2季度西安商品房市场季度分析报告87p

2012年2季度西安商品房市场发展报告西安房地产信息网数据研究中心2012-07目 录一、宏观运行背景31.1调控政策走向31.2规划建设动态81.3 市场热点动态11二、商品房市场162.1 市场供应172.2市场销售19三、分物业市场213.1 普通住宅213.1.1 市场供应213.1.2 市场销售223.2 商服用房283.2.1 市场供应283.2.2 市场销售283.3 写字楼293.3.1 市场供应293.3.2 市场销售303.4 别墅313.4.1 市场供应313.4.2 市场销售31四、分城区商品房市场334.1 城南区334.1.1 商品房供应344.1.2 商品房销售344.1.3 分物业市场销售354.1.4 城区新盘介绍394.1.5城区动态454.2 城北区474.2.1 商品房供应474.2.2 商品房销售484.2.3 分物业市场销售494.2.4 城区新盘简介534.2.5 城区动态554.3 城西区574.3.1 商品房供应574.3.2 商品房销售584.3.3 分物业市场销售594.3.4 城区新盘简介634.3.5 城区动态634.4 城内区644.4.1 商品房供应644.4.2 商品房销售644.4.3 分物业市场销售654.5 高新区694.5.1 商品房供应694.5.2 商品房销售694.5.3 分物业市场销售704.5.4 城区新盘简介754.5.5 城区动态754.6 城东区774.6.1 商品房供应784.6.2 商品房销售784.6.3 分物业市场销售794.6.4 城区新盘简介844.6.5 城区动态85一、宏观运行背景1.1调控政策走向时间政策（动态）名称颁布部门主要内容及影响4.13温总理强调：决不让房地产调控反复国务院国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，会议部署坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。会议对下一阶段重点工作做了继续加强和改善宏观调控、着力扩大内需等9方面部署，要求巩固房地产市场调控成果，决不让调控出现反复。4.14关于建立保障性安居工程统计制度的通知国家统计局为避免地方政府夸大或虚报保障性安居工程建设进度，中央政府已经由国家统计局牵头，建立八部委共同参与的保障性安居工程联合统计监察制度，并已在试行之中。4.17保障房用地应保尽保 单独报批国土部国土资源部会议强调要进一步细化有关措施，对保障性住房用地应保尽保，单独报批，鼓励使用存量土地;合理增加普通商品住房用地供给，及时编制住房供地计划并向社会公布;及时依法依规查处违约违规用地，加大闲置土地处理力度，促进已供土地尽快开发建设。4.19关于进一步加强房地产中介服务管理的通知省住建厅、省物价局自2012年6月份起，全省实行房地产经纪人协理资格考试和执业注册制度。同时，房地产经纪人和房地产经纪协理3年(注册期)内须至少参加继续教育1次，以不断更新从业人员的房地产业务和法律知识，切实提高房地产经纪人员业务素质和服务水平。2013年1月起，所有房地产经纪、咨询机构必须具有两名以上房地产经纪人或房地产经纪人协理，不合格的机构不得从事房地产经纪业务。4.24酝酿刺激刚需政策 调控大方向不变住建部有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。5.3国家土地督察公告(第5号)国土资源部公告表示，针对2010年、2011年例行督察发现21个城市存在土地违规抵押融资贷款746.76亿元的问题，国家土地督察机构向银监会通报情况，共同开展土地违规抵押融资贷款清理检查工作。5.3新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法国土资源部财政部对新增建设用地土地有偿使用费资金使用范围、预算管理、中央对地方新增费转移支付预算管理、监督检查等进行了规范。5.3征地制度改革将加快推进国土资源部国土部提出，未来要逐步缩小征地范围，按照保障被征地农民利益和发展权益的原则改革征地补偿安置制度，提高征地补偿标准，按照同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房和社会保障。6.5住建部鼓励在建楼盘以大化小增供商品房住建部6月5日，住建部通过新闻发言人接受新华社记者采访的方式，再次强调楼市调控不动摇，并将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应列为重要任务。在此之前，住建部党组书记、部长姜伟新已经部署相关工作，要求积极开展增加普通商品住房的配套政策研究。6.7政府原因造成土地闲置违约责任将自负国土部6月7日，国土部公布了闲置土地处置办法，并将于下月1日起实施。针对以往因政府原因造成土地闲置情况较多，强化政府原因导致土地闲置责任，区分政府原因和企业原因，特别是明确政府不按期交地、修改规划、政策调整、处置信访事件、军事管制、文物保护等因政府原因导致的土地闲置，采取协商方式处置。6.8五年期以上个人住房公积金贷款利率降至4.70%住房和城乡建设部住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷款利率的通知，自2012年6月8日起，下调个人住房公积金贷款利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%。6.8央行、银监会双双澄清 房贷利率下限7折不再放宽银监会中国银监会发布的商业银行资本管理办法(试行)(下称资本办法)，明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%。而银监会在去年8月公布的征求意见稿中规定，对住房抵押贷款区分一套房和第二套房给予差别风险权重，一套房抵押贷款风险权重为45%，第二套房抵押贷款风险权重为60%。6.12住建部出台相关新规 外来人员也可申请公租房住建部6月12日，住房和城乡建设部公布公共租赁住房管理办法(以下简称办法)，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。根据办法规定，申请公共租赁住房，必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准;申请人的收入、财产低于规定标准;申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。6.18继续严格执行差别化房贷政策住建部针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住房城乡建设部新闻发言人18日在接受新华社记者专访时表示，住房城乡建设部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。6.18建保障房免征土地使用税国税总局国家税务总局纳税服务司18日表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。6.18住宅项目容积率不得低于1.0国土部根据国土部、发改委日前联合发布的通知，限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)即日颁布实施。限制用地项目目录(2012年本)明确规定住宅项目容积率不得低于1.0。6.19鼓励民资进入国土资源领域国土资源部国土资源部19日对外发布关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见，鼓励、支持和引导民间资本进入土地整治、矿产资源勘查开发等国土资源领域。6.21坚决制止小产权房国土资源部执法监察局6月21日，国土资源部执法监察局局长李建勤表示，国土资源部将严厉打击违规违法用地，对于新建的小产权房坚决制止。1.2规划建设动态时间主题内容及影响4.1西安500亿打造国际港务区临潼产业园西安国际港务区与临潼临潼新房区合作共建“西安国际港务区临潼产业园”协议签署，副市长韩松、任军号出席签约仪式。据悉，该产业园计划总投资超过500亿元。西安国际港务区临潼产业园面积约12平方公里，计划总投资超过500亿元。根据两区共建西安国际港务区临潼产业园协议规定，该产业园将以发展加工制造、仓储物流、商贸流通等产业为主。4.2西安北至北京西、汉口、洛阳龙门动车正式运行4月2日上午8时40分，随着西安北开往洛阳龙门的首趟动车组列车发出，标志着增开的西安北至北京西、汉口、洛阳龙门的3对动车组列车正式开始运行。4.6西安航天基地将建8.5万平方米超五星酒店4月6日，西安航天基地签约两大项目，总投资额15亿元。其中，总投资13亿元人民币的普宇世尊国际酒店及普宇广场项目，将在航天基地建设一个总建筑面积约为8.5万平方米、含400间客房的超五星级酒店，以及总建筑面积约7万平方米的高端商务写字楼。总投资额2亿元的新型集成大功率LED产业化项目1期，项目全部建成后，预计可以年产大功率LED灯具6万盏(套)以上。4.6国际港务区携手交大一附院建陆港医院国际港务区4月6日签约6个项目，其中国际陆港医院项目由国际港务区管委会和西安交通大学医学院第一附属医院合作，将建一所集卫生、医疗、教学、科研、保健、休闲养生为一体的国际化三级甲等综合医院，设计床位1500张，总投资约14亿元人民币。4.9西安投资13.2亿 建10座过街天桥和地下通道西安市委、市政府将“实施缓堵保畅工程”确定为今年要重点办好市民群众最关心、最急迫的十件实事之首。今年将投资13.2亿元，开建7座立交工程，增设10座过街天桥和地下通道;实施76项城市干道支路建设改造，实施60处路段和交叉口改造;优化改造60处公交港湾，建设40公里公交专用道。4.11西安拟建99米长安门 将矗立南北主轴张家堡广场西安拟在未央张家堡广场建设一座标志性雕塑，西安市规划局在全国范围内广泛征集雕塑设计方案，经多次评审，最终选定“长安门”为可实施方案。4.19西安长乐路将拓宽为双向八车道 预计10月底前建成长乐路综合改造工程将启动，长乐路全线拟拓宽为双向8车道。改造的范围从环城东城东新房路至东三环，设计道路规划红线宽50米(规划建筑线之间的宽度)，为双向8车道，预计10月底前将完成快车道建设，届时长乐路的交通状况有望得到根本性的改观。5.8“科学规划”引领“西安国际化大都市”建设关注点：规划思路，如何适应国际化大都市建设需要。交通和产业规划对快速出行体系、轨道交通、城市支路等都有详细规划。5.30今年陕西财政支出拟增加85亿元 重点用于保障房建设省财政厅厅长刘小燕在省十一届人大常委会第29次会议上作了关于2012年地方政府债券收支安排及预算调整方案(草案)的报告，并提交会议审议。报告显示，今年全省财政支出拟增加85亿元，重点用于保障房建设。6.1西安行北渭河特大桥近日顺利合拢 6月底全线贯通近日，全长6.5公里的行北渭河特大桥的顺利合拢，通车后，从临潼城区西北上大桥就可直达阎良，至少可少走20余公里的路程;从西安经行北大桥到渭北，也只需要40分钟时间。越来越便利的交通条件，也使临潼与外界的对接能力愈发增强，为临潼区经济发展提速。6.1196公里地铁覆盖西安全城6月1日，西安市召开城市快速轨道交通建设规划(2012-2018年)评估会，国家发改委、住建部的18位专家参与了评估。未来7年，我市将建设6条地铁线路，城市核心区、老城改造区以及城市周边新区都将被覆盖。6.4西安出台“三进两增一加强”推进副中心城市建设新开工项目开工率上半年要达75%以上，6月底前完成第二批缓堵点改造，停车泊位增加到8000个6月4日，市政府常务会原则通过了贯彻中省稳增长决策 确保我市经济平稳较快增长的措施建议，出台了“三进两增一加强”系列稳增长措施，以确保完成今年上半年和全年经济发展目标。6.6灞桥生态湿地公园免费开放6月6日，西安市灞桥生态湿地公园(一期)正式建成并免费向市民开放。6.8西安浐灞未央联手强拆4处违建9300平米6月8日上午，由浐灞生态区管委会牵头，在未央区政府大力配合下，组织两区公安、交警、国土、司法、城管执法、街道办事处、园区管理办等多个部门500余人，动用挖掘机、装载机、破碎机等大型拆除机械，对浐灞生态区范围内袁雒村及东方红村4处违法建筑开展强制拆除行动，强拆违法库房、厂房9300平方米，破碎地面31800多平方米。6.937家央企与陕西签订206项目 计划投资7000多亿37家中央企业与陕西省签署合作项目206个，范围涵盖能源化工、装备制造、电子信息、有色冶金等7大类，计划新增投资7000多亿元。6.13西安城中村改造新开工29个项目2012年西安市城改办保障性住房安居工程建设整体进展良好，截至5月底，城市棚户区(含城中村)改造项目新开工29个，31588套，完成全年棚户区(城中村)改造开工任务的99.5%。6.18西安拟增建10个建筑垃圾消纳场 3个已经通过环评从西安市市容园林局获悉，西安市已经规划再增加10个建筑垃圾消纳场，目前3个已经通过环评，分别是户县黄家庄选址、灞桥沟泉村选址、航天基地西杨万村选址。6.19西安碑林区下半年启动8个改造项目6月19日，记者从西安市碑林区“旧城综合改造推进会”上获悉，今年下半年，碑林区将启动东关南街、太乙路等8个项目的改造，改造将彰显碑林建筑风貌。1.3 市场热点动态时间主题内容及影响4.1西咸新区泾河新城首批30个重点项目开工西咸新区泾河新城重点项目集中开工暨秦龙现代生态创意农业园奠基仪式举行，标志着西咸新区泾河新城打造大西安北部中心战略正式进入全面实施阶段。2012年，西咸新区泾河新城共规划建设项目45个，总投资额达到上千亿元，计划今年完成固定资产投资约107亿元，本次以秦龙现代生态创意农业园为龙头的30个重大项目集中开工，涉及核心概念、基础设施、环境民生、文化旅游、产业、商贸、都市农业七大领域，总投资约800亿元，另有15个项目将陆续开工，6月底前实现项目全面动工。4.1西安1867套经适房摇号 1157户选房家家不落空1157户通过审核的申购家庭在西安市房管局、市纠风办、汉唐公证处等部门的全程监督下进行了摇号，确定了经适房的选房顺序。摇号申购的经适房是：位于雁塔区丈八北路206号的鸿基新城沁园一期(915号楼)，以及位于高新区科技路西延伸线富裕路与西三环交界处的金泰怡景花园一期(1、2、5、6号楼)经适房项目。4.1西安西洽会已确定签约项目125个2012西洽会举办前期西安分团确定签约项目125个，总投资1562亿元，邀请客商1384人，确定95个展团参展，并制订了安保、交管、食品安全等方面详细预案。4.2西安高新区引来单个招商项目300亿美元大投资在西安市委常委、西安高新高新新房区党工委书记、管委会主任赵红专接掌西安高新区宏大建设事业一周年之际，改革开放以来中国西部地区引进的最大规模外商投资高新技术产业项目投资300亿美元的三星电子闪存芯片项目已经敲定选址西安高新技术产业开发区。这对于整个西安市乃至全省的招商引资工作都具有重要的意义。4.22西安今年建设项目376个 67个民生工程拟投310亿市政府办公厅下发关于印发西安市2012年重点建设项目计划的通知，今年我市安排重点建设项目376个，总投资9066亿元，年计划投资1100亿元，其中67个民生工程项目年计划投资310亿元，占年度计划总投资的28.2%，所占比例为各行业最高。5.4三星城占地9.4平方公里 西安15个自然村需迁移高新区三星城分为科研商贸交流区、休闲商业区、商务中心区、特色商贸区、新兴技术产业区、行政区、中央公园、文化活动中心、生态社区和综合保税区等十大功能分区。西安高新区综合保税区将在规划区中心设置中央公园。规划环状绿地主要结合货运交通干道、保税展示组团等重点地区设置。规划绿地面积约为42.22公顷，占建设用地的9.78%。规划区域在行政上属于长安长安新房区五星和兴隆街办，有15个自然村需要迁移。5.5西安房地产机构及个人评估造假最高处罚20万西安市住房保障和房屋管理局宣布，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，将对房地产价格评估机构处以5万元至20万元罚款;对房地产估价师罚款1万元至3万元，并记入信用档案;造成的损失要依法赔偿，构成犯罪的还要追刑责。5.11房产税已确定将在年内扩大试点 西安或成试点城市房产税渐行渐近，试点城市范围也在不断扩展，作为西部重要城市的西安是否会成为第二批房产税试点城市？”业内人士认为，从全国水平看，虽然西安的房价上涨并不处在“风口浪尖”上，但一直以来，西安在房产制度建设上比较先进，所以，如果成为房产税试点城市也并不是很意外的事。6.4西安公积金贷款将提至60万 特殊情况审批可达70万6月4日上午，西安市市长董军主持召开市政府常务会议，原则通过了贯彻中省稳增长决策确保我市经济平稳较快增长的措施建议。会议还提出，西安市个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，特殊情况经审批可提高至70万元。6.56月起西安7部门联合审查保障房申购人资质真实性从西安市房管局获悉，自本月起，市房管局、市民政局、市公安局等7部门将联合对保障房申请人申请资格进行联合审查，以确保住房申请人资格的真实性。6.6西安首个限价房项目本月内预售 均价42004800元/平方米6月6日从市房管局获悉，作为西安首个限价商品房的“昆明时光”项目即将在本月中旬面世，项目户型设计为80100平方米的两室、三室产品，规划建设可容纳4000余户居民，总占建筑面积约45万平方米，销售均价为每平方米42004800元，目前已开始进行购房资格审核，首期推出1200余套房源，购房5年后，可上市进行交易。6.11保障房建设考核：西安市城改办排名倒数第一西安市住房保障工作领导小组办公室11日对外公布了5月份西安承担保障性住房建设各单位综合考核和排名，在24个责任单位中，房管局、高新区、长安区名列第一、二、三名，西安市城改办综合考核倒数第一名。6.11新就业大学生等3类人群可申请西安公租房6月11日，记者从西安市房管局获悉，西安开始面向城六区收储5000套社会闲置房及5000套城改安置房，并将以低于市场价20%的租金进行配租，城市中等收入偏下人群、外来务工人员及新就业大学生等3类人群可申租。6.14资格不符 西安390户家庭被取消经适房申购资格从6月份起，西安市房管、民政、公安等7部门将联合对保障房申请人申请资格进行联合审查，以确保住房申请人资格的真实性。14日下午3时，华清园经适房项目35号、36号楼进行摇号分配，共提供房源207套，符合摇号条件的70户家庭通过摇号，均获得了房源，另外30户家庭因不符合购房条件被取消了申购资格6.16我省169.78万户进入“十二五”保障房轮候计划16日从省住建厅获悉，通过公示、审核等环节，我省从城镇中低收入家庭、外来务工人员和新就业人员中筛选出符合保障条件的共计169.78万户家庭，编入各地“十二五”住房保障对象轮候计划。6.25西安361家房企资质证书被注销25日，省住房和城乡建设厅下发通知，根据行政许可法和房地产开发企业资质管理规定等相关规定，经研究，对不符合资质标准要求的361家房地产开发企业资质证书予以注销并向社会公布名单，其中二级资质2家，三级资质65家、四级资质133家，暂定资质161家。二、商品房市场整体运行 2012年2季度西安各城区各物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北15859.74743029.2460505.3875729.61895123.97城东10551.73623291.6551229.87133.57692206.75城南21472.13673700.658385.3410022.623602.26767182.95城内457.744434.661844.41806.97543.71城西1464.26209279.9719347.6813690.47243782.38高新12321.28395039.8730045.6172387.42509794.18总计62126.882648775.99221358.22172637.0210735.833115633.942012年2季度西安各城区各物业销售面积环比变动一览表环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北6.29%122.71%-9.56%276.81%105.52%城东-35.29%111.61%-42.67%719.72%71.43%城南117.11%81.98%22.45%-49.52%-29.94%69.44%城内-35.96%222.08%-52.99%45.31%14.82%城西21.39%59.27%150.05%23.61%61.00%高新165.25%74.92%5.77%92.70%71.96%总计30.29%95.19%-9.29%87.97%78.58%78.39%2012年2季度西安各城区各物业销售面积同比变动一览表环比车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北93.30%-2.24%-55.07%265.68%-3.09%城东5.08%38.73%163.47%42.34%城南175.48%55.30%-9.10%-38.28%-62.08%44.33%城内234.63%-61.41%-31.67%49.67%-49.26%城西-71.96%-0.75%43.12%2130.23%5.89%高新-10.30%79.60%-33.30%-40.52%27.31%总计37.64%27.01%-20.83%3.18%13.02%20.43%2012年2季度西安住宅销量排行榜top10排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（）1城南中铁铂丰尚都城988109788.92城北海璟台北湾96592360.383城北百花家园88783496.684城南东泰城市之光86279964.215城东中新浐灞半岛A11区55666577.116城东泰华紫落澜庭66159022.797城北天朗御湖59453832.818城东绿地国际生态城二期33751413.139城北渭河家苑小区一期39349969.610城北金辉天鹅湾43441586.012.1 市场供应投资额（万元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2012年1季度4619782158742196283620527312012年2季度897852367596331857523269744环比94.35%70.28%62.30%59.29%同比54.22%13.39%0.30%6.79%在国内宏观经济增长下滑、欧债危机等大环境影响下，个人住房按揭贷款的发放周期缩短，久违的房贷利率折扣再现楼市等利好的促动，使得饱受政策调控压力的房地产市场仿佛又看到了回暖的曙光，房产市场供应方又重拾起了信心，西安楼市投资额及供应量在2012年2季度得到了增长。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安商品房市场各供应指标均呈现出大幅上扬之势，环比值均超过五成，其中，季度投资额更是剧增94.35%。从2季度各月西安楼市供应市场的情况来看，随着楼市“金三银四红五”的到来，房企推货量开始放大，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安商品房月度批售面积始终处于百万平米以上的高位，月均达169.4万平米，相比2011年2季度月均92.32万平米增长83.49%。而从2012年整个上半年的情况来看，除1、2月受春节因素影响批售面积急速下滑外，3-6月商品房批售面积得到了爆棚式的增长，月度批售量保持高位运行，其中3月更是达到2009年以来批售面积的第二高值。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年1-6月，西安商品房累计新批预售面积共821.1万平米，相比2011年同期上涨43.97%。2.2市场销售单位：车位/地下室普通住宅商业办公别墅商品房2012.1季度47682.651357006244017.391841.356011.917465592012.2季度62126.882648776221358.22172637.0210735.833115633.9环比30.29%95.19%-9.29%87.97%78.58%78.39%同比37.64%27.01%-20.83%3.18%13.02%20.43%从销售市场的表现来看，随着3月楼市促销的全面铺开，刚需购买力渐融，买方市场活跃指数上升，2季度西安商品房成交量较1季度呈大幅上扬之势，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安商品房市场成交面积为311.56万平米，环比上涨78.39%，同比上涨20.43%，同时，2012年1-6月，西安商品房累计销售面积486.22万平米，环比下滑18.24%。而从商品房各月销售情况来看，在“限购”依旧不动摇的背景下，宏观经济政策的微调，首套房贷利率的下调，使得房企竞相促销跑量，2季度西安楼市“低价换量”取得了不错的效果，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年4-6月，商品房市场销量呈稳步上扬走势，月均销售量达到104.61万平米，超出2011年同期月均86.55万平米20.87%。而就2012年上半年的走势来看，受房地产业利润率已趋向于行业平均化水平回归，房企销售成本已逼近底线，部分楼盘价格也已止跌回调，市场“看跌”心态在逐渐变淡，2012年1-6月，西安商品房交易量呈逐月攀升态势，5、6月销量更是均双双取得了破百万平的佳绩。三、分物业市场从各物业成交销售比例来看，2012年2季度西安市各物业销售比例中，普通住宅和商业比例较上季度出现较为明显的变动，普通住宅本季度占比为85%，较上季度增长7.32个百分点，商业本季度占比为7.1%，较上季度下滑6.87%。2季度从商业物业的交易表现来看，无论在各物业中的成交占比或交易绝对量均呈现下滑，主要原因在于受商业物业库存量持续加大、而经历了2010年以来的爆发式增长后，市场逐步回归理性，对于商业地产的投资风险及市场的存量风险逐步形成认知，影响到2季度商业地产的销售回落。3.1 普通住宅3.1.1 市场供应投资额（万元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2012年1季度327080 1739946 1540826 1590867 2012年2季度654534 3043697 2561345 2658302 环比100.11%74.93%66.23%67.10%同比49.30%12.44%-1.30%3.48%在楼市调控持续作用、传统淡季和春节影响下，2012年1季度西安楼市供应市场经历了前所未有的低迷，进入2季度，随着交易量的逐步增多，房企开发信心得以提升，西安普通住宅市场供应各指标均得到较大幅上涨，回归到了往期水平。其中，2季度投资额更是高达65.45亿元，创下了近3年来的新高。3.1.2 市场销售 3.1.2.1销量走势2季度，在市场各种利好的刺激下，刚需购买力得到了释放，尤其在5、6月，首套房信贷的松动及开发商“底价”促销的吸引下，首置人群比例上涨显著，西安住宅市场月度销售量更是在6月逼近百万平米大关。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安市普通住宅类物业成交面积为2648775.99平方米，环比上涨95.19%，同比上年上涨27.01%，2季度，普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为85.02%，较上季度增长7.32个百分点。3.1.2.2 普通住宅市场特点分析3.1.2.2.1 购买年龄分布 小于2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060以上2012.1季度26110442885255719731840124410882772012.2季度5322173620649823840322519982029647占比变动0.09%0.55%2.30%0.02%0.00%-1.39%-1.65%-0.35%0.42%普通住宅购买人群年龄分布图显示，2季度，25-30岁年龄购房人群比例仍为最大，占24.21%，较上个季度增加了2.3个百分点；另外本季度年龄构成较为显著的特征为：35-60岁各年龄段占比较1季度均呈现下滑走势，其中45-50岁年龄段比例下滑最大，较1季度减少1.66个百分点。当前，首置刚需人群已成为了楼市购买主导，政策效应下二套房购买仍受到一定的限制，而此类购房人群在2010年楼市未限购时占到总体购房人群比例的五至六成，仍将是未来长期支撑楼市销售的主力军。从西安住宅购房人群平均年龄走势来看，2012年2季度，西安住宅购房平均年龄呈现下滑走势，5月甚至跌至历史最低点35.7岁。同时，随着目前首套房贷利率的微调，后期也将会有更多的首置人群加入到购房军团中，青年刚需人群比重将增长，住宅市场购房年轻化趋势也将进一步增强。3.1.2.2.2 面积区间段分布50以下5070709090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2012.1季度80912103336340218421148902279143982012.2季度1769215670466146403520171478513314226占比变动0.74%-0.80%2.08%-1.92%1.71%-0.87%-1.10%-0.12%0.14%0.14%2012年2季度，西安普通住宅销售总套数为25700套，环比上涨95.36%。从各面积段的销售情况来看，70-90和90-110平米户型仍然是2季度的主销面积段，分别占27.42%和23.91%。从各面积段占比变动来看，130-144、144-180、180-220平米三个面积段均表现为了下滑态势，由此看出，2季度，随着首置刚需购买力占据市场主力，改善型三、四室户型销售份额呈现出了下滑走势。2012年2季度，西安住宅月度平均面积基本保持稳定，维持在104平米左右，该数值相比1季度略有上升，但幅度并不是很大。就2012年上半年西安住宅市场月度平均面积的走势来看，月度平均面积为103.97平米，相比2011年上半年107.45平米减少了3.48平米。3.1.2.2.3 价格区间段分布小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002012.1季度8851644422699110518672012.2季度667313377895624613962占比变动-4.12%-0.27%-0.17%-1.58%1.20%1.27%6000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000大于100002012.1季度1695145987663812196602012.2季度375233262311115319231230占比变动1.76%1.89%2.36%-0.35%-1.76%-0.22%2012年2季度，西安普通住宅市场价格段主要集中在5500-6000、6000-6500和6500-7000元/平米这三个区间段，其占比分别为15.4%、14.6%和13%。而从价格段占比变动来看，5000元/平米和7500元/平米两个价格段成为了本季度价格区间的“分水岭”，具体表现为5000元/平米以下各价格段占比呈下滑，5000-7500元/平米各价格段占比呈上涨，7500元/平米以上各价格段占比呈下滑，而其中，3500元/平米以下和7000-7500元/平米占比变动最为显著，3500元/平米以下占比较上季度下滑4.12个百分点，7000-7500元/平米占比较上季度上涨2.36个百分点。3.1.2.2.4 购买人群来源本市本省其他地区外省市境外2012.1季度11569122237802012.2季度22579194311300占比变动0.17%-1.70%1.53%0.00%从购买者来源比例图来看，2012年2季度，本地购买力仍为市场主力，占到88.02%，较上季度小幅上涨0.17个百分点。 从外来人群购买各区域的情况来看，2012年2季度，城东及城南区外来人群置业占比有所上涨，而城北外来人群置业占比则呈现出萎缩的态势。城东区亲水、生态、绿色休闲度假区和城南曲江宜居、高端生活区楼盘成为了楼市调控下外来人群的主要选择，而以往那种盲目的向“北”看的投资热潮也越发变得理性化。3.2 商服用房3.2.1 市场供应投资额（万元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2012年1季度85004 233144 241429 277119 2012年2季度156226 371272 379104 405448 环比（%）83.79%59.25%57.03%46.31%同比（%）96.87%39.66%61.29%52.20%面对着货币政策的不断微调，商业用房贷款首付比例有可能上涨的不利因素也在考验着房企的神经，加之持续攀高不下的商业库存压力，房企对于商业用房的去化也越来越困难。然而，2012年1季度，在城东区华南城项目带动下，西安商业销售量取得了阶段性的突破，3月商业销售呈现暴涨，房企对于商业的销售信息又开始有所增长，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安商业供应市场各指标均达到了历史高位，其中，商业投资额增长率最为剧烈，环比上涨83.79%，同比上涨96.87%。3.2.2 市场销售3.2.2.1 销量走势2012年1季度，西安市商服用房销售面积为221358.22平方米，环比下滑9.29%，同比下滑20.83%，占本期商品房销售总量的7.1%,该比例较上季度下滑6.87%。从交易数据中可以看到，本季度，城北、城南及城东三个城区为西安商业销售的主要区域，其中，城东区华南城项目本季度销售依然较为火热，项目季度销售量达到了572套，占据2季度商业销售排行榜第2位，另外，同样位于城东区的新兴24G商业的集中备案也助涨了城区销量整体保持高位的势头。3.2.2.2 价格表现从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，2012年2季度，西安市商服用房类物业成交价格为15506元/平方米，环比上涨11.42%，同比上涨41.09%。从区域的表现来看，本季度，城北、城东及城西三个城区商业用房均价表现为环比不同程度上涨，其中，城北区商业用房均价上涨最为显著，环比上涨51.84%；而其他城区均价则均表现为下滑走势。而具体来看，2季度，交易均价在20000元/平米以上的项目有16个，一定程度上拉高了2季度全市商业用房的价格，而城北魏玛公馆及紫薇风尚的高价成交，则是造成2季度城北商业价格上扬的主要因素。3.3 写字楼3.3.1 市场供应投资额（万元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2012年1季度48046 170541 145250 168324 2012年2季度85296 251436 229374 192915 环比（%）77.53%47.43%57.92%14.61%同比（%）78.67%19.32%4.66%21.16%受写字楼市场持续垒高库存量及销售不景气的影响，其存量去化周期在2012年6月已经达到了2.3年，去化压力剧增，然而，2012年2季度，在住宅市场旺销的带动下，写字楼市场投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积各供应指标同样呈现出了放大的趋势。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安写字楼市场供量各指标均呈现上扬态势，其中写字楼投资额增幅最大，环比上涨77.53%，同比上涨78.67%。3.3.2 市场销售3.3.2.1销量走势2012年2季度，西安写字楼销售面积为172637.02平方米，环比上涨87.97%，同比上涨3.18%，占同期商品房销售总量的5.54%,该比例较上季度上涨0.28%。从城区的占有率来看，高新区和城北区成为了本季度写字楼市场的主要交易区域，两个城区销量占比分别为41.93%和43.87%。具体来看，逸翠园-西安、绿地中央广场、盐东村城改项目、高山流水和城这4个来自城北和高新的项目成为了本季度写字楼销售的最主要的来源，4个项目销售总量占到了2季度全市写字楼总销量的56.1%。2009年6月，关天经济区发展规划的出台，赋予西安国际化大都市的发展定位，作为西部大开发的第二轮崛进，进一步推动了西安城市吸引力的提升及产业聚合效应的释放，西安写字楼迎来新一轮的成长期。而城区作为近年来城市建设发展的重点，随着各项设施的成熟，西安北客站的投入使用、市政府的北迁，西安城市中心开始向北移动，城北成为迅速崛起的区域。城北写字楼物业开始崭露头角，彰显新行政中心的区域地位。城北的写字楼主要是沿未央大道分布有经发大厦、中登大厦、第五国际、凯鑫国际、新时代广场、MAX未来等近20多个写字楼。3.3.2.2价格表现从写字楼成交均价及变动比率走势图上看，2012年2季度，西安写字楼成交价格为8509元/平方米，环比下滑2.55%，同比下滑4.55%。从区域写字楼价格表现来看，2季度，除城东区本季度无写字楼成交、高新区写字楼均价有7.35%的下滑外，全市其他4个城区写字楼均价均表现为不同程度上涨态势。具体来看，本季度诸如瑞鑫摩天城、盐东村城改项目等写字楼项目的备案，导致了2季度全市写字楼均价呈继续下滑走势。3.4 别墅3.4.1 市场供应投资额（万元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2012年1季度1617 15111 35331 16422 2012年2季度1796 11028 15929 13079 环比（%）11.06%-27.02%-54.92%-20.36%同比（%）-89.36%-81.10%-87.46%-80.58%2季度，西安别墅物业供应各指标基本表现为继续下滑走势，相比2011年2季度，投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积同比值跌幅均在80%以上，2012年，别墅市场供应量总体呈萎缩态势。3.4.2 市场销售3.4.2.1销量走势2012年2季度，西安别墅销售面积10735.83平方米，环比上涨78.58%，同比上涨13.02%。本季度，别墅成交依然来自城南和城东，城南占33.55%，城东占66.45%，本季度，城东区别墅销量上涨显著，从明细中看到，绿地国际生态城、振业泊墅是本季度别墅成交的主力楼盘。3.4.2.2价格表现2012年2季度，西安市别墅类物业成交均价27733元/平方米，环比上涨44.71%，同比上涨169.44%。四、分城区商品房市场从2012年2季度各城区的销售占比来看，城北区商品房市场销售占比为本季度最多，占到28.73%，较1季度上涨3.79%；而其他城区占比则在本季度呈现出不同程度下滑态势，以城南区占比下滑幅度最大，环比下滑1.3%。4.1 城南区西安楼市在持续了近9个月的价格战后，至2012年年中，房价已基本逼近成本底线，大幅度的让利及优惠举措已有所缓解，而在当前刚需主导市场的情况下，科学选择、理性置业成为了楼市的主流，楼盘性价比受到了越来越多人的关注。作为配套、交通、医疗等发展较成熟的城南区，自然是置业者眼中的首选，但区域较高的房价还是让很多人望而却步；而随着2011年底一波降价潮的到来，城南区很多品质楼盘的价格回调吸引了大批购房者的关注，诸如中海地产旗下中海碧林湾报价由2011年6月的8500元/平米下调至2012年6月的7500元/平米，在售价格降幅近1000元/平米；而像华城泊郡、御笔华府等报价下调500元/平米的楼盘也不在少数。2012年2季度，受区域楼盘打折、促销“以价换量”行为的影响，4-6月，城南区住宅市场销量呈逐月攀升之势，2季度总体销售量较1季度大幅上涨81.98%，相比2011年2季度同比涨幅也是达到了55.3%。4.1.1 商品房供应截至2012年6月30日，城南区共有在售项目84个，占全市项目总数的27.27%,较上季度下滑5.33%，在全市六城区中在售项目排名第2位。城南施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2012年1季度572067 486783 556290 2012年2季度915315 790066 843594 环比（%）60.00%62.30%51.65%同比（%）6.54%0.30%21.91%从本季度城南区供应来看：施工、竣工、新开工三方面均不同程度出现上涨，从数据方面来看：施工面积相比今年1季度环比上涨60.00%，同比1季度上涨达6.54%，竣工面积环比上涨62.30%，同比上涨0.30%；新开工面积环比上涨51.65%，同比上涨21.91%。2季度，在楼市“金三银四红五”旺销季的催动下，各房企重拾信心，加上政策存准下调使得其资金链有所缓解，城南区开发商加大了楼市供应量，施工、竣工、新开工指标均呈现出较大幅度的增长，其环比增长均超过了50%，各指标也均达到了以往水准。4.1.2 商品房销售城南区2012年2季度各物业销售情况车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅商品房成交套数（套）18763342153186775成交面积（）21472.13673700.658385.3410022.623602.26767182.95城南区2012年2季度各物业销售变动情况成交面积车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅商品房环比117.11%81.98%22.45%-49.52%-29.94%69.44%同比175.48%55.30%-9.10%-38.28%-62.08%44.33%西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，城南区商品房销量为767182.95平方米，环比上涨69.44 %，同比上涨44.33%。2季度，城南区商品房呈量价齐扬走势，分析数据发现，住宅交易仍是城南区商品房销售的最主要来源，本季度城南区住宅共成交67.37万平米，环比上涨81.98%，同比上涨55.3%。另外，值得注意的是，本季度城南区商服用房销量较上季度环比增长22.45%，从数据明细中可以看到，万众广场3.68万平米的成交量对本季度城南区商服用房销量的上涨贡献率颇高。4.1.3 分物业市场销售4.1.3.1 普通住宅市场4.1.3.1.1 整体销售西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，城南区普通住宅销量为673700.6平方米，环比上涨81.98 %，同比增长55.3%。本季度城南区住宅同样呈量价齐扬走势，交易量的上涨主要由于房企推出“以价换量”的销售策略，而从市场表现来看，2季度，城南区楼市整体趋活跃，市场访客量及咨询均有所增多，加上银行降息等利好政策的拉动下，2季度，城南区住宅销量呈同环比大幅上扬之势。4.1.3.1.2 分面积区间成交分析50以下5070709090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2012.1季度11729986078446136929310460432012.2季度5287641537128962769042825615269占比变动4.88%3.23%-1.13%-2.80%-3.71%0.00%-1.89%0.97%0.63%-0.18%本季度城南区普通住宅类物业成交6340套，通过上图可以看出，2季度70-90平方米的面积段依然是主力成交区间，占本次总量的24.2%，其次为90-110平米区间段所占比例为20.3%，110-130平米区间占到9.9%。从本季度主力成交区间可以看出，当前城南区成交主要还是以刚需户型为主。4.1.3.1.3 分价