小区选聘物业服务企业方案.docx

小区选聘物业服务企业方案一、物业服务企业选聘原那么（-）根据小区管理规约、业主大会议事规那么，为了保护小区业主的合 法权益和维护小区和谐稳定，本次选聘工作由业委会具体实施。（二）物业服务企业选聘结果，由全体业主投票表决，经参与表决专有局部建筑 面积占建筑物总面积过三分之二且占总人数过三分之二的业主表决通过后生效。二、竞聘物业服务企业报名条件1、企业注册资金伍佰万元（含）以上，具有原建设主管部门颁发的物 业服务企业贰级资质证书以上，注册时间满3年及以上的独立法人； 2、杭州主城区范围内管理二手楼盘住宅工程在2个（含）以上（附合 同复印件）；3、拟派工程物业经理具有5年及以上物业管理经验且2年以上住宅项 目管理经验（提供证明原件复印件）；无不良执业记录。要求须提供在 本单位二年内的社保缴纳证明（竞聘时提供社保缴纳原件复印件）4、竞聘单位自单位开办以来未列入杭州市或各区政府主管部门黑名单; 三年内未被有关行业主管部门公开谴责；无物业整体转包行为。未被 列入信用中国网站（ creditchina. gov. cn） “记录失信被执行 人记录名单；5、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，承诺本工程独立规范 建账；6、能承诺缴纳履约保证金15万；无偿提供小区设施设备改造提升15 万元。4雨、污水管道共用雨、污水管道每半年疏通一次，雨、污水井每季度 至少检查一次，及时清掏，保证公共管道的畅通。5化粪池每两个月检查一次，至少每半年清掏一次，发现异常及 时清掏。6围墙每季巡查一次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修 复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制 维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向 业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会 的决定，组织实施。7道路、场地等每周对道路路面、侧石、井盖等全面巡查一次，发现损 坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围 或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和 物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会 提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。8健身设施、儿童乐园、休 闲椅等每日至少巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械、设 施的平安使用。9平安标识等对危险隐患部位设置平安防范警示标志，并在主要通道 设置平安疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保 证标志清晰完整，设施正常运行。10房屋结构每年对房屋结构检查二次,涉及使用平安的部位每季检 查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组 织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时 编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计 戈IJ,向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业 主大会的决定，组织实施。11供水系统1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点 加油，每半年对泵房、管道等除锈、油漆一次，每年对 水泵保养一次，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年清洗水箱、蓄水池二次，二次供水水质符合国 家生活用水标准。3、高层房屋每年对减压阀测压二次。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必 须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进 行防冻保养。5、以上工作完成后及时做好记录。12排水系统1、每周对污水泵、提升泵、排出泵检查二次。2、每年对污水处理系统全面维护保养二次。3、控制柜电气性能完好，运作正常。4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪 声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。5、以上工作完成后及时做好记录。13升降系统1、载人电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保 持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安 全检测并持有有效的平安使用许可证，物业服务企 业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管 理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达 现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理 人员接到信息后须在五分钟内到现场应急处理，专业技 术人员须在半小时内到现场进行救助。4、乙方与其他维保单位签订电梯维保合同应征得甲方 的同意并报甲方备案。每年按期向甲方提供电梯的检测 报告。14弱电系统1、楼宇对讲系统（可视）：每周进行调试与保养一次， 保证其24小时正常运行，对讲主机选呼功能正常，且 选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰， 对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 2、周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调 试与保养，保证该系统的警戒线封闭、尢盲区和死角， 保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器准确地识别 报警区域。3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控 设备24小时正常运行，摄录图像清晰，录像功能正常。 4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期 地进行调试与保养，保证其正常运行。5、门禁系统及道闸系统：及时保养及维修，保证其功 能正常。1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保 证其正常运行。2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。3、每周三次检查火警功能、报警功能是否正常。4、每年检测一次探测器，并对全部控制装置进行一次 检测，火灾探测器及时清洗或更换。5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作 一次放水检查。6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。7、每半年清理一次消防通道上及楼道井箱里面的杂物。8、消控室保持24小时工作人员不间断，工作人员必须 持证上岗。15消防系统16其他落实好国家、省、市区有关政府部门相应法律、法规、 条例以及小区业主大会相关决议等。3、辖区内所有的机房、设备用房，要求室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。4、服务期限3年。5、收费标准住宅：1.05 元/平方米月（不含能耗费）；能耗费：0.35元/平方米.月；商铺： 1.80 元/平方米月（不含能耗费）；地下车位管理费：40 元/个月；地面临时停车按照车辆管理制度收费。五、选聘工作流程（一）公示XXX小区选聘物业服务企业方案（草案）和召开业主大会会议公告（二）召开业主大会，表决XXX小区选聘物业服务企业方案（草案）（三）委托第三方公开选聘信息，组成评审小组进行评标工作， 评标结果递交业主大会表决1 .授权委托第三方代理公司开展选聘事宜，并根据物业选聘方案 开展招标工作，制定标书、细化报名条件、制定评标方案，公告招标 书及评标方案，邀请到达标准且有意向的物业服务企业参与投标。2 .安排投标企业展示服务方案3 .评标方法：组成评审小组，评审小组由七名成员组成，其中评 标专家4名，社区代表1名，业委会成员1名，业主代表1名。业委 会成员从业委会中内部推选产生，业主代表从小区业主代表中推选产 生。评审小组评审出综合分最高的两家为中标候选企业。递交业主大 会表决，确定最终中标企业。4 .公布表决结果，宣布竞聘成功企业，并向成功企业发出中选通 知书。5 .签订物业服务合同。6 .新老物业工作交接。特别说明：如两家候选物业企业在投票时，都没有双过半，对得 票高者，独立召开一次业主大会对其进行表决，如还不能双过半，那么 视为本次物业选聘流产，业委会有权重新选聘物业服务企业。附件：XXX小区物业服务合同（草案）杭州市物业服务合同物业工程名称：XXX小区工程坐落地址：委托方：受托方:签订日期：2021年 月日物业服务合同根据国家、省、市物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、 平等、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，选聘乙方 对（物业工程名称）提供物业 服务，签订本合同。第一章合同当事人甲会）：方(业主委员业主委员会负责人：联系电话:通讯地址：邮政编码：乙 方 （物 业 服 务 企业）:营业执照注册号:法定代表人：联系 ：委托代理人：联系 ：通讯地址:邮政编码:第二章物业基本情况第一条物业基本情况物业工程名称 : 物业类型：座落位置：;物业管理区域四至范围（规划平面图）：东至，南至西至，北至;建设用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，地上建筑面积 平方米，其中住宅建筑面积 平方米（含市政府廉租房 平方米）、配套公建面积 平方米及配套用房 平方米（含社区不交物业费面积房31平方米）,地下建筑面积一平方米，人防建筑面积 平方米等。小区用地红线内共有汽车泊位约 个，其中：地面临时停车位 个（含消防登高点、地面泊位），地下停车泊位 个，另有小区外围商业用房门口临时划线车位约 个），小区市政直供水，生活水箱360立方米的一个，生化池个，电梯11KW的 台，出入口 个，道闸 套及移动岗亭 个等小区用地红线之内的所有建筑及附属配套设施，规划总户数 户。第三章服务内容与质量第二条乙方提供的物业服务执行以下第（一）项标准:（一）乙方提供的服务质量按杭州市普通住宅物业菜单式服务参 考收费标准及物业合同中物业服务内容及标准规定的 乙级（含 以上） 服务内容与标准执行。（二）乙方提供的服务质量执行双方约定的服务内容与标准，具体 为:7、能承诺承当本次物业选聘工作的全过程的费用。8、与竞选人存在利害关系可能影响竞聘公正性的法人、其他组织或个 人，不得参加竞聘。单位负责人为同一人或存在控股（含法人代表控 股）、管理关系的不同单位，不得参加同一工程的竞聘9、本工程不接受联合体投选。以上资格和条件，（4、5、6、7）条,需竞聘单位有书面承诺书 作为竞聘文件的一局部，递交选聘人。三、选聘内容1、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾 道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、设备机房、 楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。2、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下 水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车 库、地面停车场）的维修、养护和管理。3、本物业规划红线内的附属配套服务设施（水系、商业网点等）的 维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、 垃圾的收集、清运。5、交通、车辆行驶及停泊的管理（机动车和非机动车）。6、维护物业管理区域内的公共秩序，包括执行各项平安制度措施、巡逻查验、门岗执勤、平安监控。1、物业共用部位、共用设施设备的管理和维护;2、公共绿化的维护；3、公共区域的环境卫生维护；4、物业管理区域内的平安防范和秩序维护；5、车辆（含非机动车）管理服务；6、甲方要求乙方完成的其他事项。第三条在XXX小区规划用地红线范围以内的物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、配合和协助当地公安机关进行平安监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产 保险保管责任，如发生此类情况，乙方承当安保不利的责任）。2、协助组织开展社区文化娱乐活动，协助业委会、社区发布公告、通知、横幅 等工作。3、物业及物业管理档案、资料的收集及整理；4、根据国家住宅室内装饰装修管理方法对小区内装修活动进行监督管理；5、急修：应立即到位，确保在最短时间内予以修复，除不能克服的特殊情况乙方可以征得甲方同意后延迟外，应在半个工作日内修复；6、小修：应在一个工作日内修复，除非乙方征得甲方同意延迟；7、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第四条按照乙方提供的物业服务质量应到达约定的标准、选聘文件、 竞聘文件、服务考核细那么、XXX小区业主管理规约及XXX小区车辆管 理制度等相关事项，作为本合同有效组成局部。第五条合同期限本合同期为三年。自 年 月 日至 年 月 日。合同期满，乙方应根据甲方的要求延续提供不多于6个月的服务，费用标准按原合同规定执行。第四章物业服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择以包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面枳（已办理房产 证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未 办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干 使用，盈余或亏损均由乙方享有或承当，具体标准如下：1、高层住宅：1.05 元/月平方米；（不含能耗）2、商铺物业： 1.80 元/月平方米；（不含能耗）3、地下停车泊位：40元/个月管理服务费:4、地面临时停车位和商业用房门口地面临时停车位收费：按照 车辆管理制度执行;5、物业费中不含公共能耗费，业主或物业使用人按其拥有物业建 筑面积每平米 0 35元/月的标准缴纳公共能耗费；6、乙方进驻后三个月内需草拟完成XXX小区汽车管理规 约，经全体业主表决同意后实施。乙方根据XXX小区汽车管理规 约进行管理和经营。停车费收入，按收费总额的乙方30%补贴乙方 停车管理本钱。小区快递柜的场地使用费补贴乙方。7、商铺出租、电梯广告费及场地租赁费等经营性收入归甲方所有;8、小区其他场地使用费等经营性事项或者通信网络的进入等多需 经业委会授权，具体收益分配等事宜有甲乙双方协商解决。7、物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、维修费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）管理费分摊；（9）物业服务企业固定资产折旧；（10）法定税费；（11）物业服务企业的利润。（12）公共设施设备等维修或更新。单个单件材料费小于或等于 2000元的（同单件材料费不得累加，不含人工等其他所有费用）由物 业服务企业全额承当并负责维修或更新。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容 和质量标准提供服务。第七条 自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承当。己交付使用但业主或非业主使用人尚未居住的物业，其物.业服务费 用由业主或非业主使用人按照该物业区域同类物业的标准交纳。业主约定由非业主使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负 连带交纳责任。业主与非业主使用人之间的交费约定，业主应及时书 面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者非业主使用 人应当结清物业服务费用。物业服务费用按 管理年度 交纳,物业服务费可预收，但不 得超过12个月，而且在服务合同的剩余期限内。预收的物业服务费属 于代管性质，为所交纳的全体业主所有，乙方不得将其用于物业服务 合同约定以外的支出。乙方应当于每年 公布物业服务费的收支情况。如果出现物业公司更换时，原物业公司应把业主提前 交纳的物业费用、水费、停车费等各类费用明细及金额转给下一届物 业公司，并及时向全体业主公布情况。第八条业主应按照规定向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位的 委托代收水、电、气、热、通讯、有线电视等费用的，可以向委托单 位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。第九条 物业服务中的装修垃圾清运费允许业主选择自行清运或 由物业公司统一清运，如果选择物业公司统一清运，住宅房屋收费标 准为 1000 元/户;非住宅房屋收费标准为 元/户（或元/平方米）。对因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶 手等共用部位、共用设施设备损坏的，由乙方与装修单位（装修人）协商可收取一次性修复补偿费22P元/户（或元/平方米）。第十条在本合同期限内，经甲乙双方协商，并征得专有局部面积占总建筑面积三分之二且人数占总人数三分之二以上的业主同意， 可根据物业服务本钱变化情况等因素调整物业服务收费标准。第五章双方的权利义务第十一条 甲方权利义务：（一）代表和维护产权人、使用人的合法权益；（二）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，审定乙方制定 的物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计 划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督 和协助乙方按方案和计划实施物业管理服务，履行物业服务合同等；（三）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题以及业 主、非业主使用人与乙方之间的纠纷，不因此影响乙方工作；（四）审定乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共 用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制 度，并催促业主、物业使用人遵守执行；（五）积极配合公安机关做好房屋出租登记报备工作，并催促承租 人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证。与社区居民委员会相 互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；（六）监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告 物业管理的实施情况;（七）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活 动;（八）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建 议，并按规定做好相关物业管理事项、重大事项、经费收支等依法依 规需要的公示的及时公示；（九）如果在乙方退出本物业管理区域物业服务时，甲方没有选聘 到新物业公司，按照相关规定甲方与乙方办理承接查验收手续，接收 物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料；（+ ）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；（十一）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方应享有和承当的 其他权利义务。第十二条乙方相关的权利义务：（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应 专业的物业服务人员履行本合同；（二）按照国家、省和本市规定的有关物业管理技术标准、行业规 范以及合同，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、非业主使用 人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或非业 主使用人收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费 的问题;（四）接受甲方、业主和非业主使用人的监督，定期向甲方、业主 报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内 有关物业服务的重大事项，及时处理业主和非业主使用人的投诉；（五）乙方的人员配置必须按投标文件承诺的人员配置。乙方必须 采取措施，确保乙方人员稳定，特别是经理及骨干人员。经理及骨干 人员变动须经甲方同意并在甲方备案。根据综合考评或工作情况，甲 方有权要求乙方在一个月内更换经理或相关骨干人员。在本工程中， 乙方承诺配备的人员数量为不少于35人。甲方不定期抽查乙方投入 的人员数量，如果抽查时发现乙方投入的人员数量少于合同约定的数 量，经提醒后未整改的甲方可以按缺少人数每人500元/次累计扣除:（六）有权将物业管理区域内电梯、消防、空调及监控等特种设施 设备的维保专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将木物业整 体委托给第三方，并对专业公司的服务行为承当连带责任；乙方与第 三方签订合同前须征得甲方同意并报甲方备案。维保费用由乙方负责 按时支付。如因拖欠支付维保费用或拖欠支付更换电梯配件等所产生 的费用而造成停运或事故等，乙方承当所有责任。（七）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好物 业管理区域内的平安防范工作。发生平安事故时，应及时采取应急措 施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要 协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行 义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关按依照有关法律、 法规进行处分；协助有关部门制止违法、违规的行为;（八）及时开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度平安检 查工作，发现平安隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整 改。在承包期内乙方应保证承包区域内的设施、设备良好的运营状况 和环境状况，并接受甲方或其授权（第三方监理）人员的检查，对由 乙方引起或造成设施、设备的损坏及环境卫生不理想状况，甲方将书 面通知乙方修复或整改，在规定时间内，仍未按要求修复或整改，甲 方将负责完成这一工作，所需费用连同15%附加费全部由乙方承当。（九）乙方按照规定的物业服务内容及标准等为全体业主服务，不 得有以业主、物业使用人未缴物业服务费等为由，采取停水停电等手 段，损害业主、物业使用人合法权益的行为；（十）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业 及其各类管理档案、财务等资料；移交属于业主的所有财产并按有关 规定和本合同约定办理移交手续和工程退出手续；（十一）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合 分类投放要求的行为进行指导、劝告及纠正，搞好垃圾分类。（十二）所有的机房、设备用房要求闭锁，张贴警示标识；室内醒 目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等；消控室24小时有人，且 工作人员须持证上岗；所有工作人员须取得公安机关无犯罪记录的证 明材料。（十三）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承当的其他权利义务。第八草履约保证金与品质考核（十四）收到中标通知书后7天内。乙方须向甲方交纳人民币15万 元的履约保证金，履约保证金被扣除后，物业服务企业应在一个月内 补足。保证金没有按时足额到账的，甲方有权提前解除合同，并没收 履约保证金。该保证金在甲方的规定存续期间不计息。（十五）甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方 的设备、设施、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金，且乙 方应在接到扣除履约保证金通知后一个月内补足扣除差额，保证承包 期间内履约保证金的完整。（十六）乙方在服务期内没有违约行为，甲方在服务期满后，甲、 乙双方完成相关移交并签署书面确认后，二个月内全额退还履约保证 金，否那么，甲方将再扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。（十七）为保证物业服务品质，乙方提供的物业服务质量应 到达约定的标准、物业服务考核实施细那么、业主管理规约及车辆管理 制度等相关要求，甲方不定期组织人员对乙方物业服务事项抽查考核。 另外甲方每季度对乙方物业服务合同履行情况进行抽查或排查，发现 问题业委会发函催促物业限期整改，如乙方未按时完成整改，每次扣 除履约保证金1000 元。（十八）乙方接受业主财物失窃酌情补偿制度，对于业主失窃的财 产，在业主报案并提供发票的前提下，如果乙方不能证明其己尽职， 乙方应在公安机关书面明确无法破案后对被盗业主做出酌情补偿，具 体金额由甲、乙方和业主三方协商，原那么上不超过被盗财物的20 %, 上限不超过1000元,如协商不成可通过诉讼解决。本规定不适用于 业主现金的失窃。（十九）乙方变更法人代表、股东发生变化或者股东出资额比例发 生变化的，需在两个星期内告知甲方，发现有甲方业委会成员直接或 者间接持有乙方股份的（包括乙方本级以及乙方下属公司、下属工程 部等），甲方有权立即终止合同并扣除全部履约保证金。（二十）乙方中标后未经甲方同意不得将物业服务整体或者分块 转包给其它公司或个人，否那么甲方有权立即解除合同并扣除全部保证 金。以上违约金的扣款时间在甲方发出整改通知后15天内，乙方仍未 按甲方要求完成整改的，那么甲方按合同条款规定扣除履约保证金。以上违约付款时间为甲方发出付款通知后30天内，如未在规定时 间内支付且累计违约金额到达人民币壹拾伍万元整，甲方有权单方面 解除合同。第七章物业的经营与管理第十三条停车收费分别采取以下方式：1、地面车辆收费标准按小区车辆管理制度执行： 业 主 包 月 年 停 车：7、对公共区域的消防器材和易燃物品进行管理，保证消防器材和设施齐全有效，消防通道畅通。8、对业主和物业使用人违反管理公约的行为，采取规劝、制 止、向有关行政主管部门报告等放式方法予以纠正。9、协助组织开展社区居委会文化娱乐活动，协助业委会发布公告、 通知等工作。10、物业及物业管理档案、资料的收集及整理；经营性物业的管理。11、物业公司根据国家住宅室内装饰装修管理方法对小区的装修 行为实施监督管理。12、法律政策、合同规定及业委会交办的小区公共管理其他事项等。四、服务质量标准、收费标准、服务期限1、按杭州市物业管理条例、参照杭州市普通住宅物业 菜单式服务参考收费标准的乙级标准要求进行物业管理服务。通过 严密的平安保卫管理、细致的环境卫生管理和专业的设施设备维修保 养管理，营造出一个平安、舒适、人性化的居住环境。2、服务要求及标准甲方按以下物业服务内容及标准等对乙方进行检查考评。2. 1综合管理服务标准。序号内容服务标准1管理处/服务 中心设置小区内设置管理处/服务中心办公机构，办公设施设备 较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理， 办公场所整洁有序。2管理服务 人员要求(1)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得 物业管理职业资格证书或岗位证书。(2)管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范， 业 主 及 租 户 临 时 停车： 储 值 车（亲 情车）: 外 来 车 辆 临 时 停车：东、西门道路两边及外围商业用房门口地面临时停车：警、消、抢险、救、环及殡等特种车辆出入小区兔2、地下车库车位元/个-月；第十四条 乙方应与停车使用人（临时停车除外）签订书面的停 车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利 义务。需要进行车辆保管服务的，由车位使用人与乙方另行签订保管合同, 收费标准由车位使用人和乙方根据相关法律法规规定协商确定。第十五条 乙方接受业主、非业主使用人委托，提供专项服务的， 专项服务的内容和费用按其约定执行。第十六条为便于维修及时进行，甲方须在7个工作日内对乙方的维 修工作联系单作出回复，签收后7个工作日内未做答复的视作同意乙 方维修，此项费用次月15日前支付给乙方。维修或改造更新费用额度 较大的，由甲方决定是否动用维修基金解决。乙方有责任和义务对维 修的设施、设备的维修内容、配件价格进行把关，维护业主权益，不 得依次充好，不得扩大维修范围。一旦发现上述情况，甚至与维保单 位勾结，联合坑害业主的行为，甲方将根据损失情况予以追责。第八章违约责任第十七条 在物业服务过程中发生以下事由，乙方不承当责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失 的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业 主和非业主使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成 损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视 及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、因甲方或业主、非业主使用人未及时交纳供水、供电、供气、 供热、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的;6、业主、非业主使用人违反管理规约和物业管理区域内规章 制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后， 仍未解决，其行为对其他业主、非业主使用人产生阻碍和影响的；7、物业管理区域内发生刑事、治安案件或第三人行为造成的损害，但乙方有过错的除外；8、甲方自己的行为造成的损害。第十八条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完本钱合同 第二条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同；甲 方应赔偿由此给乙方造成的损失。第十九条乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量 标准的，应向甲方支付违约金。第二十条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的, 对超出标准的局部，业主和非业主使用人有权拒绝交纳；乙方已经收 取的，业主和非业主使用人有权要求乙方双倍返还。第二十一条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、 规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完本钱合 同第二条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权依法解除本合同， 并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿；乙方预收的物业服务 费用或物业服务资金应当返还给相关业主、非业主使用人；造成业主、 非业主使用人经济损失的，乙方应予经济赔偿。甲方依法解除本合同的，应当在合同期限届满前三个月书面告知乙 方；乙方应当在合同终止之日与甲方或全体业主依法选聘的物业服务 企业完成交接手续，并退出本物业管理区域。第二十二条本合同其他相关责任的特别约定：1 .乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定 不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完本钱合同约定的 服务内容和质量标准的，甲方有权依法递交业主大会投票解除本合同, 乙方同意放弃由于合同提前中止所产生的损失向甲方索赔偿的权力。 乙方预收的物业服务费用或物业服务资金应当返还给相关业主、非业 主使用人；造成业主、非业主使用人经济损失的，乙方应予经济赔偿。2 .甲方依法解除本合同的，应当在合同期限届满前三个月书面告知 乙方；乙方应当在合同终止之日与甲方或全体业主依法选聘的物业服 务企业完成交接手续，并退出本物业管理区域。乙方应当在物业工程 管理移交前30 0,与甲方、新受托物业服务企业办理物业工程承接查 验手续，并按约定日期完成移交，退出物业管理区域。3 .甲方可委托第三方机构进行物业的承接查验工作和物业服务 质量的监理；4 .甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方的设备、 设施、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金，且乙方应在接 到扣除履约保证金通知后一月内补足扣除差额，保证承包期间履约保 证金的完整。5 .乙方变更法人代表，需在两个星期内告知甲方，发现有甲方 业委会或监事会成员直接或者间接参股现象的，甲方有权立即解除合 同并要求乙方支付违约金十万元。6.物业管理企业应每半年对全体业主公示物业财务报表，公开透明。 物业服务必须严格按照合同履行服务，每年月底和 月底向业委会提交工作总结报告。一次未公示，罚违约金 元，连续2次（即6个月）未公示，甲方有权单方面解除合同并罚没所有履约保 证金。7.乙方超过本合同剩余期限或者本合同约定标准收取的物业服务 费、公共能耗费、停车费及水费等各种费用，在本合同终止之日起30 日内，必须无条件移交给甲方或甲方指定的新物业服务公司。如乙方 拖延甚至拒绝移交，每日按万分之六计算利息，直至移交完毕之日止， 同时双方还约定，甲方有权以自己名义直接起诉乙方索要，无需业主 或交款人本人起诉，乙方自愿放弃“甲方非款项所有人，不具有诉讼 主体资格”这一抗辩理由，乙方认可甲方作为业主大会选出的业委会 已取得款项所有人的授权（该授权已在小区议事规那么中表达，乙 方悉并认可，无任何异议），以甲方名义向乙方追索，追索回的 款项甲方再代表款项所有人，支付给新的物业服务公司。第九章其他事项第二十三条本合同期限自四1年 月 日起至 年 月 日止。第二十四条 本合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开 业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服 务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服 务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前 一个月与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在业 委会与新物业签订合同之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业 服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业 主大会作出选聘或者续聘决定为止。第二十五条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理档案、资料以及属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方， 并按照相关规定办理移交和物业工程退出手续。第二十六条业主可与非业主使用人就本合同的权利义务进行约定，但非业主使用人违反本合同约定的，业主应承当连带责任。第二十七条本合同的附件为本合同不可分割的组成局部，与合同具有同等法律效力。第二十八条本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并报物业所在地区、 县（市）房产主管部门备案。第二十九条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第一种方式处理：1、向人民法院提起诉讼；2、/o第三十条本合同一式 五份,甲、乙双方各执 一 份,报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案），街道、社区各一 份，具有同等法律效力。第三十一条 本工程甲、乙双方物业管理选聘文件和物业管理竞聘定代表人:文件，为本合同的附件，具有同等法律效力。第三十二条本合同自双方签字盖章之R起生效。甲方(盖章）：乙方（盖章）：法定代表人：法或 授 权 委 托 人（签字）：或授权委托人（签字）：联系人：联系人：地址：地址： ： ： ： ： ： ：开户银行：开户银 行:号：帐号:服务主动、热情。3服务时间周一至周日在管理处/服务中心进行业务接待，并提供 服务,每天接待时间不少于12小时。（上午8:00-下午 20:00）4日常管理 与服务（1）服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。 物业服务企业实施TS09000质量管理体系，对服务过 程进行控制。（2）公示24小时服务 。急修1小时内，其他报 修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记 录。遇紧急意外事件接 后应30分钟内到达现场。（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。（4）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双 方权利义务关系明确。（5）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临 时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制 度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案， 告知装修人有关装饰装修的禁止行为和考前须知。根 据装修进度情况每周2次巡查装修施工现场，发现影 响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损 害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有 关主管部门。（6）按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支 情况或物业经营性收支情况。（7）按有关规定规范使用物业专项维修资金。（8）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、 档案管理等制度健全。（9）制定小区物业管理与物业服务工作计戈上并组织 实施。（10）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满 意率80%以上，对合理的意见与建议进行整改。（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项 目和标准。（12）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行 为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。（13）小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、 栋及单元（门）、户有明显标志。（14）承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设施 设备进行认真查验，签订物业管理交接验收协议，验 收手续齐全。（15）排查小区内流动人口、租户，发现可疑人员或 租户未办理居住证的及时向社区警务室工作人员反 馈。2. 2公共区域清洁卫生服务标准序 号内容服务标准1电梯厅地面每日清扫不少于一遍，湿拖一次2消防楼道地面每周清扫一次，湿拖一次。每月清除一次影响通 行的杂物。3扶手、开关盒、表箱 盖、单元门、信报箱扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖 每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖 每周清洁一次。4栏杆每周擦抹至少一次。5天花板、公共灯具每季除尘一次，蜘蛛网及时清理。6进户门每半月擦抹一次（没有牛皮癣）。7楼道玻璃每月清洁一次。8天台、屋顶每月清洁一次，雨前须清理天沟及落水口。每季 清除一次杂物（如有需求立即清理）。9电梯轿厢每日擦拭、清扫一次。10地下车库每周清扫一次。11垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要 配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围 地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。每天清 洗垃圾桶。垃圾分类等按照政府规定垃圾分类标 准及要求执行。12道路地面、绿地、明 沟道路地面，绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾， 无卫生死角；明沟每周清扫一次。13宣传栏、景观小品等每月清洁一次，高杆路灯2M以上局部每两个月清 洁一次14垃圾中转房垃圾房每天冲洗一次,垃圾桶内胆每天冲洗一次。15果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶） 无满溢、无异味、无污迹。16消毒灭害每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、 8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。2. 3公共区域秩序维护服务标准序 号内容服务标准1人员要求（1）设专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专 业培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各 类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范 整齐。（4）每位在岗人员配对讲装置和其他必备的平安护卫 器械。（5）须设立夜间值班人员，并公开值班 。2门岗（1）小区主入口 24小时值班看守，高峰时间站岗值勤， 并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员实行登记管理，阻止未经许 可的外来人员进入小区。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境 整洁、有序、道路畅通；对装修材料进出小区大门，必须 登记。3巡逻岗Q）按指定的时间和路线进行巡查，对重点区域、重点部 位每两小时至少巡查一次。（2）在遇到异常情况、突发事件时，及时报告业主委员会 和有关部门，并协助采取相应措施。4技防设施和 救助 （监控岗）（1）小区具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等技防设施 设备的，应24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达 的信息。（2）监控中心收到报警信号后，秩序维护员应按规定及时 赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用 户的询问。（3）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并 在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急 预案演习。5车辆管理（1）做好小区停放车辆的信息登记、录入、备案及收费等 工作；（2）地面、墙面按车辆道路（地下车库）行驶要求设立车 辆行驶指示牌、地标及反光镜等，及时维护维修或更新路 标、地标、指示牌、停车线及停车场地等相关工作；（3）制作并落实好不同车辆不同标识牌工作，用以明确区 分开业主（地面和地下）、廉租房、租户、亲友及临时外 来等车辆。地下停车泊位要悬挂相对应的泊位编号和车辆 牌昭.（4）停车地面备有必需的消防设施设备和照明，及时发现 并处置火灾隐患等。地下配备的消防设施设备及照明要定 期检查、维护，确保性能良好。停车区域无易燃、易爆及 危险品存放；（5）巡逻和协调停车事宜，及时发现并处理车辆堵占道路、 消防通道、人行道及损坏绿地等公私财物等不当行为，确 保小区车辆出入和停放规范守序。（6）地面临时泊位停满或到达预定数量时，出一辆放进一 辆，及时劝阻并疏导车主，一旦发生闹事、堵道等行为要 尽快报公安部门处理；（7）根据全体业主的意愿及要求，执行小区车辆（含非机2.4公共区域绿化日常养护服务标准动车）管理制度，并抓好落实及整改工作；（8）落实好国家、省及市区政府部门等相关法律、法规。一内容要素服务标准草坪修剪每年普修四遍以上，草面基本平整。清杂草每年普除杂草五遍，杂草面积不大于7%。灌、排水及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥每年普施有机肥一遍。病虫害防 治发现病虫害及时灭杀。其它草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。树木修剪乔、灌木修剪每年两次以.匕无二级枯枝；落、球超过齐平 线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到外表圆整，基本无脱 节；植被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。中耕除 草、松土每年中耕除草五次以上,土壤疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥 不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。病虫害防 治防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5机扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、 地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境布置一年中有二次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过五处。修剪、施 肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次， 每次布置前施复合肥一次。病虫害防 治及时做好病虫害防治。2. 5共用部位、共用设备设施日常运行、维护服务标准序号内容服务标准1门窗每季一次巡视楼内共用部位门窗，保持玻璃、门窗配件 完好，开闭正常。2楼内墙面、顶 面、地面墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无 大面积起壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围的，及 时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的， 及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用 计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据 业主大会的决定，组织实施。3路灯、楼道灯完好率不低于95%。