标注产品外，其他均为住宅。,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,商业设施,项目最大的盈利产品，合理分配和布局是关键。,一、主题商业部分设计要点建议楼层：三层层高：一层5.4米；二至三层5米面积：2万平方左右格局：独立裙楼柱网间距：10米左右楼板荷载：500kg/平方米左右地下车库：满足150辆停车预留大型超市坡梯（施工楼面整体浇铸）及货梯位置预留后期住宅建设基础（楼层19层）商业车辆入口与住宅公用道路，但与住宅分流，出口与住宅区分。,车辆入口,车辆出口,后期住宅,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,商业设施,二、沿区府路商业部分设计要点建议楼层：挑空底商层高：5米门面宽及进深：门面宽6米；进深控制12米。建筑结构：全框架；独立裙楼,沿街底商,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,小区会所,社区会所,会所设计要点建议建筑结构：全框架结构；中庭挑空花园前期功能：作为项目销售现场楼层：二层层高：一层3.2米、二层3米左右面积：总面积800平方米左右,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,星级酒店,星级酒店,星级酒店设计要点建议主楼建筑：19层；酒店为四至9层酒店大庭：设在沿淮海南路与区府路口一层餐饮布局：4至5层；层高3.4米；面积约2000平方米左右娱乐休闲布局：6层；层高3.4米；面积1000平方米客房布局：7至10层；标间80个；豪华客房每层2套客房面积：约45平方米（含公用面积）层高：约3.2米配套设施：独立电梯及消防系统；中央空调；每层服务人员值班室及吧台；,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,挑高小户型,挑高小户型,挑高小户型设计要点建议楼层布局：11至17层（挑高一层为常规的楼层两层）层高：5.1米面积：主力户型为65平方米左右；少量在85平方米左右设施配套：独立电梯3部建筑结构：全框架结构内部设施：卫生间及厨房,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,部分挑高小户型实景图片,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,普通住宅,普通住宅设计要点建议户型配比：110平方米左右为主力户型，占总套数60；140平方米户型占总套数8左右；套型结构：二房二厅一卫一厨房；三房二厅二卫一厨房；楼层控制：14层层高：2.9米左右配套：二梯四户建筑结构：全框架结构；错位封闭阳台；全封闭家用空调外挂机位；飘窗等,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅设计要点建议套型配比：占总套数5左右套型结构：四房二厅三卫一厨房；小高层各住宅建筑楼层顶部，退台花园；中庭挑空；二层与顶层平台连接；平台种植花草植被；单套楼层：二层楼层高度：单层层高3米左右；单套面积：建筑180平方米左右；露台60平方米左右,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,环艺布局设计要点建议主题广场：注重人文艺术；体现现代简约居住环境；援引欧式环艺风格；不同景观主题植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如广玉兰、桂花、香樟树等；地面4852种植天鹅绒草坪水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗生活运用设施：设置区域配套健身活动器件,环艺布局,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,地下停车场设计要点建议星级酒店地下设立独立的地下停车场；出入口与小区出入口为同一个，但与小区车辆实施分流；150个车辆停车。小区地下设置180个车位停车地下车库的总面积约5000平方米；出入实施单向分流；人车分隔。,地下停车场,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,建筑立面设计要点建议建筑风格：现代欧式简约风格色彩运用：以浅色为主（米色或浅灰色），搭配深色线条进行点缀组合外墙材料：面砖、大理石以及玻璃幕墙组合平面结构：平面结构为主，结合局部线条点缀,建筑立面,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,主题商业部分,建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件裙楼独立人群流动出入口设计，与小区进行分隔商业部分中央空调设施的外机选址将注重降低噪音超市配置坡梯及货梯的位置沿街门面以大跨度门幅设计独立电路布线交通采用人车分流，车辆单向行驶，并远离商业人行主入口荷载满足超市及卖场的货物堆放设置商业专业货物卸载码头外部留有户外广告位置设置项目外部夜景亮化外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,区府路商业,建筑层高挑高独立裙楼空调室外机组设置在北部门前沿街设置部分环艺小品水、电、有线电视入户，集中抄表独立电路布线建筑框架结构预留业主加层位置统一门头及安全门外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,小区会所,前期作为销售现场层高高度适应未来物业装饰中央部位设置中庭，提升项目形象留有商务功能通讯接口一层门面采用大型玻璃隔墙前期一层将作为产品展示与销售接待场所，二层作为销售办公区域前期门前环艺设施布置到位一层销售现场功能划分：产品传播展示区、销售接洽区、客户定购区、管理区、卫生间等二层管理部门功能划分：项目主管办公区、财务室、VIP区域、营销策划办公区、销售资料库房、卫生间、小型会议室等外立面预留门头展示区域门口预留车辆停车场,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,星级酒店,一层独立接待大厅及商务中心；四至六层餐饮娱乐场所；七至九层为客房每层留有工作人员值班室及接待吧台独立电梯两台通讯网络、有线电视、中央空调、24小时热水、新风管道等入室预留餐饮后场油烟处理位置，并考虑楼面防水处理以及污水处理桑拿区域注意楼面荷载及放水处理地下停车场由电梯可直接进入宾馆主楼设立宾馆安防控制中心室入驻宾馆酒店或就餐车辆与大型商业地下停车场公用办公区域设在一层大厅背侧,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,挑高小户型,10至17层为提高小户型结构框架预留业主自行加层固定位置窗体面向南侧，高窗体独立出入通道及三部电梯有线电视、通讯网络及煤气管道入户；集中抄表（水、电、煤气）厨房及卫生间设在北面房门附近预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶全封闭）车辆停放在小区专用地下停车场精装样板示范单位出入24小时安防管理，并设立监控中心保留物业管理办公区域,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,空中花园别墅,空中花园别墅设在每幢住宅顶部实施退台菜单式精装户型交付空中花园挑空客厅有线电视、通讯网络及煤气管道入户；集中抄表（水、电、煤气）内楼梯预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶全封闭）车辆停放在小区专用地下停车场，并设专用通道精装样板示范单位出入24小时安防管理，并设立监控中心,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,普通住宅,户型：二室一厅一厨一卫；三室二厅二卫一厨一卫菜单式精装户型交付及毛坯卧室朝南有线电视、通讯网络及煤气管道入户；集中抄表（水、电、煤气）预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶全封闭）车辆停放在小区专用地下停车场，并设专用通道精装样板示范单位出入24小时安防管理，并设立监控中心,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,小区环艺,三个主题景观：欧洲风情主题；休闲主题；运动主题植被：乔木及灌木组合地面布置园艺小道局部设置景观平面落差夜间灯光亮化设置艺术造型环保垃圾箱小区地面不设露天停车场局部布置小溪，并养殖观赏鱼类12小时保持整个小区环艺区卫生整洁节假日环艺区域禁放烟花,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,地下停车场,商业及酒店与小区停车场独立分开，区府路入口处将进入分隔设置人行出口停车场柱网间距在10米左右留有车辆环形通道出入口设置栏杆车库层高须28高24小时安防值班，设置停车管理值班室车辆进出实施单向行驶停车场顶部设置放水层视车辆发展状况，预留车辆停放举升机设备高度（商业地下停车场）,本产品设计建议方案所提出的相关思路，只作为建筑设计单位及淮安恒厦置业有限公司在项目建筑设计参考之用，不作为项目设计最后定案。如需沟通请联系我司。南京大摩投资顾问有限公司释,谢谢！,