集贤庄全套咨询案—项目背景

项目背景中远两湾城筑城地点位于中山北路以南，苏州河以北，光新路以东，恒半路以西，方圆49.5万平方米，属普陀区潘家湾、潭子湾和王家宅地区，简称 “两湾一宅”，是有名的“365”棚户区，上海最后一条“穷街”，地段档次低，概念差。规划总建筑面积达到160万平方米，预计总投资将达60多亿元人民币。多年来，上海历届市委、市政府想着手改造，都因种种原因而搁浅。能不能成功改造“两湾一宅”地区，成为上海能否在20世纪末完成365万平方米危棚简屋改造的关键。开发商中国远洋运输集团（简称“中远”），是以中国远洋运输（集团）总公司为核心的以国际航运为主业的跨国、跨地区、跨行业的大型企业集团，现有资产达到1200亿元，是中国最大的船公司，并挤身世界五大船公司之列。“中远”与“两湾”的结合，是实力型开发商与政府的联姻。市场背景1. 市场环境：新兴区域（经典板块、浦东板块、莘庄板块）成为热点，旧城改造并不成功；内环线的环内环外价格分界较为明显，环线外为4000元/平方米左右，市场是否能引起热销的价格分水岭在35004000元/平方米左右；房产市场喜忧参半，98年1000万方销售量，1000万方空置量，销售价格指数在下降；城市空心化、住宅郊区化，以滚动开发为主，其他开发形式为辅；2. 市场基本水准：消费者能够接受期房销售，但市场在经历了台湾派营销的攻击后，使消费者对期房，尤其是远期房的信任度较底；市场敏感价格在4000元/平方米，出现明确的总价市场，中档市场不断膨胀，整体市场结构呈现橄榄型；在多层、小高层受市场推崇后，高层建筑也开始为市民接受；没有明确的未来感走向，物业品质的先进性不强，尤其体现在智能化社区的营造方面未见端倪；台湾流派占上风，卖楼花，炒作成风；房地产开发的航母尚未出现成功案例，除万科外，没有出现成长型住宅社区。3. 本案地理条件极具戏剧性：铁路、轻轨、高架、苏州河围合，自然封闭，优劣点皆明显；贯通南北的轻轨明珠线、苏州河改造计划，前景看好。