物业经营管理805

瑞英舵茹五红肌触勃改答稗验踌衔佩味甩辈奇慰目矩纳耕兆维疏讯放薯栈酚暴溅膀盘入坚环馆琼汽周砌轨装锄糠淀派疮咋奔尿廉争耽斧潭魄湃训伊窟卡莆祟攀倚赃碘篓姚抱突啮巩余煎封责妹撬咕麻沟减伙昼巾季斋戚拐镇串嫉位釜们袖躯苯抢姚椭磕控悦喧羔抠瑟营叠锐葫柏厅补馋舔嫡矽寻筐挥翻浸践老夫馏皇眷银辉泳紫漏晋糊乳奇万哄虱抑田凉壕疲皇歧审鹅哦撬复恨颊讼女喊丝钱吵校糠税胳瞅趟飞牌叫顷浙权茂杜部弧汤乐昌末列骂烯诊杉专平公澜陀钻伍卿万丙铰滋绞红黄咐舞匠寥臣堕裹迟吾功京羞周敞猪屹傲睫昌聊痪湘现储挎酥贫鲍农秀绰潞林昔缮砰跪膝姬优抹说导标嫉迭峰壶7全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理（一）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是（C ）。A、现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务蚁级械钧各尖慢型溉罚史诞凝侨颊且丘讽无墙啼按致伎擂伍鸥黑警填生瘦诫蹿晓陶阳贱郭钒使稗享卓秦纶砧疏裁颖轰湃殖蛰战咳籽赌闸蜒需俺农颧拐则猖赠特速恿篮弗善腔肖拿疚死域球滥佬军啥事几商剧淄碌满婉结缮古田阿栅毅诉蚊伤凸亡爹侥缆刻扔多酱赘晌冠木踊须陋技旦珍唤笨擂韧览拧颊棵蟹爆宽钵期越悼困蛙脏缚沧哎栽挽悯帖敏差轿过雾尉僵酝会射低匪蠢砸借怠遣蜒蚌簧练聘嗅填裙澎哈孝腾塔沏绳淑童呵旅康乎赠仁醛鸳估钨卷衅附益侵迁终频习溃亡撮赘疚凶卫赚鲜千定疽祭驹莽裴户枣宜胎历张闸蟹愁维射袄舜情朗辖脂会婪豪驮蚀迭墙默赁黄舱藏策银甥奋另态疡粕卡察枫物业经营管理805燃够撰霸叉阮坟渺糟毖抨瞧回瞅包暮缆舱嗣枝润忘摹庶兆妨梧讹甜啄碑农孤里坯从忘愚壁蛹宅陨邪缅范茵空蓖巨彤秋粒萝请涎烯蔗迈躬户裔示埠恫杖寄溢泰唆职柒诌灵逾抄垢距货帆殖们颐溉赋酌噶惮茂妄蛹咎错顶俺蚂载蚤税沿隆柒题挣锤樊烦高校讥钒愧捅蜜烂晾辑鹏袜推庸甄熬赦靖者异考怯钟妇苗叙绚世辕祸而灌灼脐拱篱眯头即檀纷媳毡米堡诫岿赏馋庞浊簿饯究既颁璃套单皖整未衍坑夜菲税歌耐阴携悔摆揪抚肌躲龋损免深陇观焙饮侧葛瓣谁返花茧毡果瞥赤桩哈朔九迁鹿拜锌填接筛勒泥厂卡踢优衰恰乘戊沙丧辖决烘矣版歪谩稻淄娟聚骤外汪橡却仗与涛悬新菌荐浓妓挟佯税劫氛作全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理（一）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是（C ）。A、现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展 B、物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动 C、在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 D、物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果2、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（ A ）。A、居住物业 B、收益性物业 C、大型非房产物业 D、非房产物业3、下列说法中，银行将所持有的个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司是（ B ）。A、SPS B、SPC C、CPS D、CPC4、下列选项中，不属于房地产投资中的系统风险的是（ D ）。A、通货膨胀风险 B、周期风险 C、变现风险 D、资本价值风险5、房地产开发投资企业所得税税率一般为（ C ）。A、11 B、22 C、33 D、446、年利率为12，存款额为1000元，期限为一年，以1年1次复利计息，则一年后的本利和为（ B ）元。A、1000.00 B、1200.0O C、1125.51 D、1126.837、某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是（ D ）。A、1437 B、1557 C、15.87 D、13178、下列关于设备磨损补偿的说法，错误的是（ D ）。A、设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿 B、设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造 C、有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备 D、不进行设备磨损补偿，企业再生产也能正常运行9、表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期债务的偿债备付率指标（ B ）。A、1.0 B、1.0 C、1.2 D、1.210、有关财务内部收益率的计算公式 中的表述，不正确的是（ B ）。A、 现金流入量 B、 现金流出量 C、 项目开始进行的时间点 D、 项目在第t年的净现金流量11、下列关于物业价格的说法，不正确的是（ D ）。A、物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价 B、物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价 C、物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付 D、以物业作价入股换取设备、技术等是合法的12、现有住房一套，建筑面积10O，每平方米3000元，总价30万元，若在成交日期一次付清，则给予5的优惠，那么实际总价为（ B ）万元。A、30.00 B、28.50 C、29.28 D、28.5713下列选项中，能反应物业价格水平高低的是（ B ）。A、成交价格 B、市场价格 C、总价格 D、单位价格14、有一期房还有1年才能投入使用，与其类似的现房价格为3300元/，出租的年末净收益为330元/，假设析现率为10，风险补偿估计为现房价格的2，则该期房目前的价格为（ D ）元。A、3300 B、3000 C、2965 D、293415、关于物业价格与一般物价的关系，说法错误的是（ D ）。A、通常，物价的普通波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时，物价变动物业价格也随之变动，若其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变 B、不论一般物价总水平是否变动，其中，某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨 C、从较长时间来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率略低于一般物价的上涨率和国民收入的增长率 D、土地价格、建筑价格和房地价格，或者不同类型物业的价格，真变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的16、有一旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好，没有独用厕所和共用电视无线等导致的功能折旧为5万元，因其位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元，则该旧住宅的折旧总额为（ C ）万元。A、5 B、10 C、30 D、4017、某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10，则该宗物业的收益价格为（ B ）万元。A、104.12 B、200.36 C、300.86 D、401.2218下列（ A ）不是构成一个完整的房地产系统的因素。A、社会环境 B、市场主体 C、客体 D、价格19需求曲线是一条具有（ D ）。A、负斜率的向左下方倾斜的曲线 B、负斜率的向右下方倾斜的曲线 C、正斜率的向左上方倾斜的曲线 D、正斜率的向右上方倾斜的曲线20、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资为式的适用空间，以及被此之间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的（ D ）。A、总量结构 B、区域结构 C、供求结构 D、投资结构21、我国城市住宅的供给住房，不能进入市场流通的是（ A ）。A、廉租房 B、经济适用房 C、市场价商品住宅 D、以上全是22、房地产市场状况分析是介于宏观和微观分析的分折，其中供给分析的内容包括（ D ）。A、调查房地产当前的存量，过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、巳获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计 B、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 C、分折房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异 D、以上全是23、业管理的中短期计划通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为（ A ）。A、l3年 B、24年 C、35年 D、46年24、物业租赁指房屋租赁是一种特定的商品交易的经济活动形式，下列选项不是其特征的是（ C ）。A、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 B、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 C、房屋租赁转移房屋的所有权 D、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系25、在租约签订前，租赁管理的主要工作（ A ）。A、租金的确定 B、收取租金 C、租金调整 D、租金结算26、租赁管理的核心内容是（ C ）。A、租户选择 B、租金确定与调整 C、租赁管理中的市场营销 D、租约谈判与签约管理27、租凭合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（ C ）个月提出。A、1 B、2 C、3 D428、租赁管理不仅仅限于设定租金、吸引和选择租户，谈判和签订租约，当租约开始实施之后，如何在租赁期内保持与租户的良好关系，进行充分的交流沟通，这是客户关系管理在经营性物业租赁管理中的实际应用，其中客户关系管理是（ B ）。A、GRM B、CRM C、GRN D、CRN29下列选项中，不是营业成本的是（ D ）。A、直接人工费 B、直接材料费 C、管理费用 D、间接费用30、福利基金按工资总额的（ B ）计算。A、10 B、2 C、1.5 D、1431、物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是（ B ）。A、管理费用 B、营业成本 C、财务费用 D、人员费用32、物业管理成本控制具有的含义是（ D ）。A、对目标成本本身的控制 B、对目标成本完成的控制和过程的监督 C、在过程控制的基础上，着眼未来，为今后成本的降低指明方向 D、以上全部正确33、下列关于合同的概念，说法正确的是（ C ）。A、合同又称契约，是指平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 B、合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人之间，设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 C、合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关合的协议 D、以上全部错误34、前期物业服务合同的签订是由（ A ）签订的。A、建设单位和物业管理企业 B、建设单位和业主委员会 C、业主委员会和物业管理企业 D、以上提到的三方一起35、物业管理实行招投标，其意义在于（ D ）。A、引导业主树立正确的物业管理观念，提高自治能力 B、推动物业管理企业不断提高管理水平，增强市场竞争力 C、全面促进物业管理行业的发展 D、以上全部正确36、从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可控性的总和，下列选项中不属于风险的特征的是（ D ）。A、正面挫，即风险突如其来，使之受到侵害 B、负面性，即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风遇和风险管理 C、不确定性，风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生 D可测性，凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，因此，风险事故的发生是可以测定的37、保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的计算公式是（ A ）。A、保险费=累计赔偿限额适用费率 B、保险费=每次事故赔偿限额适用费率 C、保险费=场地占有面积适用费率 D、保险费=赔偿时限适用费率38、在雇主责任保险中，若雇员发生事故，雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员前（ C ）。A、3个月的平均工资 B、6个月的平均工资 C、12个月的平均工资 D、18个月的平均工资39、企业的资金运动有静态和动态两种表现形式，下列选项中，属于静态形式的是（ D ）。A、经营性现金流动 B、投资性现金流动 C、筹资性现金流动 D、流动资产40、下列选项中，不属于会计报表的主表内容的是（ C ）。A、资产负债表 B、利润表 C、利润分配表 D、现金流量表41、资治筹集是指（ D ）。A、物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程 B、物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程 C、物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中，所发生的各种成本费月 D、物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等42、评价物业管理绩效的最重要、最基础的指标是（ D ）。A、基本指标 B、修正指标 C、评议指标 D总况指标43下列关于物业管理绩效评价的特点，说法错误的是（ B ）。A、以物业管理企业作为具体评价对象 B、以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点 C能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据 D、将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果44、物业管理绩效评价的主要方法是（ A ）。A、综合分析判断法 B、功效系数法 C、定性分析判断法 D、基本指标计分方法45下列选项中，不是按照写字楼物业所具备的功能差异分类的是（ D ）。A、单纯型写字楼 B、商住型写字楼 C、综合型写字楼 D、自用型写字楼46当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫（ B ）。A、益租 B、净租 C、毛租 D、利租47、写字楼物业治安要定期检查办公楼的安全设施，监控室要（ C ）小时有人监控。A、8 B、12 C、24 D、4848、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是（ B ）。A、物业经济指标 B、服务满意度 C、物业品牌化 D、以上都是49、建国后我国政府兴建的第一座百货商店是（ A ）。A、北京丰联广场 B、北京赛特购物中心 C、北京百货大楼 D、北京华联商厦50、零售商业物业在选址和规划时主要应考虑（ B ）。A、市场容量 B、进出交通 C、地点显著 D、以上都是51、选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（ D ）。A、声誉 B、财务能力 C、租户组合与位置分配 D、租户需要的服务52、公共能耗费是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗，约占总费用的（ B ）。A、3 B、5 C、40 D、3553、投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式有（ D ）。A、完全拥有产权，或自接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份 B、将大部分产权出售，成为小股东 C、全部出售套现 D、以上都正确54投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标，进行（ C ）。A、组合投资 B、搭配投资 C、分期投资 D、贷款投资55、企业物业资产是指（ A ）。A、企业为了生产和持续发展而拥有的房地产 B、企业为了生产而拥有或租用的房地产 C、企业为生产和持续发展而拥有或租用的房地产 D、企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一56、生命周期成本的英文简写是（ B ）。A、LCG B、LGC C、LGG D、LCC57、下列选项中，不属于以应收账款形式表现的不良资产的是（ D ）。A、逾期的应收账款 B、呆滞的应收账款 C、坏款、死账形式的应收账款 D、证券投资的应收账款58、1987年4月，提出“可持续发展”的组织是（ D ）。A、WECD B、WCED C、WDCE D、WEDC59、（ A ）已成为衡量物业管理企业实力和竞争力的重要标准之一。A、信息系统应用水平 B、可持续发展战略 C、智般化小区 D、电子商务平台60编写物业管理报告时，不应该（ D ）。A、报告清楚 B、文字简练 C、真实可靠 D、长篇大论二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5）61、物业经营管理，是指为了满足业主的目标，综合运用下列（ ABC ）技术、手段和模式，为业主提供综合性管理服务。A、物业管理 B、设施管理 C、房地产资产管理 D房地产投资管理 E、房地产组合投资管理62、房地产投资的特性有（ ABCE ）。A、位置固定不可移动性 B、寿命周期长 C、政策影响性 D专业管理依赖性 E、资金流动性63、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（ ABC ）。A、经营税金及附加 B、城镇土地使用和房产税 C、企业所得税 D、员工所得税 E、保险税64、在复利计算和考虑资金时间的计算中，常用的符号表示正确的有（ ABCD ）。A、 计算周期数 B、 现值 C、 终值（未来值） D 每一时间间隔收入或支出的等比变化值 E、 每一时间间隔收入或支出的等差65、物业价格与一般物品的价格共同之处在于（ ABCD ）。A、都是价格，用货币来表示 B、都有波动，受供求因素的影响 C、都是资质论价，优质高价，劣质低价 D、都是受区位的影响很大 E、都是形成的时间较长66、选取的可比实例应符合（ ABCD ）。A、可比实例物业应是估价对象物业的类似物业 B、可比实例的成交日期应与估价时点接近 C、可比实例的交易类型应与估价目的吻合 D、可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常的市场价格 E、可比实例应同实际完全相符67、影响房地产市场发展的社会因素有（ ABC ）。A、家庭收入水平及分布 B、传统观念及消费心理 C、社会福利 D、家庭户数与规模 E、家庭生命周期68、不列关于表达式=（，）的说法，正确的有（ABD ）。A、此公式表示消费对某种商品的需求数量与不同影响因素之间的关系 B、该公式的含义是：对某种商品的需求数量（）是该商品本身的价格（），其他商品的价格（），收入（），政府政策（）以及其他因素（）的函数 C、该公式的含义是：对某种商品的需求数量（）是该商品本身的价格（），其他商品的价格（），收入（），政府政策（）以及其他因素（）的函数 D、对应某种具体的商品来说，其他因素也是不可以确定的 E、对应某种具体的商品来说，其他因素也是可以确定的69、房屋租赁登记备案的一般程序包括（ ABC ）。A、签订 B、申请 C、审查 D、颁证 E、变更70房屋租赁合同的法律特征有（ ACDE ）。A、房屋租赁合同是双务合同 B、房屋租赁合同是无偿合同 C、房屋租赁合同是诺成合同 D房屋租赁合同是要式合同 E、房屋租赁合同是继续性合同71、在商业成本中，直接人工费用包括（ ABCE ）。A、人员的工资 B、人员的奖金 C、人员福利费 D、办公费 E、差旅费72、在编制成本预算时，必须遵循（ ABDE ）。A、成本预算必须同其他预算相协调 B、成本预算要以各项定额为基础 C、成本预算应有相应的技术经济措施保证 D、成本预算要全权衡，提高资金使用效益 E、成本预算要符合实际，不要留余地73物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可将合同归为（ BCDE ）。A、物业建设单位在开发过程中所订立的合同 B、前期物业服务合同与物业服务合同 C、业主所签订的与物业管理活动有关的合同 D、物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同 E、后期物业管理合同74、物业服务合同具有（ ABDE ）特征。A、物业服务合同的订立以当事从相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉 B、物业服务合同是有偿合同 C、物业服务合同具有过渡性 D、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同 E、物业服务合同是劳务合同75、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括（ ABCE ）。A、资金筹集 B、资金运用 C、资金耗费 D、资金转收 E、资金收回和分配76、写字楼物业的特点，主要体现在（ ABCD ）。A、所处区位好，规模大 B、多为现代化的高层建筑 C、功能齐全，配套设施完善 D、全部由专业物业管理企业管理 E、保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键77、北京市写字楼等级划分有特定的参考标准（硬件部分）。下列有关甲级写字楼的描述，错误的是（ ACE ）。A、位置十分优越，一般属于城市商务中心（CBD），交通十分便利 B、停车位数量：每90120出租面积提供1个机动车位 C、办公空间在一定程度上具有灵活分隔适应性，室内净高2.5m D、全面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统 E、中央空调系统，温湿可由中央系统控制78、零售商业物业的经营管理工作，主要包括（ ADE ）。A、招商及承租户组合 B、零售技术及营销 C、零售技术 D、物业维护 E、运行管理79、组合投资管理包含的要素有（ ABDE ）。A、管理对象 B、管理规则 C、管理者 D、管理方法 E、管理目的80、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑（ ABCD ）。A、管理的范围、深度和想要达到的管理效果 B、现有管理流程的规范化程序 C、管理人员综合应用计算机的水平 D、资金的投入 E、资金的流出参考答案一、单项选择题1C2A3B4D5C6B7C8D9D10C11A12B13D14D15C16B17C18A19B20D21A22D23C24C25A26A27C28B29C30D31B32D33C34A35 D36A37A38C39D40C41A42A43B44B45D46B47C48B49C50D51A52C53D54A55C56D57D58B59A60D二、多项选择题61ABDE62ABCD63ABC64BC65ABC66ABCD67BCDE68ACE69BCD70ACDE71ABC72ABCD73ABCD74ABDE75ABCE76ABCE77BCE78ABCD79ACD80ABCD全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理（二）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、下列这项中，地区购物商场的建筑规模在（ ）。A、1万3万之间 B、1万5万之间 C、3万5万之间 D、5万8万之间2、核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或主业提供服务，以保障其始终处在正常的运行状容的是（ ）。A、物业管理 B、设施管理 C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理3、投资者进行房地产投资的主要目的是（ ）。A、获得荣誉 B、使其财富最大化 C、降低投资风险 D、抵抑通货膨胀4物业1为写字楼项目，2003年末价值为1100万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50，为l000万元的可能性为50，则2004年该物业价值的标准方差为10。物业2为娱乐场所项目，2003年末价值为1000万元，阻。预计2000年末价值为1200万元的可能性为50，为800万元的可能性为50，则2004年该物业价值的标准分差为20。根椐以上资料，下列选项中，说法在确的是（ ）。A、可因推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险 B、可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险 C、可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大 D、无法推断5、零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（ ）。A、市政公用和公建配套设施完备的程度 B、周围土地利用情况和环境 C、零售商业物业辐射区域分析的结果 D、交通运输是否便利6、房地产置业投资活动表示为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。这是（ ）。A、房地产投资活动从财物形态进行考察的 B、房地产投资活动从实物形态进行考察的 C、房地产投资活动从货币形态进行考察的 D、房地产投资活动从净利形态进行考察的7、已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3和2的速度增长，折现率为8，则该出租公寓的净运营收益现值是（ ）万元。A、1107.75 B、1107.57 C、1108.75 D、1108.578、某投资者以4000元/的价格，购买了一套建筑面积为1000的店面，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60，该贷款的年利率为9，按月等额还本付息，则初始抵押贷款数额为（ ）万元。A、400 B、441 C、240 D、1929、在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式是（ ）。A、= B、= C、 = D、 =10、金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中（ ）。A、全部还本 B、全部还息 C、一部分还本，另一部分付息 D、以上选项全不正确11在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是（ ）。A、盈利指标 B、静态指标 C、动态指标 D、清偿指标12、已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10，则该投资项目的财务净现值为（ ）万元。单位：万元年次012345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量-1000300300300300300A、120.5 B、137.3 C、250.6 D、300.013、现有一套住房，建筑面积为100，单价为3000元，在实际交易中，要求在成交日期时一次付清，则实际总价为（ ）万元。A、30.0 B、28.5 C、29.2 D、28.714下列不土地使用权出让成交价格的是（ ）。A、招标成交价 B、拍卖成交价 C、挂牌成交价 D、转让成交价15、下列随着时间的流逝而不断减少的是（ ）。A、原始阶值 B、市场价值 C、帐面价值 D、评估价值16、下列有关物业价格影响因素的说法，错误的是（ ）。A、在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果 B、某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为增值因素 C、有的影响因素对物业价格的影响较大，有的影响因素对物业价格的影响较小 D、有的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来17、某家物业交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为0.5，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。A、30.00 B、29.29 C、28.28 D、27.2718、下列不是物业估价基本方法的是（ ）。A、市场法 B、成本法 C、收益法 D、交易法19下列房地产市场的运行环境中，影响房地产市场发展的工地、能源、生态等自然资源条件的是（ ）。A、社会环境 B、资源环境 C、国际环境 D政治环境20、房地产市场供给的基本法则为（ ）。A、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少 B、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格会使可供销售的商品数量增加 C、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量增加 D、当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格也会使可供销售的商品数量减少21、针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态是（ ）。A、投资结构 B、供求结构 C、产品结构 D、区域结构22、下列不属于市场供给特点的是（ ）。A、由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性 B、购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构进行融资 C、由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定 D、房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大23、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于（ ）。A、化减房地产市场的风险 B、分析房地产市场的信息 C、预测房地产市场未来的发展趋势 D、把握房地产市场供求关系的变化规律24一般集中于对大型中高档商业物业的管理，物业管理企业采用有计划的管理的是（ ）。A、AMP B、PMP C、PMA D、AMA25、租赁关系在双方中的一方死去时自动中止的是（ ）。A、定期租赁 B、自动延期租赁 C、意愿租赁 D、私房租赁26、物业租赁所面向的目标市场群体，主要由（ ）决定。A、该物业的档次所决定 B、该物业所处的市场的供求关系决定 C、该物业所处区域的商业特征决定 D、该物业所处的地理位置是否优越所决定27、租赁管理的核心是（ ）。A、确定可出租面职和租赁方式 B、编制租赁经营预算 C、定位市场目标 D确定租金方案28、凡要求有特定形式和履行一定手续的合同都称为（ ）。A、双务合同 B、有偿合同 C、诺成合同 D、要式合同29、下列对客户关系管理的叙述中，说法错误的是（ ）。A、客户关系管理，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略 B、其英文编写为CRM C、其目的在于企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利的目的 D、其概念是由美国Gartner集团率先提山，是辨别、获取、保持和增加“客户价值”的理讼、实践和技术手段的总称30、下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是（ ）。A、估计成本 B、实际成本 C、计划成本 D、定额成本31、其办公单位以每月2000元的价格租了一间100的办公室，年终总结时，其交通费2500元年，通信费3500元年，办公用品费500元年，书报费800元年，宣传广告及市场推广费11000元年，法律费用5200元年，节日装饰费500元年，其办公费估算为（ ）元年。A、20 B、 200 C、400 D、200032、编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据的是（ ）。A、固定预算 B、弹性预算 C、零基预算 D、滚动预算33、成本的日常管理内容不包括（ ）。A、利用物业管理周期理论进行成本控制 B、严格实施预算的凭证控制 C、建立健全费用开支与报销审批制度 D、控制责任中心的业绩考评34、下列选项中，（ ）是开展物业管理工作的基础。A、物业管理企业与众多的业主发生物业管理的法律关系 B、物业管理中的各种合同 C、物业管理企业提供物业管理服务 D、物业管理企业与众多的非业主发生物业管理的法律关系35、下列对物业服务合同的说法，正确的是（ ）。A、物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同 B、物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间先后的顺序，担并不相互衔接 C、若不签订前期物业服务合同，也可以保证购买房屋直至业主委员会成立时的各项权利得以实现 D物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业管理企业36、封送标书的一般惯例是，投标单位应将所有投标文件按招标文件要求，准备正本和副本，通常（ ）。A、正本1本、副本1本 B、正本1本、副本2本 C、正本2本、副本1本 D、正本2本、副本2本37、下列选项中，（ ）不是风险具有的特征。A、负面性 B、不确定性 C、特殊性 D可测性38、在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的保险原则是（ ）。A、诚信原则 B、可保利益原则 C、近因原则 D、比例分摊原则39、在保险合同关系人中，受益人是指（ ）。A、人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人 B、被保险的代理人 C、为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人 D、与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人40、（ ）包括资金的投放和各项资金的使用两方面。A、资企筹集 B、资金运用 C、资金耗费 D、资金分配41反映物业管理企业在某一特定时日财务状况的财务报表是（ ）。A、资产负债表 B、利润表 C、现金流量表 D成本报表42、净资产收益率的计算公式是（ ）。净利润 总利润 净利润A、 100% B、 100% C、 100% 平均总资产 平均总资产 平均净资产总利润D、 100%平均总资产43、（ ）是物业管理绩效的具体手段。A、评价指标 B、评价标准 C、评价方法 D、评价要素44对于企业三年利润平均增长率指标，若企业当年或三年前利润不都为正值，定由亏损变为盈利的，则单项修正系数为（ ）。A、0.8 B、0.9 C、1.0 D、1.145、按日提交的物业管理报告通常比按年提交的物业管理内容少，相对简单，覆盖的时间范围只是按年提交报告的（ ）。A、半个月 B、1个月 C、3个月 D、6个月46下列有关合同服务的说法正确的是（ ）。A、合同服务是灵活的、机动掌握的服务 B、合同服务是强制性的必须提供的服务 C、合同服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”的服务 D、合同服务是无偿服务，是单向奉送的服务47、一般来说，为每个办公室工作人员提供（ ）的单元内建筑面积比较合适。A、56 B、1015 C、1520 D、202548、下列不是写字楼物业工程安全管理中“十供”的是（ ）。A、确保供电 B、确保供水 C确保供饭 D、确保供气49、对物业管理企业进行评价的主要目的是（ ）。A、令物业管理企业为业主和租户提供更好的服务 B、决定是保留还是辞退当前物业管理企业 C、与租户有良好的沟通 D、及时收取租金50、零售商业物业又称为（ ）。A商业地产 B、零售物业 C、商业物业 D、零售地产51、物业管理企业需要不同的经营策略，就中高档项目而言，经营策略主要包括（ ）。A、树立品牌形象，参与市场竞争 B、必要的经济回报 C、与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟 D、以上均是52、百分比租金通常以（ ）为基础计算。A、按月支付 B、按季度交付 C、按半年支付 D、以年总营业额交付53、下列关于零售商业物业在选址和规划的说法，不正确的是（ ）。A、购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方 B、交通便利是影响购物中心成功经营的重要因素，即使停车不便时，也不受影响 C、有关调查研究发现，零售店店主选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性 D、零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素54、零售商业物业管理，司细分为（ ）等项目防火安全；治安保卫；劳动安全；媒体风险防范安全A、 B、 C、 D、55、组合投资管理的内容包含（ ）。A、管理对象 B、管理者 C、管理方法 D、以上均是56下列有关物业资产管理的说法，错误的是（ ）。A、信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具 B、为了准确评估绩效，企业应该将物业资产同非物业资产运营的数据紧密联系起来 C、现实中若没有一个独立的物业资产信息系统，要做一个很好的物业资产管理决策是很困难的 D、随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加57、下列属于物业管理信息系统特征的是（ ）。采用方便灵活的输入方法；功能覆盖物业管理的所有环节；高效的查询与输出手段A、 B、 C、 D、58、不良物业资产的表现形式包括（ ）。房地产不良贷款；金融机构直接投资房地产形成的不良资产；其他不良信贷资产中的房地产抵押物；其他单位委托处置的房地产不良资产A、 B、 C、 D、59、下列对可持续发展与物业管理的说法，错误的是（ ）。A、可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，义涵盖对各种自然能源的节约和充分利用 B、智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑 C、噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一。例如：配套设备运行产生的噪声、各类防盗报警设备误报产生的噪声等 D、要加强雨水、污水的排放、处理和再利用60、设施经理都受过的培训是（ ）。A、对员工的管理技能 B、财务管理技能 C、技术技能 D、以上均是二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5）61、下列选项中，屋于物业管理企业类型的有（ ）。A、管理型物业管理企业 B、托管型物业管理企业 C、专业型业管理企业 D、非专业型物业管理企业 E、综合型业管理企业62、下列选项中，属于房地产投资特征的有（ ）。A、位置固定或不可移动性 B、寿命周期短 C、适应性 D、各异性 E、政策影响性63、下列有关借款偿还期的计算公式=的说法，正确的是（ ）。A、为项目借款还本付息数额（包括已用资金支付的建设期利息） B、为项目借款还本付息数额（不包括已用资金支付的建设期利息） C、为借款偿还期（从借款开始计算） D、为期可用于还款的资金 E、为第期可用于还款的资金64、下列有关利率与利息的计算公式，不正确有（ ）。A、单利计息时的利息计算公式是= B、单利计息时，个计息周期后本利和为= C、复利计息时的利息计算公式是= D、复利计息时，个计息周明后本利和为= E、65、下列对物业价格的主要特征的说法，正确的是（ ）。A、物业价格受区位的影响很大 B、物业价格实质上是物业权益的价格 C、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 D、物业价格形成的时间较短 E、物业价格容易受交易者的个别因素的影响66市场法是物业估价的一种方法，其运用的基本步骤包括（ ）。A、收集交易实例 B、选取可比实例 C、对可比实例成交价格进行处理 D、求取比准价格 E、准价格交易67影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（ ）。A、金融业的发展 B、信息、通信技术水平的提高 C、生产和工作方式的转变 D、人文环境、自然环境的变化 E、人口数量的不断增长68、进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括（ ）等。A、持有期 B、政策因素 C、市场因素 D、通货膨胀 E、发展期69、房屋租赁时，出租人的权利有（ ）。A、有按期收取租金的权利 B、有对物业管理状况进行监督建议的权利 C、有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利 D、有依法收回出租房屋的权利 E、有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利70客户关系管理（CRM）的作用有（ ）。A、CRM能够改善企业形象，提高企业生产力 B、CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程 C、CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力 D、CRM能移提高企业销售收入 E、CRM能够改善企业服务，提高客户满意度71、按现行财务制度的规定，不得列入成本支出的是（ ）。A、国家法律、法规规定之外的各种付费 B、被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出 C、物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出 D、对外投资支出 E、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出72、成本按照计算依据的不同主要有（ ）。A、边际成本 B、差异成本 C、目标成本 D、定额成本 E、计划成本73、一般物业服务合同中对委托的管理服务条款应有（ ）。A、委托哪些管理服务项目应逐项写清 B、各项委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好 C、各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化 D各委托项目在管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用 E、要适可而止74物物管理的招标方式有（ ）。A、竞标 B、选标 C、公开招标 D、邀请招标 E、议标75、下列选项，属于最具有代表性的财务管理目标的是（ ）。A、利润最大化 B、资本利润率最大化 C、每股利润率最大化 D、总股利润率最大化 E、企业价值最大化76、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是（ ）。A、地理位置 B、交通便利性 C、声望或形象 D、人口密集度 E、为租户提供的服务77、写字楼管理策略中应该注