瑞安农贸城操作方案

免责声明：本文档来自网络并经精心整理，提供免费阅读，文章版权属于原创者，请注意保护知识产权，请您下载后勿作商用，只可学习交流使用。目 录一、瑞安农贸城项目概述二、引进市场专业管理机构势在必行三、瑞安冠达集团企业简介四、冠达集团六大成功案例1、瑞安数码广场2、瑞安国际商业广场3、瑞安装饰城 4、河南驻马店物流园区5、瑞安市塘下镇陈岙村旧村改造工程6、瑞安西部商贸城五、冠达集团五大经营优势1、理念优势2、人才优势3、管理优势4、品牌优势5、整合优势六、瑞安农贸城五大运营成功保证1、项目规划设计定位2、招商运作3、市场管理4、经营推广5、合理引导产业发展七、瑞安农贸城建设终极目标瑞安农贸城操作方案初步构想一、瑞安农贸城项目概述瑞安农贸城位于上望新桥头村，规划建设用地123亩，建筑面积7.3万平方米，总投资约1.8亿元，建成后摊位共600个。市场功能区包括副食品交易区、蔬菜瓜果交易区、专业合作社特色产品交易区、冷库仓储区、电子商务及物流配送区等。在建设中突出“以销区市场为主、产区市场为辅，现代物流为主、传统交易为辅”的经营格局与“配套温州、辐射闽东”的区域定位，该工程项目被列入浙江省A类重点工程。瑞安农贸城将成为浙南区域农副产品物流中心。不仅可以有效解决我市农产品流通问题，还可以极大提升我市的商业流通格局。二、引进市场专业管理机构势在必行农贸市场的建设是保证老百姓“菜篮子”供应的重要组成部分，也是解决“三农”问题，解决再就业的有效途径。它不仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其它商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府的形象。从全国的经验来看，像瑞安农贸城这样大型的农贸市场，运营管理专业性极强，要求能力很高，必须引进专业管理团队才行，要向社会招标有市场管理经验和能力的机构来担当市场管理大任，实现统一的管理模式，改变现在我市农贸市场管理人员素质低下、管理能力差及管理不到位的状况。专业的事情，必须专业人来做，只有这样才能保障瑞安农贸城长效有序地经营，提升瑞安市城市的品位与形象，让经营者的获利、消费者的满意、社会的稳定，政府和市场举办者实现双赢。为此我们将介绍对专业市场有着丰富操作经验的瑞安冠达集团（筹），该集团开发多个不同行业的大型专业市场，到目前为止，开发一个，成功一个，积累了大量的成功经验。下面我们将从该集团实力、成功案例、经营优势、运营保证、操作模式方面进行全面介绍，便于市府领导了解，以利双方合作顺利深入。三、瑞安冠达集团企业简介瑞安冠达集团是瑞安市专业从事商业地产的龙头企业，下辖四大专业市场，一个物流园区，一个房地产开发公司，具有雄厚的经济实力，目前已开发、运营面积达四十万平方米，投资达十几亿元，通过多年的运营，尤其对专业市场开发、运营、管理积累了丰富的经验，取得了良好经济效益和社会效益，目前有多个大型项目正在运作中。四、冠达集团六大成功案例1、瑞安数码广场该市场2006年开始运营，目前铺位出租率100，有近200家经营户，生意兴隆，已是一铺难求，租金最高达3800元，是瑞安市最大、人气最旺的数码市场。2、瑞安国际商业广场瑞安最大的单体综合商城瑞安国际商业广场，商城单体三层，总面积3.8万平方米，总投资8000万元，广场配设中央空调、自动扶梯、步行楼梯休闲区及装饰体验馆，特别是上万平米的空中停车场在我市尚属首创。前期有多家公司欲接盘，但由于各种困难，都中途退出，我集团接手后，精准市场定位，仅用3个月招商率就达到90。目前商城汇集通讯、数码、家电、建材、家具等行业众多名品精品，500多个经营户，同时集娱乐、休闲、饮食、银行、景观为一体，极大提升了塘下镇商贸档次，为塘下镇向市级镇加速迈进抹下了浓厚的一笔，为行业树立了新的标杆。3、瑞安装饰城 该市场创造了当年开工建设，当年招商100，当年开业，当年盈利的奇迹！目前有100多经营户，市场运营良好。4、河南驻马店物流园区该项目占地面积133340，折合200亩，物流信息中心大楼6000、综合办公楼3600、仓库12栋43200、宾馆9000、维修站3000、总建筑面积62300；建设停车场20000、货物堆场20000、道路硬化20000。该市场能有效整合驻马店物流企业资源，降低企业流通成本，促进驻马店物流业的快速发展。年可配送农资产品、百货等价值10亿元人民币，中转吞吐量150万吨，仓储量160万吨。该项目投资3亿元，正在建设中，目前预定商铺达60，预计建成后，将成为河南省重点区域物流市场。5、瑞安市塘下镇陈岙村旧村改造工程该项目是为了响应中央“建设社会主义新农村”号召，是瑞安市首家旧村改造工程，目前已改造面积达150000。经改造，陈岙村环境焕然一新，改变了过去乱搭乱建、脏乱差情况，使农村城市化，而且节约出大量的土地，村民反映良好，今年预计改造十余万平方米，争取成为瑞安市旧村改造示范村。6、瑞安西部商贸城该项目位于瑞安市西部重镇陶山镇黄金地段，占地面积15000，建筑面积26000，集超市、服装、数码、休闲、娱乐为一体，目前已在建设规划中。由于冠达集团良好的品牌效应，商铺已预订达50，预计开业运营后，有500家经营户，对提高陶山镇商贸氛围，改善投资环境，加快西部重镇中心辐射能力，有着重要的指导意义。五、冠达集团五大经营优势1理念优势瑞安市冠达集团自成立之初，秉承“艰苦创业、勤勉敬业、廉洁自律、励精图治”的16字兴业精神，“专业化、规范化、市场化”的战略指导思想；提供高品质的商业地产专业化服务团队；经营规范化、管理规范化、服务规范化。专业化是公司的立足之本，是发展的核心；规范化是公司长远发展的基础；市场化是推动公司发展的动力。坚持“稳健规范、长远发展”的经营原则，始终把企业社会责任放在首位，目前直接解决就业达8000人，间接解决就业达40000人，带动了多个相关产业发展，达到了企业和社会双赢的局面。 2人才优势 企业的竞争归根结底是人才的竞争。冠达集团先后从北京、广州、深圳、上海等地聘请了几十位包括建筑规划、市场策划、招商运营、市场推广、资本运营等商业地产运营各个环节的专才。集团通过提供一流的工作环境、优厚薪酬、良好的激励机制，将个人目标同公司发展目标有机结合在一起，培养出一支能打硬仗，善打胜仗专业管理团队队伍，多个专业市场成功招商运营，便是最好的证明！3管理优势多年多个专业市场运作，我集团积累了一整套完善的管理经验，对专业市场各个不同的发展阶段，不同行业的专业市场，都做了极其详尽地研究与分析，制定了多部市场规范与手册，科学做到了管理标准化、流程化。目前各个专业市场管理规范、秩序井然，曾多次被评为星级市场，还多次向外输出管理，支援兄弟单位。4品牌优势我集团通过几大市场专业运作，使消费者得实惠、经营户得利润、地方得发展，在消费者、经营户、政府之间形成良好的口碑效应。目前有多方机构同我方洽谈合作事宜，我集团几大专业市场都得到当地政府大力支持与指导，这种品牌效应，对我集团开拓新市场，赢得政府支持、经营户追捧、消费者放心都有很好的示范作用。5整合优势操作专业市场，必须善于整合各方面资源。我集团运作的多个专业市场跨通信、数码、家电、建材、家具、物流、金融、饮食、娱乐休闲等多个行业，运营都很成功，就是由于我集团洞悉各类市场运营本质，既能抓住市场的共性，又能针对市场的差异性灵活经营与管理，对专业市场的把控达到一个较高的层面，这为我集团以后操作其它专业市场，提供了可靠的保证！六、瑞安农贸城五大运营成功保证一项目规划设计定位前期我集团将会对瑞安农贸城进行项目规划设计，包括商业方案设计、建筑方案设计、空间装饰方案设计、外环境设计、管理模式设计、品牌规划及招商策略设计7个环节。通过这七个环节准确的把控，确定市场发展前景、立意高远，可以有效避免后期带来的投资风险。1、农贸城项目方案设计农贸城项目方案设计是项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。本阶段主要内容如下：（注：虽然瑞安农贸城现已竣工，但为了体现规划的完整，我们还是从项目初级阶段进行叙述）1立地选项在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：项目业态定位明确项目的业态，回答项目是什么的问题。项目功能定位明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。项目主题定位明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。项目形象定位明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。项目目标客户定位明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。项目目标消费群体定位明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。项目战略定位确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。2商业规划商业规划就是对农贸城室内空间的限定和功能划分进行规划。商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺分割规划、楼层品类/功能规划。2、建设方案规划设计这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑农贸城的商业属性、定位以及农贸城的业态组合和功能，不能单纯地从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：1城市基础设施发展状况。2城市未来规划发展趋势。3项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。4商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。农贸城建设方案设计规划主要包括两个方面的方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善。3、农贸城空间装饰方案设计农贸城空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：平面布置方案、空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。4、农贸城外环境设计农贸城外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：建筑外立面设计、建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。5、商业管理模式设计农贸城管理模式整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、市场场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。6、品牌规划及招商策略设计我们将根据农贸城功能分区及业态划分，对每个行业引进哪些品牌、多少个品牌要进行合理地规划，树立品牌原则、服务于大众的原则、以大带小的原则、覆盖面广的原则，特别是对瑞安本地产业可循环发展有着重要带动作用的品牌要重点引进，在政策与经营上给予扶持，要通过品牌的引进，促进产业的发展。在招商策略设计上，我们将根据当地租金水平、目标客户分布，确定政府引导，以点带面、全面出击原则，通过政府、行业协会政策、媒体宣传引导，先引进行业品牌大户，通过大户带动其它商户，通过一栋成功招商，引进另一栋招商成功。二招商运作招商工作的好坏直接影响后期运营。所以我们会根据农贸城在前期市场定位、目标客户定位确定的基础上制定招商策略，进行具体的实施计划。1、招商策略1业态组合以及租金预测首先我们对瑞安农贸城周边农贸市场租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。确定引进哪些业态组合，规定每种业态比重、经营面积，项目租金水平则依据调查结果，根据分区、楼层不同来确定，总体确立放水养鱼的原则。2招商宣传招商宣传主要是通过相关媒体发布招商信息，吸引客户前来洽谈，通过项目炒作、造势，让客户快速签约，促进招商顺利完成。由于瑞安农贸城属于政府民生工程，我们会配合政府对媒体的导向，加速舆论引导，为项目预热、加温，为招商创造良好的环境。3主要目标客户锁定经营户业态组合确定后，我们首先对行业品牌大户进行锁定，推出品牌商家进驻优惠策略。品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强信心，从而有力地促进招商，利用其品牌效应来带动其它商铺的招租，通过以大带小原则带动散户、小户加盟。2、招商准备阶段1完成农贸城名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。注册中文及英文的国内域名（）及国际域名（.com）；确定宣传包装概念、总体广告宣传用语；完成设计农贸城招商手册，包含农贸城功能分布及内部结构图；完成设计制作农贸城效果图的POP、3D资料光盘；完成设计制作农贸城的主体、各分体剖面模型沙盘。2制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。3确定公司组织机构和部门设置。招商处的筹建；完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配；招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台；根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）3、招商全面启动阶段1媒体推广根据前期制定的广告宣传计划，在当地及主要城市的主流媒体上发布招商广告以及系列广告的形式。从不同的角度宣传项目的优势、招商条件、招商内容、树立项目的招商形象、扩大项目的知名度，同时进行大量的软性新闻广告的宣传。2召开客户、品牌商恳谈会根据招商进度情况，选择最佳时机联合政府，行业协会邀请有合作意向的客户，品牌商召开一次客户，品牌商恳谈会，宣传项目的优势、相互认识、熟悉先进的经营管理模式、发展前景和招商政策、并收集相关信息。3品牌主力店的招商组织专门的人员进行主力店的招商，明确引进主力店的规模、合作条件、区域位置及面积、并进行专项洽谈。同有合作意向和符合条件的主力店、主力店商家进行洽谈。4、招商全面、深入阶段进一步加强新闻报道的力度和广告宣传造势，通过报纸、电台、电视台、楼体广告、车身广告、过街横幅、软新闻等宣传形式进行立体式全方位的招商宣传推广。利用节假日开展社会公益活动，树立良好的社会形象，促进招商、招租工作的开展。5、招商收尾阶段1根据招商的实际情况，调整招商政策，完成剩余单位的招商、招租工作。2根据招商工作进程，及时安排商户进行商铺二次装修工作的准备和推进。3对已确定的客户、租赁客户、主力店客户及时进行回访、建档、培训以确保每个有意向客户的招商成功。4召开客户、租赁客户、商家答谢会。5继续保持一定的广告宣传力度、广告投放频率、进一步推动招商工作的全面完成。三市场管理农贸市场实行属地管理，并遵循统一规划、规范管理、市场运作、政府扶持的原则。在实践中我们体会到，只要在人员落实，而又具备较高素质的前提下做到以下几条，就可以实现农贸城的科学管理：1、架构设置、合理高效我集团根据农贸城的具体情况和公司的人力资源，将管理机构设置为五部一室，即财务部、招商部、工程部、策划部、物业部和办公室。如果农贸城只是日常管理，没有后期招商和施工管理，就不设招商部和工程部，日常的工程维修职责将由物业部承担。根据这样的架构，可以在董事会的领导下，由总经理和23个副总经理分工负责对口的相应部门，各负其责。2、分工明确、职责到位 分工明确、职责到位，明确每个部门主要职责，以岗位责任书公示每个岗位责任制，做到各司其职，有责可追，有利于发挥各个部门的主动性和积极性，相互协作，创造和谐向上的工作氛围。3、制度规范、重在流程要确保工作职责的落实，靠的是严密的制度和工作流程。我们制定了一系列简洁实用的公司日常运作制度，如行政、财务、物业、安保消防、物流、后勤等制度，保证按工作流程标准化执行。4、检查监督、持续改进制度落实有两个要点：一要高管和中层的执行力，二要公司的检查监督机制。我们实行定期办公会议制度，对各部门的工作进行检查监督。出现问题，及时整改，再检查，再落实，保证各项工作落到实处。此外市场管理要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的营销（推广）服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导、商户经营品质的监管、租户售后服务的监督。只有这样才能打造出高档、清洁、健康、舒适的消费和经营环境。就像农贸市场，只有涵盖农贸市场经营的全部品种，多样特色菜品应有尽有，且全部为绿色环保菜品及符合国家质量标准的产品，才能让消费者买得放心，吃得舒心。四经营推广农贸城开业前期，我集团将准备大量市场培育期经营推广的启动资金，并制定出具体的经营推广计划，包括商场整体品牌形象的建立和宣传，节假日促销活动的组织，实实在在地为农贸城的经营打下基础。农贸城开业后，推广活动是促使农贸城旺场的最主要手段，尤其是开业前期，推广活动对市场的成败影响更是重要。其实，营销推广不仅是促进销售，更重要是培养消费者购物习惯和忠诚度。1、在农贸城推广运用“五得”经营法，即“引得进、留得住、看得清、买得走、回得来”。经营的前提条件：引得进；创造沟通的环境：留得住；实现销售的基础：看得清；决策购买的环节：买得走；持续经营的愿景：回得来；2、吸引人流我集团开业后的主要任务 巨大的人流造就旺盛的人气，旺盛的人气汇聚强劲的商机。人流是农贸城旺场的前提和基础。我们将给批发商提供优惠经营条件，带动上下游批发、采购业务往来，我们会采取优惠促销，明星秀、产品发布会、广告、商业环境营造等各种手段的“组合拳”等多种手段吸引消费者前来消费。3、人流导向经营的另一工作重点 将人流带过来，并通过科学的人流导向设置或采取有效的人流导向措施，增加人流在农贸城停留的时间，我们将引进饮食、咖啡厅、宾馆住宿等设施增加顾客停留时间。4、与大型超市联动，最大限度地利用其带来的资源 我们通常会为农贸城引入一家大型超市。大型超市的进驻无疑将为商场带来巨大的稳定人流，与大型超市的经营产生互动，最大限度利用其带来的人气和人流。5、未雨绸缪，迎战商场开业后的三个重要时期 商业旺场通常需要35年或更长时间的旺场期，在开业经营初期，出现这样或那样的困难属于正常现象。在“守业”过程中，面对目前经营困局，商家要心态平和，但要积极改革经营思路。 一般来说市场开业后普遍会面临三个重要的阶段：开业后头三个月、半年、一年。市场开业后，一年站稳非常关键，而头三个月、半年、一年则是三个非常重要的“门槛 ”，这三个阶段市场将面临诸多的问题和压力，如商家生意难做、市场人气下滑、经营不善的商户拖欠租金、管理费，商场面临销售淡季等等。针对这三个阶段，我集团将提前做好充足的准备，在经营计划、问题预见、应对措施、人员培训、推广方案等方面应及早制定好预防措施。6、持续、有计划的经营推广持续、有计划的推广活动是农贸城经营管理战略的重要一部分。我们将制订常年经营推广活动计划，对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。只有这样，才能保证将农贸城做旺、永续经营！五合理引导产业发展农贸市场的发展，对相关产业发展有相当大的带动作用。我们将配合市政府重要农产品发展规划，提供各项政策及优惠条件，大力支持农产品龙头企业发展，以农贸城为平台，让瑞安农产品走全国、走向世界，真正实现“建一座市场、活一片产业、富八方群众”。总之，冠达集团有实力、有能力、有魄力保证农贸城项目操作成功，不辜负市政府对我们的期待。七、瑞安农贸城终极目标我们的目标是要将瑞安农贸城建成超一流的农贸市场，成为当地农贸市场的样板、乃至全国农贸市场的一面旗帜，具体的说就是将瑞安农贸城打造成： 1、统一形象识别、统一行为规范的现代农贸市场 2、场内实卖、场外配送的新型电子商务农贸市场 3、市场监督、摊主自律和党员带头的新型管理模式的农贸市场 4、倡导绿色营销、绿色消费的农贸市场 5、不断创造新的管理、经营和消费方式的农贸市场 6、当地样板、全国旗帜的农贸市场基于以上论述，我们有理由相信若市政府将瑞安农贸城交与瑞安冠达集团运营、管理，瑞安冠达集团将不负重望，一定会给瑞安市人民交出一份满意的答卷！瑞安冠达集团2010年6月28日17