XX市老年城建设项目可行性分析报告

XX市老年城建设项目可行性研究报告目录、总论 4（一）老年公寓的市场需求 4（二）国内老年公寓的发展与现状 5（三）XX市养老机构发展历程回顾 7（四）XX市养老机构的现状 7二、项目选址（地块）应具备的基本条件 10三、项目产品规划 11（一）园区规划设计要求 11（二）园区规划特征 12（三）园区构架 13（四）总体平面布置 14（五）产品功能组合 14（六）园区会所设计与布置 14（七）园区内环境规划设计 15（八）单体建筑设计和风格 16（九）户型及户型面积控制 16（十）车位、区间内商业配套的设置 16四、项目投资成本核算 17（一）项目投资与成本费用估算 17（二）资金筹措、投资计划及贷款利息 24（三）项目投入产出与回报 25五、项目投资方案 26（一）项目开发建设总体战略指导思想 26（二）项目开发建设方案设想与分析 26（三）项目开发建设经营（施工）计划 28（四）项目经营期投资分析 29六、项目投资经济分析 30（一）资金规划 30（二）基准折现率 i0的计算 30（三）投资财务效果评价 30七、项目不确定性分析 33（一）销售价格的敏感性分析 33（二）成本变化的敏感性分析 34（三）容积率敏感性分析 34八、项目风险分析 36九、风险规避与控制措施 38十、结论与建议 39附件：XX关于加快我市养老服务业发展的意见 40、总论一个时期以来，中国各大城市的“住宅产业”早已是风起云涌，所谓一个个超大规模的“商业地产”以及一片片名负其实的“工业地产”乃至投其所好的“高教地产”、“旅游地产”皆是蒸蒸日上，一片繁荣，整个地产行业一时间成了只要有钱就可以摇身一变进入角色 的开发商。但惟独作为“夕阳产业”的“老年栖身之地（养老、或公寓）”却成为了 “被遗忘的角落”。如今，针对国家一再出台的打压地产的宏观调控政策；面临世界经济危机引发 的地产冷潮，我们将作何思考呢？中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。因此解决老年人的养老和居住问 题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老 为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关 怀医院以及老年公寓等。那么什么是“老年公寓”呢？所谓的“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的集约化住宅。那么，什么又是“老年城”呢？在传统的老年公寓基础上，增加了对产业文化的投入和商业化的运营模式，使其原来由社会负担性养老逐步向企业化养老转变，通过商业运作手段，增强机构造血功能， 从而进入“自足自给”良性的层面上来。商贸区开发、福利厂构建、培训和旅游等元素衍生的相关 产业，都将成为“自足”的有力保障。本案的策划和实施，即是对此进行的一种探索与尝试。一、老年公寓的市场需求1 中国人口老龄化的发展。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10 %以上（60岁以上人口）或 7%（ 65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老 年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达 1.3亿，占全国总 人口的10%以上，至U 21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的 28%，即每4个人中就有 一位老年人。目前我国 65岁以上老人数已超过 1亿（占总人口的7.3 %）,到2050年将增 加到3.34亿（占总人口的22.6 %）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建 造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。2 观念的变化。中国“养儿防老”、“四世同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小 型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增 加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住， 独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为 10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占 65.2 %。有47 %的老人希望与子女共同生活，52.4 %的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有 64.8 %认为这种方式很理想，而有35.2 %的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6 %仍愿与子女分开住，有 15.4 %的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公 寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。3 社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30 %，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可 能达到90%。目前XX市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4 %，其中独居老人为13%，偶居的占49.4 % （老看住房专题会议论文集2002 年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4 现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（20 25岁）仅有28.5 %，中年人（40 50岁）有42.8 %希望将来与子女住在一起 （城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。5随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3%的比例为宜（发达国家一般为4 5%）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）。如将此比例推至全国， 那么对老年公寓的需求， 已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。同时，随着老年公寓的发展， 可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家 庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发无限商机。二、国内老年公寓的发展与现状老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早， 建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积 18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市， 老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养 老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1 %。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机 构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。I. 老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9 %，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3%的比例分析，70多万的老年人中，将有近 2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2 老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发， 而制定的科学合理的建设规划。 所以目前存在 着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3 老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达 2000 3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的 老人中，86.3 %希望每月所需费用不超过1000元。北京市2006年调查显示，50岁以上的常住人口中，60 %以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为 1200元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为600 800元。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年 人的承受能力。4 .一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。5 .政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。三、XX市养老机构的发展历程回顾第一阶段，传统的居家养老模式。上世纪80年代中期以前，由于人们的收入普遍不高，家庭结构也相对年轻化。加之传统的子女赡养老人的观念占据主导地位，使这一阶段养老方式基本是居家养老。养老机构仅承担社会“三无”老人的养老工作。受养老方式的影响，XX市养老机构形式也只是单一的养老公寓模式，规模也不大。据调查，80年代中期以前XX市只有国办养老院2家，床位数基本维持 200 300张左右。第二阶段，社会集中养老方式逐渐被接受，养老公寓迅速增加。80年代中期以后，XX市已开始接近人口老龄化的门槛。1987年XX市60岁以上的人口比重上升至10.25%, 65岁以上的人口比重为 6.5%。至U 1991年60岁以上的人口和 65岁以 上的人口比重分别为 11%和7.1 %，这表明XX市较早地进入老龄社会。到目前为止，XX市已发展到有市级国办老年公寓3家，区级国办老年公寓 8家，社会办老年公寓132家，总床位数近18000张。第三阶段，养老观念发生变化，必须发展养老社会化。从“住家养老”到“入托养老”，XX人的养老观念正悄然变化，更多的家庭也愿意将家中的老人送到养老院去养老。目前家庭成员在人数构成上出现越来越少的趋势，专家将这种状况称为“家庭构成方式的核心化、小型化”、正是这种趋势使传统家庭的养老功能逐步弱化，而弱化带来的最终结果是使家庭养老功能外移。再加上计划生育政策的实施，家庭子女数量的减少，导致潜在家庭供养资源的减少，更加剧了养老功能社会化的过程。因此，养老社会化将成为越来越多的老年人度过晚年的一种选择。过去，受传统观念的影响，XX人大多不愿意到养老院去养老，认为那里是孤寡老人、五保户才去的地方，很多人在家养老的 观念根深蒂固。近几年来，随着人们生活水平的提高与城市生活节奏的加快，XX人逐步摆脱了原来落后的观念，很多人因为工作的关系，无法也无暇照顾老人，于是把老人送到养老 院入托颐养天年，还有很多家庭表示要把老人送去托养的意向。四、XX市养老机构的现状1、养老公寓床位使用率超过九成，国办好于民办近年来，养老公寓收住老人数量增加，床位使用率明显上升。据对部分老年公寓调查， 老年公寓床位使用率达 92.3 %。国办老年公寓以环境设施好、管理规范而深受老人喜爱， 床位使用率明显高于民办。 在被调查的老年公寓中， 国办老年公寓床位使用率基本达100% ,有的还出现加床现象。而民办老年公寓床位使用率相对较低，但也达到75%。2、入住老人不能自理的占近七成从入住老年公寓的老人构成看，以不能自理和半自理居多。 据对部分老年公寓调查，入住公寓的老人完全不能自理和半自理的占69.1 %，完全自理的占30.9 %。3、完全自理老人多选择设施条件好的老年公寓由于居民生活水平的提高，完全自理老人选择老年公寓的标准也在提高，除注重吃好照顾好以外，更注重环境和文化娱乐方面的完善。另外，受观念的影响，选择老年公寓养老的自理老人以知识分子和机关事业单位退休人员为主，这部分人员相对收入较高，有能力支付相对较高的养老费用。 因此，拥有装修带独立卫生间的房间、健身娱乐设施齐全且外部环境好的老年公寓颇受青睐。如XX市养老院收住完全自理老人190人，占全部老人的比重为36.3 %。阳光老人院为满足入住自理老人的需要还提供单间服务，更受老人欢迎，收住自理老人比重达45.9 %。4、办医形式多样，养老公寓简单医疗不出门由于养老公寓服务对象是老人，医疗机构是必不可少的。经过多年的探索，XX市老年公寓通过自己设立医疗机构或与社区医疗站联系建立业务关系等形式，解决了养老公寓医疗职能薄弱的难题。据对部分老年公寓调查， 养老公寓均能做到定期为老人体检， 打针输液等 简单的医疗也能在公寓内得到解决。老年公寓需求方面：现代老年公寓的需求不断增加社会福利机构提供的老年人床位数严 重不足。随着人口老龄化、家庭小型化、农村城市化和消费结构多元化趋势的发展，传统家庭的养老服务功能日益弱化，老年人特别是高龄老人对社会福利和服务的需求不断增加，对社会福利事业造成巨大的压力。从人口结构看，XX市是全国率先进入老龄社会的城市之一。人口统计资料显示，2005年XX市60岁以上的老人总数已达 142.42万人，占全部人口总数 的15.16 %，比全国高4.16个百分点。据对部分老人进行的调查，在60岁以上的老人中，在未来养老方式上选择去老年公寓养老的占16.7 %，依此推算，XX市公寓养老的老人将达23.78万人，而目前 XX市养老公寓拥有床位大约在18000张左右，不足未来需求的10%。社会养老机构普遍存在的各种问题，使许多老年人想入住养老机构的愿望被极大的抑制，致使到2000年时仅有不足0.7%的老年人入住养老机构，因此，加强养老公寓建设将成为未来养老事业的一项紧迫的任务。目前XX市养老机构存在的问题分布零散进驻不便XX郊县及市内各区老年公寓分布相对零散，导致配套简化。即便如此，仍然出现想进住的老人排队等床位的现象。规模不足品种不全现有的老年公寓通常仅服务于本地区的老人，且规模相当有限；加之入住老人的习惯、健康水平存在级差无法满足，从而导致服务跟不上。缺乏规划布局落后现有的老年公寓多半是各区县民办自发形成或半自发加后期改造形成。对老年公寓选址、整体布局、发展方向等缺乏宏观规划。模式陈旧功能单一现有的老年公寓在经营管理理念上还停留在原始阶段，即认为老人能吃饱、能睡好、有人看护就已满足。忽略了老人需要情感沟通、需要娱乐、需要切实有效的医疗保障。总结：如果说1.45亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机 遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人极 其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。二、项目选址（地块）应具备的基本条件项目以万人老年公寓为主，专业老年用品大市场为辅，集商购、医疗保健、休闲娱乐、度假会务、职业培训为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：地块中间或周边应该具有丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美， 空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。地块规模宜大不宜小， 小则300500亩，大则5001000亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。地块距离中心城区 1015 km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。根据以上基本要求， 结合北方区域特点， 我们通过实地考察后认为：北辰区双街镇小街村较为适合本项目的开发。一则，将本村居民通过城镇改造迁移到待规划区域，除去70亩回迁用地后，可以空出 400亩开发面积；二则，西南方向流经运河，地貌呈现起伏，周边地 域开阔，无污染源，河滩内储近300亩滩涂，沿堤与项目意向地块之间，尚有700亩基本农田，这些自然储备空间，可以规划作为后期系列福利性工厂开发、旅游景点用地，依照国家 新颁布“土地流转”政策，地方以土地入股方式，完全可以实现这一远景规划目标。三、项目产品规划根据对项目的具体定位，结合我们的开发设想， 在此提出产品规划方案，以期为产品开发分析提供依据。（一）园区规划设计要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计 达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会 心理学所涉及的居住心理问题。设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围，要保证充足的阳光入室， 空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于 140伽，踏面宽度不小于 300伽，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手， 每间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按纽均采用 大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便，入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络监控系统、远程亲情视话系统、消防系统等保障老人安全。环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光， 接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱 乐、锻炼场所。虽然现地块缺水无山，但可以开挖人工水系给予弥补，尤其是沿东西向开挖一条西至运河脚下的轴水系和风光带。利用运河自然水系，打造水景公园和天然垂钓中心。户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，每户面积控制在2560怦左右。即户型设计要个性化、合理化。配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施和综合行政管理中 心。附加配套依托万人老年城的规模影响力，沿京津公路规划一座占地不少于100亩的“老年用品市,通过业态整合和商业化运营，一方同时又起到“交通噪音隔离”的相应要有较高水平的建筑艺术，给VI设计，有利于成功模式的再复场”和一所占地50亩的“老年护理职业技术培训学校” 面为后期运营提供了源源不断经费保障及职业化人才输出, 作用。建筑要艺术化在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求， 视觉以美感，使之成为产品的亮点和可复制样板。统一的 制。满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大 方、功能分区明确等基本建筑标准。（二）园区规划特征根据前期考察论证，项目可规划占地约 400亩左右，（若计回迁和福利工厂用地约为1200亩）近期规划建筑面积约 40万平方米，可售面积 35万平方米；（综合土地，暂无行政划拨 计划）低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量单体或联排别墅；有相应的配套服务设施； 整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展 现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性 的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感， 与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦， 充分展现古朴、传统的江南田园风光。（三）园区构架社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路、人工水系为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为“四块四层次”，即医疗保健品商业集群、职业培训和产业交流基地、 智能化公寓群、公建设施和园林景观四块。其中住宅又分四层次： 社区、小区、组团、单体。整个社区分四个小区，每100亩为一个区段，每个区规划总建筑面积10万怦；我们通过分析不同年龄阶段的人、不同生理和心理需求以及人数的众寡，认为：70岁以下年龄段的老年人是老年住宅市场的主流客户，其他年龄段（70100岁）为非主流客户，而且从70岁开始，随着年龄增长，其客户群呈递减的趋势，基于这种认识和分析，我们在每个住宅小区内设 3个组团，具体为：1号组团：居住主体为 70岁以下老年人，规 划建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约6.5万怦，910栋，其中鳏寡老人楼约12栋，规划建筑总面积约 1.8万怦；2号组团：居住主体为70岁80岁老年人，规划 建筑形态为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约 2.5万怦，34栋，其中鳏寡老人楼1 2栋，规划建筑总面积约 0.8万怦；3号组团：居住主体为80岁以上老年人，规划建筑形态 为多层、小高层住宅，规划建筑总面积约1万怦，2栋，其中鳏寡老人楼 12栋，规划建筑总面积约0.8万怦；每个组团既自成体系，又与小区相协调；每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，社 区应在不同方向设 34个主出入通道，组团内应设置 2个出入通道。当然，最好做到人车 分流。（四）总体平面布置所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15,避免“兵营”式排列，没有层次感），沿河（主题公园、水系走势）呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。 各组团住宅底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有多层，又有小高层，要正确处理好多层和小高层的平面布置关 系。在回迁组团内，分配相应的小高层建筑，针对项目特性，冠以“孝心园”“亲情园”等少量住宅楼，以此满足部分离不开老人的子女和社会普通人群需要。临京津公路边的100亩商业区，即“老年用品市场”，在完成“交通噪音隔离带”作用 的同时，应避免造成对住宅区的干扰，因此，两者之间，用景观区予以距离上的再隔离处理。（五）产品功能组合产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动， 能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。（六）园区会所设计与布置社区会所分两大块， 一是整个社区的大会所， 一是各小区的小会所。 所有会所都应集休 闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业 价值。会所配套用房占总建筑面积5%用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%（七）园区内环境规划设计园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应， 对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、 健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求， 因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受， 发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；建议由区内至沿运河设置长距离蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理， 建议修建体现传统文化的，以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、 养情。整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通， 一脉相承， 丰富多彩。（八）单体建筑设计和风格建筑结构：多层为砖混结构，小高层为框架结构；楼层：多层为5层（6-1 ）, 小高层为11层（12-1），底层架空（底层建筑面积的30%不架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心），保证视野通透，架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，有利于提升物业档次。商业区块为小三层结构的联排别墅，青砖灰瓦，通街仿古建筑风格，上住下铺。象征着安祥的青灰色彩抵偿商贸产生的繁杂。并在今后，加强市场运营管理， 细节上，小到一块招牌（木刻或灯笼等）。合理的规划，力求形成整个项目不可分割的集旅游、休闲、商购为一 体的功能配套区。采用中央空调集中供暖和地热采暖。分户计费，分户空调室外机悬挂位置，尽量做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、 集中供热水管。隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。公共护理区，或称病危集中护理区，门、窗设置要便利通畅，甚至，窗帘都要外置式设计，便于家人、工作人员由甬道内观察探视。（九）户型及户型面积控制户型主要是一房即单间“直筒房”和二房即套间，有卫生间，部分带厨；套型面积要合理，一房面积控制在 25-40怦左右，二房面积控制在 5060怦，一房、二房各占总套数的50%（十）车位、区间内商业配套的设置在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位（模仿项目区域对面的环球度 锌厂的植物车库），按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。道路布置：在主干 道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。区间内的商业配套设置是主商业区的一种补充，单位面积根据商业使用功能确定，业态多为少污染、无噪音的服务业进驻，如：洗衣、裁缝、理发、针灸、按摩、足疗等。四、项目投资成本核算（一）项目投资与成本费用估算1地块项目开发假设条件近期规划用地面积：400亩，266800 m2,（回迁楼、商贸街可替换指标、滩涂水景主题公园和福利工厂等规划暂不计入）土地用途：综合用地（商、住；争取部分行政划拨）使用功能：居住养老建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑结构：框架结构建筑高度：控制（多层）18.6m （小高层）36.6 m综合容积率：1.5绿化面积：40%总户数：按50 m /户计算约为6317户总人口：按人均 28 m计算约为11281人室内精装修标准：按 600元/平方米计算（根据土地出让情况，暂设为可变值）商品房假设售价：其中小高层3200元/怦，多层3000元/怦，商铺3800元/ m22、项目面积规划表4 1经 济 指 标总建筑面积住宅面积公建面积商业面积可售面积多层小高层区间 商业多层小高层数1400000257600110400200001200021466710120012000量mmmmmmmm备注含架空层面积总建筑 面积64.4%总建筑 面积27.6%总建筑 面积5%总建筑面积3%总建筑面积 53.7%总建筑面积 25.3%3、建设开发成本估算前期费用表4 2序号费用科目金额1土地使用费（划拨）2假设土地出让金14400万元3拆迁管理费200力兀4三通一平（地方）5城市基础配套费3200万元6总规划设计图（详规）32力兀7施工图设计400力兀8园林景观设计26.7万元9人防费960万10消防建审费200力兀11抗震费2万12白蚁费（部分省份）48力兀合计19468.7 万元中期费用表4 3序号费用科目金额1建管费78力兀2地质勘探费32万3质量监督费46.8万元4施工监理费260力兀5桩基费（综合取费）2400万元6招标费36.4万元7土建施工费（综合取费）26000力兀8水电、消防安装施工1400万元9室外排水工程 （含水循环系统）1000万元10室外道路工程1200万元12绿化景观工程533.6力兀13水增容640力兀14电增容800力兀15易地绿化费32力兀16噪音防治费20力兀17房屋精装修 （带家私、家电）15792.5 万元18公建、配套装修及设施设备1000万元19组团休闲场所装修及设施设备625.6力兀20电梯费用3200万元21智能化系统1895.1力兀22直饮水系统（分户计费）23中央空调、地暖（分户计费）合计56992 万住宅建筑安装标准表4 4序 号项目名 称建筑标准序 号项目名称建筑标准1桩形钻孔灌注桩（小高层） 粉喷桩或夯扩桩（多层）14楼板现浇板2基础条形基础15供水水安装到入户水表3结构框架结构16安装消防系统按规范4层咼3m17电梯间公共部 位（走道）吊顶，铺彩色地砖5墙体加气混凝土块18供电电安装到入户空开6外墙高级墙转饰面19地坪毛面沙浆砼7内墙抹灰刮泥子20上下水PVP管材8电梯前室精装修21电线铜芯线9内墙（厨卫）抹灰刮泥子22屋面坡面屋顶 做防水层、保温层10分户门高级防盗门23楼梯间墙面 （消防通道）乳胶漆刷白11户内门夹板门24楼梯（消防通道）铁花栏杆、硬木扶手12阳台铁花护栏25电梯OTIS电梯（能自由出入轮椅、担架）13窗门推拉塑钢窗 （带纱）26智能化系统安装到户户内精装修表4 5功能空间装修配置事项 卧室客厅厨房卫生间阳台室 内 装 修 标 准地面木地板地砖防滑地砖防滑地砖地砖墙面乳胶漆乳胶漆卫生墙墙面砖乳胶漆顶乳胶漆乳胶漆吊顶吊顶乳胶漆顶与地面交汇处踢角线踢角线瓷砖墙面砖顶与墙面交汇处角线角线窗户塑钢窗塑钢窗塑钢窗塑钢窗门包门包门包门包门线路隐线隐线隐线隐线隐线壁柜大衣柜鞋柜壁橱柜储衣柜五 金、卫 生 器 具/、配 置白炽灯1盏2盏1盏1盏1盏插座2个4个3个1个扳把暗开关2个2个1个1个1个开关箱1个紧急求救器1个1个CVTA双联插座1个1个电话插座1个1个淋浴罩1个浴池1个角阀1个1个2个1个纸盅1个皂盒1个1个大便器1个镜子1个1个洗面盆1个排风扇1个抽油烟机1台电饭保1个煤气灶1个生 活 必 备 品茶水杯2个4个烟灰缸1个1个服务指南1本1本“请勿打扰”的指示牌1个1个垃圾桶1个1个1个1个开水瓶1个1个枕芯2只枕套2只床单2条床罩2条毛毯1条家 具/、配备沙发2个单人沙 发组合沙发1套行李架1个茶几1个床1个床头板1个电器程控床头柜1个灯具床头灯镜灯彩色电视机（21 英寸）1台1台电话机1个1个宽带入户1个餐桌1套靠背椅2把后期费用表4 6序号费用科目金额1办理商品房销（预）售许可证40万元2房屋测丈费40万元3营销代理费2533.6万元4广告、宣传费2533.6万元5银行利息806.4万元6垃圾处理费480力兀7营业税5067.2万元8城建税（营业税附加）354.7万元9教育税（营业税附加）152力兀10商品房维修基金（综合）855.2万元11办理权证50.5万元合计12913.2 力兀开发管理费、不可预见费：（前期费用+中期费用+后期费用）X 2%=（19468.7 万 +56992 万 + 12913.2 万）X 2%=1787万开发总成本估算开发总成本估算表表4 7项目 名称前期费用（万元）中期费用（万元）后期费用（万元）开发管理费、不可预见费（万兀）合计（万元）项目 金额19468.75699212913.2178791160.9注：依照一次性货币出让和100%公寓化开发估算。投资开发总成本=（前期费用）19468.7万+（中期费用）56992万+ （后期费12913.2万+（开发管理费、不可预见费）1787万万单方造价测算=投资开发总成本（91160.9万）十项目建筑总面积（400000 m2）=2279 元 / m（二）资金筹措、投资计划及贷款利息1、资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源主要有四个渠道：一是企业自有资金； 二是银行贷款；三是施工单位垫资；四是销售房屋收入用于投资部分。项目总投资约91160.9万元，本项目开发商投入自有资金 8000万元作为前期启动资金， 另计划向银行借款 8000万用于后续投入，施工单位垫资8000万元，余款由售房收入作为投 资补充。拟将开发的400000 m分四期进行，每期10万平方米。在开发时间上拉开一定距离，实施分期开发建设，滚动发展的经营战略。为尽量减少开发商一次性投入资金量，为既保证项目建设持续进行，又可试探市场反映。此外，特拟几种方案供参考：1、资金充足的情况下，按部就班执行本案；2、 时间差消化：先按 1500亩概念性规划布局，（其中回迁70亩+留空400亩+可流转农田 700亩+300亩滩涂水景主题公园）分割式全额挂取京津公路旁100亩（400亩的1/4， 属于净地）做“老年用品市场”，同期，办理回迁住宅前期事宜；3、整挂整摘470亩（回迁70+留空400亩），与地方协商资金、现房交付的兑现时间节点。（三）项目投入产出与回报1、销售价格确定由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他城市及XX市类似项目来确定保守销售价格。另外，处于地产低潮形势下未来3年楼价预测指数。故现将销售价格暂定为：多层住宅3000元/平方米，小高层住宅3200元/平方米,商铺3800元/平方米，并以此价格进行销售收入计算。（待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理定价）2、销售总收入住宅销售收入3000 元 / m2X 214667 m2 +3200 元 / m2X 101200 m2 =96784 万元商铺销售收入：3800 元 / m2X 12000 m2 =4560 万元销售总收入：住宅销售收入+ 商铺销售收入=96784万+4560万=101344万元3、单方售价销售总收入/总建筑面积=101344万元十400000 m2 =2533.6元/ m24、项目销售总利润项目投资开发总利润 =总销售收入101344万元项目总成本 91160.9万元=10183.1 万元5、项目投资单方利润单方售价-单方造价=2533.6元/ m2 -2279元/ m2 =254.6元/ m26、成本利润率项目投资开发总利润/项目总成本=10183.1万元/91160.9万元=11.17%7、自有资金投资回报率项目投资开发总利润/自有资金=10183.1万元/8000万元=127.29%五、项目投资方案（一）项目开发建设总体战略指导思想根据市场调研与分析，项目开发建设总体战略指导思想是：总体规划，分期实施；争取划拨，形式多样；随行就市，循序渐进；把握市场，适量投放；在开发建设顺序上，商建先 行，回迁紧跟；环境景观先行，住宅和配套随后；在投资策略方面，利用商建产权回笼再生 产，利用概念规划的预期值赢得市场信誉资金进入；在开发建设时间上，分期多批，梯次滚 动。这样，既聚集了人气，又保证了资金供应，减少了市场风险。（二）项目开发建设方案设想与分析本项目开发建设用地近 400亩，计划建筑面积400000血2,其中住宅建筑面积 368000 怦，公共建筑面积 20000怦；区间商业面积12000怦，出于对市场和项目资金的考虑，本项目开发建设拟分四期进行，拟将第一期开发建设总面积的100000怦，转换成独立的纯商业区块；根据市场推广的回馈情况，着手回迁和后续地块的取得。然后，在实施后续开发的同时，应该注重产品景观环境的营造和公建配套设施的主题修建，使主题景观和配套公建在第一期就能基本形成，发挥其作用。这样计划安排好处是：1、 第一期商建开发建设中， 主要是为了了解项目特定的目标消费群对项目的关注度和该建 筑形式的反应，从而根据反馈信息调整后续项目的部分规划，更好的迎合目标消费群。2、第一期商建建成时，实施主题景观环境和公建配套设施，在客观上起到了宣传作用，营造了项目品牌预期形象和想象空间，营销学上称之为：“先声夺人”，提高了客户认知度，项目的知名度，社会的美誉度。为后续开发品牌延伸、“人气”聚集创造了市场条件。从而有利于第一期商建入驻（投资、经营）增强信心，有利于资金回笼，周转，以便在资金上支持 后续滚动式地建设开发。3、第一期商建投放市场后，根据市场反映，可及时总结和调整后续开发的营销思路，投资计划，市场策略，稳中求胜。关于部分商建或是清一色养老公寓式的开发模式制订问题，同时，要看政府对项目的 态度而决定，政府出台的“平衡利益”政策无疑将是决定本方案性质的重要因素之一。（三）项目开发建设经营（施工）计划依据本章“项目开发建设总体战略指导思想”本着需要和可能，投入和产出，市场与竞争等诸多因素，提出本项目建设经营（施工）计划：1第一期建设开发经营计划筹备期项目选址：2008年10月；开发模式确定：2008年11月国有土地储备中心办理土地使用或挂拍手续：2008年12月办理项目立项和土地批租手续 ：2009年1-2月办理项目前期规划手续:2009年2 3月方案图，施工图、园林景观设计:2009年34月筹措前期资金：2008年12月完成项目小面积拆迁及场地“三通一平”：2009年4-6月施工前期准备工作：2009年6月施工期桩基施工:2009年6-8月结构施工：2009年8 12月室内外装修，水电安装工程：2010年1 4月室外排水工程：2010年4 5月室外道路工程：2010年5 7月绿化景观工程：2010年7-8月配套设施设备：2010年8月争取2010年的金秋9月试运营，并接受整体项目来询。房屋销售：同步进行2、第二期建设开发经营计划根据协商情况，决定回迁房和项目内工程建设先后，或者同步进行。（详略）3、第三期、第四期建设开发经营计划根据推广过程吸纳意向资源，调整详规和工程批次。若前期工作进展顺利，基本可以做到一年零一季度一期，并完全实现交一批，入住一批，经营一批。（详略）（四）项目经营期投资分析制定一套科学的管理运营体系，是保证有效投资和增效减投的重要措施之一，商业化运营模式固有的优势体现就在于其项目多元性和灵活性，采用分项联合经营，拓宽融资渠道和受益群面，构建并形成由若干集体融汇的经营主体，以此化解单方投资压力和风险。（详细另见XX市老年城整体运营策略策划案一一投资与管理一章，本案重点研究开发前期直接涉及的若干问题和建设阶段的可变因素。暂略）六、项目投资经济分析（一）资金规划投资总额为：91160.9万元，其中发展商自有资金为8000万元，银行贷款8000万元,银行贷款应支付利息为 806.4万元，房售资金再投入为：67160.9万元。（二）基准折现率i 0的计算（注：依100%公寓化开发、预订开发周期可兑现为前提）i 0= （ 1+r 1） （ 1+r 2） （ 1+3）- 11、 r1为自有资金费用率，根据房地产市场企业一般的自有资金年最低回报率为10%贝r1= （8000+67160.9 ）X 10%+806.4 - 91160.9 X 100%=9.13%2、 2为资金年风险贴水率，参考银行一年期存款利率，则r 2=2.8%3、r3为通货膨胀率，由于今年我国宏观经济形势遭受国际金融市场影响，通货膨胀现象不明显，暂定=0.5%代入公式 i o 年=（1+r 1） （1+r 2） （1+r3） 一 1=（1+9.13%） （1+2.8%） （1+0.5%） 1 =12.747%则季度基准折现率约为：i 0季度=12.747%-4=3.187%（三）投资财务效果评价注：依照100泌寓化开发评估项目投资回收期（静态）表6 1单位：万元季度成本投资支出销售收入支出收入净值支出收入净值累计17200-7200-720021951.5-1951.5-9151.533394-3394-12545.545104.8-5104.8-17650.356082.35630-452.3-18102.6