小产权房的法律风险及应对

. 大学期末论文小产权房的法律风险及应对题目：小产权房的法律风险及应对姓名：学号：课程教师： 时间： 小产权房对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，本文所探讨的小产权房指的是下面的第三种。 第一种是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 第二种是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 第三种是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 的法律风险及应对一、关于小产权房房地产市场中广泛提到的小产权房（small property room;the housing of small property right）是指是在农民集体土地上，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村集体经济组织单独开发或者与房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。因其没有县级以上政府房产管理部门的盖章，而又被人们形象的称为“乡产权房”。“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 “小产权”就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。那么，小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？ 首先应当明确的是只要依法办理了相关审批手续，小产权房就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑。既然是合法的，那么小产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。二、小产权房的法律风险目前，对小产权房我国法律及政策仅处于一种限制或者是不鼓励的情形，对其进行规范的主要是一些政策及规章主要有1999年5月国务院办公厅颁布关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知2004年11月2日, 国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发2004234号）2008年1月3日颁布了国务院关于促进节约集约用地的通知2008年1月8日，中国政府网全文公布了国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中华人民共和国土地管理法第63条也仅规定了农民集体所有的土地不得进入土地一级市场，但是没有规定不得进入土地二级市场，这些文件在效力层次上均比较低，禁止购买的精神和具体内容并没有在法律层次的文件中体现出来，另外，这些文件对违反相关规定的法律效果语焉不详，造成小产权房在法律的边缘游走。购买“小产权房”应是处于一个灰色的地带。因此小产权房的购买者需承担以下的风险：1、不能取得产权证，合同双方仅存在债权。合法的建设项目在办理房屋登记时需提交用地证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工资料以及其他有关的证明文件。小产权房未缴纳土地出让金等费用，没有土地使用证和预售许可证、购房合同，没有齐全的资料，国土、房管部门不会给予备案。小产权房因不符合项目合法建设用地要求，故登记机关不能对小产权房颁发权属证书。而其承诺的由乡政府或村委会颁发的产权证均不符合法律规定，不受法律保护 物权法第31条的限制：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。也就是说，房子建成以后，尽管出卖人有处分权，但是对买受人来说，因为合同未经备案，不能办理权属变更登记，所以双方未发生物权变动，即在法律上房屋仍属于出卖人，买受人仅存在合同债权。2、合同无效。集体建设用地用于商品房开发目前处于限制或灰色阶段，国家尚未出台相应规定，关于“小产权房”的合法化尚无定论，因此购买“小产权房”尚存在可能导致合同无效。一般认为：法律、行政法规才是判断合同效力的依据，目前法律、行政法规并没有对禁止购买“小产权房”作出规定，但人民法院通常认定购买“小产权房”的合同无效。若判定合同是无效的，则根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房却仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其解决途径就非常有限。 3、小产权房本身是否有相关审批手续，即房子本身是否合法。购买小产权房时，一定要注意审核出售房屋的合法手续，要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并向建委验证核实，否则千万不要购买。实践中，未办理合法手续的“小产权房”，通常为违法建筑，很有可能会被拆除。 4、参照某些城市非法开发房地产项目的经验，对于已经入住的“小产权房”，如果已形成成熟社区的，政府主管部门今后有可能要求补交土地出让金和相关税费，通过变更土地使用性质，将房屋产权合法化，但也有可能维持现状。对于买受人来说，只能等待，没有任何参与或决策的权利。三、小产权房的出路从个人角度来讲，有不少人认为随着物权法的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。 因此，建议最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。如果认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，建议最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。如果既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。而从政府的角度来讲，探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者，是不客观的。甚至可以说小产权房的出现政府难逃其咎。在现有的法律体系没有改变之前，一个可行的办法是：下不为例，既往不咎。在技术上可以探讨设计一些务实的模式，比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期租赁合同，并允许租户转租，或许是一个方方面面都可接受的解决方案。如果能够加强对开发商的规范和监管，商品房的价格就会趋于合理的空间。如果政府能够建设更多的经济实用房、廉租房和限价房，提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类公益性住房，并且形成合理有效的分配机制，那么小产权房也将淡出人们的选择四、结语住房时民众的一种基本保障，回过头来审视小产权房的问题，我们应该理解中低收入者家庭的苦衷以及小产权房在市场流通的必然性。认识到这些，我们才能真正从根本上解决小产权房带来的问题，保证社会的和谐稳定。参考文献：1朱凤瑞、李敬国.中国房地产发展报告NO.5,北京;社会科学文献出版社.20082李明义、段胜辉.现代产权经济学.北京;知识产权出版社,20083柯昌林.小产权房的出路当以民生理念奠基.现代商业,2009(2):176-1774周安远.对于小产权房问题的思考.资源与人居环境.2008(20):35-365.