“外置晾衣架”的法律思考

“外置晾衣架”的法律思考案例：为了保障碧瑶花园全体业主的共同利益，江鸿物业对安装外置晾衣架的业主做了很多的工作，一些业主主动拆除了晾衣架。对其中一部分经做工作仍无效果的业主江鸿物业采取了法律途径， 将安装外置晾衣架的业主起诉至法院。 法院判决业主自行拆除外置晾衣架。7104 业主拒不履行判决， 2012年 2 月 27 日， 法院派法警到碧瑶花园进行了强制拆除 （见附图） 。“外置晾衣架”释义：所谓“外置晾衣架”就是指置于阳台外侧，突出于建筑公共外立面，用于晾晒衣物的支架。早些时候人们对外置晾衣架并没有注意，但是随着社会的不断发展，外置晾衣架已经在一定程度上对其他的业主或者人们产生了一定的影响。从人生安全角度看，业主按章外置晾衣架，放置在晾衣架的物品坠落，将路过的行人砸伤，这个责任谁来承担？对于这一问题的争论直至侵权责任法颁布之后，才有了相应的法律依据，统一的处理办法。从财产安全角度看，业主安装外置晾衣架，无疑是为偷盗者提供了垫脚石，是他们更为容易攀爬到业主的家里面盗窃， 这给其他业主的财产安全带来了很大的隐患。 物权法 和最 高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释虽然没有明文规定不得安装外置晾衣架的行为，但是仔细斟酌，其含义还是身份明确的。法律依据：物权法第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结 构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所 有的场所及设施等。第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为 的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物 内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。原建设部110号文件住宅室内装饰装修管理办法第六条：装修人从事住宅室内装 饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外 立面，在非承重外墙上开门、窗。南京市装饰装修管理条例装饰装修活动应当遵守下列规定：（一）未经规划行政管理部门批准，不得搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物的外立面；未经燃气经营企业同意， 不得拆改燃气管道和设施；改动防水层的，应当按照防水标准制定施工方案。南京市市容管理条例第十三条：建筑物顶部和主干道两侧建筑物的阳台外侧，不得 搭置建筑物以及堆放、吊挂物品影响市容。江苏省城市市容和环境卫生管理条例第H一条建筑物、构筑物的容貌应当符合下列 规定：建筑物、构筑物应当与周围景观相协调，不得擅自改变建筑物原设计风貌、色调。业主规约，以清竹园业主规约为例第十四条：本物业管理区域内禁止下列行为： 擅自在房屋外墙搭建附属物、安装外置晾衣架、外置防盗窗、遮阳光帘、遮蓬、花架等其 他结构。侵权责任法 第八十五条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生 脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承 担侵权责任。法律评析：根据上述规定，对“外置晾衣架”行为的法律限制可以总结以下内容：1、安装“外置晾衣架”的行为只有满足一下两个条件才是合法的：第一，业主或者 其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主 委员会依法作出的决定；第二，不得侵犯其他业主的合法权益。2、按照最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释第十五条的规定，业主大会和业主委员会，对违反规定破坏、改变建筑物外墙面 的形状、颜色等损害建筑物外观、违反规定进行房屋装饰装修、违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分等损害他人合法权益的行为，有权 依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。3、根据合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当 按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。业主规约对外置晾衣架做出了明确的规定，不允许业主安装外置晾衣架。签订了业 主规约代表了业主要履行合同的义务，若业主违反了合同的约定，应属于违约，要付违 约责任。4、侵权责任法 第八十五条对高空坠物造成的损害有了相应的规定，但是在实际 操作中仍然存在判定的问题。首先，坠这物品根本无法判断是谁家的，这就导致了大多数业主共同承担责任，这也在一定程度上 使得其他业主的财产权利收到损害。其次，外置晾衣架为偷盗者提供了很好的平台，很多 小偷依靠晾衣架爬到业主家里面进行盗窃，这也危害了业主的人身财产安全。服务管理部：徐雅倩（律师）附图:另案: 在阳台以外的公共部位安装晒衣架需经过业委会或大部分业主的同意，一些新建小区尚处 于物业托管期，未成立业委会，物业可以依据前期物业协议进行管理。本起事件中，殷某 安装外置晒衣架的确有过错，但物业管理也应该按照规范进行，“配合的业主你可以拆， 不配合的你不能强拆，因为物业本身不具备强制执法权。该物业的强拆行为已经违法，由 此产生的业主人身或财产损失由物业公司承担。”董锁洪建议，物业管理遇到类似纠纷时, 物业一方可以通过申请行政强拆或司法强拆之类的合理合法途径解决。