天成房地产新城小区二期建设项目可行性研究报告

辽宁天成房地产开发有限公司东部新城小区二期建设项目可行性研究报告目 录第一章总论- 3 -一、概述- 3 -二、项目提出的背景- 4 -三、编制依据- 6 -四、可研报告研究范围- 6 -第二章项目建设的必要性- 8 -一、项目的建设是实现中国城镇化战略的需要- 8 -二、项目的建设是促进城镇发展，加快镇区建设的需要- 8 -三、项目的建设是保障民生，构建和谐社会的需要- 9 -四、项目的建设将有效开发利用土地资源，提供环境保护水平的需要- 10 -第三章 项目建设地概况- 11 -一、项目建设的外部环境和政策优势- 11 -二、区位优势- 12 -三、项目建设的特点优势- 14 -第四章项目所在地区域房地产市场分析- 16 -一、坝墙子镇房地产市场现状- 16 -二、房地产业在经济发展中的作用- 16 -三、项目消费群体定位分析- 16 -第五章 建设条件及内容- 18 -一、所在地概况- 18 -二、建设方案- 18 -三、施工部署- 21 -四、施工准备- 22 -五、施工组织原则- 23 -六、质量安全文明施工- 23 -七、主要施工方案- 24 -八、智能化管理及消防系统工程- 24 -九、绿化工程- 25 -十、市政工程- 25 -第六章 环境保护- 27 -一、建设地点环境现状：- 27 -二、污染源分析及治理措施：- 27 -三、环境影响评价- 28 -第七章 节能- 29 -一、建筑设计节能：- 29 -二、水暖设计节能：- 29 -三、电气设计节能：- 30 -四、其他措施：- 30 -五、项目能耗计算- 30 -六、节能效果分析- 31 -第八章 项目实施进度- 32 -第九章 项目管理及招投标方案- 33 -一、实施办法- 33 -二、项目管理- 33 -三、工程建设管理- 33 -四、项目工期：- 36 -第十章 投资估算及资金筹措- 37 -一、估算编制范围- 37 -二、估算编制依据- 37 -三、投资估算- 38 -第十一章 经济效益分析和社会效益分析- 42 -一、经济效益- 42 -二、社会效益- 44 -第十二章 项目风险因素分析- 45 -一、项目主要风险因素识别- 45 -二、防范和降低风险的措施- 45 -三、风险程度分析- 47 -四、防范和降低风险的对策- 47 -第十三章 结论和建议- 48 -一、结论- 48 -二、建议- 49 -辽宁天成房地产开发有限公司东部新城小区二期建设项目可行性研究报告第一章 总论一、 概述1、 项目名称：东部新城小区二期建设项目2、 项目承担单位：辽宁天成房地产开发有限公司3、 项目计划投资：16.81亿元4、 资金来源：自筹5、 项目占地面积：1334000m2，折2000亩6、 项目总建筑面积：133万m2.（其中：小高层住宅楼60万m2，商网5万m2，一层车库5万m2，别墅60万m2，会所及其他用房3万m2.）7、 建筑密度：36.8%8、 容积率：1.0%9、 绿化率：30%10、 项目建设地点：盘山县坝墙子镇西9公里大纲子村，一期东侧11、 项目净利润：24.8亿其中，小高层住宅楼：60万700元/m2=4.2亿 别墅：60万3000元/m2=18亿 商网和车库：13万2000元/m2=2.6亿12、 上缴税金：4.44亿二、 项目提出的背景工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化，中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情，经过新中国成立以来60多年的工业化进程，尤其是改革开放30年的快速工业化进程取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为经济高速增长、经济结构持续优化、工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展，但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的发展道路。自然资源是经济社会发展的物资保障，当今社会自然资源仍然是社会经济发展的物资基础，从我国的实际情况分析，我国人均自然资源拥有量相对贫乏，有些地区人均耕地低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素，当前我国经济发展最显著地特征就是工业化相伴而来的新农村的发展，就是从农村社会向城市社会、从农业经济向城镇经济的转变。建设现代农业，发展农村经济，增加农民收入，是新农村建设的中心任务。社会主义新农村建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，同时可以带动农村的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使农村全面融入现代文明的潮流。城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消费需求，将为农业和农村经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有限地带动农村种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、农村产业结构和农民就业结构，转移农村富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动农业和农村经济的发展。根据坝墙子镇自然资源，坝墙子镇新农村建设坚持用工业理念谋划农业，用城市理念建设农镇，用现代理念教育农民，使其成为盘山县农村新型社区，不断改善全镇人民群众经济、社会、文化、教育、福利现状，逐步实现人口、资源和各种生产要素在社区内部的重新合理配合，动迁出来的宅基地大力发展环保产业及农产品深加工业，农民耕地以股金形式入股，建立现代农业开发公司，种植优质有机米和发展高附加值农产品，实现以工业化的理念谋划农村经济发展，提高农村经济发展的水平与质量，使盘山县坝墙子成为国家发展典范。本项目的建设，对社会主义坝墙子镇新农村，构建和谐社会具有重要意义。三、 编制依据1、 中央十六届五中全会建设好社会主义新农村指示；2、 国家关于鼓励发展高新科技产业政策；3、 国家、辽宁省国民经济和社会发展第十二个五年计划；4、 盘锦市有关行业管理部门提供的项目相关证明件;5、 国家、辽宁省和盘锦市有关政策、法规、规划；6、 中华人民共和国城乡规划法；7、 中华人民共和国环境影响评价；8、 中华人民共和国建筑法；9、 中华人民共和国招投标法；10、 中华人民共和国土地法；11、 现行有关技术规范、标准；12、 国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；13、 建设单位提供的相关基础资料。四、可研报告研究范围根据项目的特点，本项目可行性研究报告的研究范围主要包括：1. 项目建设的必要性；2. 建设地资源优势；3. 建设地概况和建设内容；4. 环境保护和节能5. 项目实施进度；6. 工程招投标方案；7. 拆迁安置方案；8. 投资估算及资金筹措；9. 经济、社会效益分析。 通过对以上内容的研究，力求提供较准确的资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学的结论，以作为投资决策的依据。第二章 项目建设的必要性一、项目的建设是实现中国城镇化战略的需要城乡一体化建设是缩小城乡差别、加速城镇发展的有效途径，是中国城镇化战略的有机组成部分。坝墙子城镇乡一体化建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，促进城镇经济的全面发展，同时可以带动的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使城镇全面融入现代文明的潮流。城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消防需求，将为坝墙子镇经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有效地带动坝墙子镇种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、城镇产业结构和农民就业结构，转移城镇富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动坝墙子镇经济的发展。二、项目的建设是促进城镇发展，加快镇区建设的需要 近年来，社会主义市场经济体制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有偿使用、综合开发等城市建设新体制的建立，有力地推动了城市建设的发展，扩大了各类建设规模，拓展了城市发展空间。为了适应社会主义市场经济发展，盘山县总体规划明确城镇的性质与目标：坝墙子镇重要的中心镇，是以休闲服务、旅游度假为主的生态型历史文化名城。坝墙子镇的建设既包含城镇基础设施建设又包含城镇公共设施建设，要为商贸、旅游业同步发展提供高标准的基础保障，在对有限的资源加以循环利用、创建节约型小康社会的城市基础设施建设的目标下，城镇市政基础设施和公共设施的承载能力应能够满足合理的城镇发展的需求。城镇市政基础配套设施和公共设施的建设时城镇建设的重要组成部分，是城镇发展的依托和根本；市政基础和公共设施的完善，是城镇其他产业发展的先导和保证。本项目的建设，将为该区域规模开发创造基础条件，有利于城镇建设和发展进程，有利于城镇整体发展战略目标的实现。三、项目的建设是保障民生，构建和谐社会的需要党的十七大报告明确指出，“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”。把“注重社会建设”、“扩大公共服务”等作为推动建设和谐社会的必要内容。本项目实施后，该地区的基础设施及公共服务设施体系将得到极大地改善，满足经济区集中社区居民使用需求、丰富与方便居民生活、提高人民生活水平的同时，可提升城镇整体形象，为构建和谐社会提高保障。四、项目的建设将有效开发利用土地资源，提供环境保护水平的需要坝墙子地理位置优越，对外交通便利，其得天独厚的辽河开口资源和湿地资源构成坝墙子生态环境秀美的一方宝地，具有无法比拟的特色优势，极具开发潜力。本项目实施后，在总体规划的指导下，因地制宜进行宜居区、工业区建设，突出环保和生态优先的原则。项目实施有利于该区域的环境保护和生态优化，形成人与自然和谐共生的良性城市发展机制。第三章 项目建设地概况一、项目建设的外部环境和政策优势近年来，在东北老工业基地振兴的大背景下，辽宁老工业振兴的步伐加快，尤其是“五点一线”沿海经济带开发开放战略上升为国家发展战略后，使辽宁沿海地区成为我国沿海地区投资的热土。目前，面临国际金融危机的影响，国家实施“拉内需、保增长、调结构”的战略，为坝墙子镇的城乡一体化建设和产业的发展带来了难得的机遇。随着辽宁新的产业体系和产业格局的调整步伐不断加大，特别是“五点一线”沿海产业带发展战略上升为国家战略，为盘锦市社会经济发展打造了广阔前景，也对坝墙子镇产业的结构、布局提出更高的要求。盘锦市国民经济和社会发展第十二个五年规划草案中明确提出盘锦市的产业布局构想和经济发展战略，发展经济已经纳入政府政策框架，在心的发展机遇下，培植新的经济增长点，可以大有作为。发展小城镇是中国城镇化战略的有机组成部分。加快小城镇建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，促进城镇经济的全面发展，同时可以城镇带动的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使城镇全面融入现代文明的潮流。城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消防需求，将为坝墙子镇经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有效地带动坝墙子镇种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、城镇产业结构和农民就业结构，转移城镇富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动坝墙子镇经济的发展。二、区位优势1.优越的区位辽宁省盘锦市盘山县坝墙子镇镇政府驻坝墙子，人口1.9万人，面积67.2平方千米，辖1个社区居委会：坝墙子；10个村委会：马架子、姜家、张家、吴家、烟李、双井子、八里、大岗子、坝根子、新甸子。1953年建乡，1994年建镇。1996年，面积69平方千米，人口1.8万人，辖吴家卜、双井子、马架子、林家、张家、圈河、烟里、新甸子、徐家卜、大岗子、坝根子、八里、姜家、坝墙子14个行政村。2002年，镇政府驻坝墙子，人口1.89万人，面积67.2平方千米，辖坝墙子1个社区和马架子、姜家、张家、圈河、吴家、徐家、林家、烟李、双井子、八里、大岗子、坝根子、新甸子13个行政村。2.良好的气候条件盘锦市属于暖温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，气候温和，雨量集中，光照充足，年日照时数为2700小时以上，年平均气温8.6。春秋较暖和，夏季由于东南风、南风影响，热而不燥，冬季由于北风、西北风影响，寒冷期较长。雨量多集中在夏、秋两季，年均降水量为627毫米，无霜期为170天左右，年平均相对湿度64%。坝墙子所处地为辽河冲积平原，地势平坦，土质肥沃，水源充足，视野开阔，地貌景观单一，海拔高程介于3.14-6.02米之间。地势由西北向东南倾斜。地下水位较高。地表耐力为6-8T/M2，最大冻土深度1.30米。地震烈度为7度设防。3.特色产业坝墙子所在盘锦市是我省水稻主产区，年产量已达100多万吨，依托盘锦特殊气候特点，种植20多种市场畅销有机米，盘锦农业正逐步实现品种优质化、种植规模化、生产标准化、营销品牌化、经营产业化、全程机械化的目标。而今，盘锦大米成功跻身“国家原产地域保护产品”、“中国名牌”、“中国驰名商标”行列。盘锦有“河蟹第一市”的美誉。今年，盘锦河蟹养殖面积发展到148万亩，河蟹产量达4.4万吨。河蟹产量的增加，促进了市场的繁荣。成为全国河蟹销售的集散地，吸引了多个省、市、自治区的客商，河蟹远销日本、韩国、泰国等地。今年，盘锦河蟹实现产值16亿元，获得利润6.5亿元，仅养蟹一项，全市农业人口人均收入即达1060元。北京烤鸭1/4的鸭源来自于盘锦。今年，盘锦市的肉鸭出栏量至少在3000万只以上，成为东北三省最大的肉鸭养殖集散地。4.便捷的交通条件坝墙子所处位置交通发达、便捷宜达，大盘线穿镇而过，其区位优势和交通优势更加突出。三、项目建设的特点优势1.实施镇域农民集中居住，集约土地，大力发展现代农业农业现代化，是“十二五”时期的一项重大任务，按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，以加快转变农业发展方式为主线，以促进专业化、标准化、规模化、集约化为重点，强化政策、科技、装备、基础设施等支撑，提高农业综合生产能力、抗风险能力、市场竞争能力，保障国家粮食安全，增加农民收入，坝墙子镇依托盘锦的气候和辽宁省鱼米之乡优势，大力有机米种植，通过坝墙子镇心农村建设，实施耕地规模化、集约化、机械化、工厂化管理，增加有机米附加值产品，提高有机米综合生产能力、抗风险能力，降低种植成本，增强盘锦有机米竞争力，农民耕地经营权通过入股形式，增加农民固定收入。2.利用港口经济优势，大力发展工业坝墙子镇地处辽宁沿海经济区，利用盘锦市经济结构转型发展相关产业经济，带动坝墙子工业的发展。通过坝墙子镇新农村建设，各村屯基地动迁出来大力发展环保工业和农产品深加工企业，加快发展盘锦有机米和盘锦河蟹、水产品深加工业，坚持工业反哺农业，坚持走中国特色农业现代化道路，同时安置大批富余农民就业，增加农民收入。第四章 项目所在地区域房地产市场分析一、坝墙子镇房地产市场现状近年来，坝墙子镇新农村建设，满足不了农民日益增长收入的需求，富强新区的建设，对满足农民需求，加快城乡一体化进程具有重要意义。二、房地产业在经济发展中的作用盘山县房地产业投资逐年增加，大大增加了税费收入，带动了相关行业的发展，主要包括钢铁、铝材、木材、水泥、石材、陶瓷、制砖、门窗、装修、防水和机械制造业等50余个相关行业。能够解决大量人员就业。房地产业的发展带来了大量的流动人口，有力促进了批发零售业、餐饮业、金融业、保险业、运输业、电信业等间接行业的发展，已经成为推动全县经济社会又好又快发展不可缺少的重要组成部分。三、项目消费群体定位分析坝墙子镇新型农民人群，包括私营业主、企事业单位职工及退休人群。这部分核心消费群具有以下共性：1. 注重家庭生活，为亲人考虑较多。2. 经济承受力较强，对房屋的品质更加关注。3. 着重居所的身份形象，项目的社会形象、物业管理。4. 购房趋向容易受同一阶层人群口碑传播影响。5. 崇尚自然、健康、养生。6. 该项目的主力客群购买能力强，经济收入高且稳定，对于居住品质和环境有很高的追求。第五章 建设条件及内容一、所在地概况盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经1212712229，北纬40454027。全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。面积约2145平方公里。全县地区2010年生产总值可实现125亿元，比上年增长42.2%；全社会固定资产投资完成103亿元，比上年增长156.2%，完成税收7.41亿元，比上年增长40%；实现地方财政一般预算收入4亿元，比上年增长53.1%；实际利用外资2018万美元，比上年增长56.6%；农民人均纯收入达到9260元，比上年增长20.5%。经济总量位次前移，综合实力大幅提升。二、建设方案宜居工程建设：建筑从坝墙子镇的传统习惯和生活需要出发，综合考虑功能布局的合理性、空间形态的美观性，以及与周边优美辽河风光的融合性，以人为核心，最大程度低关怀居民的各种生活需求，尊重居民的生活习俗，运用现代规划设计手法，创造功能完善、结构清晰、布局合理、道路畅通、配套齐全、具有鲜明特色的社会主义新农村。坝墙子镇新农村社区技术经济指标如下：项目占地面积：1334000m2，折2000亩项目总建筑面积：133万m2.（其中：小高层住宅楼60万m2，商网5万m2，一层车库5万m2，别墅60万m2，会所及其他用房3万m2.）建筑密度：36.8%容积率：1.0%绿化率：30%项目建设地点：盘山县坝墙子镇西9公里大纲子村，一期东侧 小区。小区建筑为二类建筑，建筑防火等级为二级。建筑合理使用年限为50年，每户建筑面积60-300m2，一部分为半跃层。指导思想：（1）创造鲜明、和谐的主体社区形象。（2）体现深厚的文化底蕴及人文环境；创造休闲舒适的购物环境。（3）精心的平面布局并兼顾投入成本。建筑平面设计：（1）商网部分商网公建平面布局灵活，分隔合理，应充分考虑商业购物之需要，营造符合现代购物心理的优雅空间，拼弃繁杂、拥挤、杂乱。商网公建周边留足开阔街面。（2）住宅部分住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。合理布局，优化设计。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照、窗墙比满足规范要求。房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以及起居室为中心，合理安全各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。本小区具有以下户型特点：a 中心的户型设计兼顾大户型设计，体现户型的多样化。本小区多层住宅以中小户型为主，小高层住宅以大中户型为主。满足了不同年龄段和不同收入家庭的现实需求。b 四明设计。所有户型均保证名厨、明卫、明卧、明厅“四明”格局。c 每户均保证一定数量的居住空间朝南。d 昼光设计。将日光引入建筑内部，并通过开窗位置、窗洞尺寸和开窗形式加以调节和控制。充分利用日光照明既能节约电力，又能为居住空间增添健康元素。e 厨房、卫生间保证足够的使用和操作面积，符合现代居住生活趋势。所有厨房均设有集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露。f 结合立面造型，预留空调外机位置。三、施工部署3.1本工程的施工周期自桩基工程至竣工验收，按施工总承包的原则考虑，施工过程可分为以下几个分部组织施工。3.1.1基础工程（包括桩基础工程）3.1.2地上结构工程3.1.3内外装饰工程3.1.4水电及设备安装工程3.1.5室外总体工程3.2本工程大致可分五个实施阶段3.2.1第一阶段为：施工准备、打桩、挖土、基础钢砼、砖砌体。3.2.2第二阶段为：地上结构，钢筋混凝土砌筑，内粉施工准备。3.2.3第三阶段为：内外装饰。3.2.4第四阶段为：水电设备安装工程。3.2.5第五阶段为：室外总体工程。3.3施工总体流程：施工准备打桩挖土基础结构上部结构内外粉刷、水电设备安装、涂料及油漆室外总体竣工。3.4施工计划3.4.1本工程计划三年完成全部施工工程任务。3.4.2为了确保工程进度，结合工程场地的实际情况，在施工过程中，应尽量采用平面流水，立体交叉的作业方式组织施工，使相关的施工阶段做到衔接紧密、穿插有序。四、施工准备4.1本工程由公司主管，组织以项目经理为主要管理层的项目经理部，负责工程的施工管理。4.2在领会设计内容熟悉施工图纸的基础上，进行施工现场勘察，以便针对地处交通要道的施工特点做好充分准备。4.3根据现场三通一平及实际情况，进行施工现场地下管线、暗浜等详细了解，并提供可行资料，在无资料的情况下，各有关单位到现场实地解决，以确保工程施工的正常进行。4.4根据现场实际情况和场布图搭设临时设施。4.5认真进行施工前的技术交底工作，会同业主、监理确定定位控制网、坐标点、水准点、并做好控制坐标点、水准点的标桩及保护工作。根据控制坐标点，测放出建筑物的定位轴线，并作好轴线标桩及保护工作。4.6结合现场文明施工要求，修筑工地混凝土施工便道并在靠近工地大门路面设置车辆冲洗槽和排水沉淀池。4.7按基础、结构施工考虑，布置给水、排水管、施工电线设置及配电箱、水龙头。4.8在基坑边施工井架及塔吊基础。4.9引测轴线及水平标高按基础施工要求设立引出轴线桩及水平标记。五、施工组织原则根据业主合同文件等要求及工程实际情况，本组织设计现有的施工条件，充分发挥本企业的技术特长，体现出快速、优质、高效、安全的施工组织方案，精心组织，精心施工，提供一流的服务。六、质量安全文明施工6.1根据ISO-9002国际质量认证体系，贯彻控制施工全过程的工程质量，“争创一流工程，提供满意的服务”，让业主感到放心。6.2针对本工程特点，采用切实可靠的质量保证措施，充分熟悉图纸，认真学习工程监理的技术指导手册及设计院的总体构思和设想并与企业优异的科学管理经验紧密的结合、融会、贯通，发挥各自的优越性，克服局限性，并认真接受监理，业主及上级管理部门的监督，从而保证工程质量优良，无渗漏，安全文明施工方面，达到文明工地要求和安全标化管理，及时正确的了解工程施工对周围居民及周围环境、环保的影响，切实可行的解决施工中发生的问题，保证文明施工。6.3本工程组织设计贯彻“高效、快速、创一流”的精神，树立良好的企业信誉。七、主要施工方案7.1桩基础采用钢砼方桩，施工时应抽取3根桩做竖向静载荷试验，按规范要求抽取不小于每幢楼总数20%的桩做低应变动测，以鉴定桩身质量，同时制定质量保证体系，防止由于桩的质量问题影响上部施工。7.2挖土方案采用机械分区开挖施工方式。7.3浇捣混凝土采用商品混凝土。7.4模板计划采用18mm厚胶合板木模施工体系，梁柱及梁墙交接处为定型模。7.5施工内外脚手架采用钢管脚手架。7.6本工程吊装机械配置采用3台40T/M塔吊，作为结构阶段材料垂直运输。八、智能化管理及消防系统工程区内探头密集，与物业管理办公室相连，各入口配备保安人员，不定时检查、巡逻，确保区内安全，物业部门认真做好区内环境卫生，帮助各户解决一些困难。区内设置消火栓及火灾自动报警系统，各楼之间设置消防通道，保证24小时全天供水。东部新城小区整体建筑力求建设生态小区，使人与自然和谐统一；选择优秀户型的平面设计，加快住宅楼的成交速度；要采用一些保温质量好的环保材料，增加室内节能效果；对东部新城小区所有工程全部实行招投标，较低工程造价；加强环境及物业管理，让住户体验到是一处温馨的居住休闲地。九、绿化工程项目用地内，交通道路主要围绕建筑物环形布置，实现人车分流。利用建筑整体空间结合广场，绿地、道路骨架、建立景观通道，以联系各个不同功能的建筑。另外，在建筑的适当位置，退缩和留空，形成开敞空间和平台并配以绿化，以点、线、面合理分布，与场地环境中的树、草、水、山石和小品等有机结合，有效提高了外部空间环境的生态效应。十、市政工程水源选择：本次设计由盘山县自来水公司配合坝墙子镇给水管道引入小区给水泵房供水，各小区用水终端由泵房直接供水，其管径分别为d75-d110mm，和d75-d200mm，管材采用PE给水塑料管。室外消防系统与低区供水系统为同一系统，与低区生活供水系统共同用一个管道，沿道路两侧布置地理式消火栓，消火栓间距为90-120m。排水设计：根据当地的具体情况及环保要求，确定规划区采用雨、污分流制。管道布置：根据小区竖向设计确定排水管道由西向东敷设，收集的污水由化粪池净化后，排入市政污水管道中，化粪池采用钢筋混凝土成品，小区内雨水管道沿园区主要道路敷设，管材采用钢筋混凝土管，小区建设一座1000m3钢筋混凝土雨水收集池，雨水进行综合利用。第六章 环境保护一、建设地点环境现状：本项目建设地点在坝墙子镇。该处周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力，且周围无重污染企业。 本项目建成投入使用后除产生少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾需要采取治理措施外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。二、污染源分析及治理措施：1.主要污染源与污染物本项目属于新农村建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为确保小区本身的环境卫生要求并且不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。2.环境治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：（1） 生活污水 本项目采用化粪池对生活污水进行处理，然后经市政污水管道输送到污水处理厂。（2） 本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。（3） 生活垃圾 本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理厂。（4） 绿化 良好的绿化不仅能够创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用，本项目坚持点、线、面相结合的原则，把庭院绿化、道路绿化和小区中心花园绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保小区环境优美整洁。三、环境影响评价本项目属于住宅小区建设，其污染源很小，而且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟集中经生化处理后，完全可达到环保要求，对生活垃圾集中存放，定期外运，不会对周围环境造成污染。第七章 节能本项目应严格按照国家、省市有关建筑节能的要求进行节能设计，拟采取以下节能措施：一、 建筑设计节能：1. 住宅应根据居住建筑节能设计标准（J10321-2006）2. 商业建筑及配套公建应根据公建建筑节能设计标准（J10786-2006）3. 围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。4. 规划设计应合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。5. 设备专业亦应按标准要求进行节能设计。6. 设计中应采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术、新工艺以节能降耗。二、水暖设计节能：1.卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。2.热交换器选用节能型，设备和管道均有保温措施。3.水泵设有减震台座，进出水管安装软接头弹性吊托架，以降低噪声和噪声传递。4.污水经二级生化处理消毒达标后，排入市政污水管网。三、电气设计节能：1.所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2.照明控制上采用分散与集中相集合的方式，地下停车库、走道机房等处的一般照明采用间隔控制，楼梯间及室外照明采用智能变场景控制装置，以满足不同照明要求的条件下尽量少打开灯的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自动控制装置，根据室外亮度自动开闭相关灯具。3.灯具以节能型为主，达到节约电能目的。四、其他措施：除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。五、项目能耗计算本项目能源消耗主要为电力、采暖、自来水经计算，见下表7-17-1 能耗换算表能源种类单位年需要实物量折标系数年需要折标煤量（吨标准煤）年能耗表电力万kW.h638.890.12381.68热力百万千焦18896.00.0341644.35自来水千立方米181.250.242942.16合计768.19六、节能效果分析本项目建设方案通过节能设计和采取节能措施后，项目年能耗折标煤量为768.19吨标准煤，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖和照明的总能耗能够达到减少65%的目标，符合公共建筑节能设计标准的相关规定，节能效果显著。第八章 项目实施进度该项目建设期为3年时间。待项目可行性报告批复后，设计单位应立即进行规划设计，同时抓紧开展项目施工准备工作。总之，在整个项目的建设过程中，抓紧各个重要环节，运用科学手段协调安排各项工作，力求高速优质地完成本项目的建设任务。项目实施进度安排如下：1.规划设计：2013年9月15日-2013年10月30日。2.工程施工：2014年3月15日-2016月6月1日施工。3.工程交工：2016年6月15日交工。4.居民入住：2016年9月15日入住。第九章 项目管理及招投标方案一、实施办法为了保证项目建设按计划高质量实施，本项目由盘山县坝墙子镇人民政府负责该建设项目实施、组织、协调工作，各分部工程全部实行招投标，将工程项目交付给有能力、有资质、讲信用的单位来完成，项目严格按照国家基本建设程序进行，工程设计、施工与安装必须按照国家现行专业技术规范与标准执行。二、项目管理 本项目实施严格按照国家有关规定执行，实行盘山县坝墙子镇人民政府、建设局及监理公司三方把关，确保工程质量，给全市人民交付一个高标准的建设项目。三、 工程建设管理l、工程招投标 本项目根据国家发展改革委员会第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定的有关文件精神，对项目的勘察、设计、施工、监理以及设备、材料等采购活动依法进行招标。对该项目的勘察、设计和建筑工程、安装工程、建设监理、设备采购将严格按照国家和盘锦市有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请盘锦市发展改革委员会核准后严格遵照执行。拟进行委托招标，由具备招标资质的代理机构对该项目实行公开招标，以公开、公平、公正的市场经济行为选择条件优越单位进行项目建设，力争以全优的质量和最快的速度完成此项艰巨的任务。项目招标基本情况详见表9-1。招标基本情况表表9-1招 标 范 围招标组织形式招 标 方 式不采用招标方式备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明：本项目的部分设备和材料，单项价格数额不大，而且在市场上可以自由采购，部分设备我单位可自行安装，故不进行招标。建设单位盖章 2013年2、工程实施方案 结合本工程的特点，为完成工程实施计划应采取下述措施： (1)抓紧项目的前期准备工作，如可行性研究报告的审批、征地、材料询价、施工队伍及材料、设备商的考查等工作。 (2)做好设计的准备工作，准备好设计所需的基础资料，如工程地质勘探、地形测量的技术资料。 (3)做好施工的技术准备工作，引进必要的施工机械。在施工中注意工种的配合，对某些可控制性工程在有条件的情况下应提前施工。力争高质量、快速度地完成工程的施工任务。 3、质量保证 1)工程质量目标 施工队应按施工合同的范围和条件，保证完成规定的工程任务，信守合同，按时完工。质量合格率达到100，优良率达到90。 2)质量保证措施 (1)建立健全施工现场监理质量保证体系，坚持“质量第一”的指导思想，对质量工作实施统一组织，统一指挥，统一管理，分工明确，各负其责。 (2)施工过程中严格按照规范要求质量标准精心组织施工，加强质量信息反馈，作必要检查和实验，按标准进行工程质量检验和评定。 (3)施工过程中选择合格厂家加强进货检验，严格过程检验及最终检验，确保质量目标实现。 (4)加强基础资料管理工作，单位工程完工后，及时编制竣工资料，作好工程收尾工作，保证工程及时竣工验收。四、 项目工期： 2013年-2016年第十章 投资估算及资金筹措一、 估算编制范围本估算为东部新城小区二期建设项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括建筑工程部分：土石方工程、桩基工程、基础工程、主体工程、外装饰工程等建筑安装工程：给排水、消防、电气照明、弱电管线、通风、智能化管线预埋等。建筑设备购置：变配电、电梯等设备及其安装工程。场址内市政项目：水、电、电信、道路、绿化、景观等工程。但不包括以下各项费用。（1）业主开业流动资金。（2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。二、估算编制依据本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。（1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。（2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。（3）中国国际工程咨询公司1997年编写的新建项目可行性研究经济评估方法。（4）国家发改委2009年建设项目经济评价方法与参数第三版。（5）工艺专业、概算专业提供的基础数据。（6）盈余公积金、公益金：按财务制度规定，企业上缴所得税后的利润分别按10、5提取盈余公积金、公益金。（7）主要参数财务基准收益率（全部投资）行业规定值（ic=12%）。其中基准收益率参照建设项目经济评价方法与参数第三版各行业协调结果。三、投资估算项目总投资16.81亿元人民币。1.工程建设其它费用：（1）建设单位管理费：包括建设单位开办费和建设单位经费（含合同契约公正费、工程咨询费、环境评价费、法律顾问费、审计费、业务招待费、开工执照费、竣工验收费、必要的人员培训费等），按第一部分工程费用的1%计取。（2）勘察设计费：包括工程地质勘探、可行性研究报告编制、初步设计和施工图设计等经费，按建安工程费用的1%计取。（3）建设工程规费：按投资费用1.15%计取（4）工程监理及质检费：按建安工程费用的1.4%计取。（5）工程保险费：按建安工程费用的0.4%计取。5预备费：按工程费用和其它工程费用之和的5%计取。6固定资产投资贷款名义年利率按7.839%计算，贷款利息计入本项目总投资。 详见10-1项目建设投资估算表。10-1 项目投资估算表东部新城小区二期项目开发成本估算表规划方案项目面积（m2）项目指标备注总建筑面积133万建筑密度36.8%别墅建筑面积60万容积率1多层建筑面积60万规划用地2000亩商网建筑面积5万车库建筑面积5万会所及其他3万序号项目名称建筑面积（万m2）单方造价（元/m2）单项投资（万元）备注ABCDE一 前期费用9763.74其中勘察、设计13315.001995景观设计3510.00350招标代理1331.00133勘探费1339.281234.24城市基础设施配套费13345.005985施工图审查费1330.5066.5二建筑成本142273成本别墅60120072000多层6090054000商网515007500车库510555275会所及其他39002700工程监理费1336798三四政府行政性收费1875.3墙改基金1335.006655元/m2噪声费1330.5066.50.5元/m2环境评估费1331.50199.51.5元/m2工程招标服务费1331.10146.3建安费的0.06%房地产市场交易服务费1336.007986元/m2开发期财务费用133121596五营业税12593六开发总投资合计168101七八销售收入合计460454其中别墅604273.5256404多层602700162000商网5 400020000车库512006000会所及其他3535016050税前利润292400九上缴所得税4440025%所得税十项目净利润248000四、 项目经营结果销售总额 46.05亿元开发总成本 16.81亿元项目税前利润 29.24亿元上缴税金 4.44亿项目净利润 24.8亿元第十一章 经济效益分析和社会效益分析一、经济效益（一）评价依据、原则和假设条件1.分析依据1）.国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数；2）.财务部制定的企业会计制度、房地产企业会计制度；3）.国家和盘锦市有关税费征收政策；4）.主要材料、房地产近期价格。2.分析原则1）.本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性；2）.遵循动态分析为住、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；3）.遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。3.假设条件 假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后商品销售收入达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。4.计算方法 本项目投入和建成后产出的经济效益采用新建项目评价方法。（二）基础数据测算1.成本费用测算项目总成本包括建设投资、管理费用、销售费用、财务费用等。1）.建设投资：根据投资估算，按照开发进度计算；2）.不可预见费用：建设期按工程直接开发费的8%计取;3）.管理费用：建设期按开发投资的0.2%计算，销售期另计；4）.销售费用：根据周边类似项目经营规模，按工程直接开发费的3%计算。（三）财务分析1.项目盈利能力 项目税前、税后全部投资内部收益率均大于基准收益率10%，财务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可以接受的。（四）财务评论结论 本项目可以为业主带来一定的经济效益，实现收入46.05亿人民币，项目全部投资税后的财务内部收益率为：27.18%，税后财务净现值（ic=10%）为：24.8亿元，投资利润率为：29.09%。本项目投资效果较好，有一定的经济效益，在财务上是可行的。二、社会效益本项目的建设不仅改善城市区域环境，提升周围居住建筑的品质；而且活跃了房地产市场，满足了人们对于不同层次居住产品的需求。本项目的开发也为国家和地方政府带来了较高的税收收益，既利国又利民。总之，本项目经济效益和社会效益都较为显著。第十二章 项目风险因素分析一、项目主要风险因素识别（1）工程自然条件风险工程的地质条件、水文条件及其它自然条件在工程实施中发现与预测情况发生重大变化，导致工程量增加、投资增大、工期延长而对项目实施带来的风险。（2）资金风险如果项目资金供应不能按计划到位或者资金来源中断，将导致项目工期延迟甚至被迫停工或中断。（3）外部条件风险交通运输、供水、供电、供气、排污、电信等外部条件发生重大变化，致使项目建设受到重大影响带来的风险。（4）政策和管理风险由于政策发生变化或管理理念和水平不能适应市场经济发展的需要而带来的风险。二、防范和降低风险的措施通过风险控制的方式，对可能出现的各种风险，提出降低风险发生的概率和减少风险损失程度的措施，以达到防范和降低风险的目的。（1）工程自然条件风险的防范措施项目建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设开始前，应按基建项目程序进行规范的地质勘探、地质灾害评估、水土条件评价等。根据专业部门的评价结论采取必要的防范措施，可将风险降至最低。（2）资金风险的防范措施资金是项目建设的基本条件。项目业主应采取一切措施，确保国家专项资金和自筹资金足额、准时到位，并建立严格的财务监管制度，项目资金必须专款专用。（3）外部条件风险的防范措施充分依靠政府，做好盘山县各配套项目建设的协调工作，制订应对外部条件发生意外事故的预案，作到有备无患，规避因外部条件发生意外带来的风险。（4）政策和管理风险的防范措施政策方面，国家坚持科学发展观，减少大气污染和保护生态环境，建设社会主义和谐社会的重大政策是不会动摇的，这方面的风险并不大。从管理方面来看，要对现有管理人员进行强化培训，挑选优秀中青年骨干送往经济发达地区或企业进行针对性培养，使他们尽快成长。同时招聘，引进一批既有理论知识，又有实践经验的综合性人才，以保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。三、风险程度分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析 鉴于收入、投资等因素对项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析。四、防范和降低风险的对策通过对项目进行敏感性分析，可以看出，销售收入和建设投资的变化对该项目的财务内部收益率的影响相对较大，特别是商品房的销售收入，直接影响到项目的盈余。 项目在实施过程中，应注意控制投资，加强项目的营销工作，促进销售收入的顺利实现，从而降低经营风险。第十三章 结论和建议一、 结论社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况，将上述三个方面综述如下：（一）、社会影响分析1.对所在地居民，就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响本项目属房地产开发项目，不同于生产性项目，它的特点是建设周期，投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加一定的就业机会，如餐饮业，但增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的就业机会、发展空间，会带动以本项目服务为主的相关行业的发展。同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量。2.对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响房地产开发项目的一个显著特点就是项目的建设可以加快当地的旧城改造，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本项目的建成，业主的入住，可以促进当地的文化素养、教育水平的提高。（二）、项目互适性分析本项目属政策鼓励投资项目，工业污染物、废弃物产生量小，项目的建设可以改善当地的社区环境条件，带动地区城市建设的发展，同时可以为广大购房者提供一个选择的机会，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。（三）、社会风险分析本项目施工期的社会风险主要体现在施工扰民方面，但只要投资方、施工方、监理方加强施工管理，文明施工，这方面的影响是可以避免的。项目建成后的社会风险主要是表现在本项目的安定、团结方面，这主要取决与物业管理公司的综合素质，从客观上分析，此风险也是可以避免的。二、 建议通过对盘锦市盘山县坝墙子镇整体发展方向的规划、房地产特征的分析、当地经济发展水平的论证以及项目定位、规划理念的阐述以及一系列财务分析，该地块的开发属于一个发展空间巨大，基本不存在市场风险，且具备了社会效益优质项目。本项目选址合理，符合国家产业政策，符合市场要求，特别是当前世界经济迅速发展，房地产市场前景看好。本项目的建设不仅改善本地区的居住环境，提升周围居住建筑品质，而且活跃了房地产市场，同时也满足了盘山县居民的住房要求，还解决了大量的剩余劳动力，给社会减轻负担。因此通过技术等方面的论证，项目是可行的。希望各部门给予支持。- 50 -