印象推广策略提案

融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司谨呈：融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司2015年芜湖房地产市场回顾融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司2011年被称作“调控年”，房地产市场的冷清也影响到了土地市场。全年市区共出让土地31宗，出让面积253.8万，同比下降6.1%；出让金额83.69亿元，同比下降27.9%。这一年成交的31幅宗地里，为纯居住用地的仅有10幅，其他均为商业用地。在市场形势不稳定的情况下，商业地产受政策影响较小，无论是开发商还是投资人，都把商业地产视为最佳的资金流向。中央对明年的房地产调控确定了基调，坚持调控不动摇的同时还要抓好保障性住房建设等工作。如此，2012年的住宅用地供应或将提速，从一定层面上将继续影响整个房地产市场的供给与价格波动。商业地产虽然在最近两年成了投资避风港，但也势必会受到一定的影响。融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司全市市区本期完成同比增长本期完成同比增长完成投资386.0524.75323.7523.65其中商品住宅275.115.05242.318.10施工面积2905.4338.092597.36其中商品住宅2527.9439.102276.92新开工面积1377.0978.191234.60其中商品住宅1212.8284.241101.21竣工面积412.9227.63321.7721.8其中商品住宅360.1329.61279.8221.49单位：万、亿元、%融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司单位：万、亿元、%1-12月12月批准预售面积同比批准预售面积同比环比商品房375.5235.5562.3976.881.92其中：商品住宅286.7124.8729.3511.8-5.98其中：商业用房67.0797.7227.81802.32其中：办公用房18.9340.225.2372.17融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司单位：万、亿元、%1-12月12月销售面积同比销售金额同比销售面积同比销售金额同比商品房231.87-8.46159.666.0232.01-8.222.742.79其中：商品住房188.7-11.34108.8-3.1824.55-10.8912.69-16.48其中：商业用房28.3239.265.758.76其中：办公用房14.73-4.3311.53-7.311.59-43.471.22-44.94融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司单位：元/m2、%1-12月12月均价同比均价同比环比商品住宅57669.25170-6.27-3.67商业用房1386515233办公用房7825-3.117659-2.61-2.25融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司单位：m2、%1-12月12月商品住房同比商业用房同比办公用房同比商品住宅同比环比镜湖区60643.368131-4.8859360.680.13弋江区646721.011316418.6368155.8162335.61-0.4鸠江区572812.3486125.1155681.054.17开发区482514.315731-7.553924-10.33-6.88三山区47601.194646-7.394086-14.321.67融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司2012年芜湖新动工、开盘楼盘融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司龙湖帝景湾三山区2.1万住宅芜湖大昌房地产有限公司2011年年初东城豪庭鸠江区31万住宅底商芜湖正地众森置业有限公司2011年1月恒天御景观澜弋江区14万住宅安徽恒天文化置业有限公司2011年3月侨鸿滨江世纪广场弋江区40万商住芜湖侨鸿国际实业有限公司2011年3月南翔万商同心鸠江区300专业市场南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司2011年3月镜湖万达广场镜湖区30万商业芜湖万达广场有限公司2011年3月恒大华府鸠江区40万住宅芜湖恒大置业有限公司2011年4月张家山领秀城镜湖区48万住宅底商芜湖鼎业2011年5月融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司万科城镜湖区47万住宅芜湖万科万东房地产有限公司2011年6月金域华府弋江区33万住宅安徽伟星置业有限公司2011年6月华仑港湾弋江区34万商住安徽伟星置业有限公司2011年7月柏庄香府鸠江区15万住宅芜湖柏庄香府置业有限公司2011年7月奇瑞新里城开发区3万住宅芜湖奇瑞地产有限公司2011年7月鼎邦家和园开发区31万住宅芜湖鼎邦房地产有限公司2011年10月伟业臻园弋江区4万住宅芜湖伟业房地产开发有限公司2011年11月融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司8069691213131314172011年芜湖楼市56家楼盘共计推盘119次，从芜湖楼市这一年的开盘量来看，明显呈现出低开高走的迹象。2011年1-6月份，芜湖楼市开盘量为38个，其中2月因为过年而出现了零开盘，上半年月开盘高峰出现在第二季度，四月和六月分别有9个楼盘开盘；反观2011年7-12月份，芜湖楼市出现了开盘井喷，与上半年相比，下半年各月的开盘量均突破两位数，其中12月份的开盘量更是达到了17个之多。融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司助阵【白金湾】歌迷见面会助阵芜湖万达畅聊【鸿瑞熙龙湾】相约【国贸天琴湾】【红星美凯龙】引爆红星之夜代言【城市之光】满 城 尽 是 明 星 秀参加万达投资论坛融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司营 销 手 段 异 彩 纷 呈冠名：星隆国际城冠名芜湖形象大使选拔活动；张家山领秀城冠名的芜湖少儿艺术春晚活动体验：国贸天琴湾“芜湖媒体厦门国贸之旅”活动；柏庄观邸“金秋黄山游”的活动DIY：“恒大少儿书画赛”、“万科城咖啡品鉴会”等主打亲情牌的相关活动主题活动：柏庄观邸“维多利亚的秘密”内衣秀；“2011清凉初夏绿地拉斯维加斯之夜”活动优惠方式：低价入市；特价房；存万抵万；保值计划（日进斗金、认购优惠金、优惠券、老带新等）融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司媒体类型媒体类型媒体选择优势优势劣势劣势报纸报纸大江晚报；现代快报传播面广；传播迅速；新闻性强；文字表现力强；便于查找和保存；成本较低p 时效性差p 阅读群体局限性强p 缺乏动感广播广播芜湖交通经济广播传播面广；传播迅速；感染力强p 难以保存p 时间线性传播，选择性差p 只传播声音，传播效果较差互联网互联网安徽房产网芜湖站南京365 芜湖站范围广泛，超越时空；双向互动；个性化多媒体，超文本传播p 针对客户面太局限p目前用户不够普及车体广告公交车公众曝光率高，冲击性强；制作精美；展示时间长；内容可随时更新对沿街店面消费者的选择性强p 覆盖面小p 宣传效果难以测评户外广告户外广告高速公路路口大牌，芜湖核心街区；围墙公众曝光率高，冲击性强；制作精美；展示时间长内容可随时更新；对地区和消费者的选择性强p 覆盖面小p 宣传效果难以测评融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司系列活动组织建议融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司因此，我们建议贴近客户、前线作战，通过活动体验营销的手段，黏住客户，坚定客户的投资信心。2012年，我们应该多做具有品牌力的营销活动，通过活动提升项目的知名度，以资获得较好的美誉度，坚实客户的投资信心。每一个活动都体现项目与客户紧密联系在一起的决心，开盘以适当的价格入市，预留价格提升空间，采取“低开高走”的价格策略，使投资客户看好项目的投资前景。从消费者的角度来说，即使优惠力度大，但是也比较理智，实地考察、反复对比，并询问圈子已经购铺或者正在购铺的朋友，特别是我们所面对的是投资客户，他们比普通商品房购房客户更加理智，更加注重开发商的以及及方式，是否能够满足他们的须要。因此，需求是存在的，但仍然普遍存在观望心态。就目前阶段，如果我们像其他盘那样直接打价格战，显然不合适，只会加重一直关注和有兴趣的客户观望情绪。概念体验式营销为主线概念体验式营销为主线融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司类型主题目的内容公关活动芜湖旅游节轰动全城，让芜湖人为赭山印象为之一震，稳固客户投资信心邀请政府旅游部门、商会会员、车友会会员、等各类大牌的贵宾客户等参加，协同政府举办首届旅游节，借旅游节之势做大项目影响力行业渗透建立圈子口碑，挖掘新客户3月开展轰轰烈烈的新品推介会，邀请社会各界嘉宾参加体验体验活动“春满赭山”系列品质活动让客户看到赭山印象每个阶段的进度，在圈子中形成好口碑；吸引投资客户与工程进度结合，与赭山旅游结合，提升项目知名度12万下沉式旅游购物体验场建立良好的客户对接意识，让客户随地都能接收项目的信息，更重要的是能将意向客户直接带回现场体验社区包装观光巴士，把客户带出去又拉回来，任何活动都不能脱离促进销售这个宗旨营销事件高峰论坛“芜湖旅游地产投资洼地”将项目的形象提升到城市的高度；将销售与事件结合，如组织高峰论坛通过高峰论坛，支撑芜湖旅游地产投资热潮，将项目推到旅游地产（商业地产）的巅峰社区活动第三课堂社区活动增添客户对项目的投资热情开展投资理财课堂，提升投资客户投资理财的实效性融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司实施运营理念整合传播策略为了战略的有效实施，各种策略、系统、战术的设计构筑阶段招商战略媒介战略促销战略 公关战略视觉系统营业活动构想具体战略实施阶段基本战略制定阶段项目概念融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司第一阶段第一阶段 形象准备期形象准备期 营销目标：鉴于项目在芜湖市场未作大量推广，本期的主要目标是：通过大范围的推广，借重市区主流媒体，在芜湖乃至周边区域建立起属于本项目的知名度与品牌力。同时，设计印刷完毕基础物料，为接受预订、认筹准备。主要工作：物料制作，营销中心包装等辅助工作进行中； 首批推出的房源确定； 主流媒体的接洽、签约、陆续发布。2012年2月-3月15日品牌展示品牌展示 概念出街概念出街 形象树立形象树立 吸引眼球吸引眼球融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司第二阶段第二阶段 形象入市期（认筹）形象入市期（认筹） 营销目标：正式发布VIP认筹讯息；推广上强调项目公司做旺信心，细化投资收益分解，放大业态布局合理、招商成果卓著、长期运营保障、投资收益稳定等项目优势；认筹100组，实行小推量放盘策略，低价入市确保开盘即旺，打造项目的知名度与美誉度；低开高走试探芜湖市场接受程度，实现项目旺销的同时保证项目利润最大化。2012年3月15日 4月15阶段推广主题：（形象）辅助推广主题：主要工作：户外、报广、道旗等形象广告统一出街；概念楼书/折页等现场销售物料到位主流媒体陆续发布；蓄客统计。媒体通路： 户外：步行街、高速路口 网站：芜房网、365等 报纸：大江、现代 短信、DM、电台 概念持续、主题演绎概念持续、主题演绎融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司营销目标：争取蓄客数量四、五月份冲刺200组，5月开盘解筹不低于100组，销售面积不低于5000平米，实现销售额2.5亿元。第三阶段第三阶段 第一波解筹期第一波解筹期 2012年4月15日 5月15阶段主题：赭山印象5.12盛大开盘阶段策略： 四月：全面展开芜湖本地的强势推广，同时对项目第一组团进行正式认筹，限量发售VIP增值卡。 五月：发布开盘讯息，适时结束VIP增值卡的发售，向市场发布招商、销售火热讯息，在推广建立的品牌影响力的基础上，进一步扩大客源，为第二波认筹打下坚实基础，并通过及时性事件营销和大客户营销，快步推动第二波认筹。同时为外围客户营造良好的舆论氛围。媒体通路： 户外、车体、公交站牌、报纸、DM/直邮、短信、网络活动策略： 公关活动 旅游节（联合有关部门，做大声势）、项目推介会 营销事件 高峰论坛（“芜湖商业地产将走向何方”诸如此类）美誉积淀美誉积淀 提升品牌提升品牌融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司营销目标：三个月时间内，实现外围销售15000，价格上扬不少于10000元/ ，实现销售额10亿元以上。阶段策略：通过开盘前一段时间媒体上的高走高打，开盘后的媒体攻势延伸，同时付辅助以招商成果的放大，适时开展外围销售；利用皖江经济开发带以及芜湖作为旅游城市十年来的高速发展，坚实的经济基础，良好的城市发展前景，可有力调动外围投资客户的购买积极性，抓住有利时机去化房源。第四阶段第四阶段 第二波认筹、解筹期（外围客户）第二波认筹、解筹期（外围客户） 2012年5月15日 8月15日阶段主题：三年包租协议10年回购保障升值潜力无限媒体通路：户外、车体、公交站牌、报纸、网络活动策略： 公关活动 旅游节（适当延续联合有关部门，做大声势） 融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司营销目标：“金九银十”，实现本地销售约1万，价格上扬不少于5000元/ ，实现销售额5亿元左右。阶段策略： 从第二波外围为主的销售阶段开始，招商签约会的不停发布，已经对芜湖本地市民起到了较大的媒体作用，同时入市时期的媒体攻势，加上对外围投资客户成交的炒作，对本地客户将是个极强的催化剂，改变前期持币观望的态度。第五阶段第五阶段 第三波认筹、解筹期（本地客户）第三波认筹、解筹期（本地客户） 2012年8月15日 10月31日阶段主题：贺：进驻赭山印象媒体通路： 报纸、DM/直邮、网络、电台、短信活动策略： 社区/体验活动 投资理财大课堂，旅游购物体验场融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司营销目标：调动内外资源，实现尾盘约5000平米商铺销售，回款2.5亿元。阶段策略：从第二波外围为主的销售阶段开始，招商签约会的不停发布，已经对芜湖本地市民起到了较大的媒体作用，同时入市时期的媒体攻势，加上对外围投资客户成交的炒作，对本地客户将是个极强的催化剂，改变前期持币观望的态度。第六阶段第六阶段 扫尾期（本、外地客户）扫尾期（本、外地客户） 2012年11月阶段主题：赭山脚下黄金旺铺城市中心稀缺宝地媒体通路： DM/直邮、短信活动策略： 老客户答谢会、投资汇报会融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司1、营销费用预算总营销费用预期销售收入1.5%=16亿元1.5%2400万元预估销售收入（3500050000元/￥16.5亿元）2、营销费用主要包括如下几个部分：广告推广：包含媒体渠道、户外、DM渠道、杂志、分众传媒、车体、候车亭、路旗等电视广播：电视宣传短片、广播宣传网络宣传：在网络上建立正商企业各板块项目展示及信息传递系统销售道具：楼书、折页、户型单张、礼品、其他案场包装：售楼中心重新包装、现场环境、样板房装修（另外计费：因此项费用额度幅度较大）营销活动费用：产品说明会、开盘庆典、联谊酒会、房展会、各种营销活动等融资投资 运营代理 品牌策划芜湖市赭山印象项目推广策略方案天祺地产有限公司地址：深圳市南山區紅花路21號302/518000电话：0755-26566729联系人：李烜融手机：13691903575