CIP对楼价宏观调控的可行性分析(一)

对楼价宏观调控的可行性分析内容摘要： 笔者以平衡工农利益、 抑制城乡差距为切入点，(一 )研究发现投资置业系数CIP=（ 0，4。文章认为CIP 的发现证明房屋均价等于社会月平均工资三倍的经验值是正确的，由CIP建立的楼价调控公式揭示了近年楼价飙升同GDP 十多年的高速增长及累积相关。文章为政府从楼价入手调控整个宏观经济提出了原理依据和测算技术。关键词：平衡城乡工农利益投资置业系数（CIP）楼价调控公式与趋势测算笔者在试建立楼价调控公式一文中提出“投资置业系数CIP=（ 0， 4 ”。该文章指出房地产除成本价外， 同时提出购买力牵引而成的与工资挂靠的均价，因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民月均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民月均收入二者间的比例关系，称之为投资置业系数CIP。在 2008 年前的经济状况和政策条件下，投资置业系数最大为4，最小自然不得低于0。 CIP 在房地产、价格理论、宏观调控等方面创新了财经理论，不仅有助于解决楼价及其规律理论问题，更为重要的是揭示了土地（以农民为代表）与岗位（以工人为代表）之间的自然利益平衡关系集中体现在CIP上的事实，也揭示了宏调的本质是平衡工农利益、抑制城乡差距。投资置业系数CIP=（ 0， 4的证明据楼价调控公式， CIP=24yA，楼价 BP=CIPWa，式中 CIP投资置业系数， y工作年限，A房屋交易面积， 房贷首付成数， Wa人均月收入。由此二式得购买一套建设部规定的标准套房（ 90 平方）总投资为：ABP=90（平方） CIPWa=90CIPWa（元）2008 年前，银行按揭贷款购房首付最低为所购房款的30%，即 90CIPWa 30%=27CIPWa（元）设人生平均工作年限不少于30 年，则工作早者可用5 年支付房款首期，而多数人由家族垫支或私募相当于 5 年的收入支付房款首期，余下30 年恰是按揭还贷最长期。则5（年） 12（月） Wa=60Wa（元），联立后二式得27CIPWa=60Wa，所以 CIP=6027=209=2.222据男女分工差异，不妨设妻收入为夫的 0.8倍，则夫妻就业的投资置业系数为CIP=20 9 (1.0+0.8)=20 9 1.8=36。生存困9=4难者为消除衣食不保的状况，从未停止过谋求现状的改变，那就会有力所能及的投资，故CIP下限不为 0。综上得， CIP=（ 0，4。同时，楼价的精算公式与速算公式可以为：据楼价调控公式，BP=24yWa(1- R)A，式中 R为恩格尔系数。设商业银行贷款月利率r，房屋租金 Br，则每平方米房屋月租Br=BPr。CIP和人均月收入是理论测算楼价的二个因素，房租水平是反映房地产供求状况的市价因素。不妨取 CIP=3，则 BP=3Wa。