2022资产评估师-资产评估实务一考试全真模拟卷1（附答案带详解）

2022资产评估师-资产评估实务一考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 多选题：机器设备清查核实一般包括（）。A.微观调查B.宏观调查C.抽样调查D.法律权属资料E.专家调查答案：A、B、D 本题解析：机器设备清查核实一般包括微观调查、宏观调查及法律权属资料情况三个方面。2. 多选题：收益法根据资本化类型的不同，分为（）。A.直接资本化法B.报酬资本化法C.投资法D.利润法E.市场法答案：A、B 本题解析：收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。3. 多选题：下列哪些选项属于森林资源资产的特点（）。A.经营的永续性B.再生的短期性C.分布的辽阔性D.功能的多样性E.管理的艰巨性答案：A、C、D、E 本题解析：暂无解析4. 多选题：不动产可以根据其开发程度进行划分，以下关于此类划分标准相关内容的说法中，错误的有（）。A.生地指未完成土地征用，尚未开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地B.根据开发程度的不同，毛地可以分为“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”C.在建工程是指正在建设，尚未竣工投入使用的建设工程D.毛地是指经过拆迁安置补偿，但是尚不具备基本建设条件的土地E.现房是指已竣工并投入使用的房屋建筑答案：A、B、D 本题解析：生地是指完成土地征用，未经开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等，选项A错误；根据开发程度的不同，熟地可以分为“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”，选项B错误；毛地是指城市旧区范围内，具有一定基础设施条件，但未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地，选项D错误。5. 多选题：下列关于不同因素对建筑物价值影响的说法，正确的有（ ）。A.区位经济条件较好，通常抗跌价能力越强B.通用性越好，通常建筑物价值越高C.土地面积越大，通常建筑物价值越高D.建成年代越久，通常建筑物价值越高答案：A、B 本题解析：建（构）筑物价格的影响因素:处于现代城市市区的贵重物业房价绝大部分时间处于升势。市道好时，其升幅最大；市道不好时，其抗跌能力最强，A 正确；建（构）筑物的通用性，即建（构）筑物的适用范围是否广泛，建(构）筑物在不同用途间转化越容易、使用利用过程中的便利程度越高，建（构）筑物价值越高，B 正确；体量（面积、体积）过大或过小，对建（构）筑物的价值都存在不利影响，C 错误；建筑年代越久，建（构）筑物价值越低（文物古迹除外），D 错误。9193 页6. 问答题：某成片荒地（生地）的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让，预计开发完成后的熟地价值为9.6亿元，建设期为3年。生地取得税费为生地价值的4%，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km 2。贷款年利率为8%，复利计息。计息项目包括待开发土地价值及其取得税费、建设成本、管理费用、销售费用。建设成本、管理费用、销售费用假设在建设期内均匀投入，其他项目为一次性投入。土地销售税费为转让价格（熟地价值）的6%。假设不考虑其他因素。（1）请采用剩余法测算该生地价值。（计算结果保留两位小数）答案： 本题解析：（1）适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值开发完成后的熟地价值土地取得税费由生地开发成熟地的成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润假设生地价值为V；（1）开发完成后的熟地价值9.6（亿元）（2）土地取得税费V4%0.04V（亿元）（3）建设成本及管理费用、销售费用总额2.525（亿元）（4）投资利息总额（V0.04V）（18%）315（18%）1.510.27V0.612（亿元）（5）销售税费9.66%0.576（亿元）（6）本题没有给出利润率相关条件，不考虑开发利润。（7）V9.60.04V5（0.27V0.612）0.576计算可得：V2.60（亿元）故：该生地价值2.60（亿元）计算过程：V9.60.04V5（0.27V0.612）0.576即，V9.60.04V50.27V-0.6120.576即，V0.04V0.27V9.65-0.6120.576即，V（10.040.27）3.412即，V3.412/（10.040.27）即，V2.607. 多选题：甲房地产开发公司于2018年11月11日取得A市郊区的一块2000亩的土地的使用权，尚未进行开发，在对土地使用权进行评估时，可以使用（ ）。A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法E.重置成本法答案：A、B 本题解析：未开工的土地，指已取得土地使用权，获得开发权利尚未开发的土地，可以采用市场法和假设开发法评估。8. 多选题：关于存货清查核实的说法，正确的有（）。A.存货的清查盘点，通常由委托人提供存货清单，评估专业人员完成B.必要时可以对存货进行检测和技术鉴定工作C.需要对有无变质、毁损、超储呆滞等情况进行核实D.对于第三方保管的存货，可以采用函证方式进行核实E.委托人存货管理水平好，可以不再抽查答案：B、C、D 本题解析：A项，存货的清查盘点，通常由委托人完成，并由委托人提供存货账表清单。E项，委托人（或资产占有方）的存货管理水平好，抽查范围和比例可以小一些。9. 问答题：被评估A企业持有甲企业发行的3年期一次性还本付息非上市债券100000元，年利率10%，单利计息，评估基准日距债券到期日尚有两年。A企业还持有乙上市公司发行的可流通的股票40万股，每股面值1元，评估基准日市场收盘价10元，开盘价5元，最高价15元，平均价8元。A企业还持有丙上市公司发行的非流通股20万股，每股面值1元，每年股票收益率13%。已知丙企业将保持3%的经济发展速度，每年以净利润的50%发放股利，另50%用于追加投资，其净资产收益率将保持16%的水平。A企业还持有丁公司发行的优先股200股，每股面值100元，股息率为年息18%。已知甲企业债券风险报酬率为3%，乙、丙、丁三家企业的股票风险报酬率均为5%，国库券利率为10%。（1）债券投资的特点有哪些？（2）非上市普通股评估有哪几种类型？（3）A 企业持有的甲企业债券的评估值为多少？（4）A 企业持有的乙上市公司可流通股票的评估值为多少（5）A 企业持有的丙上市公司非流通股票的评估值为多少？（6）A 企业持有的丁公司优先股的评估值为多少？答案： 本题解析：（1）投资风险较小，安全性较强。国家对债券发行有严格的规定，发行债券必须满足国家规定的基本要求。相对于股权投资，债券投资具有较高的安全性，即使债券发行企业破产，在破产清算时，债券持有者也有优先受偿权。到期还本付息，收益相对稳定。债券收益取决于债券面值和债券票面利率，而且都是事前约定，债券利率通常是比较稳定的；只要债券发行主体不发生较大变故，债券收益是相当稳定的。具有较强的流动性。如果购买的债券是、可以上市交易的债券，其变现能力较强，投资企业可以随时在证券市场上交易变现。注：写出关键知识点内容即可得分。（2）固定红利型股利政策下股票价值评估。固定红利型是假设企业经营稳定，实行固定股利政策，每年派发股利相等。在这种假设下，普通股股票评估值为：P R/r式中：P 股票评估值；R 股票未来收益额；r 折现率。红利增长型股利政策下股票价值评估。红利增长型适用于成长型股票的评估。该类型的假设条件是发行企业并未将全部剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，因此，红利呈增长趋势。在这种假设下，普通股股票评估值为：P R/（rg） （rg）式中：P 股票评估值；R 股票未来收益额；r 折现率；g股利增长率。分段型股利政策下股票价值评估。分段型股利政策模型可采用两段式或多段式模型。（3）折现率无风险报酬率风险报酬率10%3%13%，A企业持有的债券的评估值F/（1r）n100000（1310%）/（113%）2101809（元）（4）A企业持有的上市公司可流通股票评估值股数收盘价400000104000000（元）（5）A 企业持有的非上市流通股票：股利增长率g50%16%8%折现率r10%5%15%股票评估值R/（rg）200000113%/（15%8%）371429（元）（6）折现率r10%5%15%A 企业持有的优先股的评估价值A/r20010018%/15%24000（元）10. 多选题：下列关于库存材料评估的说法中正确的有（）。A.近期购进的库存材料，在市场价格变化不大的情况下，其账面价值接近市价，评估的时候可以采用市场法或成本法B.购进批次间隔时间较长，价格变化较大的库存材料，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值C.对于缺乏准确市价的库存材料的评估，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格D.呆滞材料的评估应该扣除贬值数额，确定评估值E.以上说法都不正确答案：A、B、C、D 本题解析：近期购进的材料库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面价值与现行市价基本接近。评估时，可采用成本法，也可以采用市场法，选项A的说法正确；购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料，对这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值，选项B的说法正确；企业库存的某些材料可能购进的时间早，市场已经脱销，目前无明确的市价可供参考或使用。对这类材料的评估，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格；也可以在分析市场供需的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格；还可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估，选项C的说法正确；呆滞材料的评估应该扣除贬值数额确定评估值，选项D的说法正确。