我县教育发展情况的调研报告

-范文最新推荐- 我县教育发展情况的调研报告 我县教育发展情况的调研报告 根据市政府的统一安排和部署，*县人民政府办公室会同县教育局、县财政局及相关部门的负责同志，对我县教育发展的情况，通过查阅文献资料，现场走访、座谈等形式，进行了比较深入的调查研究，现将有关情况汇报如下： 一、我县教育发展的基本情况 1、教育机构和教育建设情况。我县现有中小学171所，其中普高5所，职业中专1所，初中21所（20所乡镇联校全部按规定并入初中），小学135所，教学点3个，特教学校1所，民办学校5所。另有教师进修学校1所。全县现有国家级重点职业中专学校1所，省级示范性普通高中1所，市级示范性学校44所，市级名优学校3所，市级特色学校3所，市级明星学校1所。 近年来，全县撤并规模小、条件差、生源少的农村中小学96所，被评为“全省农村中小学布局调整先进县”。投入资金3300万元用于高中阶段教育新扩建和修缮教学楼、学生寝室、食堂、体育场等教辅设施。投入资金1530万元，改造中小学危房112499平方米，其中d级危房51555平方米，受到市委、市政府表彰。投入资金642.8万元，全面完成全县160所农村中小学远程教育站点建设任务（其中计算机教室21个，卫星教学收视点135个，光盘教学播放点4个），初步具备了信息技术教育的条件。 2、教师队伍基本情况。全县共有中小学教师6183人，其中在职在编4509人，离退休、分流人员1674人。按教育阶段分：小学教职员工1877人；初中教职工1737人，高中教职工776人，其他教育机构119人。全县4509名在职教职工中，35以下的1549人，3645岁的1471人，4650岁的783人，50岁以上626人。小学、初中、高中教师学历合格率分别达到98.9%、89.2%和73.4%。专任教师（含返聘人员）中，共有特级教师5人，高级教师61人，中级教师2135人，初级教师2408人。 3、学校生源及教育质量情况。全县现有在校学生64645人，其中普高12411人，职高1391人，初中22688人，小学28155人。“普九”成果得到了巩固和提高，小学适龄儿童入学率达到100%，巩固率达到99.1%；义务教育阶段学生合格率达到99%，优秀率达到87%。高中教育阶段入学率达81%，高出全省11个百分点。XX年全县3234人参加高考，录取2540人，录取率达79%，高出全省平均水平8个百分点，其中一本、二本录取822人。 根据我县现有出生率概算，从XX年起，我县年均入学学生人数为4000人左右，预计到XX年全县在校学生规模将维持在4万人左右。 4、教育投入和收费情况。近些年来，县委、县政府坚持教育经费预算优先、资金调度优先、追加优先，积极落实教育投入的“两个比例”，努力实现“三个增长”，基本实现了“确保教师工资按月发放，确保中小学危房改造，中小学收取的杂费确保正常运转”的目标。去年，全县共投入教育经费8855万元，其中财政投入6793万元，借贷投入1200万元，勤工俭学收益投入400万元，争资引资投入462万元。 全县义务教育阶段收费实施“一费制”，XX年全县收取学费1300万元（高中阶段），杂费928万元，一中和五中收取择校费400万元。全县收取的学生杂费中，上解98万元用于仪器和师训费，其余用作中小学校公用经费。 二、当前教育发展存在的困难与问题 近年来，虽然我县教育事业不断发展，但仍然存在许多困难和不容忽视的问题。 （一）教育管理体制不顺 长期以来，我国实施“在xx领导下，由地方政府负责，分级管理，以县为主”的基础教育管理体制，对巩固义务教育所取得的成果，推动义务教育发展产生了十分深远的影响。随着经济体制改革的不断深入，这一管理体制对义务教育发展的制约作用日益显现。由于我县属于经济欠发达地区，县级财政无力承担教育发展的全部重任，加上上级转移支付额度偏小，义务教育的发展责任难以落到实处，其发展规模、发展水平、发展速度远远低于经济发达地区。 （二）教育投入不足 1、教师基本工资之外的津补贴和公用经费难以正常保障。XX年，财政拨付教育经费6793万元（其中教师工资6543万元），占到全县财政一般预算收入的65.1%，占财政一般预算支出的38.6%，教师人平10921元。但由于县级财政收入规模不大，县级财力无法安排教师的误餐费和生活费等津补贴（全县财政供养人员都未安排，今年计划安排50%）。学校公用经费也未按标准足额到位，教师基本医疗保险、生育保险、住房公积金、丧葬抚恤金等财政专项资金安排的标准也比较低。 2、学校危房改造和城区扩容建设压力大。近三年来，全县共投入危改资金1530万元，其中上级补助 400万元，县财政每年安排150万元专款，缺口有 700多万元。今年，全县危改和寄宿制中学建设共需资金695万元，上级和县财政安排了510万元，还有180多万元的缺口。另外，我们目前还面临城区扩容建设的压力。如没有上级的鼎力支持和政策性收费口子，完全靠县级财政负担是非常困难的。 （三）教育债务包袱沉重 近年来，由于“两基”达标建设、高中扩容、中小学危房改造及现代远程教育工程实施，全县教育负债5659万元，其中义务教育阶段1505万元，高中教育阶段4154万元。受县、乡两级财政实力制约，教育债务主体转移剥离困难重重，教育教学秩序受到较大影响。 （四）优质教育资源不足 1、高中阶段教育渡峰扩容困难。目前我县唯一的省级示范性普通高中*一中，现有在校学生3800人，生均校园面积12.7平方米。由于食堂、住宿面积小，难以容纳今年的秋季招生。刚被评为“国家级重点中等职业学校”的*职业中专目前仅能容纳2800名学生，因缺实习实训大楼和设施，专业设置不尽合理，很难达到国家教育部的整改要求。 2、城区初中和小学班额过大。目前，城北小学、城北中学、城东小学平均班额分别超过了80人、75人、70人，教学效果难以保证，群众意见较大。 3、学校特色不特、名校不名。一些学校办学条件差，办学特色不显著。拥有XX多名师生的市级名优学校城北小学，仅有电脑30多台，且购置多年，损坏严重，一直无力更新换代，现代信息技术教育无法保证。同时，教育品牌缺乏，生源质量难以保证，培养水平难以提高。我县初三毕业会考全县前10名学生中，每年至少有5人转往长沙、*的重点高中重点班就读，而本县每年考入清华、北大等名牌大学的人数甚少。 （五）教师队伍结构不优 一是年龄结构不合理。由于近年初中、高中渡峰扩容，师资层层上拔，全县农村小学教师平均年龄超过48周岁，导致出现“哥哥姐姐教高中，叔叔阿姨教初中，爷爷奶奶教小学”的局面。二是学科结构不合理。尽管我县中小学教师整体数量饱和，但按照新课程纲要的要求，小学英语、信息技术及初中、高中理科专业教师缺口很大。三是学段结构不合理。目前全县小学、初中教师超编350人，高中缺编222人。另外，由于我县经济发展水平较为落后，优秀骨干教师流失严重，师资整体水平难以提高。 （六）教育发展环境有待改善 教育优先发展还没有被社会广泛认可，尤其是对基础教育重视、支持不够。学校周边环境还要下大力改善。 三、加快教育事业发展的对策与建议 1、改革现行教育管理体制。建立以省为主，中央、省、市和县、乡、村分级负责，共同承担的教育管理机制；加大中央和省级财政投入力度，缩小地域差距，实现教育的均衡发展；针对经济欠发达地区实际，切实提高农村税费改革后转移支付比例；在全面实施“一费制”的基础上，逐步提高中小学生均公用经费的标准，提高省市级财政的补助额度；建议修改完善义务教育法，进一步强化各级政府办学责任。 2、深化学校办学体制改革。对现有学前教育和高中阶段学校，通过采取变更产权、国有民办、民办公助、个人领办等多种形式，逐步实现改制，增强办学活力。 3、努力化解教育债务。一是抓紧清理、核实教育负债，澄清全县教育债务底子，杜绝发生新的债务；二是理清教育债务、债权关系，制订消赤减债的整体规划；三是建议上级出台有关政策，支持化解教育债务。 4、建立健全教师科学流动机制。一是积极创造条件，吸纳一批优秀的大专院校毕业生，充实农村中小学英语、信息技术等紧缺学科。二是设立边远乡镇教师津贴，实施向边远乡镇教师倾斜的晋级评职政策，鼓励中青年骨干教师到边远乡村学校任教，进一步稳定农村中小学教师队伍。三是成立教师人事管理中心，实施教育人事代理，逐步建立能进能出、能上能下，民办、公办学校竞争互动的人才交流机制。四是全面实行教师全员聘任制和竞争机制。 5、大力优化教育发展环境。一是切实建立起领导干部教育工作政绩档案。二是严格实行“三项制度”。即“检查准入制度”、“首查不罚制度”和“罚款集中缴财政制度”，禁止向学校乱收费、乱摊派、乱罚款。三是进一步优化学校周边环境。主要是严格规范整治学校周边的社会环境和人文环境。 关于民办非企业单位在构建和谐社会中作用的调研文章民间组织是社会经济发展到一定程度的产物，是在我国改革开放和体制转变的条件下催生的新生事物。随着行政管理体制改革的不断深入，由政府承担的部分社会职责将逐步向社会转移，网一部分管理权限下放给社区。在这样的背景下民间组织迅速发展起来，并以每年10至15的速度递增。截至20xx年底，全国共有民间组织28.3万个，其中社会团体14.9万个，民办非企业单位13.2万个，逐步与政府、企业构成了社会、政治和经济领域的三大组织类型。但是，与世界各国相比，我国民间组织数量偏少、质量较低、活力不强，作用发挥不明显，发展相对滞后，总体上还处于发展的初级阶段。在当前形势下，如何进一步发挥民间组织作用，培育新型民间组织是民间组织登记管理部门的着力点和突破口。作为社会管理的最基本单位，社区是民间组织发挥作用的有效平台，服务社会管理的基层性民间组织是推动民间组织发展的有效形式，应积极探索和培育。一、民间组织在社区建设中的作用我国提出构建和谐社会需要依靠全社会的力量，尤其要重视发挥非政府组织即民间组织的力量。随着社会转型期单位体制的解体，“单位人”变为“社会人”“社区人”，以及流动人口的增加，愈来愈多的社会事务需要社区承担，加强城市基层管理，推进社区建设，创建“和谐社区”已成为构建和谐社会的重要内容。民间组织既是社区资源也是社区建设的力量之一，理应参与社区建设，并在创建“和谐社区”中发挥加强社会保障、实现公民权益、维护社会稳定、体现社会公平的积极作用。（一）民间组织能满足社区居民多样化的服务需求。根据居民的不同需求，社区服务可分为针对老年人、残疾人、少年儿童、优抚对象以及贫困失业人员等弱势群体提供的社会福利服务，针对大众居民提供的便民利民服务和对社会企业间的互助服务。随着人口需求的多样化以及需求层次的提高，任何一个政府无论其多么强大都不可能提供所有的服务。政府在加强社会管理中要更多地依靠社会力量，将政府不该管、管不了也管不好的那些职能和事务剥离和转移出去，交给民间组织，利用民间组织向居民提供“非营利性社会服务活动”（指“民办非企业单位”），来实现居民多样化的需求。从而使民间组织真正成为市场与政府两个系统传递信息的桥梁，成为政府的帮手和抓手，成为社会建设和社会管理的重要力量，沟通各种社会关系，使社会结构运行更加顺畅。（二）民间组织参与社区建设有利于解决社区资金不足的问题。民间组织参与社区建设，主要解决了社区建设中两部分资金投入不足的问题。一是社会保障资金。社区集中了一些社会关注、关心的热点、难点问题，如市场经济条件下弱势群体的生存和发展等。为了实现社会公平也为了维护社会的稳定，必须建立社会福利、救济、互助等社会保障机制来帮助弱势群体，但根据目前我国尚处于社会主义初级阶段的现状，政府用于社会保障的资金明显不足，单纯依靠政府的力量是不可能完全解决这些问题的。因此，必须发展民间组织，充分利用民间闲散资金来有效地帮助弱势群体。民间组织在社区服务中的作用主要体现在为弱势群体服务上。济南市民俗艺术馆为残疾人免费举办了面塑培训班，使百余名残疾人学到了一技之长，增加了就业的机会。二是社区建设资金。从国外社区建设的实践来看，社区建设资金主要来源于政府资助、社会捐赠和民间组织收取的服务费三种渠道。在我国，政府对社区建设投入总体不足，社会捐赠未形成风气，依靠民间组织可以充分调动民间资金，合理整合社会资源，繁荣社区经济。（三）民间组织可扩大就业渠道。随着企业改革和单位体制的解体，大批下岗人员的就业转移到社区。在美国民间非营利组织的就业人口是总就业人口的1/10。我国民间组织也有大约300多万人的专职从业人员。可见发展民间组织，能够提供大量就业机会。民间组织可致力于提供各种社区服务，如就业培训、成人教育、医疗卫生、各类中介服务、家政服务、老年人服务等，有利于缓解就业压力。去年，我市近3200个民间组织面向社会解决就业8000余人。二、培育新型民间组织是加快社区建设的形式构建和谐社会、创建“和谐社区”不仅为发展与规范民间组织提供了有利条件，而且为民间组织的多元化发展带来了前所未有的机遇。培育新型民间组织是一个在实践中摸索，在实践中总结，在实践中发展的过程。当前，新型民间组织的培育发展更多的还处于自发状态，根据社会需求应运而生，又不能完全满足社会需求，充分代表社会建设的发展方向。一定程度上还受到传统观念和落后体制的制约，束缚了发展的脚步。在双重管理体制下，一些心理咨询、法律援助、其他咨询服务等社会需求广泛的行业因找不到挂靠的业务主管部门而无法进行登记，被迫游离在民间组织的大门之外，不能发挥其应有的社会作用。今后，登记管理机关应不断拓宽思路、方法，对运作规范、有发展前景、作用发挥好的新型民间组织加强引导、及时推广，积极培育和发展新型民间组织形式，参与社区建设，加快社区发展。（一）培育服务社会管理的基层性社区民间组织。社区民间组织不以营利为目的、主要开展公益性或互益性活动，以社区成员为主体，拓展社区服务，活跃社区文化，对于推进社区自治、维护基层的社会稳定与发展起到了积极作用，是促进社区和谐的积极力量。这一新型的基层民间组织包括社区文娱体育团体、志愿者服务组织、公益互助组织、计划生育协会等社区社团和非营利性便民服务机构等民办非企业单位。通过社区民间组织的发展完善，不仅可避免社区单位化的误区，而且可以拓展社区服务项目，切实提高社区服务质量，将社会服务覆盖到全体社区居民。社区民间组织必将成为社区建设的助推器和社会管理的一支重要力量。（二）培育服务弱势群体的公益性民间组织。建设和谐社会必须关注和关爱社会弱势群体，要帮助弱势群体走出困境，单靠政府的力量是不够的，需要民间组织的积极参与。目前，针对弱势群体举办的服务机构严重不足，特别是为老年人服务的养老机构与实际社会需求之间的缺口很大。今后一、二十年，我国将进入老龄化社会，老年人的养老问题将主要依靠社区来解决。为了能够避免政府办福利机构的毛病，又能够鼓励民办机构进入养老服务领域，针对政府缺钱、老年人需要服务、企业需要转产、需要寻找适当的投资渠道、下岗职工需要工作岗位的情况，政府完全可以另辟新路，通过财政手段扶持或购买社务服务的方式，从改革自费政策入手，刺激提升老年人对机构养老服务需求，鼓励民间力量进入老年人服务行业。上海市卢湾区的做法就是一个很好的典范。卢湾区民政局用福利彩票的资金做支持，通过财政补贴困难老人入住（每年30万），成功地将政府资源和社会资源有效整合，创办了一所由民间独立创办、经营 政府补贴低收入老年人的新型养老机构。通过政府购买民间组织服务的办法很好地解决了养老机构不足的问题，政府花最少的钱为民众获取了最优的服务，这代表了新时期中国城市社会福利社会化的走向。（三）培育服务特殊群体的边缘性民间组织。在市场经济条件下，一些社会问题相继产生，社会需求不断增加，面对不同的社会群体，需要丰富完善的社会服务体系来支撑，应当允许和鼓励边缘性民间组织参与到和谐社会的建设中来。所谓边缘性民间组织，一是指他们服务对象是边缘群体，从事的是被大多数人忽视的边缘行业，如心理咨询、法律援助、妇女权益保护等；二是指组织本身处于政策的边缘，无法对其进行登记管理。这一民间组织尚处在萌芽阶段，有很大的发展潜力，有关部门应采取措施，尽快从制度上加以解决或放宽条件使其进入，以满足社会需求，缓解一部分社会矛盾，促进社会主义和谐社会的建立。民间组织参与社区建设，既有利于发挥民间组织作用，提升民间组织形象，促进民间组织整体水平提高，又有利于加快社区建设，扩大居民参与，增强社区归属感，推进社区管理中民主自治的发展，最终实现民间组织大发展和建立“和谐社区”的双赢。 近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下： 一、中山市房地产形势分析 随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由XX年的71.06万平方米增长到XX年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由XX年的21亿元上升到XX年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由XX年的28平方米上升到XX年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。 （一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。 从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。XX年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市XX年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与XX年79：100、XX年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，XXXX年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。XX年15月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。 从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。 根据XX年中山年鉴资料显示，XX年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6 %、15.4 %，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。 （二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。 房地产开发资金来源情况表      单位：万元 项  目 XX年 XX年 XX年 XX年 国家预算内资金 100 0 0 0 国内银行贷款 43315 28413 54415 123530 银行贷款占比 16.6% 9.5% 12% 18.6% 利用外资 3747 5456 15625 14441 自筹资金 56876 68978 138370 162245 其他资金来源 156402 196955 242750 362186 合  计 260440 299802 451160 662420   房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从XX年到XX年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，因此是否有开发贷款并非是赢得住房按揭贷款的关键。对我分行没有发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃营销个人住房按揭贷款。 （三）国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限，XX年14月份我市房地产投资平稳增长，房价受原材料价格上涨的影响缓慢上升。今年14月份，我市房地产投资平稳增长，房地产开发完成投资17.37亿元，同比增长10.82%；施工面积51.82万平方米，同比增长16.28%；新开工面积123.39万平方米，同比增长18.42%；其中住宅新开工面积99.54万平方米，增长25.93%。房地产开发投资呈现如下主要特点：1投资逐步回升。在去年高增长基础上，XX年2、3、4月份我市房地产开发投资增长率分别为-5.02%、1.08%、10.82%，显示出稳步回升势头。 2房地产开发资金充裕。投资额与本年到位资金比为1：2.29，其中利用外资增长最快，达1.44倍；其他资金所占比重最大，为全部到位资金的40.37%。 3新增商品房屋供应增加，受政策影响持币观望者增多，销售相对减弱。前四个月累计房屋竣工面积35.60万平方米，同比增长12.36%；其中住宅竣工面积31.24万平方米，同比增长12.36%。商品房屋销售面积35.17万平方米，同比下降7.09%；其中住宅销售面积30.25万平方米，同比微降0.39%。 4商品房屋建筑造价升高，销售价格微增。受国家宏观调控政策的影响，全国房价有所下降，但中山的房价比较理性，据房产地业界的调查，无论从建材、开发成本上看，还是中山的人文居住环境，中山的楼价有上升的空间。据统计资料计算，每平方米商品房屋的建筑造价为1214元，同比增长25.32%，而每平方米商品房屋的销售价格为2539元，同比微增2.08%。 （四）当前住宅和房地产开发建设中亟需研究和解决的新情况和新问题 1商品房空置面积偏大。 在XX年到XX年连续三年商品房畅销的情况下，不少企业为分一杯羹而不断加入房地产开发的行列，房地产开发进入全面开发的阶段，因此施工规模不断扩大，竣工面积增长较快。 近五年商品房开发投资完成情况         单位：万平方米 项  目 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年4月 商品房屋销售面积 75.01 100.5 125.13 149.26 159.27 35.17 其中：住宅 71.06 91.83 110.46 126.94 141.75 30.25 商品房屋 空置面积 65.75 82.37 109.62 124.74 138.52 150.18 其中：住宅 44.12 51.30 71.82 69.32 87.26 94.6 商品房销售面积逐年攀升的同时，商品房屋空置面积也在增大，XXXX年4年商品房屋空置面积分别为65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18万平方米，其中住宅面积空置分别为44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6万平方米，住宅空置面积占商品空置面积的六成左右。每年房屋销售面积略多于房屋空置面积，5年房屋空置面积平均增长速度在18%左右。据统计资料显示，空置商品房中空置一年以上的面积占比50.87%。这些主要是由于商品房结构比例失调，导致部分商品房大量空置，资金严重积压，若按我市今年上半年平均销售价格每平方米2487元计算，积压资金达34亿元。 2规模化、市场化经营的综合开发实力强的房地产公司不多。 据XX年报资料显示，有开发工作量的房地产开发经营企业161  家，其中具有三级以上资质的只有15家，占总数的9.32%。我市投资规模超5亿元只有5家，占总数的3.11%。XX年，完成房地产投资大于5000万元的企业有14家，占总数的8.7 %；完成投资额在1000万元以下的有76家，占总数的47.2%。具有暂定和其他资质等级的企业共有129家，占全部企业的80.12 %，这些企业只能开发单个项目，如果要继续开发其他项目，则需要重新取得新的资质等级。仅20%左右的企业具有综合开发资格。过小过多房地产开发企业因规模较小而资金不足，以致拖欠企业的工程款和不能准时偿还银行贷款等情况时有发生，同时企业难于扩大经营，若销售链条中断，便陷入了进退两难的局面，增大银行金融风险。 3公司资产负债率高，开发成本和管理费用较高，经济效益亟待提高。 据XX年中山统计年鉴资料显示，XX年全市房地产公司161家，负债总计159.5亿元，平均每家负债9907万元，全部企业资产负债率高达86.69%，是历史的较高水平。经营收入35.99亿元，商品房销售收入29.97亿元，其中销售给个人29.61亿元，占全部销售收入的82.27%，说明我市的房地产市场仍以个人购房为主。企业利润总额为1.48亿元，其中亏损企业76家，占全部企业的42.20%，比上年同期下降0.35个百分点，但亏损比例仍然较高。亏损最严重的三家开发企业的利润总额之和为负5307万元。企业的商品房的结构不合理，不适合市场需求，亏损企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅及商业营业用房。 二、国家宏观调控政策对我分行房地产金融业务的影响 （一）房贷加息效应初显，提前还贷逐渐增加 自XX年10月29日央行2次上调个人住房贷款利率后，我分行提前还贷个案较第一次增加了三四成，加息造成较大的提前还款压力，预计还将继续。今年15月，粗略估计我分行提前还款金额约3000万元，累计发放额为2.04亿元，提前还款额占发放额15%。由此造成我分行资金使用成本增加，效率不高。据了解，当前造成提前还款客户数量俱增的原因主要有以下几个方面：一是近几年股市持续低迷，分红保险及人民币理财产品预期收益率均有所下降；二是部分客户群体收入水平提高为提前还款提供了物质保障，提前还贷者中比例最大的群体是受过高等教育，家庭年收入一般为5万元以上的客户；三是部分银行如中行对提前还款的客户收取了一定比例的违约金，我分行尚未实施该项收费，一定程度上助长了客户在违约金收取办法出台之前尽快提前还款的心理。 （二）最高法院颁布新规定，银行审批相对谨慎。 最高人民法院发布的关于“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定在业界引起了轩然大波。据了解，目前中山各大银行包括四大国有商业银行为了保障自身的利益，规避风险，都有将按揭成数减少的意图，但因考虑同业竞争均未付足实施，处于观望状态，都在密切注视其他银行的举动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自主选择权，在审批过程中如达不到开发商预期的贷款成数，开发商往往会将整个楼盘移向他行，其结果是我们前期付出的努力全部白费，更丧失当地的市场份额。因此，审批部门在审批过程中关注重大风险点，把握部分贷款审批成数的同时，还要结合当前开发商所履行的保证责任，适当灵活处理。 （三）营业税政策的调整，对二手楼按揭业务影响不大。 自今年6月1日起，新政策规定对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。据悉，新政策出台后，广州、深圳等大城市反响热烈，二手市场的放盘量激增，不少人甚至表示推迟购房时机。但从我市的情况来看，新政策暂未对我市的二手房市场带来明显的影响，近期二手房交易市场与平常相差不多，交易量并没有明显增加。从长远来看，新政策对二手市场的影响不会太大，因为目前中山市场的投资性购房比例尚少，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。从我分行当前的情况来看，6月1日新政策实施之前，并未出现办理二手房按揭业务的拥挤现象，消费者的购房心理比较理性，市场较正常。 三、中山市分行房地产信贷业务发展情况 （一）个人住房贷款情况 中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表        单位:亿元 项 目 XX XX XX XX.5余额 四行占比 XX.5新增 四行占比 全市占比 工 行      30.3234.95% 1.86 47.43% 30.01% 农 行      15.8018.21% 0.86 21.89% 13.85% 中 行      23.8327.47% 0.58 14.69% 9.29% 建 行 12.79 14.14 16.17 16.80 19.36% 0.63 16.00% 10.13% 交行    7.29  1.78  28.80% 从上表可以看出，我分行个人住房贷款业务呈稳健发展的态势，但从全市房地产市场发展来看，我分行个人住房贷款市场占比呈逐年萎缩的趋势。个人住房贷款余额方面，今年5月末工行余额30.32亿元，占比34.95%，稳居第一的位置，中行23.83亿元，占比27.47%，市场排名第二，建行比农行余额多1亿元市场排名第三。新增额方面，今年15月工行、交行增势明显，分别新增1.86亿元、1.78亿元，分别占居全市近三成的市场份额，建行、中行相当，分列全市第四、第五的位置。个人住房贷款市场由早期建行一枝独秀的局面演变为目前多足鼎立的纷争格局，而且这种多元化竞争的趋势将日益激烈。不良贷款方面，截止XX年5月末，我分行五级分类不良贷款额为1167.19万元，不良率为0.69%，控制在省分行要求的范围内。 （二）房地产开发贷款情况 中山市分行房地产发放贷款情况         单位：万元 项       目 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年 XX年5月 全市房地产开发银行贷款额 43315 28413 54415 123530   建行房地产贷款余额  11642 14652 26947 26540 37400 其中：房地产开发贷款余额  0 0 500 8620 22460 其中：房地产流动资金贷款  9007 14150 25685 17120 14140 建行占全市开发银行贷款额  0 0 0.04%   从上表可以看出，我分行房地产开发贷款投放比例低、投放额不高，XX、XX年零投放， XX、XX年投放余额分别为500万元、8620万元，其中XX年占全市总量的0.04 %。房地产开发贷款占比少，不利于拓展个人住房按揭贷款市场。我分行可以选择优质楼盘发放房地产开发贷款，作为捆绑营销个人住房贷款的配套产品。 （三）个人住房公积金情况 项  目 XX年 市场占比 XX年 市场占比 XX年5月 市场占比 工 行 10500 26.33% 14451 24.43% 15902 24% 农 行 6305 15.81% 8903 15% 10034 15% 中 行 1912 4.79% 3305 5.59% 3879 6% 建 行 21158 53.06% 32504 54.9% 37212 55.5%    个人住房公积金的归集方面，建行独占半壁江山，而且还有进一步上升的趋势；工行占比24%，排第二；农行、中行分列第三、四的位置。 （四）个人住房贷款客户构成及特点 下面抽取了我分行XX¬¬XX年6月期间在兴中道支行发放的个人住房贷款客户的构成及特点进行有针对性的分析，以便为客户提供更优质、高效的差别化服务。调查客户共4472户，累计发放金额约人民币10亿元。此次调查结果可以反映当前我分行个人住房贷款客户的构成和基本的情况，具有一定的代表性。 1客户构成及特点 （1）客户户籍分布情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 省内购房者 3492 78.09% 78090 省外购房者 918 20.53% 20530 港澳台人士 61 1.36% 1360 非中国籍人士 1 0.02% 20   从上表可以看出，客户主要集中在省内，比重78.09%；省外购房人士居其次，约占20.53%，省外购房客户在近几年有明显增加的趋势，随着中山经济的快速增长和环境的不断完善，越来越多的外来工薪一族选择在中山定居，对住房的需求也显得日益迫切，这为中山房地产市场的发展起了一定的推波助澜的作用；港澳台及非中国籍人士大多属于投资型或暂住型投资，近年来有上升的迹象，但所占比例不多。 2，客户年龄分布情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 2733岁 1770 39.58% 39580 3440岁 1449 32.4% 32400 4150岁 725 16.21% 16210 2126岁 366 818% 8180 51岁以上 150 3.36% 3360 20岁以下 12 0.27% 270 从购房者年龄层次来看，2733岁年龄层次购房客户最多，占比39.58%，这部分客户年龄普遍比较年轻，大多属于刚踏入社会不久的首次置业者和部分适婚青年；3440岁年龄层次购房客户其次，占比32.4%，客户群体为已组建家庭且收入稳定、具有一定家庭积蓄的二次置业者；4050岁年龄的客户群体居第三，占比16.21%，这部份群体主要是即将步入退休年龄，准备购置物业安享晚年的年长客户；其余年龄所占的比例均偏低。 3客户受教育程度情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 高中（中专） 1725 38.57% 38570 初中（含）以下 1071 23.95% 23950 大专 947 21.18% 21180 本科 688 15.38% 15380 硕士以上 41 0.92% 920 从上表可以看出，受教育程度在高中（中专）水平的购房者居多，占比38.57%；其次是学历层次较低的初中（含）以下的购房者，占比23.95%，这类客户多属于中山本地个体私营企业经营者；教育程度为大专的购房者居第三，占比21.18%；本科以上学历层次的比例不高，随着中山人才引进战略的实施，相信本科及硕士以上教育水平的客户群体预计在未来几年有上升的趋势。 4客户职业分布情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 个体户 2328 52.06% 52060 普通职工 1762 39.4%  39400 政府公务员 303 6.77% 6770 企业管理人员 79 1.77% 1770 从上表可以看出：个体私营企业经营者购房群体偏多，占比52.06%这部分客户大多属于中山本土居民，随着收入的增加和生活条件的改善，纷纷从原有的独立民居搬离，选择配套设施相对完善和安全的小区居住，由于这部分客户群体收入不稳定，容易产生资产风险；其次是普通职工，占比39.4%；再次是政府公务员群体，占比6.77%，公务员群体占比相对偏低的原因主要是：大部分公务员享受了单位的实物分房政策，目前办理按揭贷款的公务员主要是刚加入公务员群体而未能享受实物分房政策的年轻一族和部分为改善居住条件的二次置业者。 5客户家庭月收入情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 6000元以上 1240 27.73% 27730 45006000元 1077 24.08% 24080 30004500元 984 22% 2XX XX元以下 647 14.47% 14470 XX3000元 524 11.72% 11720 家庭月收入6000元以上的购房客户居多，占比27.73%；家庭月收入4500至6000元的购房客户居其次，占比24.08%；家庭月收入3000至4500元的购房客户占比22%；家庭月收入XX元以下的购房客户占比14.47%；家庭月收入XX至3000元的购房客户占比11.72%。从总体情况来看，我行的贷款客户家庭月收入较稳定，均具有一定的还款能力。 6客户贷款年限情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 1120年 2403 53.73% 53730 6XX年 1557 34.82% 34820 5年以下 423   9.46% 9460 21至30年 89 1.99% 1990   从客户贷款年限来看：贷款年限在11至20年（含）的购房客户最多，占比53.73%；年限在6至XX年（含）的购房客户居次位，占比34.82%,；贷款年限在5年以下（含）的购房客户居第三，占比9.46%；年限21至30年的购房客户，占比1.99%。从贷款年限的总体情况来看，购房客户消费行为比较理性，并且普遍制定了比较长远的还款计划，有利于保证我分行信贷资产质量和风险的防范。并且可看出，这部分购房客户短期投资行为比较少，购买自住型的客户居多。 7客户选购的物业类型情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 多层楼房 2481 55.48% 55480 小高层楼房 1587 35.49% 35490 商铺 211 4.72% 4720 其他 125 2.79% 2790 别墅 68 1.52% 1520 从上表可以看出，选购多层楼房的客户居多，占比55.48%，成为最受客户欢迎的物业类型，这也是中山本地人比较喜欢的传统的楼层建筑；其次是小高层，占比35.49%，随着人们消费观念及楼盘开发档次的提升，市民购房习惯也有向小高层转移的倾向；选购商铺的客户居第三，占比4.72%，这类客户群体主要是资金较充裕的投资型客户，他们往往通过出租商铺来收取租金，具有一定的还款来源，资信相对较好；选购别墅的客户68户，占比较低，为防范个人住房贷款所带来的风险，我分行对别墅等较高档的住宅有严格的审批条件，加上国家宏观政策的有力调控，我们只对个别优质客户提供差别化服务。 8客户选购户型结构情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 三房 3362 75.18% 75180 四房 409 9.15% 9150 二房 387 8.65% 8650 一房一厅 189   4.23% 4230 从上表可以看出，三房的户型最受欢迎，占比高达75.18%，这部分客户群体是以老少同堂合家居住的类型为主；其次是四房，占比9.15%；再次是二房户型，占比8.65%，这部分客户群体以准备组建家庭或新婚不久的年轻一族为主；一房一厅目前受到刚踏入社会，稍有积蓄的未婚一族的追捧，在未来几年的房地产走势预测中，该户型房屋还将有进一步增加的可能。 9客户选择房屋面积情况 面    积（平方米） 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 80100 1284 28.71% 2871 100120 988 22.09% 22090 6080 800 17.89% 17890 120140 494 11.05% 11050 60以下 483 10.8%  10800 160以上  292 6.53%   6530 140160 131 2.93% 2930 从上表可以看出：客户选择80至100平方的客户最多，占比28.71%；100至120平方的客户其次，占比22.09%；60至80平方的客户居第三，占比17.89%；120至140平方的客户居第四，占比11.05%;其余所占的比例子均较低。由此可看出客户普遍热衷面积在100平方米左右的房屋。 10客户购房单价情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 1500XX元 1171 26.19% 26190 XX2500元 1097 24.53% 24530 25003000元 712 15.92%  15920 1500元以下 702 15.70% 15700 30003500元 420 9.39% 9390 3500元以上 370 8.27% 8270 从上表可以看出：每平方米1500至XX元范围的最受客户欢迎，占比26.19%；XX至2500元范围的居第二，占比24.53%；2500元至3000元范围的居第三，占比15.92%；1500元以下的居第四，占比15.7%。由此可看出，中端房价区间和低端房价区间的房屋在客户中比较受落，而高端区间的房屋受政策和自身经济等因素的影响，购房者所占比例相对较低。 11客户购房总价情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 15万元以下 1752 39.18% 391180 1525万元 1311 29.32% 29320 2530万元 448 10.02% 10020 3545万元 369 8.25% 8250 3035万元 331 7.4% 7400 45万元以上 261 5.83% 5830 从上表可以看出：房价在15万元以下的占比39.18%，说明我分行按揭楼盘中低档楼盘居多；房价在15至25万元的占比29.32%；房价在25至30万元的占比10.02%，1535万元属于中档楼盘，占比近40%；房价在35至45万元的占比8.25%；30至35万元的占比7.4%；45万元以上的占比5.83%；房价在35万元以上的占比合计为14.08%，这类楼盘属于中等偏高楼盘，这类楼盘占比不高