花园项目投资估算及资金筹措计划

第六局部 XX工程投资估算及资金筹措方案第一节 建设工程的大体概况与投资经营方案一、XX工程概述1、工程概况工程位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，工程东侧为衡阳路延长线，工程总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。表：6-1-1 【工程主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2建筑容积率3.8建筑密度28%绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业局部8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，工程总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。二、工程投资方案一投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行工程的开发，本工程总投资含贷款建设期利息为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设工程。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使工程顺利开发。 本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资局部。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，那么向银行借贷。本工程开发总投资含贷款利息共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。二资金动作方式 在工程的前期，将聚集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个工程投资完成。 1、自有资金 整个工程的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计20000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年第二年10000100003、销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从工程有销售收入最后第三年开始，直到工程建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二节 工程的建设工程规划与安排二、XX工程建设规划及进度安排一建设方案及规划说明1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本工程的建设方案如下：2、规划目标。1以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、平安性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善根底设施的文明、卫生的示范花园。2依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。3合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态4吸收各工程好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。二建设方式及进度安排1、开发方案拟定的原那么本工程作为一个以市场为导向的中高档住宅工程,在拟定工程的开发建设方案时,我们主要依据大中规模住宅工程的根本规律,遵循最正确的市场对接时机与购置力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原那么。本工程经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购置力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。根据工程基地及规模情况,在工程的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。2、建设方式。采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制工程的工期、本钱和质量。3、进度安排。工程拟用三年分三期进行见表：6-2-1根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：A 工程的设计及开工准备初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等：3个月B 住宅的主体建筑根底、主体、外装及设备：18个月C 室外环境配套道路、管网、环艺、验收等：15个月4、 工程周期设定开发正式启动的时间设定为工程规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为工程开发周期的起始日。根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：根据工程基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从工程基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的开工时间,形成工程整体开发的形象及市场影响。5、 分段周期设定 开发正式启动的时间设定为工程规划方案通过规划部门审批时,设此时间为工程开发周期的起始日。 开发方案安排 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本工程的开发粗略方案拟定如下表以季度为单位。见图表:6-2-1表：6-2-1 工程实施方案表 第三节 工程投资估算及资金筹措方案一、XX工程投资与本钱费用估算一开发本钱估算1土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。2前期工程费：1199.26万元，详见本工程前期工程费估算表见表：6-3-1。表：6-3-1 前期工程费估算表 (单位:万元)序号工程计算依据计价万元1规划设计费建安工程费3%620.302可行性研究费建安工程费0.15%31.023水文、地质、勘察费建安工程费0.15%31.024筹建开办费建安工程费2.5%516.92合计1199.26 (3)建安工程费：20676.77万元。见表：6-3-2表：6-3-2 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)工程高层元/平方米工程高层元/平方米桩根底70土建工程750电梯120消防30一般水电安装100煤气10通讯5公用天线3普通装修50对讲机系统12地下室费用130智能化设施80高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程费：高层建安工程费=1360149652.53+(300+50)8527.04=20676.77万元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。4根底设施费红线内外工程费：1348.62万元，详见表：6-3-3。表：6-3-3 根底设施费估算表 (单位:万元)序号工程计算依据金额万元1供电工程65万元/公项47375.75=307.94307.942供水工程15万元/公项47375.75=71.0671.063电信工程7万元/公项47375.75=33.1633.164煤气工程7万元/公项47375.75=33.1633.165绿化工程5.4万元/公项47375.75=25.5825.586道路工程42.13万元/公项47375.75=199.59199.597排水工程37.6万元/公项47375.75=178.13178.13合计500+848.62=1348.62848.62注：本工程是一个高绿化花园小区，在原来的绿化本钱内再增加500万建设中心花园5公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4表：6-3-4 公建配套设施费估算表 (单位:万元)序号工程建筑面积平方米单价元/平方米金额万元1幼儿园1000500502卫生院1000位于裙楼房内400403文化活动中心15007001054超市2000位于裙楼房内5邮政支局500位于裙楼房内6电信营业所500位于裙楼房内7储蓄所700位于裙楼房内8物业管理处200位于裙楼房内30069会所3000位于裙楼房内70021010公厕100500511垃圾压缩站200300612变电站12005006013煤气调压站506003合计4856开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。表：6-3-5 开发期间税费一览表 (单位:万元)序号类别计算依据交纳税额万元1配套设施建设费建安工程费6%1240612建筑工程质量平安监督费建安工程费0.4%82713供水管网补偿费住宅：0.3T/人,600元/T商铺：0.1T/平方米,600元/T住宅:95.76商铺:51.164供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:291.84商铺:68.225其他建安工程费2%413546物业管理基金建安工程费2%41354合计2657.38(7)不可预见费。711.29万元,取上面1-5项之和的3%不可预见费=0+1199.26+20676.77+1348.62+4853%=711.29万元注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性8开发本钱。33078.32万元,以上1-7项小计:开发本钱=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、开发费用估算1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的3%(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) 3%=891.29万元2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。表：6-3-6 销售费用估算表 (单位:万元)序号工程计算依据计价万元1广告宣传及市场推广费(49838.4)销售收入1%498.382销售代理费(49838.4)销售收入1%498.383其他销售费用(49838.4)销售收入1%498.38合计1495.143、财务费用：2260.6万元,详见贷款还本付息表4、开发费用：4647.03万元,前面1-3项之和三、总本钱费用汇总及分摊表本工程的总本钱费用详见投资本钱费用估算汇总表表：6-3-7表： 6-3-7 投资本钱费用估算汇总表 (单位:万元)本钱工程总额万元得房本钱元/平方米高层商铺车位1开发本钱33078.32 1903.714903.712862.311土地本钱60003001500985.82前期工程费1199.2676.0576.0576.053建安工程费20676.77120030001472.84根底设施费1348.6285.5285.5285.525公建配套设施48530.7630.7630.766开发期间税费2657.38168.52168.52168.527不可预见费711.2942.8642.8642.862开发费用4647.03319.79213.89213.891管理费用891.2953.7153.7153.712销售费用1495.14105.9-3财务费用2260.6160.18160.18160.183合计37725.352543.295331.493290.09注：投资分摊的原那么：总原那么：所有的总投资均应分摊到可售可租的面积中去。细那么：1按计算投资的各项本钱来分摊 2各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 3假设不能按使用数量或容量来分摊，那么按各功能的面积比例来分摊 4各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程本钱比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 5与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资方案及借款利息1资金筹措与投资方案本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资局部。本工程开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余局部7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。 详细投资见方案与资金筹措表表：6-3-8表：6-3-8 投资方案与资金筹措表 (单位:万元)序号项目合计建 设 经 营 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.911建设投资35464.752167306711240.0612340.86008.57640.8111土地本钱6000150015001500150000112前期工程费1199.26400500299.26000113建安工程费20676.7700700090004676.770114根底设施费1348.6200800400148.620115公建配套设施费4850020002850116开发期间税费2657.380800800800257.380117不可预见费711.29118.5118.5118.5118.5118.5118.5118管理费891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.5119销售费用1495.1400373.8373.8373.8373.812贷款利息2260.60273150834.3501153.113流动资金0.00000002资金筹措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.921自有资金1000003340.151240.065342.1577.12022借款20000216701000078330023销售收入再投入7725.3500005931.451793.92贷款本金的归还及利息支付 长期借款采用每年本金等额归还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。央行2000年9月起执行的贷款利率：5.463%表：6-3-9 贷款还本付息结算表 (单位:万元)序号工程名称合计建设经营期-第一年第二年第三年1借款还本付息11年初借款累计-第一笔借款本年借款1000010000102731510834.35本年应计利息1426.2527315561.2591.9年底还本付息11426.25-11426.25年末借款累计102731510834.35012第二笔借款年初借款累计-1027315本年借款10000-10000-本年应计利息834.35-27315561.2年底还本付息10834.35-10834.35年末借款累计-1027315013借款汇总年初借款累计-0-本年借款2000010000100000本年应计利息2260.627315834.351153.1年底还本付息22260.60022260.6年末借款累计-2借款还本付息的资金来源21投资回收-22260.6注：1、贷款利率为5.463%; 2、当年利息=年初借款本息累计+当年借款/2年利率第四节 工程销售和租赁收入测算一、住宅销售单价确实定（一） 用房地产市场比拟法确定销售价格上限平均价格详细见本工程价格定位与策略局部：由上次测算可知道本工程房地产价格为：2500元/平方米二建议销售测算单价 为了方便计算本工程的销售总额，我们取2500元/平方米为计算单价三总销售收入确实定根据估算出来的结果，确定住宅局部从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅局部分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：2500、2600、2700、2800，销售率100%；商铺局部从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺局部分别为：30%、35%，价格分别为：11000、12500，销售率65%；车位局部从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位局部分别为：50%、20%，价格分别为：15万/个，销售率70%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。详细见表：6-4-5表：6-4-1 住宅销售总收入预测 (单位:万元)工程可销售面积建议销售单价元/平方米销售收入万元第一批10%高层14112.5525003528.14第二批20%高层28225.1026007338.53第三批30%高层42337.65270011431.17第四批40%高层56450.20280015806.06合计38103.9表：6-4-2 商铺销售总收入预测 (单位:万元)工程可销售面积建议销售单价元/平方米销售收入万元第一批30% 铺面2558.11110002813.92第二批35% 铺面2984.46125003730.58合计6544.5表：6-4-3 车位销售总收入预测 (单位:万元)工程可销售个数建议销售单价万/个销售收入万元第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合计5190表：6-4-5 全部销售收入分批比例预测 (单位:万元)销售方案建设经营期年收入(万元)合计批数比例面积200520062007上半年下半年上半年下半年110%高层14112.553528.143528.14220%高层28225.107338.537338.53330%高层42337.6511431.1711431.17440%高层56450.2015806.0615806.06530% 铺面2558.112813.922813.92635% 铺面2984.463730.583730.58750%比例24737053705820%比例9914851485合计3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1、工程销售方案1.1销售的政策限定根据国家现行的商品房销售政策?商品房销售管理方法?2001年6月1日执行中规定,房地产工程须投资到达总投资的百分之二十五前方后预销售,南宁市一般的执行原那么是工程形象达二层以上时发给?商品房预售许可证?。 按现行的中国央行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。 根据工程建设方案安排,每一流水片到达预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,到达银行按揭款支付的条件是,应是该流水片开工后的第三季。1.2销售方案设计 按南宁市目前行业的惯例,初步考虑本工程每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场出售期房。 根据本工程的区位及工程的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场的开展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售。 根据工程的开发和销售进程，车库在销售的工程取得预售证或者工程成为准现房时开始出售，并在每个流水片的最后一个季度中销售。二、铺租赁单价确实定一用市场比拟法确定租赁价格的上限平均价格根据价格定位与策略局部得出可知：本工程的商铺局部为：11000元/平方米，假设本工程商铺经营年限无为无限期，那么根据公式a=vr来求其租赁价格其中r=8%：月租赁价格=110008%/1265%=112.82元/平方米(二)建议平均月租金为110元/平方米(三)商铺出租总收入估算表见表：6-4-6表：6-4-6 出租方案和出租收入估算表 单位：万元序号工程名称建设期经 营 期12345678910111213141516171819202122231可出租面积0008527.042单位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(万元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(万元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276转售单价(元/平方米)130007转售收入(万元)110858合计31045万元注:假设商铺出租在第五年开始,在24年末转售,转售单价为13000元/平方米三、车库租赁单价确实定一采用市场比拟法确定租赁价格平均价格根据市场价格定位策略局部，我们可知：本工程的车位月租赁单价为：250元/个售时的单价：15万元/个。见表：6-4-7注：假设车位出租在第五年开始，在24年末转售，转售价格为15万元/个表：6-4-7 车位出租方案和出租收入估算表 单位：千元序号工程名称建设期经 营 期12345678910111213141516171819202122231可出租个数0004942单位租金(元/个.月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(万元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(万元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076转售单价(元/个)150007转售收入(万元)7418合计3620万元第五节 建设工程的财务评价一、税金计算1、住宅销售税金及附加估算：详见住宅销售税金及附加估算表表：6-5-1 住宅局部销售税金及附加表 (单位:万元)序号工程名称建 设 经 营 期合计2005200620071销售收入010866.6738971.7349838.42销售税金及附加(6.23%)0676.992427.943104.932.1营业税(5%)0543.331948.592491.922.2城市维护建设税(0.35%)038.03136.40174.432.3教育附加税(0.15%)016.3058.4674.762.4防洪工程维护费(0.18%)019.5670.1589.712.5交易管理费(0.5%)054.33194.87249.202.6交易印花税(0.05%)05.4319.4924.923土地增值税(1%)0108.66389.72498.38合计01462.235245.626708.252、商铺租赁税金及附加估算：详见商铺租赁税金及附加估算表表：6-5-2 3、车位租赁税金及附加估算：详见车位租赁税金及附加估算表表：6-5-3 表：6-5-2 商铺租赁税金及附加 (单位:万元)序号工程名称建设期经 营 期1234567891011121314151617181920212223转售1租赁(转售)收入00066471676781886992010121012101210121012106810681068106810681125122712271227110852租赁税金及附加(5.68%)00037.740.743.646.549.352.357.557.557.557.557.560.760.760.760.760.763.969.769.769.76912.1营业税(5%)00033.235.838.440.943.54650.650.650.650.650.653.453.453.453.453.456.361.461.461.45542.2城市维护建设税(0.35%)0002.32.52.72.93.03.23.53.53.53.53.53.73.73.73.73.73.94.34.34.3392.3教育附加(0.15%)0000.991.071.151.231.031.381.521.521.521.521.521.601.601.601.601.601.691.841.841.84172.4防洪工程维护费(0.18%)1.201.291.381.471.561.661.821.821.821.821.821.921.921.921.921.922.022.212.212.21202.5交易管理费552.6交易印花税63土地增值税111合计376037表：6-5-3 车位租赁税金及附加 (单位:万元)序号工程名称建设期经 营 期1234567891011121314151617181920212223转售1租赁(转售)收入00076828894100106133133133133133168168168168168207207207207741万元2租赁税金及附加(5.68%)00043475053576076767676769595959595118118118118462.1营业税(5%)0003841444755367676767678484848484104104104104372.2城市维护建设税(0.35%)00002702903103303503704704704704704705905905905905907207207207232.3教育附加(0.15%)0000110120130140150160200200200200200250250250250250310310310311.12.4防洪工程维护费(0.18%)0000140150160170180190240240240240240300300300300300370370370371.32.5交易管理费0003.72.6交易印花税0000.373土地增值税0007.4合计42754注:各种税金及附加估算表中均包括土地增值税工程)。二、利润与利润分配表与静态盈利分析1、住宅局部利润与利润分配表。表：6-5-4 住宅局部利润与利润分配表 (单位:万元)序号工程合计建 设 经 营 期2005200620071销售收入49838.4010866.6738971.732总本钱费用37725.3509431.337528294.123土地增值税498.380108.66389.724销售税金及附加3104.930676.992427.945利润总额5404.80649.6837859.956所得税1783.580214.39542593.787税后利润3621.220435.2885266.178盈余公积金362.122043.5288526.6179可分配利润3259.0980391.764739.55投资利润率-投资利税率-评价指标：1住宅局部投资的投资利润率=2住宅局部投资的投资利税率=三、现金流量表与动态盈利分析对本工程进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的?建设工程经济评价方法与参数?，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本工程为租售并举的工程，所以要运用多个评价指标来进行工程评价，主要评价指标有：财务内部收益率FIRR、财务净现值FNPV及工程动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表表：6-5-5、住宅局部自有资金现金流量表表：6-5-7 注：财务内部收益率FIRR是指工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出工程所占用资金的盈利率，即反映出工程的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，那么认为其盈利能力已满足最低要求。 财务净现值FNPV按事先规定的基准贴现率Ic将工程计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察工程在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的工程是可以考虑接受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本工程贷款利率为5.463% ，故基准收益率Ic取为8%。1、 住宅全部投资现金流量表表：6-5-5 住宅局部全部投资现金流量表 (单位:万元)序号工程名称建 设 经 营 期2005200620071现金流入010866.6738971.7311销售收入010866.6738971.7312其他现金流入0002现金流出523424580.9112060.8121建设投资523423580.866649.3722土地增值税0108.66389.7223销售税金及附加0676.992427.9424所得税0214.39542593.783净现金流-5234-13714.2426910.924累计净现金流-5307.28-19021.527889.45折现净现金流-4842.81-11757.7519909.566累计折现净现金流-4910.61-16668.363241.27税前净现金流-5234-13928.6329504.78税前累计净现金流-5307.28-18807.1210697.589税前折现净现金流-4842.81-11941.5621828.5210税前累计折现净现金流-4910.61-16852.1674976.353评价指标税前税后-财务净现值I=8%？-财务内部收益率？-投资回收期静态？-投资回收期动态？-表：6-5-7 住宅局部自有资金现金流量表 (单位:万元)序号工程名称建设经营期2005200620071现金流入010866.6738971.7311销售收入010866.6738971.7312其他现金流入0002现金流出011931.49534465.9421自有资金05000500022销售收入再投入05931.451793.923归还贷款本金002000024归还贷款利息002260.625销售税金及附加0676.992427.9426土地增值税0108.66389.7227所得税0214.39542593.783净现金流0-1064.8254505.794累计净现金流0-1064.8253440.9655折现净现金流0-912.9163333.52766累计折现净现金流0-912.9162420.6116评价指标税后财务净现值I=8%？财务内部收益率？投资回收期静态年？投资回收期动态年？由上述指标判断工程的可行性