开盘前筹备工作

精品范文模板 可修改删除撰写人：_日 期：_开盘前筹备工作计划（非常实用）一、硬件准备 |+ _* j/ V8 v# F5 w j! T% U2 D5 S7 Y# a; ( c; l1.售楼部装修装饰（含窗帘、新接待台、LOGO墙到位，外围围墙重新装修完毕）。2 C& s8 % e9 . _0 5 |2.售楼部周围景观。建议可提前做一些临街部分的绿化。1 S9 C$ W8 9 m+ a3 k$ - m; U3.价格（具体见销售方案的定价表）、户型（以施工图纸为准）、平面图纸（含具体尺寸）、沙盘、模型（含整体规划模型及单体户型）、计价单、销控表（设计方案）、楼书（具体到售楼部时间）、定单、合同（内容的确定、印刷）到位。6 v. J8 i/ V* H9 I4.三种付款方式与优惠额度；# ?! z2 E, t. _$ w x5.确定按揭银行、利率表、相关按揭费用等银行方面相关资料到位。0 Q6 d+ y _, Z. P6.购房相关费用（6通费用、办产权相关费用、维修基金） D$ q Y6 b3 t, / b9 U1 z7.合同样本、涉及交房标准、景观情况、建筑情况、社区配套的解释和合同体现情况，做好销售说辞及销售员的合同培训。二、 销控为保证整个项目的销售节奏，特别是后期的住宅销售顺利。建议开盘前先控制20套相对户型和位置较好的住房。在开盘3天内根据实际销售情况，逐渐增加销控房源，最终销控10%15%，此种方法主要目的是解决关系户购房和特殊情况下的问题客户。并根据销售进度及时作出户型销售比例分析，按需要调整价格。由于无相关资料，无法提供销控房源具体编号。三、开盘操作按8月6日进场的时间安排工作。在正式开盘前，分批次让已排号的客户前来售楼部选房。未入会的新客户来了先入会后下定。而通知已入会的客户来了后未下定，则选房编号（会员编号）优势消失，只在开盘期之内享有多优惠2%的权利。开盘周期结束后取消入会，按正常价格销售。四、价格策略1.综合考虑遂宁房产现销售情况，在2006年6月开始已拿出楼层均价作价格试探，故价格应合乎前期试探价，不宜差别太大。后期根据销售情况慢慢提高均价3050元/，建议开发商加快工程进度，以支撑项目销售价格，特别是应先做出景观与商业。 i _3 L9 f( S5 Q 2.若进行适当的提价时，应时机选择正确。本项目出现抢购的情况，价格走高是大势所趋，及时提价能得更好的收益。但提价须精心策划、高度保密，才能收到出奇制胜的效果。在提价后要加大对已经购买的业主的宣传让其知晓所购物业已经升值，并放出热销控制房源以促进销售或带动滞销房屋。4 N: B& y4 t5 y8 b; V, c( n! P$ % C, ?* a8 I* Q9 % Q e8 b$ z! 需要注意的是一次提价幅度应适中，若提价速度过快或幅度过大，会使购房者停滞观望后期预留的提价空间较早失去，从而让竞争楼盘夺走顾客。消费者对价格的细微变化都是非常敏感的，本案每次提价幅度不应超过100150元/平方米。为消除涨价后不利的心理影响可以较灵活多样的销售方式和付款方式，配合促销，以吸引更多目标顾客购买。% + : K) C8 F6 h. i$ Y3 K/ J% j# _& G, X QC价差原理, R3 X% M8 $ E4 - L* X2 r7 7 a8 3 * r1 u, V“一房一价，好房优价，特房特价”法：# c2 E2 t% l2 I 每个销售面积单位各有不同，故产生不同价值和使用价值。每个销售单位在位置、楼层、朝向、景观等方面的因素，它们的差价应当合理的拉开，并根据开盘销售情况及时作出调整。根据前段时间对来访客户做的的价格试探摸底，初步定为1800元/平方米的均价，20元的楼层差价，屋顶带花园（只有四套）每平方米增加500元左右的幅度。 ; | z- P: X M) ( P4 g- o8 e- u6 E+ b! D4 J. I心理价法：, U) f* W* W4 b# R 心理价法亦称奇数法，尽量避开整数，给客户定价客户而不是模糊定价的感觉。根据心理学家对消费者购买心理的研究调查，比如消费者觉得每平方米售价1380元要比每平方米1400元更显严谨。五、近期售楼部工作安排1、开盘前期准备工作，包括硬件（见一）和软件（市调和培训）两方面；; j% B9 h) d3 z2 E2 e2 c; o+ G: ; q! . z2、销售方案（主要针对价格制定和销控）的修改，近期将完成商业部分的划分、定价以及写字楼在销售环节上需要提供的东西； c$ ?# n% b% q: e9 n) u: |4 F$ n+ _% V1 K$ x& x; N. N1 d3、销售部人员近期工作安排，从8月1日起，暂定取消休息，按照进场的时间安排市调和培训工作； v8 h, Z! a: ?3 l( x# s完善销售手册1 p# ) i! C! . G% z; p. k, l- N1 p, G9 I9 p6 _ v. j4、销售手册目录7 O! g7 ?* O8 Z9 I# d V/ D; g$ Z6 S( P0 2 y9 t第一部分 项目篇1 V: W1 v* y( F+ K; ! 一、我们的建造者) : R. S D! 9 ; k二、项目的地理位置及交通# u2 9 _( d. v- T n3 Q三、项目的配套) L3 r. l2 $ j/ w5 |; 4 l四、产品: F& d( ?. o0 _& R$ V五、物管 v V+ e; W* X1 z六、其他1 V8 j8 F+ Y& _1 _ ! E) s$ 6 # _& F% p2 Z$ ( W第二部分 销售篇3 n; 4 2 % 9 K2 e+ B一、组织结构, n0 t: X, R1 Q b0 e( x5 5 F二、规章制度- T5 s6 G: O; D1 J/ o三、销售流程$ T m2 |$ N+ W9 % C( X8 K T四、购房程序说明& o$ Y1 G; A# # a& m. _+ f* 五、购房合同3 Q: I t% j) b) 6 ?7 C* k2 I ?) W8 b第三部分 t& W. w; l; u+ U全面检查、补漏。开盘前筹备工作专案经理在代理项目确认，并鉴订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。筹备时间视代理项目情况而定，一般为3045天。0 z+ A M) I6 r7 D* U F+ h一 建筑设计部分：- K9 C! z% B8 |1. 蓝图：指工程蓝图，包括小区规划图，单体平面立图，蓝图由发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。 D8 x) y2 z T9 R. . K+ C. U. I7 K2. 管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，由发展商提供。6 F1 y+ K0 l; Q1 2 w$ 3. 墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构由发展商提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。 X: ; d7 t) V$ Q- f4. 扩初方案：由发展商提供，销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本资料。. D0 2 W% H9 / u; O5. 基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。0 z( I3 ( * O3 T/ t( u6. 建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。7 V: x3 A. Y( u/ g |: y7. 物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。并作为合同附件放入购房合同内。- % _ p$ q1 m9 P8. 预售证：由发展商提供，并作为销售资料放入销售员的销售夹中。/ g+ D! 6 c: m& H+ H9. 发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售资料放入销售员的销售夹中。& # . i9 6 K y- U. _, Q4 3 q. a7 T9 s% D, T! E二 企划设计部分：# j# w$ d; H7 + ( s b9 i1. 售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。3 ?8 N# d r J % x2. 案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品资料，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。 O- ?) 0 o+ s N2 n) X; R3. 名片和胸卡：由销售部提供专案组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。4 P$ X; U3 q( O p. 4 S. P- j4. 横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。（制作需以确认电话号码为前提条件。）: f6 b; f) # e. |6 / I6 a& A- v5. 套内家具配置图：由销售部提供销售的实际需要，提供合理的家具配置方案，企划部负责创意制作，并提供一套完整的户型家具配置彩图给销售部，放入销售员的销售夹中作为销售资料使用。 X g) ?( Q( T I6. 单片、海报、楼书：根据代理项目情况不同，有选择地制作，并由企划部与销售部共同商定制作形式与内容。（制作以效果图完成和电话号码确认为前提）9 y7 W5 & U+ x/ $ % F7. NP稿：由企划部根据广告总精神和主推卖点，制作报纸系列稿，由企划部与销售部共同探讨，确定媒体投放频率与投放时间。. T1 ) z* 2 x0 S4 X8. 现场看板：企划部负责设计制作，由企划部与销售部共同商定看板数量与内容。, V& ?. ? W- B7 o: _. 0 9. 精神堡垒：作为楼盘的精神象征，安放于售楼处屋顶或门前，由企划部负责设计并制作。9 i, U8 h- l3 D6 p 10. 灯箱：主要内容为小区整体效果图或单体局部效果图，由企划部负责设计并制作。& x v* v+ J6 Q4 S8 p* J. o0 N* T7 I0 H& G t k三 现场表现部分：! |9 y3 i) E6 T, _0 A+ J1. 售楼处选址：售楼处地址的选择要考虑人流量，进出动线的合理性，车辆的停放等问题。 F B1 T/ Q6 j2. 销控台：销控台的位置布置，使专案经理对销售现场的视线无盲区，能够密切注意销售现场的情况变化，及时作出反应。 ( i; 0 k7 D# r, d- 3. 销售桌椅：视售楼处的大小决定销售桌椅的多少，一般一张桌子配四张椅子为佳。: : E o1 : W4. 电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、电脑、打印机等。 p+ |* A) e0 b4 I4 C5. 电话：在售楼处装修的同时，预埋电话线，并在开盘前三天，确保电话通畅，如有问题，及时修理。3 m9 Q t7 y$ y6. 室内绿化：通过绿化公司租赁。0 k( F7 & b7 w2 0 K6 R0 Q1 n l# j8 & o& z四 现场管理部分：3 W8 2 R4 m$ 2 I1. 人员培训：在代理项目确认后，确定专案组人员名单，并通过基础培训和专业培训两大块培训对人员进行淘汰，择优录用。. j* V/ b# y5 2. 销售讲习：分为七个部分+ n W# W$ a, y 3 |2 s) K: 1) 市场篇：! M$ D% S0 H8 w1 H, b 区域概述（包括历史沿革，区域特性分析对区域有综合的定位和评判）2 9 e7 A; V7 L7 Q/ G 商业配置 通过扫街取得资料* w& p1 9 l- z M 公建配置 通过扫街取得资料2 x Y0 L& . I% Z! X 道路交通1 L0 W# U, u/ C* M ) I- w6 a b+ T2 | 市政动态# W) ; P# W6 P3 u. - 9 - W0 B1 v: 2）产品篇8 , ; |$ z( E2 D p- q 小区规划（附小区平面图）0 V5 e4 I3 _ o4 d6 o5 Y 小区基本资料 发展商5 v) - I; q8 ?) g 承建商 L2 L- Q& n1 e, J7 设计单位、人1 7 # N) H9 j. r. d 小区占地面积+ n/ C% l u( P- k7 ; z 小区建筑面积. f8 i! 3 t- L& W7 T 住宅建筑面积. i P& Y6 U1 i% t1 s5 m 商场建筑面积6 M. S3 s! F, R+ ; M 绿化率$ Z) i+ E! d4 P0 D 得房率6 P2 K1 T( f# f2 b# G 容积率/ R, H # f 6 n$ N$ F 建蔽率* C. 9 N# N1 A- u 车位$ R- x# q$ A9 U( x E; |5 U; O 售楼处地址4 T1 u2 S* - t6 q3 F i 预售许可证号码: t+ |/ n2 Z, Y5 W4 / H+ |8 q/ 售楼电话 i/ G! j w, z5 5 B( U 物业管理, $ j( i U2 I+ m 房型平面图/ S1 U9 M& s( C: S 面积表（包括厨房、卫生、厅、主卧等各部分面积）+ X) X, 1 c% r D1 4 c# Z* A% K3）建材设备篇, |& I1 A8 f! b) s) Z8 J 结构- i, T5 o& w9 b* I* e 大堂 U3 m5 k8 M R- K: h- S% L 公共走道7 h9 J+ a V9 Y+ m 分户门( 7 B1 8 X! w% b2 窗9 J M: Y+ q3 O: n, L2 r5 & a F! u) 阳台; ( 6 g3 y; S( 9 j% q9 h 地坪 b: B% e T* N M/ r5 z6 Q7 d 墙面7 q# z) t X& J J9 L 供水系统8 a6 t4 R- . c* z3 K% b- l c/ x 供电系统+ M/ z5 V3 c2 | 供气系统9 o- L# p* E, M6 K0 b% t 弱电系统* t6 r2 s# Y1 k4 j3 d2 r 闭路电视9 S/ i 2 l3 N3 t3 p 消防系统# x e% c1 C$ W( H7 A0 r 保安系统& k q) ?6 7 a4 q5 Q; S$ T4）产品利多利空篇 H3 j% Y; f r5 O3 Q 优势3 d; u& * O% c# : _5 d: 劣势6 b* z0 g1 k + W5）销售标准说辞（销售统一说辞）9 g; q8 q+ O9 F8 V$ m) _2 Q6 j1 R6）答客问（针对客户可能提出的疑难问题设问自答）$ / s P) I8 X! _* q7）竞争个案市调汇总表# s8 T u2 J3 销售夹$ w/ x v9 Y G$ 4 I d5 F7 u/ i1 预售许可证复印件& j/ t( c6 s$ n+ x4 z& k; w 发展商营业执照复印件 z) U D f( J+ Q+ J$ O 小区平面图( ? ! A) h3 A1 V: f+ p+ T 户型家具配置图0 R/ h. R, X( K 面积表 # M( J6 S* V/ $ q- F% Y 价目表: C8 T& I. F# J/ h 付款方式2 y- s5 g; ( K/ m O. u; w4 Q 银行贷款利率表+ b- L- f: # q8 B6 G 贷款所需资料明细表5 V8 |1 ?$ M e( 1 4 价目表、付款方式：经发展商签字确认后，方可生效。) m* D9 r/ U: J+ l5 样本合同：由专案经理起草，经发展商签字确认后，方可生效。9 u( X2 - o2 + J6 文件资料：* F! ) u5 o5 , V- h, k : U$ | V 预售许可证- d- Z% N, T$ q- a8 I0 O 发展商营业执照# : q/ K4 P7 t& ?- t2 $ C 蓝图 v4 3 J/ t: Q* f. z0 ? 扩初方案0 R 7 d1 L$ U j) Y 销售讲义) F( B+ L s- 1 X) H( e 样本合同及补充条款/ J, w( h4 5 i6 n 墨线图、物业管理公约、管线图& x/ _+ P V8 w3 w4 d4 s 价目表3 q7 b2 O/ R1 t6 * O9 s 付款方式 U7 z; b7 s4 l$ U) R( / g; h 面积表（测绘局面积测绘报告）6 J o( n# A3 w* m r7 业务表单4 _3 b) f; f; t3 k- t& Q 来人表, g: P 2 M Z0 d2 W( A 来电表# 4 A1 n* Y5 ?3 R 预定单+ n 6 + a3 M% v8 c9 退房单# v! j3 V1 L( ?: V- 考勤表3 B7 w( S4 q8 W* U$ 排休表/ a6 m- p Q# f* Q% N B5 N 事假单% k2 r9 S0 g S. 8 管理表单# 1 h# J7 a( T- k; Q1 u 业务日记（月、日工作安排）% B3 X+ L5 T8 N8 + T& F# X6 N 周工作统计5 M) ! F X$ ) V% Z 周工作计划2 M* ?( F, t c5 : i 意向客户跟踪明细表 a& R* R5 b6 B 内部工作联络单 h1 k4 $ v3 C7 ? 合同流转签收单5 V9 w9 _* m. Q5 周报（周工作计划）7 p; ?4 g4 e* _1 K7 p+ + T4 T 资金回笼表$ B2 L% V4 R6 ?8 u 已购客户明细表1 m1 k8 b0 m. F L% f- b& J 营销汇总表* F* | e% h8 g+ v 销控表! i8 b+ Z$ K* H 月度考评表) N$ A) _ B! M$ F( l2 Z 预算表. b& V2 N n5 D( 人力资源预测表开盘准备销售表格1. 10销售人员月任务完成明细（附件十）.doc - a+ o4 B5 z3 X4 H I2. 11月度工作计划表（附件十一）.doc & s/ L( % j: o8 b3. 12项目销售人员工作评核表（附件十二）.doc b, d& c! q) r6 o% P4. 13项目销售经理工作评核表（附件十三）.doc ; E. E$ X2 / F d, C5. 14售楼部考勤表（附件十四）.doc 1 y1 r, q5 N; l! F, R6. 15售楼部工作周报表（附件七）.doc 1 a; d6 9 w/ 9 X: v7 p7. 15销售现场排班表（附件十五）.doc % k, Y7 s l7 c& 8. 16客户问题反映表（附件十六）.doc / O% t; e2 L+ j% T. C R1 d9. 17换房申请表（附件十七）.doc 8 c3 j2 w7 N* C) 9 M9 O- k& S# |* d; N8 _8 & 8 V; a3 Z0 U- I, 7 Y10. 17退房申请表（附件十七）.doc 8 6 3 X7 c$ W# $ c11. 18商品房买卖合同签审流程（附件十八）.doc 5 E, s4 u v E: 12. 18退房申请表（附件十八）.doc ( x* V, V( M& V7 K* & y13. 19商品房买卖合同签审流程（附件十九）.doc 6 ! i9 v7 C# R8 z14. 1客户来电记录表（附件一）.doc 0 i7 z; b S7 n# v5 N5 U* I: B) |# |15. 21请假条(附件二十一).doc 3 q+ X) i3 L, F* V& j( q+ F16. 22请假条(附件二十二).doc & _ K9 y7 f6 z( b6 A5 L: F17. 23工作违纪处理单(附件二十三）.doc 4 z2 r ( 18. 2客户到访记录表（附件二）.doc + |7 m9 q f- m6 + x1 t- X+ i4 o% F- e) u8 x3 19. 3案场客户调查AB表（附件三）.doc 8 l+ P8 Q& m/ Z+ % k20. 4下定报表（附件四）.doc : v4 h* m- K! Y1 U6 . d5 W21. 5工作日报表（附件五）.doc / R A ( I T% T22. 6工作周报表（附件六）.doc 0 h* V7 q6 d% V! F F23. 8置业顾问成交月报表（附件八）.doc 5 O4 ?& f5 R/ |! c9 N3 n24. 9月成交报表（附件九）.doc . p4 r3 m3 h: |3 f7 # E7 25. 销售推广执行报告2.27.doc 5 ?, m, Y$ p+ l) x1 k26. 19月收应房款数据库（附件十九）.xls + N7 r4 ? u. |2 t, y x27. 21月收应房款数据库（附件二十一）.xls 3 Q! L. | z4 Z# ?/ 2 j28. 22合同交接报表（附件二十）.xls 1 J9 A G. F1 ) e2 |29. 22合同交接报表（附件二十-1）.xls第 8 页 共 8 页免责声明：图文来源于网络搜集，版权归原作者所以若侵犯了您的合法权益，请作者与本上传人联系，我们将及时更正删除。