房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟考试历年真题汇总含答案参考53

房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.间接投资于房地产企业债券B.房地产抵押担保C.住房抵押贷款证券化D.投资于金融证券正确答案：C2. 单选题：在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其，对开发项目投资效益影响的程度的是()分析的目的。A.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率正确答案：B3. 单选题：三项预测值分析方法是()中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法正确答案：C4. 判断题：市场调查的步骤一般是收集信息一确定问题和调查目标_+制订调查计划一分析信息一报告结果。（）正确答案：错5. 判断题：【2014年真题】我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计算的。（）正确答案：错6. 判断题：零售商业物业的百分比租金是由租户按照营业额的一定比例支付的租金。正确答案：对7. 单选题：运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，可通过（）确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价正确答案：B8. 单选题：【2013年真题】通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理()。A.规划意见书(选址)B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证正确答案：A9. 单选题：开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起()日内，将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门备案。A.10B.15C.20D.30正确答案：B10. 单选题：按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场，其中二级市场是指（）。A.土地使用权出让市场B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场正确答案：D11. 判断题：可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深。（）正确答案：对12. 多选题：控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络正确答案：ABD13. 单选题：邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。A.3个以上B.510个C.5个以上D.310个正确答案：D14. 单选题：根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为正确答案：D15. 单选题：房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析正确答案：B16. 单选题：下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率正确答案：B17. 多选题：按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为()投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业正确答案：ABC18. 判断题：财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。正确答案：错19. 多选题：物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状况正确答案：BCD20. 单选题：通常情况下，()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。A.AAB.AC.BBBD.BB正确答案：C21. 多选题：市场趋势分析通常包括()几个步骤。A.宏观环境预测B.行业预测C.企业的销售预测D.微观环境预测E.消费者需求预测正确答案：ABC22. 多选题：定租金时，一般应首先根据（）确定一个基础租金。A.业主希望达到的投资收益率目标B.抵押贷款还本付息C.经营费用D.空置损失E.收租损失正确答案：ABCD23. 判断题：在市场营销进行市场细分程序的第二步-分析阶段的主要任务是：对收集的资料经过分析找出差异性最大的细分市场。（）正确答案：对24. 判断题：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究都属于一般投资机会研究。正确答案：对25. 多选题：在评估报告中，项目经济效益评价一般包括()。A.盈亏平衡分析B.现金流量分析C.资金来源与运用表分析D.贷款偿还能力分析E.敏感性分析正确答案：BCD26. 单选题：关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费正确答案：D27. 单选题：服务人口1万5万人，年营业额在3000万10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店正确答案：B28. 单选题：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险正确答案：B29. 单选题：竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收正确答案：A30. 单选题：房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率正确答案：C31. 判断题：市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（）正确答案：错32. 单选题：一个城市区域的()，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。A.区域结构B.产品结构C.租买结构D.投资结构正确答案：C33. 单选题：某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A.3551.29B.2283.84C.3124.15D.2187.65正确答案：A34. 判断题：保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。正确答案：对35. 判断题：在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越大。（）正确答案：对36. 单选题：房地产投资机会选择，主要包括提出投资设想、()和细化投资设想三项工作。A.市场风险分析B.寻找和筛选投资机会C.成本分析D.产品分析正确答案：B37. 单选题：物业管理企业可以通过对()进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元正确答案：D38. 多选题：房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择正确答案：AB39. 多选题：房屋开发费包括()。A.建设工程费B.三通一平费C.拆迁安置费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费正确答案：ADE40. 单选题：下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者正确答案：A41. 判断题：写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置率损失的最低租金。正确答案：对42. 判断题：能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（）正确答案：错43. 单选题：土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.4%正确答案：B44. 单选题：在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之间的博弈正确答案：C45. 单选题：高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业正确答案：B46. 单选题：【2012年真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物()之日。A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业正确答案：B47. 多选题：房地产投资决策分析中的市场分析的主要工作包括（）。A.市场宏观环境B.政府政策C.目标市场及其可支付的价格或租金水平D.财务评价E.房地产供求关系正确答案：ABCE48. 单选题：【2014年真题】以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法正确答案：D49. 判断题：财务内部收益率的经济含义是在项目寿命内项目内未收回投资每年的净收益率。同时意味着到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。正确答案：错50. 单选题：下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场正确答案：D51. 多选题：对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率正确答案：AE52. 单选题：甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）。A.甲乙B.甲C.甲=乙D.无法判断正确答案：A53. 判断题：【2013年真题】若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。（）正确答案：错54. 单选题：某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()条件。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法正确答案：A55. 多选题：工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()。A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.安全管理E.质量管理正确答案：CD56. 单选题：规划意见书（选址）及附图和设计方案审查意见及附图，必须经（）批准。A.房地产行政管理部门B.城乡规划管理部门C.建设行政主管部门D.国土资源管理部门正确答案：B57. 判断题：房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有国家经济政策、地理环境、市场情况、项目投资估算等。（）正确答案：错58. 单选题：【2013年真题】某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法正确答案：C59. 多选题：下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费正确答案：ABCD60. 单选题：房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法正确答案：B61. 判断题：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于其经营特色。（）正确答案：错62. 多选题：物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平正确答案：CD63. 单选题：下列市净率的表达式中，正确的是（）。A.市净率=股价每股净资产B.市净率=股价每股收益C.市净率=市值销售收入D.市净率=市值现金流正确答案：A64. 判断题：【2012年真题】房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。()正确答案：对65. 判断题：房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）正确答案：错66. 多选题：企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少正确答案：ABC67. 单选题：【2011年真题】对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是()。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还正确答案：D68. 单选题：横道图法和网络图法在工程管理中常常作为()的方法。A.质量控制B.进度控制C.合同管理D.成本控制正确答案：B69. 多选题：【2013年真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划正确答案：ABDE70. 单选题：【2013年真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%正确答案：A71. 多选题：敏感性分析的目的在于（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标正确答案：ABC72. 判断题：【2014年真题】现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（）正确答案：错73. 判断题：公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者中间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。因此，所有项目都应采用公开招标。正确答案：错74. 多选题：房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度正确答案：ABCD75. 多选题：下列()属于房地产组合投资管理的内容。A.制定物业策略计划B.确定物业投资者或业主的投资目标C.管理资产以实现组合投资收益的最大化D.管理并评估物业服务企业的工作E.监控物业运行绩效正确答案：BC76. 单选题：【2013年真题】下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性正确答案：C77. 多选题：下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（）。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间正确答案：DE78. 单选题：目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。A.60B.70C.80D.90正确答案：C79. 判断题：人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据对市场进行细分，细分依据也可称为细分变量或细分标准。（）正确答案：对80. 单选题：判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大正确答案：D81. 判断题：为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NOI)除以资本化率（R），即V=NOI/R。（）正确答案：错82. 单选题：【2012年真题】某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为()万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03正确答案：B83. 单选题：香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10，这是基于()的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合正确答案：D84. 判断题：调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。（）正确答案：错85. 判断题：集体土地中的宅基地属于土地储备范围。正确答案：错86. 判断题：房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（）正确答案：错87. 多选题：市场定位战略主要有（）。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.主题差别化战略D.人员差别化战略E.形象差异化战略正确答案：ABDE88. 多选题：【2012年真题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括()。A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费正确答案：BDE89. 单选题：【2012年真题】某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为()。A.16%B.25%C.26%D.40%正确答案：B90. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）正确答案：错91. 判断题：一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）正确答案：错92. 多选题：【2014年真题】房地产投资信托基金的特征有（）。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险正确答案：BDE93. 单选题：我国对外筹资成本是在()同行业拆放利率的基础上加一定百分点。A.纽约B.伦敦C.香港D.东京正确答案：B94. 单选题：投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策正确答案：A95. 单选题：【2012年真题】购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则()。A.P=0B.EPC.E=P正确答案：D96. 单选题：受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是()。A.不可移动性B.各异性C.相互影响性D.地区影响性正确答案：A97. 单选题：开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A.规划意见书（选址）B.建设用地规划许可证C.设计方案审批阶段D.建设工程规划许可证正确答案：D98. 多选题：零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型。A.建筑形式B.建筑规模C.经营商品的特点D.周围环境E.商业辐射区域的范围正确答案：BCE99. 判断题：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。（）正确答案：错100. 多选题：实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.买方型期权E.柔性期权正确答案：ABCE101. 判断题：在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具、最主要的交通形式、自然障碍、竞争项目、经济和人口情况。正确答案：对102. 单选题：对于承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择()方式。A.单价合同B.成本加酬金合同C.全部包工包料的总价合同D.专业工程发包正确答案：C103. 多选题：【2013年真题】关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有()。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发正确答案：ABDE104. 单选题：下列选项中，不计入收益性物业管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费正确答案：A105. 多选题：【2011年真题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用正确答案：ABDE106. 单选题：下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构正确答案：A107. 判断题：【2013年真题】权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。正确答案：错108. 多选题：成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划正确答案：ABCE109. 多选题：【2011年真题】写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型正确答案：ACE110. 多选题：抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度正确答案：ABCD