万科地产存货核算规范标准

万科地产存货核算规1 目的：为加强存货管理,规集团存货核算,便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露,依据企业会计制度、公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定等规定,制定本办法。2 围：适用于集团所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。3 职责：总部财务管理部负责本规的推行、解释、修改并检查执行情况；集团各公司负责具体实施,并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。4 方法与过程控制4.1 存货的分类4.1.1集团地产及物业公司的存货分类情况见下表：公司类别存货类别说 明会 计 科 目核算要求地产公司拟开发土地购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地开发成本拟开发土地核算项目开发间接费存货跌价准备在核算项目的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积,并至少每季度依照实际情况进行调整。在建开发产品已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业开发成本除拟开发土地核算项目完工开发产品已办理竣工验收手续、待出售的物业,包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等完工开发产品按可售建筑面积采用数量金额核算。无建筑单体的车位应按个数采用数量金额核算。出租开发产品已办理竣工验收手续、用于出租或自我经营的物业出租开发产品开发产品摊销物业公司物业工程承接物业工程发生的各项支出。对业主委员会、开发商及业主提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出,也包括在。物业工程原材料各物业管理处为物业管理需要购入的各种材料原材料应采用数量金额核算地产及物业公司低值易耗品不能作为固定资产的各种用具物品,如工具等低值易耗品4.1.2集团其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。4.2 各类存货的核算4.2.1 拟开发土地及在建开发产品的核算4.2.1.1 科目设置开发成本及开发间接费科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表：一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按各成本、费用项目再进行细分具体核算容、核算方法详见万科集团房地产开发企业成本核算指导各成本核算对象 成本核算对象可分层次设立。开发前期准备费各成本核算对象主体建筑工程费各成本核算对象主体安装工程费各成本核算对象社区管网工程费各成本核算对象园林环境工程费各成本核算对象配套设施费各成本核算对象开发间接费各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按各成本、费用项目再进行细分具体核算容、核算方法详见万科集团房地产开发企业成本核算指导定期转入开发成本营销费用资本化利息物业管理完善费其他上述成本核算对象可分层次设立,具体设置参见下图：项目 在建一期 住宅 商铺 在建二期 写字楼 拟开发土地待分摊成本本规将主要详细阐述开发成本土地获得价款中地价款的核算方法,开发成本其他明细科目的有关核算容、核算方法,详见万科集团房地产企业成本核算指导。开发间接费是核算房地产成本的过渡性科目,用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出,以及项目营销设施建造费。期末,开发间接费余额按一定标准分配计入各成本核算对象,借记开发成本科目,贷记开发间接费科目。该科目期末无余额。其具体核算方法,详见万科集团费用核算规。4.2.1.2 核算说明A、拟开发土地开发成本科目的拟开发土地核算项目余额即为拟开发土地的实际成本,其具体容包括：总体未开工项目的地价款和前期费用；分期开发的项目,其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。订立正式合同前支付的诚意金等记入预付帐款科目,不在本项目核算,待签定正式合同后再转入本项目。房地产项目开工前支付的款项,记入开发成本相应明细科目的拟开发土地核算项目下。项目整体开发时,应将拟开发土地的实际成本全部转入在建开发产品 类中；项目分期开发时,应将拟开发土地中开工部分对应的成本转入在建开发产品类中。其中,土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额具体转出分配方法参见万科集团房地产开发企业成本核算指导,作分录如下：借：开发成本土地获得价款在建期 贷：开发成本土地获得价款拟开发土地开发成本土地获得价款拟开发土地的科目余额可以在贷方,该贷方余额表示在建部分尚未支付的土地获得价款；转入在建后再支付土地获得价款,记入开发成本土地获得价款拟开发土地的借方；前期费用可比照土地获得价款进行处理。B、在建开发产品开发成本科目余额减去拟开发土地的成本,即为在建开发产品的实际成本。项目办理竣工验收手续后,应将其成本从在建开发产品类转入完工开发产品类,其中土地获得价款的转出金额按在建开发产品的地价款金额乘以当期完工部分面积占已转入在建部分面积的比例具体转出分配方法参见万科集团房地产企业成本核算指导,作分录如下：借：完工开发产品贷：开发成本土地获得价款在建期其它成本、费用项目按成本核算指导进行处理。4.2.2 完工开发产品的核算4.2.2.1科目设置完工开发产品科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细设置如下：一级科目二级科目三级科目核算项目完工开发产品项目名称具体苑或栋或期住宅、商铺、写字楼、车位及车库、其他4.2.2.2 核算说明A、项目办理完竣工验收手续后,按开发项目的功能和用途,由开发成本科目转入完工开发产品的相应明细科目的借方。B、完工开发产品按其功能设置核算项目,以便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住宅、商铺、写字楼、车位及车库等的总数额。C、车库及车位应通过车位与车库核算项目单独反映,其中独立车库按实际成本与预期售价孰低核算；架空层及地下车位按预期售价的50保留成本。本规下发前按高于此标准保留成本的车位转入出租开发产品科目的车库与车位核算项目中核算。D、为避免产生低效资产,今后新开发项目中,只能自我经营、不能出售或整体出租或者可以出租或出售但无明确的赢利计划、经营价值较低的配套资产,如会所、游泳池、网球场、学校、幼儿园等,不应再保留成本,而应摊入相应可售产品成本；本规下发前帐面留存的此类配套资产转入出租开发产品科目的其他核算项目中核算。以上配套资产完工时,各单位应编制配套资产清单并记录产权情况,以备查验,并在物业公司进场后,一并移交给物业公司经营管理。E、完工开发产品对外出售时,应于销售实现时,按售价记入主营业务收入科目；同时,按其帐面价值借记主营业务成本科目,贷记完工开发产品项目期或苑或栋或配套资产名称科目下相应核算项目。F、完工开发产品用于出租时,应将其成本全部转入出租开发产品类中。4.2.3 出租开发产品的核算4.2.3.1 科目设置出租开发产品科目核算出租开发产品类存货的原值；出租开发产品摊销科目核算出租开发产品的累计摊销。科目的设置明细如下：一级科目二级科目三级科目核算项目出租开发产品项目名称具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车位与车库、其他出租开发产品摊销4.2.3.2 核算说明A、各单位应于确定完工开发产品的出租用途并签定出租合同、协议且租期为一年以上时,按开发项目的功能,将其由完工开发产品科目转入出租开发产品的相应明细科目的借方。除对外出售以及一年不计划再次出租的开发产品外,已确认的出租开发产品不得随意转出。 本规下发前帐面留存的车位及配套资产,在本科目核算。B、出租开发产品及开发产品摊销各明细科目及核算项目的核算要求,与完工开发产品科目相同。C、出租开发产品应按一定年限进行摊销,其摊销金额在开发产品摊销科目核算。 住宅出租一般不计提摊销；本规下发前帐面留存的车位及配套资产,继续按12.5年的期限进行摊销；出租的商铺、写字楼、独立车库及本规下发后完工的车位,参照集团固定资产的25年折旧年限、4%预留残值标准进行摊销。各类资产均应在转入出租开发产品当月,按月进行直线摊销,分录如下： 借：其他业务支出 贷：开发产品摊销项目期或苑或栋或配套资产名称D、出租开发产品的修理费用记入其他业务支出科目。 收到租金收入时,计入其他业务收入科目。 出租开发产品对外出售,应于销售实现时,按售价记入主营业务收入科目；同时,按其摊余价值借记 主营业务成本科目,按出租开发产品的累计摊销,借记开发产品摊销项目期或苑或栋或配套资产名称科目下的相应核算项目,按出租开发产品原价,贷记出租开发产品项目期或苑或栋或配套资产名称科目下相应核算项目。4.2.4原材料的核算4.2.4.1 科目设置原材料科目核算物业管理处库存材料的实际成本,其按材料的用途或大类设置明细科目。4.2.4.2 核算说明A、 原材料科目的借方核算原材料采购的实际成本；贷方核算原材料领用的实际成本；余额为在库原材料成本。B、 领用原材料时,借记主营业务成本、物业工程等科目,贷记原材料。4.2.5 低值易耗品的核算4.2.5.1 低值易耗品在低值易耗品科目核算。各公司可按领用的部门或用途下设明细会计科目。4.2.5.2对低值易耗品采用一次摊销的方法,即在领用时将其全部价值摊入有关的成本费用。 物业管理处低值易耗品的摊销价值全部计入主营业务成本科目；物业公司低值易耗品的摊销记入管理费用科目。4.2.6 物业工程的核算4.2.6.1 物业公司对外承接物业工程发生的各项支出在物业工程科目核算。该科目按工程项目设置明细账。4.2.6.2 企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出,借记本科目,贷记银行存款、库存材料等科目。工程完工,其工程款经业主委员会或开发商、业主签证确认后进行转账,借记代管基金科目,贷记主营业务收入物业大修收入科目；结转已完物业工程成本,借记主营业务成本物业大修成本科目,贷记本科目。4.3 存货的期末计价 季度、中期期未或年度终了,各公司应对存货进行全面清查,如由于存货毁损、全部或部分旧过时或销售价格低于成本等原因,使存货的成本高于可变现净值,应按其高于部分,计提存货跌价准备,借记管理费用存货跌价损失科目,贷记存货跌价准备科目。对于地产存货或物业工程,应按单个存货项目,比较成本与可变现净值,从而计提存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的原材料、低值易耗品,可按类别计提存货跌价准备。 可变现净值是指在正常生产经营过程中,以估计售价减去估计完工成本以及销售所必须的估计费用后的价值。其测算依据可以是：最近销售市价、周边同档次存货市价、预计未来现金流量等。 已确认损失的存货价值又得以恢复,应在原已提减值准备的围转回。关联文件： 财务管理部：万科集团会计管理及核算规VKCW03-03 万科集团费用核算规VKCW03-04 万科集团房地产开发企业成本核算指导VKCW03-297 / 7