房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟全考点题库附答案参考47

房地产估价师房地产估价理论与方法模拟全考点题库附答案参考1. 多选题：下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD2. 多选题：【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作正确答案：ABD3. 判断题：路线价法实质上是一种比较法。()正确答案：对4. 单选题：运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐正确答案：B5. 多选题：下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算正确答案：BCD6. 多选题：对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善正确答案：ABC7. 判断题：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）正确答案：错8. 单选题：在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数正确答案：B9. 判断题：房屋重置价格是房屋所处不同区域、不同用途、不同建筑结构的房屋平均价格。()正确答案：错10. 判断题：在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。()正确答案：对11. 判断题：长期趋势法就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。()正确答案：错12. 单选题：估价报告书中说明的()限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况正确答案：C13. 单选题：【2011年真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67正确答案：D14. 单选题：同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异正确答案：C15. 单选题：（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格正确答案：C16. 单选题：在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A17. 判断题：【2012年真题】市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()正确答案：错18. 判断题：标定地价，是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。()正确答案：对19. 单选题：一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的()。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.市场性质不同正确答案：B20. 单选题：某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯正确答案：C21. 多选题：影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境正确答案：ACDE22. 单选题：下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率正确答案：A23. 判断题：一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。()正确答案：对24. 多选题：地价与一般商品价格的主要不同之处有()。A.偿付形式不同B.折旧不同C.价格差异不同D.供求变化不同E.买卖主体不同正确答案：BCD25. 多选题：人口因素包括()。A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口结构正确答案：ABC26. 多选题：两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税正确答案：ABC27. 多选题：市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是()。A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校正确答案：ABC28. 单选题：【2013年真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49正确答案：A29. 多选题：经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用正确答案：ACD30. 判断题：年限折旧法包括直线法、分解法和市场提取法。()正确答案：错31. 判断题：房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。()正确答案：错32. 单选题：现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制正确答案：D33. 单选题：中国目前的房租有()。A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金正确答案：A34. 单选题：直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。A.评选B.评定C.评分D.评价正确答案：C35. 单选题：在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权正确答案：C36. 单选题：特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法正确答案：A37. 多选题：【2011年真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发出让正确答案：ACD38. 判断题：在同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵制，相互接近。（）正确答案：对39. 判断题：城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。()正确答案：对40. 判断题：房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（）正确答案：错41. 单选题：交易情况的修正中应该()。A.以成交价格为基准B.以可比实例的成交价格为基准C.以实际成交价格为基准D.以正常价格为基准正确答案：D42. 判断题：法律、行政法规规定不得抵押的房地产没有抵押价值。()正确答案：对43. 单选题：在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6正确答案：C44. 单选题：假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊正确答案：B45. 判断题：当人们预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。()正确答案：对46. 单选题：土地资本化率R、建筑物资本化率R、综合资本化率R三者之间的大小关系为()。A.RB.RC.RD.R正确答案：C47. 判断题：【2014年真题】在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（）正确答案：错48. 单选题：估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。A.8B.10C.15D.20正确答案：D49. 单选题：路线价法特别适用于需要在短时间内对（）进行估价的情形。A.单宗土地B.许多宗土地C.部分土地D.待开发土地正确答案：B50. 单选题：就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的()。A.使用价值B.交换价值C.广义价值D.狭义价值正确答案：B51. 判断题：【2013年真题】运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。()正确答案：对52. 单选题：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()。A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算正确答案：B53. 多选题：路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。A.要做交易情况修正B.不做市场状况调整C.先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；而不是先对可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的可比实例价格-路线价，同时评估出许多估价对象-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个估价对象的价格E.需要确定路线的价格正确答案：BCD54. 单选题：在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润正确答案：D55. 单选题：有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为fff，此三者的大小关系应为()。A.fffB.fffC.f=f=fD.无关正确答案：B56. 多选题：商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金正确答案：ABD57. 多选题：相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到()方面的影响。A.地理位置B.土地面积C.土地形状D.建筑规模E.邻里关系正确答案：BCD58. 判断题：一个地价区段可视为一个地价均质区域。()正确答案：对59. 判断题：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）正确答案：错60. 单选题：某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率。如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.452.83B.365.82C.220.24D.129.71正确答案：A61. 单选题：搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料正确答案：B62. 单选题：某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()。A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元正确答案：B63. 判断题：在百分率法中，交易情况调整系数应以可比实例成交价格为基准来确定。()正确答案：错64. 多选题：净收益每年不变的公式的作用有()。A.用于计算积算价格B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率正确答案：BCD65. 单选题：与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理正确答案：D66. 判断题：由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（）正确答案：错67. 单选题：评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际正确答案：B68. 单选题：下列关于房地产估价的基本程序，获取估价业务；受理估价委托；制订估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；求取估价对象价值；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。其中正确的顺序应为（）。A.B.C.D.正确答案：B69. 单选题：三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算正确答案：A70. 多选题：收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法正确答案：ABD71. 判断题：房地产估价师应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。（）正确答案：对72. 单选题：在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于()。A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策正确答案：D73. 单选题：一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期正确答案：A74. 判断题：在直线趋势法中，由于X=0，所以XY=0。()正确答案：错75. 判断题：市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。()正确答案：错76. 单选题：估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测正确答案：A77. 单选题：某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（）万元。A.276B.283C.284D.291正确答案：A78. 多选题：建筑物由哪些内容组成()。A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器正确答案：ABC79. 判断题：交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）正确答案：对80. 单选题：开发成本包括()。A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费正确答案：A81. 单选题：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法正确答案：B82. 判断题：对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。()正确答案：错83. 多选题：政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权正确答案：BCDE84. 判断题：房地产估价是提供意见而不是作价格保证，说明房地产估价师和估价机构可以不负任何责任。（）正确答案：错85. 判断题：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。()正确答案：对86. 判断题：当预期通货膨胀率下降时，贷款人会要求提高贷款利率。()正确答案：错87. 判断题：当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。（）正确答案：错88. 多选题：在划分路线价区段时，应将()的土地划为同一个路线价区段。A.价格相同B.可及性相当C.地块相连D.路线相同E.面积相同正确答案：BC89. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。()正确答案：错90. 多选题：在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积正确答案：ABE91. 判断题：目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。（）正确答案：对92. 单选题：【2012年真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+b中的常数a、b的因素应是()。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和正确答案：A93. 单选题：现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。A.800万元B.1000万元C.1800万元D.8001000万元正确答案：D94. 单选题：新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法正确答案：D95. 单选题：决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期正确答案：B96. 判断题：基准地价是针对土地所处不同地域、不同用途下的平均价格。()正确答案：错97. 判断题：【2014年真题】价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）正确答案：错98. 判断题：抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）正确答案：错99. 多选题：报酬率与()的性质相同。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.资本化率E.收益乘数正确答案：ABC100. 单选题：根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理正确答案：A