房地产估价师《案例与分析》考前冲刺题6

房地产估价师案例与分析考前冲刺题62015房地产估价师案例与分析考前冲刺题61、工业房地产及其估价有哪些特点？答案：(1) 涉及的行业多。(2) 非标准厂房多，单价相差大。(3) 要区分设备和建筑物的造价。(4) 受腐蚀的可能性大。2、影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些？答案：(1) 影响居住房地产区域因素主要有：交通条件;生活服务设施； 教育配套设施;环境质量：(2) 影响居住房地产个别因素主要有：建筑结构、类型和等级： 装修;设备与质量;质量;朝向与楼层。3、问：房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技 术路线?它们分别怎样体现公开价值标准？答案:(1) 房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、假 设开发法。(2) 市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是 该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家 和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法采用选取 类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本 化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的办法。收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利 用时间价值的概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。成木法是求取估价对象在估价时点重置价格，扣除折旧，以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是依据生产价值 论，从建筑物的建造成本出发，扣除相应的折旧和税费后，估算中 估价对象的客观市场价值。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正 常开发成木、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法。假设开发法针对估价对象的特点或者委托人的特殊需 求，利用预期原理首先确定估价对象开发完成后的价值，反算估价 对象现在的客观市场价值。4、房地产估价技术路线的确定过程。答案：确定房地产估价技术路线就是确定房地产的价格内涵和 价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估 价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估 价的测算过程和需要釆用的估价方法。考试用书5、房地产产保险估价中，保险价值与保险金额有何关系？答案：保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合 同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价 值为确定保险金额的基础。保险金额是保险双发当事人在保险合 同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称 “保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不能大于保险价值。