财务管理恒大集团永续债融资案例分析实用教案

4532目录目录(ml)/CONTENT(ml)/CONTENTS S永续(yn x)债简介1概念(ginin)和理论房地产企业融资现状案例典型性案例分析总结与展望61第1页/共50页第一页，共51页。永续债简介PART ONE第2页/共50页第二页，共51页。永续债就是没有明确的没有明确的到期日，或者说期限非常长期限非常长的债券。通俗地理解：特点不能在一个确定的时间点得到本金可以定期获取利息可以推迟支付利息在报表中列为权益，而不是负债(不一定） 通常带有赎回条款何为(h wi)永续债Meaning Of Perpetual Bond3第3页/共50页第三页，共51页。永续债就是刁蛮的女朋友永续债就是刁蛮的女朋友更加通俗地理解：1、分手(fn shu)她说了算赎回权2、复合(fh)也是她说了算延期选择权何为(h wi)永续债Meaning Of Perpetual Bond42、啥时候约会也是她说了算利息递延支付发行人能在约定的时间按一定的价格赎回永续债 在每个到期日，发行人可以选择延长到期日每个付息日，发行人可将应付利息推迟至下个付息日支付，且不构成违约第4页/共50页第四页，共51页。 虽然种种不满意，可还是非她不娶虽然种种不满意，可还是非她不娶投资人那么被动，为何还要选择她？1、永续债的利息 一般债券(zhiqun) 永续债的风险 普通股2、每笔递延利息(lx)在递延期间，也需计算利息(lx) （孳息）何为(h wi)永续债Meaning Of Perpetual Bond53、在递延利息及孳息全部清偿完毕前，发行方不得分红，不得向偿付顺序劣 后于永续债的证券进行偿付投资人保护条款投资人保护条款4、设置利率跳升条款，永续债的利率可随着借款时间的增加而提升第5页/共50页第五页，共51页。永续债的成本那么(n me)高，为何还要发行？对于传统债务融资：何为(h wi)永续债Meaning Of Perpetual Bond6资产负债资产负债(f zhi)(f zhi)率率 = = 负债负债(f zhi) / (f zhi) / 资产资产资金记入负债负债率增高再融资困难对于永续债：对于永续债：资金记入权益负债率降低优化资本结构易于再融资永续债虽计入权益，但不会稀释股权第6页/共50页第六页，共51页。何为(h wi)永续债Meaning Of Perpetual Bond7资产负债资产负债(f zhi)(f zhi)率率 = = 负债负债(f zhi) / (f zhi) / 资产资产永续债权益负债需根据会计准则确定第7页/共50页第七页，共51页。房地产企业融资现状PART TWO8第8页/共50页第八页，共51页。行业融资特点Financing Statusu产品开发的周期长，资金(zjn)需求量大u为了抑制房地产投资过快增长，国家宏观调控政策收紧(shu jn)银根，银行贷款难度大u国家为保护投资者，对房地产上市的控制(kngzh)力度较大u我国目前的债券融资市场覆盖较小，手续复杂，资金到位时间长，发行成本高u我国地产企业较高的资产负债率也在一定程度上限制了企业债券融资9第9页/共50页第九页，共51页。行业融资特点Financing Status2017年在A股上市的136家房地产企业负债合计(hj)超过了6.58万亿元，平均负债率高达79.1%其中有35家公司(n s)的资产负债率超过了80%。房地产企业具有(jyu)开发周期长且进行预售商品等特点，使其负债率一直都较高过高的资产负债率会增加企业的财务风险，进一步加大融资难度。数据来源：Wind10第10页/共50页第十页，共51页。截至2018年年底，国内市场上存在永续(yn x)债共1153只，余额总计为16454.46亿，发行主体集中在基建、轨道交通建设、电力以及地产等行业。商品开发周期较长，可与永续债较长的期限相匹配。将永续债划分为权益工具(gngj)，可以起到优化财务杠杆的效果。永续债融资现状Financing Status11第11页/共50页第十一页，共51页。案例典型性PART THREE第12页/共50页第十二页，共51页。永续(yn x)债在国内资本市场上存在的时间并不长，自2013年起才开始有企业尝试着利用这种新型融资工具。在大部门国内企业还不太了解永续(yn x)债这一新兴的概念时，恒大集团就己经抓住了机会。恒大集团的永续债在2013年首次发行就立刻引起了其他企业的关注，原因就在于它一开始就发行了244亿元的永续债，在此之后的几年里，又陆陆续续多次大额发行，在2016年年底，恒大集团手中持有的永续债金额己经高达1129亿元。这么大规模的永续债发行量，远超过其他地产企业，且已经历了一整套完整的发行、使用及赎回流程流程完整发行量大案例典型性Case Typicality13第13页/共50页第十三页，共51页。案例典型性Case Typicality14恒大集团全名为恒大地产集团有限公司，于 1996 年在广州成立。公司初始期间是专门从事民用住宅开发，其初始注册资本为 1,000 万元，于 2009 年 在香港联合(linh)交易所上市。现今恒大集团的注册资本已达 393,979.64 万元，位列世界500强中的240强。第14页/共50页第十四页，共51页。案例典型性Case Typicality15恒大集团在发行永续债券前，主要通过债务融资工具获取资金，且其融资方式的创新也局限于债务融资工具。大量的债务融资不仅使恒大集团偿债能力弱化，同样在金融市场发展(fzhn)及政府宏观调控的影响下无法满足其多元化发展(fzhn)的需要。第15页/共50页第十五页，共51页。案例典型性Case Typicality16l 许家印，男，中共党员，现任中国恒大集团董事局主席、党委书记。l 1992年，邓小平同志南巡讲话，许家印决定放弃鞍钢主任的职位(zhwi)，南下打工。l 1996年，许家印带着七八个人，白手起家创立了恒大实业集团公司。l 在 2017 年超王健林成为中国地产新首富。l “一个实实在在做慈善的企业家”“恒大的一切都是党和国家以及社会(shhu)给的，理当先富帮后富。”第16页/共50页第十六页，共51页。相关概念PART FOUR第17页/共50页第十七页，共51页。01夹层融资是一种收益和风险介于债务融资和股权融资之间的融资方式。从融资成本来看，夹层融资的融资成本低于股权融资，如可以(ky)固定利率方式，则相对股权人体现出了债权的优点。从权益角度来看，夹层融资的权益低于优先债券，所以对于优先债权人来说，可以(ky)体现出股权的优点。夹层夹层(jicng)(jicng)融资融资相关概念Case Typicality夹层(jicng)融资相对于银行开发贷要求较低，不要求“四证”齐全和自有资金超过35%。另外，夹层(jicng)融资资金使用灵活，可作为引入银行贷款或其他融资的“过桥资金”18第18页/共50页第十八页，共51页。02影子银行是游离于银行监管体系之外的信用中介体系。影子银行资金方与资金使用者之间是一种借贷关系，但在资本(zbn)充足、杠杆比率以及流动性风险等方面没有比照银行的标准进行监管。影子影子(yng zi)(yng zi)银行银行相关概念Case Typicality永续债的资金来源方和资金使用方之间就是一种(y zhn)借贷关系，永续债业务不过是将银行原本的信贷业务进行了层层的包装，交易结构变的复杂，交易主体变得繁多，从而将银行表内业务表外化逃避监管，属于一种(y zhn)监管套利行为。但和银行信贷业务不同，其不占用银行的信贷额度19第19页/共50页第十九页，共51页。案例分析PART FIVE第20页/共50页第二十页，共51页。恒大地产集团的第一笔永续债融资业务，是民生加银基金子公司集合会计师事务所、律师事务所、券商和银行等多平台金融机构封闭三个月设计出来的一款创新(chungxn)融资方式。恒大永续债恒大永续债业务模式分析合同条款分析发行动机发行前后对比风险分析案例分析Case Analysis21第21页/共50页第二十一页，共51页。22业务模式分析Business Model A银行将自有资金等投资于基金子公司作为(zuwi)委托人成立的资产管理计划。委托人再委托B银行通过委托贷款方式将资金发放给A银行事先选定的恒大地产集团项目子公司的地产项目开发使用，以项目子公司的股权质押、在建土地抵押或恒大地产集团提供担保。第22页/共50页第二十二页，共51页。23业务模式分析Business Model投资者和投资者和A A银行银行(ynhng)(ynhng)之间之间投资者为委托人，银行为受托人，投资者将个人资金投资于银行发行的理财产品，该理财产品的投向(tu xin)为专项资产管理计划。第23页/共50页第二十三页，共51页。24业务模式分析Business ModelA A银行和专项计划银行和专项计划(jhu)(jhu)管理人管理人之间之间 银行作为委托人将资金(zjn)投向于专项计划管理人作为受托人成立的专项资产管理计划中。该专项资产管理计划份额销售期届满，将进行验资，并向中国证监会备案。第24页/共50页第二十四页，共51页。25业务模式分析Business Model专项计划专项计划(jhu)(jhu)管理人、管理人、B B银行及恒大项目子公司银行及恒大项目子公司之间之间专项计划管理人作为委托人，B银行作为受托人，委托人委托B银行将资金投放给恒大地产集团项目子公司。B银行作为委托贷款行，不承担任何形式的贷款风险，不垫付资金，不对贷款的本息能否及时足额(z )收回承担任何责任，并收取相应的手续费。第25页/共50页第二十五页，共51页。u贷款贷款(di kun)(di kun)利率利率u资金资金(zjn)(zjn)监控监控永续债条款分析Clause Analysisu贷款贷款(di kun)(di kun)期限期限u项目投融资安排项目投融资安排 u担保方式担保方式u项目公司延迟付款的违约处理项目公司延迟付款的违约处理26第26页/共50页第二十六页，共51页。 贷款利率贷款利率前两年较低约为10%，第三年利率升幅为30%左右，第四年及以后的利率较最初上升较大幅度并一直维持在较高的利率水平A%，促使企业在两年内还本。 贷款期限永续债的贷款期限为无固定期限贷款，仅在项目公司宣布清算时到期。项目公司未按期足额支付任何一期资金成本，资产管理公司可根据协议规定要求项目公司清算。 资金监控项目公司归还该资金的第一还款来源为项目公司的销售回款，项目整体已销售面积达到可售面积的30%后的十日内，销售回款监管账户累计存入金额合计不低于贷款金额的30%。 项目投融资安排资产管理计划资金可以先于项目自有资金投入，并用于支付地价款、或偿还前期股东借款等投入。项目建设在满足“四证齐全”及资本金不低于35%的标准时，可在银行办理房地产开发贷款。27永续债条款分析Clause Analysis第27页/共50页第二十七页，共51页。 担保方式 项目公司股东提供项目公司股权质押、恒大地产集团提供连带责任担保。 如果在签订本协议时项目公司已取得项目地块的土地使用权证，项目公司应将该地块的土地使用权抵押给委贷银行。 如果在签订本协议时项目公司尚未取得项目地块的土地使用权证，项目公司应在取得项目地块的土地使用权证后的2个月内将项目地块追加抵押给委贷银行。28永续债条款分析Clause Analysis 项目公司延迟付款的违约处理如恒大地产集团或项目公司宣布分红后项目公司未按约定向投资者按期足额支付任何一期资金成本(“到期资金成本”)，则该等应付未付的到期资金成本将按每口万分之五的标准计算罚息直至该等到期资金成本及罚息足额清偿。第28页/共50页第二十八页，共51页。一、限制性条款使无期变有期永续债期限设置表面上看是无限期，计入发行者的权益而非负债。但通过利率设置为2+N模式，呈现跳升机制，使得融资者前两年享受较低的融资成本，第三年起利率大幅跳升，促使融资者还款。变无限为有限，从而将永续债变为“有限贷”。29永续债条款分析Clause Analysis二、限制性条款使利息递延具有代价永续债业务赋予了发行人利息递延支付的权利，但当发行人递延支付利息时，利息将会在原有基础上大幅增加，使得发行人延迟支付利息的代价非常大，促使发行人按期支付利息。三、限制性条款使风险可控制永续债业务中要求地产企业项目公司提供股权质押、在建工程(或土地)抵押、地产集团担保等增信措施。另外，项目投融资安排、项目公司销售回款的监管以及延迟付款的违约处理等条款的设计都保障了投资者的权益。第29页/共50页第二十九页，共51页。一、拓宽企业的融资一、拓宽企业的融资(rn z)(rn z)渠渠道道发行动机分析Motivation Analysis二、满足自身资金二、满足自身资金(zjn)(zjn)需求需求四、顺应四、顺应(shnyng)(shnyng)政策要求政策要求30三、优化资本结构三、优化资本结构第30页/共50页第三十页，共51页。一、拓宽企业的融资渠道一、拓宽企业的融资渠道恒大集团在香港上市，在内地的具体项目可以直接通过国内银行进行融资，恒大集团在香港上市，在内地的具体项目可以直接通过国内银行进行融资，而在境外的活动而在境外的活动(hu dng)(hu dng)就很难通过在这种方式，只能通过发外债、增就很难通过在这种方式，只能通过发外债、增发股票等方式。发股票等方式。在发行永续债之前，恒大集团的融资方式比较单一，主要融资途径就是通过银行贷款。在 2012年中，恒大集团一整年的融资额大约在325亿元，其中单就银行贷款占比高达98%。2012年之后，恒大开始尝试多元化的融资途径，这其中就包括了发行永续债。在2013年，仅当年的融资额就在1114亿元左右，同去年相比增长了将近2.5倍。31发行动机分析Motivation Analysis第31页/共50页第三十一页，共51页。二、满足自身资金需求二、满足自身资金需求从从20132013年开始，恒大集团开始采取快速扩张的战略年开始，恒大集团开始采取快速扩张的战略(zhnl)(zhnl)计划。这不仅体现在融计划。这不仅体现在融资金额资金额的翻倍，也可以从恒大的土地储备方面显现出来。恒大的翻倍，也可以从恒大的土地储备方面显现出来。恒大20132013年的数据中显示当年储备年的数据中显示当年储备建筑面积净增加建筑面积净增加10571057万平方米，与去年同期数据相比增加万平方米，与去年同期数据相比增加7.57.5个百分点。个百分点。土地储备面积增幅如此之大，成本也在上升，恒大集团所需要承担的资金压力随之增加，再加上恒大集团在开发物业等方面也加快了进程，这就直接导致了资金需求缺口相当之大。如果恒大继续采用银行贷款的单一融资方式，很显然己经不能满足公司当年的发展需求。通过恒大集团2013年的财务报告可以看到，永续债的发行用于支付了部分土地储备金，缓解了企业资金需求的巨大压力。32发行动机分析Motivation Analysis第32页/共50页第三十二页，共51页。三、优化资本结构三、优化资本结构恒大集团在发行永续债之前的几年里，其资产负债率远远高于同行业其他企业恒大集团在发行永续债之前的几年里，其资产负债率远远高于同行业其他企业(qy)(qy)。在在20092009年恒大资产负债率就达到了年恒大资产负债率就达到了79.14%79.14%，而其他几家均保持在，而其他几家均保持在70%70%以下，且自身以下，且自身数据一直在持续升高。但是恒大集团在数据一直在持续升高。但是恒大集团在20132013年发行永续债之后，资产负债率由年发行永续债之后，资产负债率由20122012年年的的82.56%82.56%降至降至20132013年的年的77.21%.77.21%.33发行动机分析Motivation Analysis第33页/共50页第三十三页，共51页。四、顺应四、顺应(shnyng)(shnyng)政策要求政策要求34发行动机分析Motivation Analysis恒大集团在2013年就开始发行永续债，当时的永续债在国内市场上还不太成熟，采取这种融资方式的企业也比较少，只有少数几家大中型国企(u q)进行了少量发行。就永续债自身的性质而言，与一些开发周期比较长的行业相匹配，国家发改委就发布了相关文件鼓励这些行业利用永续债来进行融资。在恒大集团利用永续债来进行融资的时候，国家层面对于这种债券的监管条件还比较宽松，再加上较少限制的资金使用条件，使恒大集团在永续债方面的业务得以迅速开展。第34页/共50页第三十四页，共51页。35发行前后对比分析Comparative Analysis恒大集团在2013年首次发行永续债之后(zhhu)，企业的净利润在之后(zhhu)几年中持续增加。在2017年6月赎回全部永续债后，年末的报表中显示净利润高达370多亿元，在短短的几年时间里，净利润增长将近3倍，企业市值一跃跻身于国内房地产行业的龙头老大。第35页/共50页第三十五页，共51页。36发行前后对比分析Comparative Analysis一般来说，权益报酬率越高，通常也就认为该公司对股东的利益保障(bozhng)程度也就越高。可以看到，恒大集团在2012年的权益报酬率为23.99%，而在2013年首次发行永续债之后，权益报酬率立马得到了上升。第36页/共50页第三十六页，共51页。对净利润和对净利润和ROEROE进行进行(jnxng)(jnxng)调整调整37发行前后对比分析Comparative Analysis第37页/共50页第三十七页，共51页。盈利盈利(yn l)(yn l)能力分析能力分析38发行前后对比分析Comparative Analysis在2017年，当恒大集团对永续债进行(jnxng)全部赎回操作之后，归属于公司的净利润有了大幅度的飞跃，高达240多亿。这说明恒大集团的盈利能力其实是在一直增强的。第38页/共50页第三十八页，共51页。39风险分析Risk Analysis 信用评级下调助推后续融资风险0303 高负债率加大企业偿付风险0202 付息压力侵蚀股东巨额利润0101 政策变动增加不确定性0404第39页/共50页第三十九页，共51页。40侵蚀股东利益风险Risk Analysis在2012年，恒大集团的股东利润占比保持在99.89%，虽然存在着非控股权益，但是占比较小只有0.1%左右，基本可以忽略不计。而从2013年开始发行永续债的这几年里，股东利润占比一降再降，这是由于(yuy)永续债的利息不能在税前扣除导致的，因而就出现了与股东共同分享净利润的情况。第40页/共50页第四十页，共51页。41侵蚀股东利益风险Risk Analysis从2013年开始，随着利润的逐步增加，每年可供分配给股东的净利润金额却呈现出一种下降的趋势。尤其是从2014年开始，这种趋势达到了一种断崖式的下跌。永续债发行时的利率(ll)水平以及利率(ll)的跳升机制，决定了恒大永续债并不永续。第41页/共50页第四十一页，共51页。42企业偿付风险Risk Analysis由于(yuy)房地产企业商品房的开发周期较长，为了回笼资金，企业通常会进行预售，提前售房收到的资金虽然计入预收账款，归属于负债栏，但一般来讲其最后都会转化为收入。如果继续使用资产负债率来衡量房企的偿债能力，就会产生(chnshng)企业预售状况越好，财务指标却越糟糕的困境。第42页/共50页第四十二页，共51页。43后续融资风险Risk Analysis在2013年之前，标普对恒大集团给出的等级(dngj)是BB+，这是投机级等级(dngj)中最高的信用评级。而在2013年恒大发行完永续债后，标普将其下调了一个(y )信用评级。虽然恒大集团将其划分到了权益，但是标普认为永续债是一种(y zhn)负债从2013年开始，恒大集团的净负债率一路飘升，在2016年更是高达432%标普又再次下调了恒大集团的信用评级第43页/共50页第四十三页，共51页。44政策的不确定性Risk Analysis之前的相关会计规定对永续债会计属性(shxng)并未严格要求，这就给了企业较大的自由度2019年1月28日，财政部发布(fb)文件，进一步规范了永续债的会计处理恒大集团在2013年发行(fhng)的第一笔永续债，属于新规定中的金融负债假若严格按照新规对市面上的所有永续债进行重分类出于降低资产负债率、美化财务报表等原因，大多数企业都将永续债计入权益类科目将导致企业资产负债率大幅升高第44页/共50页第四十四页，共51页。总结与展望PART SIX第45页/共50页第四十五页，共51页。优化债务结构。企业应根据行业特点以及自身的实际情况合理安排债务的结构，在进行资金预算时，合理权衡永续债与普通债务之间的规模比例。保持合理负债规模。首先要明确负债能力目标的管理;其次可以利用多元化业务的资金收入来弥补房地产流动性弱的问题;最后永续债发行时要注意其合理规模，提前做好偿还计划。 合理控制现金流。首先要注意永续债的发行时机，将资金投入与周转期限相匹配;其次是采用多种方式提高资金使用效率，增加企业经营现金活动流量;最后，房地产企业在进行土地储备时，需要在现金流和土地储备之间寻求一个平衡。针对内部风险：总结与展望Summary and Prospect46第46页/共50页第四十六页，共51页。针对外部风险： 增强企业自身抗震能力。要想成功利用永续债融资，就要增强企业自身的抗震性，以此提升行业内竞争力，提高企业信用水平，利用利息保障吸引外来资金。 密切关注国家政策。一方面，企业在经营中要有效应对行业调控政策的变化，及时根据变化来调整企业的业务运营；另一方面，企业要按照国家最新的政策来管理或发行永续债，对其性质上的划分要与新政策相符，做到合法合规。强基础，跟政策总结与展望Summary and Prospect47第47页/共50页第四十七页，共51页。48u永续债在国际上已经是银行补充其他永续债在国际上已经是银行补充其他(qt)(qt)一级资本的常用一级资本的常用工具工具u推出永续债有利于拓宽商业银行其他推出永续债有利于拓宽商业银行其他(qt)(qt)一级资本补充渠一级资本补充渠道，增强商业银行抵御风险能力和信贷投放能力。道，增强商业银行抵御风险能力和信贷投放能力。u央行下一步还将进一步完善永续债的政策框架，继续推动银央行下一步还将进一步完善永续债的政策框架，继续推动银行多渠道补充资本，提升银行业支持实体经济发展的能力行多渠道补充资本，提升银行业支持实体经济发展的能力总结与展望Summary and Prospect第48页/共50页第四十八页，共51页。谢谢(xi xie)大家第49页/共50页第四十九页，共51页。感谢您的观看(gunkn)！第50页/共50页第五十页，共51页。NoImage内容(nirng)总结4。1、分手她说了算赎回权。2、复合也是她说了算延期选择权。2、啥时候约会也是她说了算利息递延支付。在每个到期日，发行人可以选择延长到期日。夹层融资相对于银行开发贷要求较低，不要求“四证”齐全和自有资金超过35%。永续债的贷款期限为无固定期限贷款，仅在项目公司(n s)宣布清算时到期。从2013年开始，恒大集团开始采取快速扩张的战略计划。感谢您的观看第五十一页，共51页。