关于房地产项目损失报告

-关于华亿明珠工程损失审核报告*局：受贵局委托，我公司于2021年2月日至月日对*房地产集团关于*小区政府规划变更损失申报进展了审核，根据城乡规划法第五十条在选址意见书、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证或者乡村建立规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿 。法规中虽对规划变更的经济补偿做出了明确规定，但对于如何进展经济损失补偿，缺乏相应的操作标准。我们通过对工程的调查了解，针对该工程的具体情况，对该公司的申报材料进展了逐项审核，提出了以下四种测算方式，为政府规划变更对该工程的损失赔偿提供决策参考，现将具体测算结果和测算过程报告如下：一、 工程情况简介1、工程概况*房地产集团的*小区工程工程位于铁西区南湖大街以北，迎宾街东侧。该工程是于2021年初立项实施的，2021年5月在市、区两级政府的帮助协调下与播送电视大学达成了校址转换协议，用从新月房地产公司购得的7680平方米的原卫校教学楼及附属的4173平方米的院落装修，并购置全新的桌椅板凳和50套教学用电脑与电大置换未拆迁的土地。2021年4月中旬开场开工，同步完成了工程建立的立项、审批、规划、施工质量及平安等监视手续。此时市政府对该地进展了大规模规划调整，开场建立的工程被迫停工。*小区原规划建筑用地10467，规划建筑面积64046商住楼，政府规划调整占用约1722，而原规划图中的G1*楼、G3*楼、D1*楼就坐落在这政府占用的1722土地上，因此，原规划除G2*楼外其余六栋楼不得不进展大规模颠覆性调整。为保持工程原规划的建立规模政府将北侧两栋中房高都楼所在地块4037划归我们作为削减建立用地的补充。为此，我公司又增加北侧两栋中房高教楼拆迁面积7247.34。2、工程变更前后主要经济指标比照工程计量单位规划前指标规划后指标增减变化规划总用地面积10467135523085总建筑面积640428460020558其中计入容积率面积582947260014306其中住宅面积45794499904196公建面积125002261010110不计容积率面积(全地下车库面积)5748120006252容积率h/h5.575.35-0.22建筑密度%58%38.50%-19.50%绿地率%-25.40%居住户数套约650二、 损失测算思路及结果方案一：1、测算结果:损失赔偿额3177.5万元。2、测算思路损失赔偿额政府规划调整占用土地1722损失+实际投入的*本钱+规划调整减少建筑面积的预期收益；其中：1占用土地损失已开发土地平均单位本钱17222实际投入的*本钱已投入到G1号楼的实体*本钱损失(3) 规划调整减少建筑面积的预期收益=减少建筑面积市场单价(不含地价)利润率本思路主要从政府规划直接占用土地的角度考虑给企业带来的直接损失及间接损失，主要参考规划变更所致的房地产损失的评估技术路线，对于已进入开发阶段的在建工程，房地产损失价值=直接损失或收益+间接损失或收益。其中：直接损失即为企业实际的已开发土地的本钱投入及已投入实体工程的*本钱；间接损失即为规划变更减少建筑面积的预期收益,因减少的土地已给予补偿,因此预期收益中不应包含土地预期分摊的收益,在计算预期收益的市场单价中扣除地价。3、测算过程(1)已开发土地平均单位本钱序号工程申报金额审定金额依据1购置协议书12,000,000.0012,000,000.00购置资产协议书2税金200,612.00200,612.00主要明细见缴税支出表及凭证3装修(土建水电电教室等)5,008,000.005,008,000.00施工协议书430户回迁安置费9,146,865.009,122,824.50详见附明细表一5电大职工购房补贴10,685,490.008,521,573.55详见附明细表二6电大院后二栋楼96户动迁安置费31,850,000.0024,639,361.50详见附明细表三7土地出让金7,330,000.007,330,000.00见出让金缴款凭证8前期开发费及各种配套费9,705,446.689,705,446.68详见工程审核表9动迁户赔偿、管理费、利息等10,904,134.007,387,101.75主要是延期进户过渡费、利息、管理费；详见测算表10土地开发本钱合计96,830,547.6883,914,919.9811工程占地面积()10,467.0010,467.0012规划建筑面积64,.0064,.0013土地单位本钱(元/)9,251.038,017.091310/1114楼面地价(元/)1,511.991,310.311410/13(2) 损失赔偿额序号工程单位数量计算过程1占用土地损失额元13,805,435.39规划直接占用土地面积损失1,722.00单位本钱元/8,017.092已投入*工程费元5,200,000.00工程实体审核后费用3损失建筑面积预期收益元12,769,612.66 因规划变更减少总建筑面积25,060.00其中住宅面积22,971.67商业面积2,088.33两层商网市场单价*市2021年1-6月份成交平均单价其中住宅市场单价元/2,189.69扣除地价(市场房地合一价3500-楼面地价1,310.31)商业市场单价元/5,189.69扣除地价(市场房地合一价3500-楼面地价1,310.31)利润率其中住宅利润率%20.00%商业利润率%25.00%合计元31,775,.051+2+3方案二：1、测算结果:损失赔偿额2230.88万元。2、测算思路损失赔偿额新增土地拆迁本钱+已投入*本钱损失+土地前期开发配套费+增加土地面积需补缴的土地出让金+预期增加的管理费及占用资金利息-规划变更增加建筑面积的预期收益其中：1新增土地拆迁本钱拟拆迁面积*1.3*房屋市场价格补偿面积倍数主要根据105户待拆迁户已签订合同平均测算2已投入*本钱损失已投入到G1号楼的实体*本钱损失3土地前期开发配套费每平米预计缴纳配套费*增加的面积4增加土地面积需补缴的土地出让金单位面积土地出让金暂以原规划缴纳标准计算*增加的土地面积5管理费及占用资金利息；管理费按3%计，资金本钱按同期贷款利率计息，期限分别按投入时间预估。6规划变更增加建筑面积的预期收益增加的建筑面积市场单价利润率本思路主要从新地块预计的增加土地开发本钱的角度考虑预期给开发公司造成的损失。主要原因政府为保持工程原规划的建立规模将北侧两栋中房高都楼所在地块4037划归开发公司作为削减建立用地的补充。为此，开发公司又增加北侧两栋中房高教楼拆迁面积7247.34，由于近年来拆迁难度较高，拆迁本钱不断上涨，该局部拆迁不仅影响了开发公司的工期，又增加了开发本钱。3、测算过程序号补偿工程单位补偿金额(元)计算过程1规划变更后回迁户补偿费用元33,476,329.80参考已签合同测算拆迁补偿房屋费用元32,990,685.00拆迁面积7250.7平方米,回迁补偿面积是按已签合同平均标准计算,补偿倍数约为1.3倍,补偿费用=每户补偿面积*房屋市场单价安置补助费元464,044.808元/平米.月(合同签订标准),补助费用=补助标准*补助面积*月数,月数按合同签订18个月暂计搬迁补助费元21,600.00每户200元,共计108户,补助费用=每户补偿*户数2已投入*工程费元5,200,000.00按工程审核后为准3前期开发费及各种配套费元1,644,640.00按每平米80元估算4需补缴土地出让金元2,160,413.68733000/10467*增加土地面积5增加的管理费及资金利息元3,569,826.301项*6.31%*1年+*5.81%*2+1项*3%6规划变更增加建筑面积预期收益元13,514,050.00(-)原规划建筑面积64,.00其中住宅面积51,542.00含车库商业面积12,500.00现规划建筑面积84,600.00其中住宅面积61,990.00含车库商业面积22,610.00市场单价2021年1-6月份成交单价其中住宅市场单价元/3,500.00商业市场单价元/6,500.00利润率其中住宅利润率%20.00%商业利润率%25.00%合计元22,308,859.791+2-3方案三：1、测算结果:损失赔偿额3803.64万元2、测算思路损失赔偿额政府规划调整损失建筑面积25026经济损失+已投入到G1号楼的实体*本钱损失损失建筑面积25026已投入资金计算建立单位本钱其中：1政府规划调整损失建筑面积经济损失已投入建筑面积均摊的单位本钱*损失G1号楼的建筑面积250262已投入到G1号楼的实体*本钱损失，按工程审核后数值为准。该思路与方案一类似，主要是考虑因规划变更直接导致G1号楼无法建立，损失额即为已经投入G1号楼的摊入的土地本钱和直接投入到G1号楼*本钱。3、测算过程(1) 单位建筑面积土地本钱序号工程申报金额审定金额依据1购置协议书12,000,000.0012,000,000.00购置资产协议书2税金200,612.00200,612.00主要明细见缴税支出表及凭证3装修(土建水电电教室等)5,008,000.005,008,000.00施工协议书430户回迁安置费9,146,865.009,122,824.50详见附明细表一5电大职工购房补贴10,685,490.008,521,573.55详见附明细表二6电大院后二栋楼96户动迁安置费31,850,000.0024,639,361.50详见附明细表三7土地出让金7,330,000.007,330,000.00见出让金缴款凭证8前期开发费及各种配套费9,705,446.689,705,446.68详见工程审核表9动迁户赔偿、管理费、利息等10,904,134.007,387,101.75主要是延期进户过渡费、利息、管理费；详见测算表10合计96,830,547.6883,914,919.9811规划建筑面积64,.0064,.0012单位建筑面积土地本钱(元/)1,511.991,310.31(2)损失赔偿额序号工程单位数量计算过程1政府规划调整建筑面积损失元32,836,386.97规划调整损失建筑面积25,060.00单位本钱元/1,310.312已投入*工程费元5,200,000.00工程实体审核后费用合计元38,036,386.971+2方案四:1、测算结果:损失赔偿额2764.14万元2、测算思路损失赔偿额原规划损失建筑面积本钱+已投入到G1号楼的实体*本钱损失1) 原规划损失建筑面积本钱=规划变更后增加面积单位本钱停建损失面积(25,060.00平方米);其中:规划变更后增加面积单位本钱=规划变更后增加本钱/规划变更后增加面积(现规划面积84,600.00-原规划面积64,.00)规划变更后增加本钱=增加回迁户补偿费用+增加土地的前期开发费及各种配套费+需补缴土地出让金+增加的管理费及资金利息2已投入到G1号楼的实体*本钱损失，按工程审核后数值为准。该测算思路主要从损失的建筑面积角度方面考虑，包含两局部：一局部是由于规划变更，政府后划给企业土地，但由于增加的土地不是净地，另外拆迁本钱提高较大，导致整个工程单位建筑面积的本钱增加，政府划给土地后虽然整个工程的建筑面积增加，原损失面积得到了补偿，但这局部面积增加的本钱应为规划变更造成的损失；另外一局部就是已投入到原损失建筑面积G1号楼的实体*本钱损失。3、测算过程序号补偿工程单位补偿金额(元)计算过程1规划变更后回迁户补偿费用元33,476,329.80参考已签合同测算拆迁补偿房屋费用元32,990,685.00拆迁面积7250.7平方米,回迁补偿面积是按已签合同平均标准计算,补偿倍数约为1.3倍,补偿费用=每户补偿面积*房屋市场单价安置补助费元464,044.808元/平米.月(合同签订标准),补助费用=补助标准*补助面积*月数,月数按合同签订18个月暂计搬迁补助费元21,600.00每户200元,共计108户,补助费用=每户补偿*户数2前期开发费及各种配套费元1,644,640.00按每平米80元估算3需补缴土地出让金元2,160,413.68733000/10467*增加土地面积4增加的管理费及资金利息元3,569,826.301项*6.31%*1年+*5.81%*2+1项*3%5规划变更后增加本钱元40,851,209.791+2+3+46原规划损失建筑面积本钱元22,441,389.74原规划建筑面积64,.00其中住宅面积51,542.00含车库商业面积12,500.00现规划建筑面积84,600.00其中住宅面积61,990.00含车库商业面积22,610.00停建损失面积25,060.00停建后剩余面积38,982.00规划变更后增加面积45,618.00规划变更后增加面积单位本钱895.5157已投入*工程费元5,200,000.00按工程审核后为准合计27,641,389.746+7三、 有关事项说明1、土地拆迁本钱的测算过程中，我们对华亿公司提供的华亿明珠工程前后三期拆迁合同进展了核实，对已完成的占地拆迁本钱按实际签订的拆迁合同测算，未完成的占地拆迁本钱参照已签订拆迁合同房屋的补偿方法进展估算；2、已投入*工程费主要指投入在因规划变更无法建立的G1号楼的已投入*本钱，本次按工程审核后的数值为测算依据。3、前期开发费用及配套费，我们根据企业账上实际缴纳情况进展了逐项核实，以核实后费用为测算依据；4、对华亿公司申报的土地的其他各项前期投入，我们对其合同、入账凭证等相关原始依据进展了核实，以核实后的金额为测算依据；3、房地产预期收益的测算，因房地产预期收益不确定因素较大，各个开发工程的利润率波动也较大，与工程个别因素有关，因此本次测算过程中，房地产市场单价主要根据*市二O一一年一至六月份房地产市场信息中商品房交易价格为测算依据，利润率按*市房地产平均利润率进展估算。4、根据城乡规划法第五十条在选址意见书、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证或者乡村建立规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿 。法规中虽对规划变更的经济补偿做出了明确规定，但对于如何进展经济损失补偿，缺乏相应的操作标准。以上测算结果仅作为双方商谈的价值参考。 二O一二年三月二十九日. z.