新芦淞项目可研报告

新芦淞服装工业园商业计划书NEW LUSONG GARMENT INDUSTRIAL ZONE BUSINESS PLAN二零零七年九月指定联系人：职务：电子：地 址： 省株洲市天雅国际大厦11楼国家、城市：中国株洲邮政编码：须知 本商业计划书属商业,所有权属于株洲市爱拼房地产开发。其所涉及的容和资料只限于收件人本人,在没有取得株洲市爱拼公司的书面同意前,收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递、影印、泄露或散布给他人。目 录项目概况-第一章 项目介绍-1、 项目背景2、 项目规划3、 园区管理4、 项目建设重要意义第二章 市场分析-5、 市场需求分析6、 市场营销措施第三章 经营计划-7、 经营思路8、 组织机构9、 建设进度第四章 投资分析-10、 项目经济技术指标11、 项目建设成本12、 销售税金及附加13、 投资收益汇总表第五章 项目SOWT分析及结论-14、 项目优势分析15、 项目劣势分析16、 项目机会点分析17、 项目威胁分析18、 项目可行性结论附件：项目有关新闻报导-项 目 概 况一、项目名称:新芦淞服装 工业园二、项目定位：建设服装设计、办公、生产、生活一体化的国际通用标准厂房、打造株洲品牌服饰示基地。三、项目地点：该项目位于株洲市芦淞区龙泉村,目前土地使用用途是鱼塘与菜地。北面紧邻新规划的26米宽果园路,与株洲东西贯通石宋大道相连,西面是龙泉排水厂,南方30米是浙赣铁路,东面是龙泉村服装水洗工业园,项目地离与株洲服装产业群合泰大街相邻,与芦淞服装市场群相距约1公里。四、主要经济技术指标：项目总用地面积为154亩,总建筑面积约20万平方米,建筑密度为35 %；容积率约2.1；主要建筑为通用标准厂房、配套住宅等,估算总投资为2.1亿。五、项目建设进度安排：项目分两期开发。20XX7月之前完成立项、征地、五通一平、规划设计等前期工作；20XX10月开始第一期标准厂房部分开发与招商工作；20XX5月开始第二期配套商业、住宅的开发与招商工作,20XX底基本完成整个项目的建设开发工作。六、项目的重要意义：株洲市政府将服饰产业的发展列为十一五规划六大产业集群之一来培植,新芦淞服饰工业园项目定位符合株洲市服装产业发展的要求,符合芦淞区政府提出的打造品牌芦淞、工业芦淞战略思想,将引导服装加工产业向一定的空间集中,突出产业集群的竞争优势；项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划；园区建设投产可创造就业岗位约10000个,每年实现产值16亿元左右,创利税上亿元。七、项目发起人：爱拼房地产开发是20XX成立的私营企业,曾被评为株洲市五星明星企业、省消费者信得过单位,AAA级资信企业等,其公司法定代表人伟波先生系省第十届人大代表。公司20XX成功开发了位于株洲芦淞服装市场的天雅国际服装大厦,总经营面积23000平米,是株洲市专业的品牌服装批发市场,在株洲芦淞服装批发市场中占有重要地位。公司拥有一批团结、务实、高效、具有很强开拓精神的领导集体,在对工业地产和当地市场的理解和把握上,在市场开发、公司管理上,在产品研发、经营销售、公共关系等方面具有丰富的知识和经验,确保项目成功建设发展。八、项目进展情况：项目得到了当地市、区两级政府的高度重视。市有关领导、芦淞区区委书记、区长等相关领导亲自带队在项目所在地龙泉村进行了多次调研并召开了专题会议,由区长牵头,成立的项目专项领导班子。本项目作为省级重点签约项目,在06年首届中博会上签约,本项目享受一事一议的优惠政策及株洲市政府制订的关于扶持株洲市服饰产业若干意见的优惠政策等。项目定位符合株洲市十一五计划产业发展方向；项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划,项目开发成功将引导加工产业向园区集聚,突出产业集群的竞争优势,将为株洲服装产业的新发展做出积极的贡献。项目系首届中博会省级重点签约项目,20XX株洲市重点工程项目、株洲建宁经济开发区重点园区项目。第一章 项目介绍一、 项目背景1、芦淞服装产业发展现状株洲芦淞市场群经过20多年的发展,已发展成为中南地区重要的服装集散地,经营网络辐射全国,实现了市场的规模化发展阶段。芦淞市场群已发展成为有各类服饰市场42个,从业人员近10万人,汇集国外服饰品牌4000多个,年实际成交额约为200亿元大型专业市场。芦淞服饰市场相继被评为全国十大服装批发市场、中国品牌市场、中国服饰名城等荣誉称号。芦淞服装市场群经营业主在初步完成资本积累之后,现在的经营模式已无法满足于成长与发展的需求,为了寻找新的更高的利润增长点,众多经营业主一方面开始投资专业的服装市场,另一方面向服装加工生产延伸。良好的市场基础,为株洲服饰加工产业的发展提供了极为有力的条件。株洲市服饰加工企业有5000多家。同时服饰加工洗水、电脑绣花、设计、物流仓储、主辅料市场等发展迅速,产业集群化发展模式逐步形成。2、芦淞服装加工企业发展瓶颈芦淞服装市场在取得巨大荣誉的同时,也存在着不容忽视的潜在危机,但最重要的是服装加工产业体系极不完善,市场群缺乏持久发展后劲和竞争力。在株洲市服饰加工产业较快发展的同时,也存在一些问题严重制约了整个服饰加工产业的健康发展。一是自我发展资金不足与融资渠道不畅,无法满足自我发展需求；二是为数众多的服装加工企业场地过于分散,参差不齐的现状无法进行有效的监管；三是加工场地主要是租赁普通民房和住宅进行生产,基本上是生产、生活、储存三合一,5000多家服装厂没有一个规化服装工业园； 许多有发展潜力,有现代企业经营意识,有品牌基础的企业没有场地建立符合其发展形象的生产园区。3、沿海地区服装加工产业向中西部转移是大势所趋服装加工产业因沿海地区的成本升高以及原料、能源、用工、环保压力等,向中西部转移已经成为一种趋势。如市政府明确产业升级,重点发展高新技术,不少服装企业都纷纷迁出了。石狮许多知名服装企业,他们已经在、等地都设立了服装分公司。他们认为陆不仅给服装企业提供了廉价的土地、和便宜的劳动成本,而且这里是服装品牌重要的消费地区,有利于打造区域品牌,提高服装品牌在此地区的销售量。与此时,在中部崛起,西部开发的大政策背景下,中西部在投资政策、投资环境等各个方面做好承接东部产业转移的准备。如省建设了市青山湖区的针织服装基地、共青城的羽绒服装基地、赣南南康的西服西裤基地,三大省级纺织服装产业基地集群效应逐渐凸现,各自发挥产业特色,共同推动了纺织服装产业的发展。省委省政府也高度重视服饰产业中西部转移的历史机遇,数次到株洲芦淞考察,并就服饰产业招商引资,承接产业转移等做出明确指示。提出了推进实施新型工业化,突出抓好园区建设、引进战略投资者,引进一批发展潜力大、支撑作用强、带动能力强的大项目的发展目标。4、项目的提出4.1 政策层面十一五期间,株洲市着力把服饰产业集群发展作为十一五重点培育的产业之一。为进一步把芦淞市场群做大做强,芦淞区委区政府提出了打造品牌芦淞,工业芦淞、努力建设有根的市场群和有脉的加工业、合理规划建设服饰产业发展创业园,支持以合法收入通过合法途径投入的产业建设的战略思想。为顺应市场发展需求,积极响应政府号召,株洲市爱拼公司经过仔细的研究和论证后,立项投资建设新芦淞服装都市工业园项目。4.2 市场层面株洲多数分散的中小服装加工企业大多数都在民房里加工生产,缺少行业整合,服装加工企业主对标准厂房需求迫切。建设提速服装加工产业集群化发展的工业楼宇项目,承接沿海地区知名品牌企业的梯度转移,改造提升本地传统产业,培育壮大新兴产业和优势产业,延伸产业链条,提升产业档次,扩大产业规模是市场的必然需求。新芦淞服装都市工业园项目定位符合株洲市服装产业发展的要求,符合芦淞区政府提出的打造品牌芦淞、工业芦淞战略思想,引导加工产业向一定的空间集中,突出产业集群的竞争优势,项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划。园区建设投产可创造就业岗位约10000个,每年实现产值16亿元左右,创利税上亿元。二、项目规划1、项目定位项目根据国际标准及株洲市当地企业营运需求进行设计,定位为服装设计、办公、生产一体化的国际通用标准厂房,打造株洲服饰工业的特色工业园区；通过创新园区的管理体制与运行机制,建设一个株洲市中小服装加工企业的创业基地与孵化器。2、项目规划项目计划用地154亩,纵横分隔,空间划分灵活,能容纳10000个工人；标准厂房、生活配套公寓楼、集体员工、已婚员工和管理技术人员分开设计。2.1 人货分流-高效便利安全的路网设计实行物流与人流分离,人、货分道流动,形成高效低成本的现代化生产基地。18米宽物流通道,可同时容纳8辆货柜车,解决装卸货高峰期的拥挤。2.2 庭院组合式厂房-可大可小,也可独立厂区完善的功能设计,灵活的分隔。采用国际标准,可纵横分隔,空间划分灵活,为客户预留自主选择与发挥的空间。以单元式布局,每层设置为两个单元,均配有办公区域以及附属配套设施。超大的高层面积,平面交通与垂直交通的生产本质差别,每年节省大量的人力及卸货费用。2.3 物业外观-建设成区域标致性建筑本项目是以服装生产企业定制的标准厂房。以现代的建筑外观,简洁大方,结合厂区周边的绿化,并在立面上利用建筑凹凸,营造丰富的立面光影效果,呈现出现代企业新形象。2.4以人为本的设计-造就理想的厂区建筑设计立意突出通用化、模块化、标准化、人性化。空间划分灵活无限。以单元式布局,每层设置为两个单元,均配有办公区域以及附属配套设施。3、技术参数3.1建筑高度：标准厂房总高19.7米,第一层4.5米,二至五层层高3.8米。3.2 消防设计：东西南各设封闭楼梯间三处,方便人流疏散,并设有防火门。3.3 车道：厂区设计物流车道与人流车道分开,物流车道20米宽,人流车道15米宽,人货分道流动。3.4 其他系统:园区采用可视智能化管理,有线电视线路,多媒体宽带等系统配备到位。4、配套设施4.1 厂房配套:每幢配有停车场、摩托车位、自行车位。4.2 服务配套：4.2.1招待所、管委会、保安、智能化、水电、通讯、物业等；4.2.2通用办公区；4.3 生活配套:4.3.1公寓：员工宿舍、中层管理及技术骨干公寓、小户型已婚员工公寓；4.3.2生活设施：大、中、小型食堂,邮局、金融银行、卫生所、超市、商店；4.3.3休闲广场:这是针对生活区和商务中心的需要而建立的生活配套设施。入口处的休闲广场、人工喷泉与茂盛多姿的热带植物浑然天成,营造出处处温馨的绿色商务环境,使园区成为集生产、生活、休闲为一体的大型综合性新城。厂房组团合计综合配套组团总计庭院式员工宿舍标准厂房住宅综合公寓楼商铺其它占地面积亩80241043085147建筑面积平方米1060808000230401371203052820000100002000199648各类型物业比例534126915105层数5层局部6层7层5层7层15层2层总栋数3014351整栋面积35368000576020000建筑类型及功能分布L型围合式单体建筑面积根据设计公司设计调整24*48可根据后期市场反应再行调整一梯四户或二户多层,首层做储物间和车位裙楼4层商铺,4楼以上塔楼沿果园路及园区东侧临街面布置,住宅部分底层,其余位独立布置2层容积率1.991.941.981.533.752.045物业规划数据三、园区管理园区将以扶持服饰产业发展为核心,联合政府有关职能部门,成立市场导向型的新芦淞服装都市工业园管理机构。1、投资职能：联合省外创业投资机构入驻园区,为有发展潜力的中小企业提供创业资金,同时园区管理中心按照现代化企业制度的建立法人治理结构的管理模式,规企业运作、促进企业发展,保证园区资产的保值增值。2、孵化职能：即积极扶持具有良好市场潜力的优秀企业,通过争取优惠政策,协助引进资金扩大规模,成为园区产业新的利润增长点,使园区产业的规模得以迅速扩大与膨胀。3、服务职能：引进现代高规格的物业管理标准,健全服装设计、品牌管理、人才培训、管理咨询、行业交流、工商行政管理等管理服务职能,引导园区服装企业高速、健康发展。四、项目建设的重要意义1、提高土地利用率本项目是以标准厂房、都市型工业园区和为载体,与城市功能和生态环境相协调的现代绿色工业,具有占地少、产出高的特点。随着国家土地政策的收紧和对工业园区用地的严格审批政策,工业用地日益紧,像绣花一样下珍惜和利用土地,提高工业土地利用率是各级政府的一个重要课题。本项目按照产业集聚、布局集中、用地集约的原则,将为株洲市发展楼宇工业,推行无地招商、标准厂房招商,提高了工业用地集约化程度和单位面积的产出价值,提高单位土地的投资强度,最大程度实现用地集约,成为株洲工业园区开发亮点。2、孵化中小企业健康成长现在株洲不少中小型服装加工企业由于自有资金有限,不可能自行购买土地建设标准加工厂房。但以租赁标准厂房的方式,可减少固定资产的投入、降低投资风险、缩短投资周期,同时可将更多的流动资金用于加快企业生产发展上,达到挖潜增效的目的。成片建设国际通用标准工业厂房,出租或出售给符合整体规划的工业企业用于生产,并集中为企业提供物业管理、物流配送等服务,同时政府提供园区相关优惠政策,可共同为孵化中小企业健康发展提供了积极的环境。3、有效整顿三合一厂房目前株洲市 三合一的服装加工厂非常之多,众多的小企业和小加工厂租用民房,生产、生活、仓库混在一起,乱搭乱建现象严重,消防通道不畅,大都无法通过消防检验。从株洲服饰产业发展规律的角度,必须要有效整治三合一厂房,同时也要为三合一场所提供符合发展要求、又便于生产管理的标准厂房,避免整改后再回潮的现象。所以,开发建设服装加工企业标准厂房能有效疏导中小加工企业三合一经营的问题,规生产,消除安全隐患。4、提升芦淞服装市场品牌形象株洲众多分散的中小服装加工企业目前缺少行业整合、缺乏现代企业管理机制,一直没有自己全国知名的服饰品牌,这与芦淞市场群在全国的地位极不相称。株洲芦淞服装产业要想进一步发展,必须实施品牌化经营战略,引进规模企业,加快培植本土服装企业,有效解决增长后劲乏力和竞争力不够的问题。本项目开发建设,对整合芦淞服装品牌形象,提升品牌价值将发挥巨大作用。5、促进服装产业集群沿海城市通过鼓励专业园区、专业化标准厂房的建设,引导分散的产业向一定的空间集聚,形成整体的竞争优势。形象的称为标准厂房+招商集聚=产业集群的模式。本项目落成将建设标准厂房约20多万平米,可容纳中小服装加工企业近百家,将引导株洲市服装加工产业集群化发展的新格局。工业园的建成投产将拉动布匹市场、服装辅料市场、服装漂洗加工、物流等产业链迅速集聚与发展,将形成新的工业集群,进一步促进当地经济繁荣。6、经济效益显著通过园区投资等运营,扶持入园企业创新成长,预计工业园区总投产后可实现年产值16亿元,每年可实现利税近1亿元。工业园区将创造就业岗位近10000个,对促进当地就业和农村劳动力向非农产业转移、为解决就业问题做出积极的贡献。第二章 市场分析一、市场需求分析1、芦淞服装产业品牌化发展需求株洲一直没有自己知名的服饰品牌,芦淞市场群的3000多个品牌几乎都是泊来品,株洲本地服装加工企业近5000家,注册的商标已有500多个,但大多数都将公司注册在、等地。株洲上千家多数分散的中小服装加工企业缺少行业整合,缺乏现代企业管理机制,这与芦淞市场群与全国的地位极不相称,株洲芦淞服装产业要想进一步发展,开发建设国际标准的服装工业园区、引进规模企业、加快培植本土服装企业。2、有效引导三合一厂房向标准规化发展的需求目前株洲市三合一的服装加工厂现象普遍,众多的小企业和小加工厂租用民房,生产、生活、仓库混在一起,火灾隐患多年来一直威胁着经营业主的生命财产安全,已成为困扰市、区各级党委、政府的一块心病,株洲市消防支队对芦淞市场群进行多次消防专项整治,但是效果并不明显。从芦淞区服装市场发展规律的角度,必须要有效整治三合一市场,有关部门在一边整顿的同时,也需要一边疏导,即为三合一场所提供符合发展要求、又便于生产管理的标准厂房,疏堵结合才能有效的根治三合一现象,避免整改后再回潮的现象。所以,开发服装工业园,建设服装加工企业标准厂房能有效疏导中小加工企业三合一经营的问题,规生产,消除安全隐患。3、中小服装加工企业成长的需求据调查,不少中小型服装加工厂由于自有资金实力有限,不可能自行购买土地建设标准加工厂房,但租赁或银行按揭购买标准厂房,可减少固定资产的投入,降低投资风险,缩短投资周期,同时将更多的流动资金用于加快企业生产发展上,达到挖潜增效的目的。成片建设国际通用标准工业厂房,出租或出售给符合整体规划的工业企业用于生产,并集中为企业提供物业管理、物流配送等服务,同时政府提供园区相关优惠政策,共同为孵化中小企业健康发展提供了积极的环境。4、客户群体需求特征分析41标准厂房群体第一大客户群体：处于迅速扩展期的中小型本地服饰加工企业,主要特点是： 在本地有较长发展轨迹,在行业有一定的知名度； 属于发展型企业,虽然规模不大,但业主积极进取,企业发展迅速； 着眼于建立良好的企业文化和企业环境,有强烈的创新意识； 员工数在50-200人之间； 需求厂房面积在300-2000平方米之间； 对物业总需求500-3500之间； 企业可支配用于购买生产车间之资金在50400万之间。第二大客户群体：芦淞商圈服饰品牌经销商。主要特点是,需要现代化的办公形象,有较大的仓储空间,交通便利,便于与客户的交流。第三大客户群体：投资客。本项目用地离市场群近,地段升值潜力很大,物业可用来租赁经营,投资回报率很高,其主要特点是熟悉服饰产业,自身从事服饰加工或营销代理,对服饰产业发展及项目升值潜力看好。4.2 配套住宅客户群体4.2.1主力客户：芦淞市场小老板、中高档服饰企业中层管理人员。 在芦淞市场群工作,自己拥有小型摊位或担任品牌销售员及以上职位； 个人月收入在1500元以上； 对生活环境品质比较挑剔； 属于首次置业人群,具备一定投资意识。4.2.24.2.2次主力客户：合泰大街中小型服饰加工企业老板和大型企业中高层管理人员。 事业略有成就； 不满意合泰地区居住环境； 对住宅位置要求距离工作地点较近； 重视住宅的生活便利性； 较注重住宅性价比。4.2.3其他客户：株洲市的年轻消费一族 有稳定的工作,月收入在2000元以上； 对生活品质较为挑剔； 善于精打细算,谋划自己的生活。二、市场营销措施我们坚持以市场为导向的理念,重点在市场营销方面开展了许多工作：1、整合资源,让政府与行业协会共同参与招商我们与株洲市服装行业协会等行业组织及其主要负责人紧密联系,吸引他们参与到我们项目中来,在项目规划建设、房型、面积、配套等方面广泛听取他们建议和意见。同时协同政府组织招商会。2、加强沟通,采用订制式营销模式我们有针对性的与重点客户进行沟通,给他宣传我们项目的理念、定位与规划,积极运用口碑传播的途径,吸引、稳定我们的客户群体。项目采有量身定作的方式,根据不同企业特点专项设计。现在,本项目的开发规划与定位已经引起了准客户的高度关注与极大兴趣,纷纷来电来访咨询项目情况,市场前景较为乐观。3、用现代营销思维进行整合的推广我们将组织专业的营销人从员从市场预热期、培育期、强销期、持续期、收尾期采取不同的营销策略,不仅采用概念整合推广手法,同时将运用各种公共关系手段,确保销售目标。现在我们组织专业的市场研究人员对芦淞服装加工企业业主进行更广泛细致的研究,认真研究他们购买厂房的真正需求与愿望；分析项目满足他们需求与愿望付出的成本,了解他们的购买力；分析他们想通过什么方式在什么时机购买标准厂房等。坚持市场导向,通过调查准确无误把握产品、定价、渠道、促销等实施执行要素。第三章 经营计划一、经营思路1、本项目采用房地产的开发模式,通过两期滚动开发,并重点在前期的市场研究与客户群体的摸底调查上加大工作力度,争取在开工前,争取到60%左右客户群体的认同。2、本项目主要通过出售厂房和配套住宅物业为主回笼项目的建设资金,对配套住宅及其它配套物业将采用非常灵活的销售策略。3、针对部分业主需求的厂房方案,可以以委托代建的方式来运作,同时将开发建设部分标准厂房单层或整体发售。4、本项目同时可为入园企业及时办理产权证、办理银行按揭等业务。5、根据市场情况,考虑到长期利益,本项目可将增值快、位置好的单元保留,可以以租赁模式来赢得长期投资回报。6、后期通过物业管理公司与政府相关职能部门相结合的综合管理形式,在物业管理、人才培训、品牌整合推广、投资创业服务等方面创新园区管理模式。二、组织机构本项目建设由株洲市爱拼房地产开发发起,组织专门的领导班子负责本项目的开发经营管理。并根据项目建设的需要组成相关的职能部门、配备相关的管理和技术人员。根据现阶段业务情况需要,暂定公司组织结构图如下：总经理工程部营销策划部财务部人事行政部总经办策划广告销售主管工程师造价师会计主管融资主管人事主管行政主管总经理秘书报建员法律顾问副总经理三、建设进度在确保工程质量的前提下,加强建设进程中各项管理工作,编好营销推广计划、资金流计划、施工组织计划,使项目尽快竣工受益。实施进度总体安排如下表所示：序号工程容开发期20XX 月20XX 月34567891011121234567891011121立项、征地2五通一平3规划设计、报批、报建4标准厂房招商5厂房工程建设6厂房竣工验收、交房7二期工程开工、VIP认筹8二期主体完工、发售9二期竣工验收、交房10尾房租售第四章 投资分析一、说明本盈利预测系根据充分考虑国外同类行业的发展目标及市场的发展趋势、预期市场容量以及下列各项基本假设的前提下,本着谨慎的原则编制的。1、 对成本以上限围预算；2、 对可实限收入在保守下限围预算；3、 没有计算项目可享受优惠政策税费减免。4、 收益采用当时可参照销售单价计算二、 项目经济技术指标三、项目成本分析四、销售收入估算五、销售税金估算六、投资收益汇总第五章项目SWOT分析及结论一、项目优势1、 地段优势项目地块位于芦淞服装市场群约1公里,产业市场支持；临合泰生产基地与洗水工业园,易形成产业协同发展；项目用地是芦淞市场唯一的一块完整用地,具备发展大规模项目的可能；北侧规划的果园路向东直通至东中环线,规划发展路网通达。2、地价成本优势项目实际熟地成本合计每亩35万元左右,而本地块周边同类地段地价为每亩90万元左右。本项目用地可以变性使用,这将为项目定位提供更广阔的空间。3、政府扶持力度大市有关领导、芦淞区区委书记、区长等相关领导亲自带队在项目所在地龙泉村进行了多次调研并召开了专题会议。现在本项目享受省重点签约项目的优惠政策。株洲市政府把服饰产业作为十一五规划六大产业集群之一来培植,制定系列关于促进株洲市服饰产业集群化发展与相关园区建设的鼓励措施和优惠政策。4、产业发展优势工业地产这几年在经过住宅地产和商业地产的连续高速发展后异军突起。目前投资厂房的年回报率已经高达12至15；静态总投资回报率远远高于住宅类房地产项目。株洲服饰产业发展瓶颈却为推动加工产业集群化发展的工业地产项目带来新的发展契机,服装加工企业主对标准厂房的需求旺盛。本项目的立项,站在了促进株洲服装产业群发展的高度,顺应了株洲服装产业发展要求,符合市场的规律,项目愿景非常好。5、市场预期好项目前期通过对芦淞服装加工企业业主进行了广泛细致的调查,认真研究了他们购买厂房的真正需求与愿望；分析项目满足他们需求与愿望付出的成本。项目的定位引起了当地许多服装加工企业主的共鸣,得到了高度认可。政府将制定系列优惠政策鼓励服装加工企业加入园区,同时将加大整治三合一厂房的力度,从目前形势分析,项目市场前景比较乐观。二、项目劣势本项目劣势主要来自以下四个方面：1、市场风险该项目主要依托株洲市的服装加工行业,目前虽然有大于项目开发总量数倍的市场潜在需求,但是目前,各加工私营业主都有拥有自己的加工场地,散布在芦淞服装市场群周边各处的民居,如何低成本的有效的引导他们步入规的现代化标准厂房是本项目成功的关键所在。一方面需要政府从政策上积极引导,对三合一厂房加大整治力度；一方面开发商需要在销售策划方面精心组织,锁定目标市场群,重点开发,确保将投资风险降到最低。2、成本控制风险由于株洲房地产市场在不断升温,前期费用、建材成本都会有所上涨,必将直接增加建安成本。特别是本项目地处芦淞服装市场群近郊,土地成本较高,开发费用较高,也给项目增加了投资资本金。所以需要加强成本控制管理,特别是考虑到本项目社会效益特别显著,是当地推动标准厂房建设的典,可以要求政府在行政费用、税金等方面争取更多优惠,从而整体降低成本风险。3、现金流风险工业园区建设总投资需要2.1亿,如果因政策、管理、自有资金不足等原因使开发期拉长,将会全面提升财务成本,有可能会出现现金流无法支撑拉长的开发周期的成本,从而加大项目投资风险。4、政策风险工业地产有其特殊性,他的招商十分依赖于相关税收优惠、政策的倾斜力度等。因此,项目的顺利开展,离不开政府一方面对项目本身的政策支持,一方面从政策上对入园经营业主制订系列的优惠政策,并在城市配套费用方面给予相应优惠或免除等。三、 项目机会四、1. 合泰地区工业厂房档次低、环境差,限制企业发展；同时合泰地区中小型服装加工企业拓展首选合泰周边地区,给项目带来机会。2. 目前本地针对服装加工企业的工业厂房市场供应短缺,竞争不充分,潜在竞争对手均尚未将产品投向市场,这是项目可抓住的时间紧迫的机会。3. 株洲服装加工企业自身成长的需要现代化的生产形象。4. 服装产业的中西部梯度转移是大势所趋,株洲市政府大力扶持服饰产业的发展。四、项目威胁1、最大的机会在市场,最大威胁来自于市场,客户追求新产品的同时,会谨慎自身现金流的分配；2、 潜在竞争对手的出现。五、结论1、本项目的开发建设与株洲市总体规划协调一致,与服装产业结构的发展方向一致,顺应了市场需求与政府的发展战略。2、从以上报告可以看到,项目在经过准确的市场定位,设计方案和经营方案的总体规划后,具有极大的创新性。3、该项目符合株洲市总体战略规划的需要,将在未来为芦淞服装市场群、株洲市的产业经济发展中扮演着重要角色。4、本报告在考虑到市场风险因素,对项目的资金投入预算情况进行了充分的预留,在实际的操作过程中,可以根据情况适当调控。5、项目建设规模大,达20万平方米建筑面积,有良好的市场前景,但要控制好项目的操作过程中可能出现的风险。6、项目可实现净利5000多万元,静态纯利率达20%,有非常好的投资收益率。注：本报告中所提及的规划、设计、预算数据,最终以政府批准的规划设计方案为准项目新闻报导株洲服饰产业迎来凤凰涅槃-新芦淞服装都市工业园顺势而生2007-9-7株洲日报 凤凰是神鸟,色彩斑斓,有翔于九天的高傲,只落梧桐的执着。最引人入胜的是凤凰涅磐、浴火重生,当凤凰生命迎来重生之时,便集梧桐枝,在烈火中新生,羽更丰,音更清,神更髓。当凤凰振翅冲天时,它的灿烂光芒照亮的又岂止是我们的双眼？它的美和执着已是一种极至,一种令人神往的境界,凤凰涅磐,就是不断追求、提升自我的执着精神。 做为一个见证芦淞服饰市场十多年风风雨雨的株洲人,每看到这个故事,看着芦淞服装市场的成长壮大,感受万千,惊喜他的变迁成长的同时,对他的未来也有几分思索。 十年前,这里还是一块不毛之地。十年间沧海桑田,这里却变成了一片让人叹为观止的新城,43个大型服装专业市场,2.8万个体业主经营户,10万从业人员的庞大服装服饰市场群.汇集了国4000多个服装服饰品牌总代理,商品辐射15个省市230多个县市区,市场群有5个大型物流集散中心,以及与物流集散中心相配套的100多条通向全国各地的货运专线,6万多平方米的仓储系统,年成交额近200亿元。思索也由此而来：一个扬名全国的十大服装市场,没有一个叫得响的自有品牌。现在株洲的服装生产加工企业已增至5000多家,加工机组数万台,但大部分企业仍租用民房,办集厂房、办公、宿舍、仓储于一室三合一工厂,初级化、粗放式模式极大制约了服装生产企业的扩大再生产,导致株洲整个服装产业基础的薄弱,产品缺乏市场核心竞争力,芦淞服装大市场根基相对薄弱,株洲服饰产业升级滞后,遭遇发展瓶颈。 第五届炎帝服饰商务节即将大幕开启,服饰产业继续被列为株洲市十一五时期重点培育的六大产业集群之一,我市新的服饰产业培育政策也正在酝酿之中。沿海服饰等产业梯度转移,芦淞服饰产业集群将面临难得的发展机遇,打造新芦淞,实现凤凰涅槃,出大手笔,出大品牌,是时候了！旁观石狮、的服装产业成长史,对芦淞市场发展颇有借鉴意义。当地政府采取抓大放小,重点扶持的政策,对那些假冒伪劣,贴牌套牌的作坊企业进行专项整治；对那些有品牌经营意识,能做大做强的企业,政府给土地,给政策,全方位扶持,短短几年时间,石狮一个县级市就拥有十几个全国驰名商标企业。因此有如下思考：芦淞服饰产业要大发展,建设新芦淞,首先要建设新型服装工业园,精心培植梧桐树,砌巢引得凤凰来,吸引有企业经营意识得企业入园；其次要有新政策,要采行比沿海地区更有竞争力得扶持方案；第三,要有新思路,在大区域品牌培育、城市名片塑造,产业链配套,人才培育等方面想企业所想,急企业所急；第四,要建设新市场,展示株洲服饰产业新形象等。20XX,株洲服饰产业又有了惊人之举,爱拼投资发展与美国西域骆驼联合控股携手,斥资2.3亿,征地150余亩,在芦淞区龙泉村兴建新芦淞服装都市工业园,建造株洲首个专业化、现代化服装工业园。新芦淞服装都市工业园定位于芦淞服饰品牌孵化园,以打造品牌芦淞,提升株洲本土服装品牌为目标。做为中博会签约项目、20XX株洲市政府重点工程,项目得到了株洲市、区两级政府的大力支持,为入园服装加工企业经营管理、扶持政策提供了强力保障。新芦淞服装都市工业园作为一个顺势而生的工业地产项目,必将推动株洲服饰产业向新型工业化、专业化、品牌化方向发展。-引领芦淞服饰产业新方向新芦淞服饰工业园 惊艳亮相中博会2006-9-27株洲日报 9月27日,首届中国中部地区投资贸易博览会万商云集。我市新芦淞服饰工业园的成功签约,引来各方强烈关注。 该项目由爱拼投资发展发起,联合美国西域骆驼等知名服饰品牌企业共同打造,预计总投资达2.3亿元。在签约现场,外资方投资代表,美国西域骆驼联合投资控股总裁柯夏鸣对签约表现出高度满意。柯夏鸣对株洲芦淞服装产业十分了解,清楚其发展历史、现状,对其今后的发展趋势有非常明确的见解。株洲芦淞最近获得中国服饰名城称号,服装产业又是株洲十一五计划的重点培植产业,因此,他对该项目充满信心。柯夏鸣介绍了新芦淞项目的基本情况,表示将合力打造一个高品质高起点的现代化服饰工业园。新芦淞将从功能布局、品牌形象、配套设施等方面引领株洲服装产业的新方向。在株洲的产业发展环境方面,柯给予了高度评价。作为中南交通枢纽,株洲拥有得天独厚的物流优势,同时,中部崛起战略的实施,服装产业从沿海向地转移的大趋势,更给株洲带来了前所未有的机遇。株洲本土的投资环境和政策都很宽松,他相信投资该项目是一个明智的选择。项目发起方爱拼的法人代表伟波表示,此次与西域骆驼联手,也是基于对芦淞服装产业发展的深刻理解。爱拼曾成功地开发了天雅国际服装大厦,对石狮、等地的服饰产业发展也十分熟悉,因此希望通过引进沿海知名服饰企业,在株洲带头兴建国际标准厂房,促进株洲服装加工产业向标准化、现代化、品牌化方向迈进。该项目实施后,将提升芦淞市场群的品牌形象和知名度,引导中小加工企业向园区聚集,形成产业集群优势,并促进布匹、辅料加工、洗水加工、物流等产业链的发展,并将创造近万个就业岗位。 记者： 小波芦淞服饰航母驶入一体化航道超200亿元大生意还要做大株洲市芦淞区区委书记 强国跃有义乌,有芦淞。芦淞市场群这一曾名噪一时、风云几度的航空母舰,曾因为滞后的基础设施、传统的流通方式和经营模式,在上世纪90年代后期一度萎缩。如今,随着长株潭一体化交通、区位优势的日益明显,现代物流产业的大力发展,芦淞又开启了现代物流服饰的新篇章。株洲芦淞区委书记强国跃在接受媒体采访时表示,随着长株潭一体化的进程,作为中西部服装的著名集散地,芦淞服饰产业集群的发展将带动全省服装产业的发展。商圈北移成就专业大市场芦淞市场群的发展于得益于株洲铁路交通的便利,造就了株洲服装批发的成行成市。然而,随着周边省市不断涌现功能相似、规模相当的同类专业市场,加上全国交通等基础设施的不断改善,芦淞的区位、交通优势逐渐被弱化。强国跃等商圈部建设者不得不进行大刀阔斧的改革来重塑芦淞的未来。20XX,株洲市政府、芦淞区政府为解决芦淞市场群的交通物流瓶颈,对铁西路进行改造。依托铁西路、汽车南站、火车站组合交通优势,商圈北移成为一种必然。十年之前芦淞服装市场的发祥地就靠近火车站,十年之后芦淞服装市场群的战略中心又将向这一区域偏移。列入长株潭物流中心规划芦淞市场群位于长株潭经济三角区的中心,是承启东西,连贯南北的枢纽所在地。近几年来,株洲市加大投入对芦淞市场群的改造,基本形成了品牌服饰、高中低档服装批发与零售业经营纵横交错的市场格局。市场通道宽敞明亮,外表装饰富丽堂皇,由以前的鸟笼式摊位改造成了宽敞、高品位的写字楼,货物流通更加快捷方便。再加上一系列优惠政策的出台,吸引了大批重量级商贾纷至沓来,形成了云集芦淞市场的景观,进一步巩固了芦淞市场群作为中南地区区域服饰物流中心的地位。更重要的是,我们启动了服饰物流中心建设,重点是规划三区一中心,即服饰加工区、仓储配送区、展示交易区、电子商务中心。全面接轨现代物流。强国跃说。服饰产业继续被列为株洲市十一五时期重点培育的六大产业集群之一,芦淞服饰物流中心也纳入了长株潭物流中心规划之列,随着沿海服饰等产业梯度加快向中西部转移,芦淞服饰产业集群将面临难得的发展机遇,大有可为。在谈及芦淞服饰产业集群与长株潭一体化的相互促进时,强国跃表示,三地一体化使区位优势更加明显,芦淞在打造品牌文化,促进服装产业的发展、解决城乡劳动力就业等问题上将发挥越来越重要的作用。记者 燕娟 芦淞区和石狮市缔结友好区市2006-8-1 株洲日报正在石狮考察的株洲服饰产业考察团7月31日传来喜讯：芦淞区和石狮市已签订缔结友好区市的协议。 石狮市是著名的侨乡,是我国东南沿海著名的服装及原材料集散地,是中国休闲服装名城与闽派服装的发源地；拥有10多个全国驰名商标和知名服饰品牌,与芦淞区同为全国十大服装批发市场。 考察团由市委巡视员马建述带队,此行的目的是学习沿海发达地区发展服饰产业的成功经验和政策措施,并结合我市实际,制订株洲服饰产业发展规划及相关政策,同时向外界宣传株洲,宣传芦淞服饰,并对服装加工企业进行敲门式招商,促进我市服饰产业的提升。考察团一行考察了石狮市服装城、灵秀镇标准厂房、石湖工业园区及美国西域骆驼公司、富贵鸟集团、斯得雅公司、爱登堡公司等,并与石狮市领导及当地企业家进行了座谈。 石狮方面详细介绍了当地服饰产业的发展状况及产业走势、政府引导产业集群化发展的措施及行业协会的运营管理情况。芦淞区负责人重点介绍了服饰产业发展情况。双方表示,今后将在多个领域中加强合作,特别是在服饰产业方面加强交流,携手并进。新芦淞服饰工业园 领跑株洲服饰产业2007-1-12 株洲日报十一五期间,株洲市提出了推进实施新型工业化,突出抓好园区建设,引进战略投资者,引进一批发展潜力大、支撑作用强、带动能力强的大项目为发展目标,并着力把服饰产业集群发展作为十一五重点培育的产业之一。株洲一些布局分散的中小服装企业大多在民房里加工生产,缺少规模优势和行业整合,服装加工企业主对标准厂房需求迫切。建设提速服装加工产业集群化发展的项目,承接沿海地区知名晶牌企业的梯度转移,改造提升本地传统产业,延伸产业链条,提升产业档次,扩大产业规模是市场的必然需求。爱拼投资发展董事长伟波先生用前瞻性战略思维与敏锐市场洞察力,联合美国西域骆驼、爱登堡、斯得雅等多家沿海地区的全国知名晶牌服饰企业打造新芦淞服饰工业园,预计总投资23亿元。该项目的成功开发建设,将为实施株洲市打造中国服饰名城的战略,实现株洲服饰产业与市场的有效互动,大力促进株洲服饰产业向新型工业化、专业化、品牌化发展发挥重大的示作用。为此,记者专访了爱拼投资公司董事长伟波先生。 记者：总,您好!能为我们描述一下规划中的新芦淞服饰工业园宏伟蓝图吗?总：爱拼公司的产品理念就是创造卓越,成就精典。我们要在株洲打造一个有规模、有品质、有品位的现代化服饰工业园。项目规划设计的第一个理念是着眼未来、超前设计,园区无论是功能布局,还是形象外观,力争三十年不落伍；第二个理念就是以人为本,比如园区路网实行人车分流设计,有关生活配套设施、员工休闲康体设施等每个细节都表现了对人的关怀,比如在员工宿舍上我们将考虑建设夫妻房等,整体上满足生产、生活、休闲的需求。第三个理念是园区形象要凸显晶牌优势,如我们园区园林设计、建筑外观等均采用欧式风格,追求高雅的格调,为我市引进全新的工厂模式。我们厂房可以自由分区；可灵活使用。四是尽量做好园区服饰配套,园区将引进现代化的物业服务、配送仓储、管理咨询、人才培训、品牌整合推广等服务机构,创新园区的管理模式。这样做不仅有利于我们投资商进一步提升自身服饰品牌在当地的知名度和美誉度,同时也为将来加入园区生产的当地企业提升晶牌形象、提高生产水平起到很大的促进作用。记者：目前业界都在讨论服装产业向中西部转移的话题,您成功联合沿海数家知名品牌企业投资建设服装工业园；也是基于这样的趋势吗?总：随着沿海地区劳动力等成本增加,做为劳动密集型的纺织企业向西部转移是必然的趋势,这些投资企业都是我们公司多年的业务伙伴,他们对于株洲,特别是芦淞服装市场非常熟悉,比如西域骆驼、爱登堡等品牌的区域总代理都是我们下属实业公司运营的。我们和这些品牌企业建立了非常密切的合作关系,他们的生产经营模式我们非常熟悉,将生产基地转移和外包是他们必然的需求。 株洲市是中国服饰名城,芦淞服装市场还是中国十大服装批发市场之一。投资商就本项目曾多次组织专人到项目地点芦淞区考察,对这个项目非常认同并看好,一是株洲市及芦淞区两级政府对我们项目给予大力支持,创造了一个较好的投资环境。二是项目本身与株洲繁荣的服装市场群非常近,仅千米左右,且周边的布匹、辅料等市场配套成熟,在这个区域能够实现市场和产业的有效联动,非常适合株洲中小加工企业生产、生活、销售的便利性这一现实的经营需求；三是本项目建设的国际通用标准厂房,顺应了芦淞区服饰产业的发展需求,对本项目成功建设投产的前景非常乐观。 记者：您认为项目的开发建设对株洲服饰产业发展带来哪些积极的影响呢?总：株洲芦淞服装市场与沿海地区如石狮市、市等地的发展过程有许多相似的由方,我个人认为芦淞服装市场目前发展过程中站到的最大问题是服装加工产业体系相对不完善芦淞服装市场群缺乏持久的发展后劲和竞争力项目定位符合株洲市服装产业发展的要求,符合芦淞区委；区政府提出的打造品牌芦淞战略左想。项目的开发建设,将对促进中小服装加工业规化、标准化发展,提升芦淞服装市场群牌形象和知名度,以及有效引导三合一厂家自都将起到非常重要作用。同时将引导当地中小力工企业向园区集聚,形成产业集群的竞争七势,如通过园区知名品牌的示作用,扶持人目企业创新成长,同时将拉动布匹市场、服装辅半市场、服装水洗加工、物流等产业链迅速集聚主发展,将形成新的工业集群,进一步促进当地经济繁荣。同时工业园区将创造就业岗位近8000个,对促进当地就业和农村剩余劳动力转移、就业做出积极的贡献。这一点在省石狮市、市等地已有很好实例。 37 / 37