浅谈“以房养老”地可行性

word浅谈“以房养老的可行性摘 要当前,我国正逐步进入老龄化社会,而伴随着社会保障制度不健全,家庭空巢化,养老金不足所产生的全社会X围内的养老问题日益凸现。如何保障老年人老有所养,提高老年人生活质量,成为关乎社会和谐的焦点问题之一。经济的开展,观念的进步,人口流动性的增强,使传统的家庭养老和养儿防老功能日趋减退,而社会养老机制尚未成熟,无法独自承当起养老的重任,这就在一定程度上催生了老年人依靠自身力量养老的需求,于是以房养老便成为老年人自主养老的首选。以房养老是养老制度的创新和养老观念的进步,长期的实践使它逐步开展成为以反向抵押贷款,适应现阶段我国经济社会开展需要的崭新养老模式。在国外,反向抵押贷款已经被作为一种制度确立下来。而在我国,由于经济、政治、社会、文化等方面的制约,以房养老的理论和实践仍处于起步阶段,甚至是处于可行性探讨阶段,本文正是立足于此,选取了“以房养老可行性作为研究主题,并结合某某市的开展实际,力求为以房养老在某某乃至全国的实施提供某种理论借鉴和实践指导。这也正是本文创新之处,即利用调查问卷和SWOT分析法进展分析并得出结论。本论文分为五大局部，第一局部是以房养老模式的概述，即介绍了以房养老的概念、理论依据和优缺点，促进对以房养老的了解。第二局部是描述国内外以房养老的实行历程，分析以房养老在国内外的开展历程，从中获得经验。第三局部是介绍某某实行以房养老的必要性。第四局部是论文重点内容，对某某实行以房养老的可行性进展分析，运用SWOT分析方法，结合调查问卷统计结果，得出某某实行以房养老模式的是否具备可行性的结论。第五大局部在假设可行性的根底上，提出对未来某某真正实行以房养老的相关对策和建议。关键词：以房养老 反向抵押贷款 可行性 SWOT分析3 / 27ABSTRACTRecently,with the advent of aging society,along with the non-perfect social security systems and trend of empty home,old-age problems arising from inadequate pensions are being increasingly apparent.How to pretect and improve lift quality of the old have bee the focus issues of a harmonious society.For one thing,with the development of economy,with the incensement of population mobility,traditional ways of endowment gradually recede.For another,the immature social endowment mechanism is unable on their own strengths to some extent.Thus,housing endowment will bee the first choice for the elderly independent endowment.Acyually,ideas about housing endowment are results of innovative endowment system.In the long run,it has developed into a kind of new endowment way.In developed countries,reverse mortgage has been established as a formal system.In china, however theory and practice about housing endowment is still in its infancy because of economic,political,social,cultural constraints.Based on this situation,this essay selectshousing endowmentin Dongguan as a research subject.Exactly,this is where this srticle has it innovation.That is,with the use of questionnaire and SWOT analysis method,it analyzes and makes conclusions.This article divided into five parts.The first part is the overview of the housing endowment,which introduces the concept,advantages and disadvantages and theories,to promote the understanding of the housing endowment.The second part is the description of the experiences of the housing endowment at home and abroad,and adds up with housing endowment practices.The third part of the necessity of the housing endowment in Dongguan.The fourth part is the focus of this paper,the feasibility analysis of the housing endowment in Dongguan,using the SWOT,bined with questionnaire results,es to a conclusion that Dongguan is feasible for housing endowment.Finally,some feasible suggestions have been provided for housing endowment. Key words: Dongguan Housing endowment Reverse mortgage Feasiblity SWOT目 录一、引言1一选题背景与意义1二文献综述1二、以房养老的概论2一以房养老的概念2二以房养老的优缺点2三以房养老的理论依据3三、以房养老在国内外的开展经验4一以房养老在国外的实践3二以房养老在国内的实践6四、某某实行以房养老的必要性7一某某进入老龄化社会7二家庭养老保障弱化7五、某某实行以房养老的可行性分析9一运用SWOT分析方法分析某某实行以房养老的可行性9二运用调查问卷进一步分析某某实行以房养老的可行性13三某某实行以房养老的可行性17六、对某某未来实行以房养老的建议17七、总结17参考文献21致 谢22一、引言一选题背景与意义改革开放以来，某某经济得到很大的提升，房地产经济也得到很大的关注。房地产价格不断飙升，买房成了普通阶级的老百姓可望而不可与的梦想。一方面随着计划生育的成功实行，加重了现阶段独生子女的养老负担；另一方面，随着经济的开展和社会的进步，我国的医疗水平和人们的生活水平大大地提高，生命得以延长。人口老龄化会是一个重大的问题，年轻人口比重的降低与老年人口比重的提高。据不完全统计，我国于2014年老年人口已达2.12亿，占总人口的15.5%，而某某的老年人口比重已超14%，按国际规定的60岁以上人口超10%或65岁人口超7%如此进入老龄化社会，某某已踏入老龄化社会的阶段。在老龄化社会中，养老问题是受最大关注的地方，养老问题上的解决能取得市民的信任，经济也能得到很好的开展。现阶段，老人养老的方式主要为传统的养儿防老、养老金、养老院、养老保险以与“以房养老。而以房养老是美国最先设立的一种贷款模式，于2006年正式被提出，并先后在、某某、某某、某某等大城市和某某银行试点，得到很大的关注，还处于可研究性探讨阶段。以房养老是一种崭新的养老模式，而已踏入老龄化社会的某某假如能实行此养老模式，如此很多老年人将能安享晚年。本论文以某某实行以房养老的可行性为研究主题，假如要将“以房养老在某某进展计划与实行，必先探讨某某的环境现状是否适合以房养老模式的实行。二文献综述某某进入老龄化社会，老龄人口增加，养老问题得到重视。以房养老作为新型的养老模式进入中国市场，受到社会关注。运用新型的以房养老模式解决某某养老问题，有利于提高老年人的生活质量，但以房养老自身的政策方案与某某的经济、政治、文化是需要经过考量。因此，从以房养老和某某市场的实际出发，探讨某某实行以房养老的可行性，对某某实行以房养老是非常有利的。从南方都市报(2015.08)中了解到现中国进入老龄化社会，某某老龄化率达15.26%，养老问题倍受关注。从中华人民某某国民政部官网(2013.10)了解到，我国大力开展养老政策，在、某某、某某、某某实行以房养老的试点。X茜(2015)我国反向抵押贷款的风险因素与定价研究认为以房养老这反向抵押贷款可以为老人提供一个充分利用自家房屋的机会，但同时以房养老存在着申请程序繁琐、初始费用高的缺点。X晓丽2014我国开展“以房养老模式的可行性分析基于PEST-SWOT模型的思考认为以房养老在政策、经济、社会、技术上存在着内部和外部的优势与劣势。冯心怡2016以房养老问题探析认为以房养老实行需要消除传统观念，加强政府监视、完善政策法规、提高服务质量。基于参考文献的研究，上述作者就以房养老的特色，根据我国的现状对以房养老进展研究。本文在参考文献的根底上，通过以房养老模式现状、某某的实际情况、进展问卷调查结合起来作出分析。二、以房养老概论一以房养老的概念以房养老是一种反向抵押贷款，即倒按揭。是指房屋产权所有者把房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构就房主的年龄、身体因素、房产价值等进展评估，并在一定年限内，金融公司给予房主资金，且房主继续拥有居住权，但在房主去世后，房屋归金融机构所有的贷款行为。二以房养老的优缺点以房养老的优点：1以房养老可以为老年人提供一个充分利用自有房屋资产的机会，提高老年生活质量。2这金融工具是无追索权的，即只有住房价值可以用来还款，如果贷款到期时，房屋价值低于贷款价值累计额时，借款方无需偿还不足局部。 1以房养老的缺点：1根据国外开展经验看，以房养老申请程序繁琐，流程复杂。2以房养老是不足额贷款，具体贷款比例由借款人年龄、贷款利率、房产价值等共同因素决定。3以房养老政策与家庭资产传递理论相悖论。三以房养老的理论依据1、生命周期理论生命周期理论是以房养老最根本的理论依据。由美国经济学家莫迪利亚尼和布伦伯格等人在20世纪50年代提出。在生命周期理论中，一个理性的消费者，不仅要对某一消费行为、消费项目的决策安排考虑个人效用的最大化，而是去实现生命周期内的整个一生效用的最大化，而预算约束如此为生命周期内的收入与消费支出的平衡。生命周期理论把人的生命分成3个局部：青年时期、中年时期和老年时期。通常情况下，一个人在青年和老年时期的收入较低，呈负储蓄，而中年时期收入相对较高。人们在其一生的消费总现值不超过收入总现值的前提下会尽可能保持消费恒定。 2生命周期理论的核心正是个人在工作期间取得的收入应当在其整个一生包括养老期间予以合理配置。以房养老正是这优化配置思想的现实应用。人们在实现买房也正值中年时期，年龄约为30-50岁，而住房寿命一般为70年。带房主退休时房产仍有40年的价值。以房养老正是利用剩余价值让老年人在有生之年将购置的住房价值消耗掉，真正实现效用最大化。2、家庭代际财富传递理论家庭代际财富传递理论是涉与社会、家庭创造的财富在两代人之间发生传递。作为经济组织，家庭资源的合理配置与最大化，不仅是某一代人的生命周期的资源优化配置，同时也涉与到两代或多代人之间通过财富传递而产生的资源优化配置。以房养老在家庭代际财富传递理论中，一方面提倡老人提前消费房屋财富，这隔断了传统的财富代际传递，是一种对传统养儿防老、遗产继承的挑战。另一方面，可看作是儿女对父母的延后赡养方式，通过采用住房反向抵押贷款，老年人可改善生活，减轻子女的负担，特别是对于现代独生子女要赡养两方父母来说能较好地减轻负担。同时，在房主去世后儿女在资产宽松的时候也能按一定的分配支付利息赎回房屋，继续拥有房屋所有权。以房养老对家庭代际财富传递是存在着积极影响与消极影响的。它是对自强自立新理念的树立以与新养老方式的开展，有利于老年人和下一代的健康开展。但同时它也是对我国传统养儿防老、遗产继承思想的颠覆。三、以房养老在国内外的开展经验一以房养老在国外的实践荷兰荷兰是倒按揭的最早起源地，是荷兰政府为解决住房问题的实施的政策，当借款人向银行申请住房贷款时，把房屋的产权抵押给保险公司，借款人按月还给银行利息，贷款到期后，保险公司一次性将本金还给银行后，剩下一笔结余，根据平均寿命和房屋的折损率计算费率，将每月给付给抵押人直至抵押人去世，保险公司如此拥有对房屋的处置权。老人们提前享用了房产的剩余价值，提高了晚年的生活质量，金融机构赚到利息。这是一套双赢的模式。但是金融危机的突如其来让老人因倒按揭陷入困境。在1995-2008年间，因为政府的房贷利息退税政策和银行宽松的房贷政策，人们纷纷投入房地产，荷兰的房价平均上涨了250%。但2008年突如其来的金融危机戳破了了房地产泡沫，荷兰房价平均下跌了近20%。很多2008年前实行倒按揭的老人们成为房价下跌的牺牲品：2008年前高价买入或银行贷款买入的房屋在2008年后贬值，除去还银行利息后，每月得到保险公司给予的资金总额远远少于买入价，有很大的亏损。美国美国是倒按揭运作最完善、最具代表性的国家，20世纪80年代初，反向抵押贷款制度作为以房养老的一项有效举措在美国运行起来。美国的住房反向抵押贷款推行初期开展缓慢，至1989年联邦住房管理局对HECM产品提供保险才吸引更多的老年人参与，政府的扶持促进美国住房反向抵押贷款的开展，至今有三种不同的住房反向抵押贷款产品：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款，联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保存项目和财务自由老年基金公司提供的“财务独立计划。(见表1)房产转换抵押贷款房产转换抵押贷款由美国住房和社区开展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。信用额度是房产转换抵押贷款的特色，贷款额度可随时间增长。住房保存计划住房保存计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或两者组合的支付方式。住房保存计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保存计划没有对贷款最高额度设有限制，这是住房保存计划的特色之一。财务独立计划财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承当的贷款本钱都要比房产转换抵押贷款和住房保存计划高得多。所以通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请。在美国的以房养老中，美国政府在住房反向抵押贷款的推行中发挥着与其重要的作用，政府作为贷款双方“底线的担保者，以与促进相关法律的制定，可以让更多的老人放心地参与到该计划中。在开展过程中不断根据各种类型老年人的实际需求，创新产品、完善市场、为无论是公共担保还是私人运营的住房反向抵押贷款保驾护航，使其逐渐成为养老保障中的一种有力补充。 3表1 美国反向抵押贷款主要类型的比拟贷款特征房产价值转换抵押贷款房屋保存计划财务自由计划贷款机构联邦住房管理局授权的商业银行或其他金融机构房利美老年财务自由基金公司性质政府主导半官方私营适合人群住房价值较低的借款人住房价值中等的贷款人住房价值较高的借款人贷款额度受FHA“203-b linit条款限制，并按地区和年度设定了上限不受FHA“203-b linit条款限制，并按地区设定上限最高70万美元加拿大加拿大住房反向抵押贷款主要有三种 4：一是方向抵押贷款，即老年人通过反向抵押贷款获得一笔资金，然后用这笔资金购置终身年金；另一种是信用额度反向抵押贷款，即在签订合同后，申请者可以获得一个最高贷款上限，在此限额内可以随时提取，支付次数与金额由借款人决定，未提取局部不计息；第三种为固定期限反向抵押贷款，即在固定期限510年内提供贷款。再贷款到期时须还请贷款本息，如果借款人无法按时还款，抵押住房将被强行收回并出售，用售房款归还贷款本息。加拿大的反向抵押贷款主要由一家私营机构CHIP提供，由专业顾问、理财师、会计师、中介服务商和主要六大银行完成分销。加拿大并没有出台专门的法律，所有贷款机构归国家金融机构监管局监管，推销人员必须持证上岗。加拿大的住房反向抵押贷款属于完全市场商业运作，没有政府参与。加拿大住房反向抵押贷款存在缺乏市场竞争、需求不足、法律法规不完善等问题。日本日本引入反向抵押贷款首先采用的是试点制，最早于1981年在东京实施，这是受政府支持的养老方案。最初有13家市政和福利机构提供此产品，后经政府批准有8家银行也参加其中。但后来由于90年代日本出现严重房地产泡沫，房价急剧下跌，反向抵押贷款业务也被迫停止。后日本又恢复了反向抵押贷款业务。目前日本的住房反向抵押贷款归为政府参与型和民营机构型两大类。 5第一类，政府参与型。产品根据地方政府参与程度不同，又可以分为政府直接融资方式和政府间接融资方式。政府直接融资方式是指政府机构直接经营反向抵押贷款，有所属的行政机构直接融资给借款人。政府间接融资方式是指政府机构不直接经营，仅设立窗口受理本地居民的申请，然后把申请书转给银行，最终由银行将款项贷给借款人，贷款风险由银行承当。第二类，民营机构参与型。日本的许多民营机构也推出了各自的住房反向抵押贷款产品：一类是由银行、信托公司等金融机构经营的反向抵押贷款产品。主要是由借款人用自己的房产作抵押，向经办机构申请贷款，在贷款额度内以年金方式领取或随时按需领取，支取局部定期结算利息，未领取局部不计利息。在借款人去世后，用售房款偿还贷款本息，剩余局部交还借款人的继承人。另一类是房地产公司经营的“城市规划再开发和“住宅重建项目。主要做法是老人用房产作抵押，可以从房地产公司得到资金用于重建住宅，改善其居住条件，在老人去世后用售房款偿还本息。二以房养老在国内的实践以房养老住房反向抵押贷款在国外有着很好的实施效果，为我国实行以房养老政策提供着经验。随着我国老龄化进程的加速开展，我国养老问题的复杂性和艰巨性日益凸显。当前，仅仅依靠传统的家庭养老模式和现行的养老保障机制难以应对即将到来的老龄化危机。我国进入老龄化社会，呈现出“未富先老的现象。2013年9月国务院颁布的关于加快开展养老服务业的假如干意见提出将有规划地在全国X围内展开“以房养老试点。在、某某、某某、某某进展为期两年的试点活动。 62015年3月，经过保监会批复的幸福人寿幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险A款，首款保险版“以房养老产品由幸福人寿保险股份某某正式推出。同年4月，家住西三旗的两位老人与幸福人寿分公司签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险投保单，标志着以房养老保险正式落地。自以房养老试点以来，仅幸福人寿一家保险公司开展了该业务。截至2016年6月28日，投保60户78人。从区域上看，一线城市北上广相较于二线城市某某对该产品需求认知度高；从家庭结构上看，无子女家庭占40%，主要是孤寡老人、失独家庭；从月领养老金来看，以月领养老金5000-10000元居多。2016年10月14日，人保寿险安居乐老年人住房反向抵押养老保险的保险条款和保险费率获得了中国保监会的批复。继2015年3月幸福人寿推出“幸福房来宝之后我国将有新一款以房养老保险面世。四、某某开展以房养老业务的必要性一某某进入老龄化社会据不完全统计，我国于2014年老年人口已达2.12亿，占总人口的15.5%，而某某的老年人口比重已超14%，按国际规定的60岁以上人口超10%或65岁人口超7%如此进入老龄化社会，某某已踏入老龄化社会的阶段。 7根据某某统计局的10年一次的人口普查报告，某某人口数量大，总量呈指数型增长，增长幅度较大，老龄人口比重提高。见表2表2 某某市人口增长比拟2000年人口占比%2010年人口占比%2010年比2000年均增长总人口(万人)0-1415-6465以上2资料来源：某某统计局老龄人口持有增长趋势，预计在下次人口普查时期即2020年，老龄人口比重仍会上升。二家庭养老保障弱化随着计划生育的出台，“四二一和“四二二的家庭结构组成越来越多，家庭养老支持力弱化，养老资源减少普遍化，家庭养老功能缺损现象开始增加。子女要照顾一家老少的生活问题，负担越来越大。同时，家庭个体化趋势日益加强，家庭伦理重心开始转移，家庭和宗族联系大大减弱。从儿女的角度出发，他们既要解决自身的衣食住行、医疗、日常消费、消遣等问题，也要照顾四位老人以与小孩的生活，负担越来越重。加上社会流动性以与工作的压力，老人日常起居也无法得到很好的照顾，此时，“养儿防老可靠性受到考验。三社会养老机制不健全社会养老机制主要指政府委派或指定的民间组织承当的养老，包括养老院、敬老院、托老所、家政服务等。它是在传统家庭养老功能弱化根底上出现并开展的。根据民政局资料显示，2014年，某某市现有老年公寓27家，提供床位共1778X，由于养老院的管理以与服务水平，平均入住率并不高。同时，养老院提供的服务项目较为单一，集中解决吃住洗医等老年人的根本需求，但在精神层面无法给予很好的满足。并且专业护理人员和管理人员的缺乏，使养老院不能更好地提供多样化服务，以与更高效地满足老人们的需求。五、某某实行以房养老的SWOT分析与调查分析一运用SWOT分析方法分析某某实行以房养老的可行性SWOT分析法又称为态势分析法。在20世纪80年代由旧金山大学的管理学教授提出，SWOT分析法能较客观而准确地分析和研究现实情况的方法。SWOT四个英文字母分别代表优势Strength、劣势Weakness、机会(Opportunity)、威胁Threat，其中S、W是内部因素，O、T是外部因素。主要通过研究对象内部资源与外部环境的相关评估，整理获得内部资源中的优势和劣势，分析获得外部环境中的机遇和挑战，并将他们依照矩阵形式排列，再根据系统分析的思想将各种因素相互匹配起来进展分析，从中得出一系列相应的有一定指导意义的决策性结论。内部环境优势Strengths劣势Weakness机会Opportunity威胁Threats外部环境1、某某实行以房养老的优势Strengths1某某经济开展迅速根据2015年某某市国民经济和社会开展统计公报，2015年某某生产总值GDP为627.06亿元，比上一年增长8.0%。第三产业增加值3351.59亿元，增长10.0%，其中金融业增长8.5%。 8以房养老是经济开展到一定阶段的产物，随着某某经济的快速增长，社会资金充足，服务业、金融业的开展，给以房养老提供了良好的经济外部环境。2某某老年人口多，潜在市场需求大一方面，随着老年人口老龄化的不断增加，生活方式的转变，原有养老方式无法满足需求。一些没有养老金的老年人希望找到养老资金来源。一些有养老金的老人也对自己的生活品质有新的要求。另一方面，随着计划生育，独生子女政策的实行，四个老人，一对夫妻，一个孩子的“四二一新型家庭模式产生，使子女无法赡养四位老人，家庭养老功能逐渐弱化。某某开展以房养老模式存在着潜在的市场3某某房地产前景明朗，房价持续上涨今年来大量某某投资客涌入某某炒房，加上近期地王潮愈演愈烈，继续带动投资投机需求大量入市，某某房价高位风险加剧。2014年前两年某某房价走势相对平稳，进入2015年房价加速上涨，全年累计涨幅15%，而2016年某某各镇区房价全面飞涨，今年初至今全市住宅累计涨幅累计高达47%。2、某某实行以房养老的劣势Weakness1以房养老需求资金大，金融机构风险大对于参与机构来说，以房养老模式需要投入的资金巨大，周期长，运作起来风险很大。参与运营的机构担心抵押贷款的老年人预期寿命过长、贷款跨度时间长、房屋价值的波动等风险，带来经济损失。某某的金融业较为兴旺，但运行以房养老资金需求巨大对于某某的金融机构来说是很大的挑战。对于贷款的老年人来说，参加以房养老的交易费用与保证金是一笔不小的费用，而且担心无法持续、稳定地拿到养老金，还担心在寿命未尽时被收走。2某某文化气息较重，传统意识较深某某的人们都较为传统的道德观念，传统依靠土地生活，世代生活在固定的地方，血缘观念与家庭观念尤为看重。一方面，房子是家的直接表现，将房子留给子女的观念根深蒂固。老年人宁愿自己生活得差一点，也不愿将留给子女的房子抵押给金融机构。参加以房养老，将意味着老人去世后如此没有什么能留给自己的子女，子女不再拥有老人房产的继承权。这与中国家庭财产继承的传统相违背。另一方面，赡养父母是中国的优良传统，大多数人认为以房养老是无子无女或子女不孝的老人才会选择。在有着传统文化的某某，以房养老与养儿防老的传统思想形成冲击，容易造成老年人与子女之间的关系僵硬化。3某某“以房养老专业性人才欠缺以房养老模式需要各类人才，进展房屋的评估、预计折损、修理费用等房产评估；也需要专业机构提供咨询帮助、问题解答等。目前，某某在这方面还尚欠缺，共有35家房地产评估公司，专业性有待考核。而且，存在着房产评估机构不规X，评估机构水平差异较大，市场存在恶性竞争、评估结果存在争议等问题。4某某人拥有的房产性质与商品房不同从很久以前开始，人们就生活在某某的土地上，房屋一代传一代，人们除了拥有着房屋的所有权，同时也都拥有着土地的使用权。人们拥有着的房子与商品房的结构不同，商品房拥有着70年不等的使用年限，而某某人们所拥有的房产并不存在使用年限的说法，如此认为传递给子女继承更有价值。无法很好地提现房产价值。3、某某实行以房养老所潜在的机遇Opportunities1养老问题获得关注，促进以房养老的开展养老形势越来越严峻，政府也在不断寻找其他养老形式，成为养老保障的有益补充，随着以房养老需求人数的增加，将会加快对以房养老模式的支持和规X力度。2以房养老政策为老人的老年生活提供优质保障对于大多数城镇家庭来说，住房占家庭财产的比重最高，工薪阶层幸苦一辈子，把资产投资在房产上，没有过多的现金和很好的生活质量。以房养老模式在不影响居住情况下，将房产盘活，提供了养老金的额外来源，达到个人生命周期资产的最优配置。并推进某某金融业的开展，实现金融创新。3某某作为试点城市可为某某提供经验借鉴在2013年9月国务院颁布的关于加快开展养老服务业的假如干意见提出后，某某作为试点城市进展以房养老的试点。某某频临某某，虽然某某并不如某某经济开展更为迅速，但在各方面某某与某某都有较为相识的地方。某某的试点活动对某某来说有很大的借鉴作用。4、某某实行以房养老所潜在的威胁Threats1以房养老的政策尚未落实，体系尚未完善我国于2013年提出以房养老的政策方案，于2016年完成四个城市为期两年的试点计划，政策结构、效果等尚未确定，处于起步阶段。同时，以房养老的实行，需要建立相关法规政策，对以房养老的运行进展规X和监管，需要健全的以房养老体系。2我国金融市场开展不够兴旺，以房养老需要稳定的金融市场以房养老涉与面广、风险大、需要稳定的金融市场作支撑，否如此会引来不必要的经济纠纷和法律纠纷。目前我国金融市场不是很兴旺，金融产品有限，金融管理体系相对落后，金融机构参与积极度不高。 9同时，以房养老模式需要一个完善的房地产市场作支持，才能顺利运行。并受经济、政治、文化的影响，房地产走势不稳定，房价涨幅度过大容易存在泡沫，存在不确定性因素。3人们对以房养老误解深以房养老是新的金融产品，对人们来说是新鲜事物，人们对以房养老的了解较少。同时道德观念的影响，促发子女对父母抵押或出售房产的不赞成以与老年人更倾向于传承而非出售给金融机构。表3 SWOT矩阵分析内部优势某某经济开展迅速某某老年人口多，潜在市场需求大某某房地产前景明朗，房价持续上涨劣势以房养老需求资金大，金融机构风险大某某文化气息较重，传统意识较深某某“以房养老专业性人才欠缺某某人拥有的房产性质与商品房不同外部机遇养老问题获得关注，促进以房养老的开展以房养老政策为老人的老年生活提供优质保障某某作为试点城市可为某某提供经验借鉴挑战以房养老的政策尚未落实，体系尚未完善我国金融市场开展不够兴旺，以房养老需要稳定的金融市场人们对以房养老误解深二运用调查问卷进一步分析某某实行以房养老的可行性1、调查问卷设计与实施情况1调研对象选择本调查问卷的对象是面对某某市18岁以上的某某市民。由于本人是某某本地人，长期生活在某某，涉与的朋友圈涵括某某各镇，所以本人采用了电子问卷的方式进展调查，有利于问卷的进展与回收。本人通过把问卷发放给某某的亲友，再又某某的亲友发放给他们的亲友，从此扩大调查对象。同时，考虑到70岁以上的老年人不接触电子科技，如此亲自进展老人家的调查和委托朋友对身边的老人进展调查。由于主客观因素，问卷只能对各阶段的小局部人进展。2调查问卷设计情况结合本文所言研究问题，本人设计了“某某市实行以房养老的可行性调查见附件一。这个问卷参考了其他城市研究报告的问卷，设计一系列标准型和开放性问题。通过得到有效数据进展分析，得出某某市以房养老潜在参与者的可承受性，从而对以房养老可行性做出大体判断。问卷包括年龄、学历、收入等个人信息，包括对以房养老的认识和对某某以房养老未来的预测。2、调查结果分析1调查问卷分析与描述在此次调查问卷中共调查了110人。其中18-30岁占比43.48%，31-50岁占比26.09%，51-70岁占比17.39%，70岁以上占比13.04%。第一，在是否赞同以房养老的分析中，有34.55%的人赞同以房养老，在与赞同程度关系中，学历高、收入高、年轻群体占比重较大。即学历高的人越容易承受以房养老，收入越高越较为重视生活质量，现在的年轻群体将会是未来以房养老的潜在客户。从年龄看，在赞成以房养老的人群中，18-30岁的占比57.89%，51-70岁占比26.32%，31-50岁占比13.16%，70岁以上仅占2.63%。从学历上来看，大学以上学历有57.89%，高中有15.79%，初中与以下有26.31%。但对此我们并不能得出赞同程度与学历呈现关系，由于社会的开展，40岁或以上的成年人较多只能承受较低的教育程度，而18-35岁的青壮年，由于生活条件的好转，大多能承受大学教育。从月收入看，1000元的占比21.05%，1000-3000元的占比26.32%，3000-5000元的占比28.95%，5000元以上的占比23.68%。见图1图1 被调查者年龄、学历、收入示意图第二，在了解了以房养老的含义后，有34.55%的受调查者表示赞同，31.82%的表示不赞同，33.82%的表示说不清。同时，40%的人表示在条件允许的情况下愿意尝试，37.27%的人表示不愿意，22.73%的表示说不清。由此看出，虽然赞同的人不是太多，但也有愿意尝试新养老政策的。但是由于以房养老与道德思想相冲突，且认为操作时机不成熟。而在“以房养老在某某市可行性中，34.55%认为可行，31.82%认为不可行，33.64%觉得某某是否实行并没什么所谓。这也说明了目前在某某市，以房养老也能让越来越多的人承受，但还需要参与主体的努力。见图2图2 以房养老可承受性示意图第三，在“是否拥有独立房产中，44.55%表示拥有，55.45%表示暂时没有。其中暂时没有的主体占多数为18-30岁群体。对于自有产权房，51.82%选择留给子女，29.09%是作为养老依靠，还有19.09%并没有打算。可见虽然新的养老方式逐步进入老年人的选择X围，但传统的家庭财产传递思想并没有太大的改变。此外，有点老年人表示如果自己的生活费足够，也是不愿意给儿女太大的生活负担。同时，人们普遍认为人们为了房子拼搏一生，而在老年选择抵押房子而非传递给儿女，如此儿女又必须为了房子拼搏一生。亲情纽带会影响以房养老的实施，毕竟如今大局部子女们都没有单独买房的能力，父母需要考虑上子女的未来，不可能仅仅考虑自己的养老就把房子按揭出去，而这使得以房养老的实施变得难之又难。以房养老收到传统观念的束缚，改变思想需要相当长的时间。见图3图3 房产与其用途示意图第四，对于现有或预期的养老金中，仅有9.09%的人觉得充足，27.27%觉得收支平衡略有余，33.64%觉得勉强够用，30%觉得不够用。并且他们理想中的养老金金额集中于10万-30和30万以上。如此以房养老的引入能较好地解决人们的养老金问题。(见图4)这说明以房养老的引入是有意义的。图4 养老金充足情况示意图第五，反对以房养老的呼声中，认为户淡化亲情的有43.64%，认为时机不成熟的占25.45%，认为程序太多和不符合国情的都各占14.45%。在养老方面，储蓄存款是老人们的首选，占比50.91%，居家养老是次选，占比30.91%。见图5这说明要想实行以房养老，如此必须面对多重困境，需要政府、金融机构等共同努力，解决以房养老存在的问题，让民众更好地了解与参与。图5 养老方式选择示意图第六，在开放的问题上，在问与某某市有能力实行以房养老政策的机构，如此某某农村商业银行、某某银行、中国银行以与平安保险较受看好。对于某某实行以房养老的建议中，有人认为实现以房养老的前提是解决当代人买房难的问题，当买房不是难题时，以房养老的实施就水到渠成。(2)结论总体来说，大多数受调查者对以房养老是可以理解的，并觉得在一定条件下可以承受，这说明以房养老在某某有一定的可行性。同时，以房养老政策受体系未完善和缺乏稳定的金融市场的限制。且老年人对待未来生活和住房安排，也受制于经济因素和观念因素。一般来说，养老费不足有缺少子女养老，但拥有房产权的老人会对以房养老政策持怀疑和观望态度；而经济较为宽裕、家庭观念较深的老人，在多种情况下不会倾向于以房养老，除非有特殊情况子女长期不在身边如此可以承受。对于当代老年人的市场潜在需求较少，随着时代的进步，思想的开放，现在的18-30岁群体将会是以房养老政策的潜在需求者。三某某实行以房养老的可行性以房养老为解决我国养老问题和住房问题提供了一种整合的新思路，它可以是老人自主养老变为现实，为老年人提供长远的资金流。随着我国市场经济的开展，金融市场的完善和房地产市场的健全，以房养老有条件在我国实施。通过对以房养老进展了分析，对其在某某市的运行环境和现存条件进展探讨。得出以下结论：1、 面对日趋严峻的老龄化问题，为了提高老年人生活质量，以房养老在某某市实行是有必要的，它将对个人、家庭和社会带来深远影响。2、 以房养老主要以反向抵押贷款为主，也包括非金融机构参与的以房养老的多种形式。目前某某市适宜从以房养老多元化逐步向反向抵押贷款过渡。不能盲目开发反向抵押贷款产品。3、 当前，某某市推行以房养老的环境还不够成熟，尤其是文化观念的制约，而政策环境不健全，参与者积极度不高成为以房养老的障碍。因此实行还需要一些时日。4、 随着某某市养老保障和住房保障体制改革的深入，人们观念的进步更新，行业环境的净化，政府政策的调控，以房养老的未来市场空间将十分巨大。六、某某实行以房养老的策略建议1、 完善相关法律法规，规X以房养老体系以房养老在社会备受专家学者、保监会、民政部所关注，并在北上广以与某某进展试点。但在推行过程中一直存在的问题与阻碍，如此无法制定完善的法律制度。在租赁合同中，合同期限最长为20年，如假如以房养老合同签订的20年后，老人健在如此没有法律对其进展保护。并且，房屋变现过程复杂，又无法律法规进展保障，如此无法保障当事人的合法权益，大大地削弱了老年人申请的积极性。法律的缺失和不合理，无法为老人提供足够的安全感以与对以房养老的信心。同时，也增加了老人在以房养老实施过程中的风险。法律法规在各项合作中充分扮演着公平公正的作用，老人们暂不愿意承受以房养老这个制度，其中一方面是由于以房养老还处于试行阶段，所有的机制以与法律法规方面还不完善。所以，完善相关法律法规，规X以房养老体系，明确双方的责任与义务，才能建立一个安全的合作环境，增强人们对该制度的信心以与信任度。2、 明确政府在以房养老政策中的职能，增强运行机构公信力“以房养老在法律法规上的不完善以与规X化、相关政策的保障的缺失是由于政府没有在“以房养老政策中职能确实定。根据北上广、某某的试点来看，“以房养老主要由幸福人寿保险公司推行，政府职能不明确化。某某金融市场的不稳定以与缺乏政府的保障，更让老百姓缺乏对新型产品的信心以与金融机构参与开展的积极性。在美国的反向抵押贷款中，美国推行反向抵押贷款是由政府带头的，政府成为项目的宣传者和支持者，有利于提高人们对反向抵押贷款的信任度。如果由金融机构直接推行，如此会让老百姓产生不信任和不安全感，如此政府必须承当规如此制定、监管约束和风险承当的责任。政府应该提供政策扶持和政策的宣传以与担保。由政府发起并进展“以房养老的宣传。在调查中调查者对于“以房养老并没有清楚的了解与认识。如此需要通过媒体向人们进展“以房养老政策的宣传，让老百姓深入地了解以房养老的操作流程以与优势。并且政府应作为借贷双方的担保人，一方面保障老人能安全地得到所有贷款，另一方面保障贷款人不会出现价值的亏损，为“以房养老提供一个健康安全的政策环境。3、 加强对以房养老的正确宣传，消除传统观念的阻碍中国是一个传统的以儒家思想为根底的国家，虽然养儿防老的实践已逐步减弱，但在遗产传递方面观念较深。在调查中，大多数人仍是计划年老后把房子传给子女，并且家庭养老也是老人们较为倾向的方式。某某的文化气息较重，传统意识较深，以与老人对亲情的渴望和需要被照顾的对他人的依赖，这是某某实行以房养老的最大阻碍。国外在反向抵押贷款方面的顺利实行，很大一方面是由于他们的独立意识较为强烈，孩子们在成年之后会离开父母独立生活，同时，高额的遗产税也导致了把房子作为遗产的现象并不多。对于在某某完全性地消除传统观念的阻碍，并不是一件容易的事。我们并不能向外宣传“看重血缘观念和家庭观念和“房产传赠子女是不对的行为，毕竟这是我国文化的产物。我们既要尊重我国的文化传统的同时，也可以提高子女的独立性。向人们倡导自立自强的思想方针，尊重老年人的选择。我国几千年的传统观念的改变并不能在一朝一夕，但会随着社会的进步有更好地开展。4、 合理调控房地产市场在进展调查问卷的中，有调查者谈到关于“以房养老政策时，提出实现“以房养老的前提是解决当代人“买房难的问题。如今某某房价逐步高升，买房成为普遍认可望而不可与的事情，当人们连房子都无法拥有，如此更无法去实现“以房养老，如此某某房价升高，对还未买房的人们来说是不利的。但另一方面，房地产价格的高涨对于已经拥有房产的人来说又是相对有利的。为了防止贫富差距加大而导致的“以房养老服务对象的选择，政府对房地产市场也进展了价风格控，也对某某进展了限购政策，但房产价格依旧普遍高涨。加强对房地产市场的宏观调控，合理限购、征收房地产税、严厉打击房地产企业对房价的恶意炒作。并对消费者树立正确的购房心理，减少非理性消费与投机造成的房地产价格过高。5、 完善金融体系，研发相关金融产品反向抵押贷款与一般的贷款方式不同，需要考虑到老年人的预期寿命、利率波动、房产的现值以与未来的预期价值等难以预测的因素。在进展评估的过程中会受到不同风险的影响，例如对老人进展健康测评中产生的道德风险，利率风险、市场风险等。现阶段，某某的金融机构还欠缺足以应付各类风险的能力，同时，某某的评估公司数量以与专业性的欠缺，在评估方面并不容易对房地产进展更好地评估。所以要完善金融体系，研发适宜的以房养老金融产品。完善金融体系，着重培养金融人才，金融人才的缺失，在产品研发方面能力较弱，金融产品种类少。培养金融专业性人才，根据某某的实际情况进展以房养老金融产品的研发。设立专门的评估部门或与有专业能力的评估机构合作，用专业的评估人才对房产进展评估。并根据老人的不同需求，追求多元化，开发多种类的“以房养老金融产品。6、 提高养老机构的硬件设施水平和服务水平 10目前来说某某的养老机构条件一般，普遍存在护理人员专业性不足而对老人照顾不周全、设施条件不高、卫生环境一般以与娱乐活动少的缺点。这应该提高对养老机构在人员素质、设施条件和服务水平方面的重视，提高资金的投入。注重对看护人员的培训以与监视，培养优秀、细心、耐心、有经验的看护人员，并增加老人群体的娱乐活动，保障老人能拥有一个舒适、卫生、健康的生活环境。七、总结以房养老是我国新型的养老产品，正处于刚完毕试点阶段，政策的体系还没得到很好的完善，需要结合推行中的各种问题的产生并逐步发现问题、了解问题、解决问题。由于我国与外国经济、政治、文化、技术等方面的差异性，我们实行以房养老并完全不会与国外产生同等效果，但我们可以从中吸取经验。随着某某老年人口的增加，现阶段养老问题并得不到充分的满足，引进新型的养老政策是有一定的需求的。一方面由于某某传统文化观念较为浓厚，以房养老的实施与家庭财产传递观念相违背。另一方面，以房养老政策尚未成行，缺乏信任度，同时某某金融市场不大稳定，时机尚未成熟。但以房养老政策的实行对现阶段的年轻群体是有一定的吸引力的，为了落实政策的实行，需要克制传统思想观念、买房难的问题，也要完善法律法规，规X政策体系。参考文献1X茜，我国反向抵押贷款的风险因素与定价研究，：经济科学，2015.8。2柴效武，以房养老模式，抗州:某某人学,2008; 12。3柴效武，孟晓苏，反向抵押贷款制度，某某：某某大学，2008。4Shan H.Reversing the Trend,The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Maket,Real Estate Economics,2011,vol.39(4):743-768。5沙银华,日本“以房养老模式普与,中国保险报，2009-11-24。6国务院关于加快开展养老服务业的假如干意见国发2013，中华人民某某国民政部官网，2013-10.23。7吴润凯，某某人口老龄化现状，南方都市报，2015-08-11。82015年某某市国民经济和社会开展统计公报，某某市政府办公室，2016.04.25。9X晓丽,我国开展“以房养老模式的可行性分析基于PEST-SWOT模型的思考， 延边党校学报,2014,06:87-89。10冯心怡.，以房养老问题探析，：首都经济贸易大学城市学院,2016。附件1某某实行“以房养老调查问卷以房养老是指房屋产权所有者把房屋抵押给金融机构，金融机构就房主的年龄、身体因素、房产价值等进展评估，并在一定年限内，金融公司给予房主资金，且房主继续拥有居住权，但在房主去世后，房屋归金融机构所有的贷款行为。即A拥有一间房，在年老的时候A把这个房子抵押给银行或保险公司，然后银行就会在A有生之年每月给A发养老金，A也能继续在房子里住到去世，养老金的多少由房产和房主的个人因素评估决定，然后如果A去世后了，这间抵押的房子就归银行，不能由A的孩子继承以房养老作为近几年解决养老问题的新思路，得到各界广泛关注。结合我市实际，设计此问卷，以了解本市“以房养老的情况。1. 您的年龄 单项选择题 必答题18-30岁31-50岁51-70岁70岁以上2. 您的学历 单项选择题 必答题初中与以下高中大学与以上3. 您的职业 单项选择题 必答题工人公务员服务人员其他4. 您的月收入 单项选择题 必答题1000元以下1000-3000元3000-5000元5000元以上5. 您对现在养老金或者未来养老金的看法或者预测是 单项选择题 必答题很充裕收支平衡略有节余勉强够用不够用6. 您现在或者退休后预期的居住方式 单项选择题 必答题独居 老两口 与子女同住7. 您或者退休以后愿意选择什么方式养老 单项选择题 必答题居家养老，老人与子女一起吃住 通过储蓄，老人自己照顾自己社区养老，儿女支付相关费用 以房养老 其他8. 您认为多少养老金才能安享晚年生活 单项选择题 必答题10万元以下 10万-30万 30万以上 9. 您家中有没有可以用来“以房养老的房产？ 单项选择题 必答题有 没有10. 如果拥有住房，您打算如何处置？ 单项选择题 必答题留给子女 作为养老依靠 没有想过问题11-15，请您结合您对“以房养老的理解回答如不了解何为“以房养老，本调查开头有解释11. 在明确了“以房养老含义后，您是否赞同 单项选择题 必答题赞同 不赞同 说不清12. 如果您有条件，是否