日报采访华美总经理

丹东日报华美新天地项目访谈丹东没有-专访华美集团总经理刘学军先生原我市最繁荣的蔬菜市场之一机电公司农贸市场停掉了，一个时尚售楼处拔地而起，最近一段时间，一句“丹东没有”的广告语引起街谈巷议。带着这样的疑问笔者采访了作为投资商的华美集团总经理刘学军先生。记者：丹东市中心医院西侧、机电公司和敬业高中地段即将建设一个什么样的项目？为什么打出“丹东没有”的广告语？刘学军：我公司通过参加国有土地出让获得了机电公司及其西侧宗地土地开发权，该宗地面积约3.6公顷，规划建设商业、住宅和配套公建共计近15万平方米。早在2008年曾委托清华大学建筑设计研究院就这一宗地进行了规划设计，由于众多原因项目搁浅了近四年。这四年，变化很大，也突显出项目周边商业设施配套不足，未能充分发挥城市商业热点地段价值。2012年初，华美集团重新启动项目开发，我们借助新一届市党委、市政府规划城市西部核心新商圈的政策东风，和新加坡鼎世集团合作，将方案定位为以商业设施及配套为主的新一代城市综合体，做足商业业态、做强商业氛围，引进美国喜来登酒店集团、韩国乐天玛特国际品牌超市以及数十家国内外著名消费品牌，形成为中高端商业品牌定制的街区式商业综合体。项目正在筹建中，计划2014年底竣工并投入使用。广告语“丹东没有”包含这样几个内容：1、从商业业态形式上讲，街区式主题消费商业概念非常新颖，“丹东（之前）没有”，属于新型商业形式，一般讲：传统集市是第一代商业形式；随着改革开放兴起的租赁式自由市场及国企百货是第二代商业模式；第三代是连锁式超级市场；而第四代是城市综合体商业。万达正在建设众人瞩目的“万达广场”项目就是这样的项目，我们华美新天地也是城市综合体的一种，不过它不是一个大摩尔（MALL），而是由众多相对独立而又相互联合的中等规模商场构成的商业群，是国际最新城市综合体开发方式，商业规划方面超越传统购物中心，是全新的业态组合，涵盖人们生活中的居住、休闲、娱乐、餐饮、购物、健康美容等多功能，以家庭生活为中心，家庭每个成员都能在这里满足自己的需要，全新欧美街区设计将商业和社区有机地融为一体。2、从招商理念上讲，新加坡鼎世集团将招商工作纳于建筑设计之前，这种做法“丹东（之前）没有”。项目中的街区式主题商业建筑底部为上海新天地商业广场一样的主题街区，街区中的商业不同于传统意义上的门市房（商铺），主要节点位置的商业都是根据国内外著名商业品牌业态经营要求而定制的商业空间，这也是为什么新加坡鼎世集团会有众多品牌商业战略伙伴，为什么可以在项目合作中保证招进众多国际级品牌商业的原因。3、本项目的住宅虽然少，但是也别具一格，同样也是“丹东没有”。项目周边现有已经开发的住宅形式单一、产品雷同、现代气息不足。华美新天地的住宅将改变这一点，完全的都市宅居设计理念，南北通透、布局合理、公共空间精美装修，首席设计师鞠叶辛博士提出“您进户改造就是我的错！”的庄重承诺，细节中体现着“以人为本、精益求精”的设计理念。项目住宅部分设计与商业氛围相呼应，充分利用了项目周边交通便利、比邻市中心医院和妇女儿童医院以及项目自身商业群优势，都市宅居设计将使居住在这里的人们充分享受完善城市配套带来的便捷都市生活，正体现了那句“城市让生活更美好”的广告语。记者：华美新天地商业定位如此新颖，是不是会增加很多投资？刘学军：项目原方案名为“富城国际理想家园”，是一个住宅为主体的一般性房地产开发项目，而新方案则有很大突破，不但外形上更美，更充分体现了大气秀美新丹东都市风采。在容积率等主要规划指标不变的情况下，倍增了项目投资，原方案计划投资5亿元；新方案计划开发投资20亿元，仅喜来登酒店一项投资就接近5亿元。政府有计划将华美新天地到水游城地段的地下商场项目给予我公司建设，我们将其纳入二期开发计划，预计投资近10亿元。两期项目全部竣工后总投资将达30亿元。记者：项目有这么多特点，对于周边以及丹东市商业发展有什么样的特殊意义？刘学军：由于华美新天地商业部分是为国际与国内知名品牌商家量身定制的商业空间，充分发挥了土地价值，又是带着招商项目建设的商业综合体，在实现税收、商业地产拉动区域经济与可持续发展、解决就业等经济与社会效益方面远远优于普通方案。开发普通住宅项目，土地使用期70年，销售过程一次性交税后不再产生直接的税收贡献，而本项目以商业为主，商业市场经营是将不断产生税收，一般讲城市繁华街区商业项目税收贡献将是同地段住宅的50倍甚至更多。另外除了经济效益之外，这一项目建设还有很大社会效应。首先华美新天地商业运营将形成超过五千个就业岗位。以新天地主题商业为中心，周围有快速消费品、育婴保健、时尚消费品、电子产品和应用服务、国际餐饮服务连锁等多业态相互依托共同发展。成为多业同一的商业群。其次，提升城市现代化氛围、推动周边商业发展。来华美新天地消费者可以同时享受购名品、饕餐饮、赏大片、养生保健等体验式消费，现代时尚商业模式对于周边经济发展将起着巨大拉动作用。记者：请简单介绍一下你们两家企业，并说明是什么原因使两家走到一起来。刘学军：华美新天地项目是由丹东华美集团属下华美房地产开发有限公司和新加坡鼎世商业集团共同投资开发建设的商业综合体地产项目。丹东华美集团下设华美科技大厦，是东北东部城市中最大规模电子商厦，经营手机、电话、品牌电脑、笔记本、PDA、办公耗材和消费类电子商品，几乎囊括了国内外所有电脑品牌，是覆盖丹东周边地区的电子信息产品集散地。华美房地产开发公司主要以房地产开发、经营、销售为主，是我市成立较早的房地产企业之一。新加坡DS鼎世国际集团是一家以商业投资、策划、经营为主的综合性公司，国内在上海、北京分别设有分公司，投资、策划和管理的地产项目遍及加拿大、新加坡、印度、马来西亚等多个国家及中国上海、重庆、讲述、青岛等多个城市。曾蝉联Di2010年度、2011年度 “最具潜力商业地产品牌”。两家企业之所以能够走到一起，有两方面原因：一是共同看好丹东新一届市委市政府的城市发展战略，对丹东未来充满信心；二是两家企业有着完全一致的经营决策理念，那就是商业地产决策不仅看政策，还要看市场需求。所谓看政策，即紧跟党和政府，顺应房地产宏观调控政策，缩小项目中住宅权重（减少住宅建筑面积），增加商业权重。所谓看需求，华美和鼎世合作是强强联手、珠联璧合，鼎世商业国际化经营管理思路和华美作为本地企业更了解丹东情况优势组合。我们系统、科学地市场调研，充分了解丹东地方住宅需求、品牌商家对于商业空间需求，根据需求规划项目、根据消费者和投资者的需求规划建筑产品，努力设计出丹东人最喜欢的住宅（包括外部环境和内部户型），商业部分根据入驻国际连锁店、品牌店、旗舰店业态和客户需求，定制商业空间，充分满足每一品牌经营和投资者的需求。“海纳百川、天容万物”，秉持“创建多方共赢的现代化商业环境”经营理念，华美新天地项目将在丹东市、区两级党委和政府的支持下，不负众望创造出继丹东华美科技大厦之后又一个规模更大、更加亮丽的商业地产靓点。注：本次报导之后，下一期是采访新加坡鼎世集团常务副总裁吴旭辉先生，再下一次是采访新加坡鼎世集团首席建筑设计师PANNU先生，他们分别从国际品牌进入丹东市场时间点和商业综合体建筑设计本地化研究（针对地段特点精心研究，不同于万达的简单复制）角度深入解读华美新天地项目。背景资料：地址：位于丹东城市西南商业繁华地段。业态：大型超级市场、时尚休闲主题商业、四星级酒店、电脑通讯商城、KFC、必胜客规模：丹东城市西南新商圈重要组成部分，与即将建设的水游城、万达商场共同构建丹东城市新商圈。辐射：周边及全丹东地区时尚消费群体。理念：引进新型商业模式，做大做强商业地产、用国际新商业地产拉动周边经济。一、 地段介绍：地理特征：处于老城区传统聚居区；与城市中心商圈有4-5公里距离，位于城市生活商业发展主轴上；周边商业需求旺盛，商业供给不足，发展潜力较大；地处老城区向新城区发展中间地带，新区发展将推动本项目；距离江边较近，周边有帽盔山公园，景观环境较好；交通十分便捷，位于城市主干道旁，项目的展示面较长；西边河流资源有待开发。二、 项目基本情况：建筑用地及建筑规划：（1）主要用地规划指标：项目占地面积：3.59万平方米；规划容积率：2.8倍；（2）建筑设计方案指标：总建筑面积：15万平方米；计容建筑面积：100，400平方米：其中商业及四星酒店：55,380平方米；非商业住宅面积：45,020平方米非计容面积（地下车场及配套、人防）：27,800平方米三、 项目定位：生活方式中心新型城市综合体国际最新的城市综合体开发方式超越传统购物中心以全新的业态组合，涵盖人们生活中的居住、休闲、娱乐、餐饮、购物、健康保健等多功能全新的家庭生活中心，家庭每个成员都能在这里满足自己的需要全新欧美街区设计，商业和社区有机地融为一体东北地区首次引入，引领商业地产潮流项目整体案名：华美新天地商业街区案名：华美新天地住宅案名：华美新天地总体定位：兼顾日常生活消费和健康养生休闲的高品质商业街区三大功能主题：p 生活中心： 中型超市 中型电器卖场 快餐、特色餐饮 服饰、日常生活用品零售 儿童游乐、服饰玩具、教育培训 家居装饰p 健康与美： 药店 养生馆 美容美体整形服务机构 药品及医疗器械批发经销机构 足疗、按摩保健 健身会所 妇婴服务机构p 商务休闲： 酒店 中高档餐饮及商务会所 洗浴中心（水会） KTV经历了无主题商业混战时代，随着城市综合体发展，已经进入商业主题时代。商业发展有着清晰的脉络：第一代商业是百货形态；第二代商业是自选商场；第三代为连锁经营；第四代则是shoppingmall；而第五代商业就是“主题商业”。也就是说，项目整体商业设计、业态规划有非常明确的“主题”倾向性，在规划设计、业态组合、项目包装等方面均围绕这个“主题”来进行，使项目在这个“主题”方向内具有非常强的专向消费吸引力及竞争力，每个商业项目在选择“主题”概念时，往往会根据项目的不同特点及发展上的自身资源而有所不同。招商及商业业态配置业态功能区块经营商家大型超市生活中心拟招商：韩国lotte超市、家乐福、沃尔玛电器卖场拟招商：国美、苏宁、五星电器等大型家电专业卖场品牌餐饮KFC/麦当劳/必胜客/吉野家/真功夫等国际、国内品牌餐饮华美电器卖场华美科技大厦电子信息技术商品卖场（经营手机、电脑、电话）儿童乐园拟招商：比如世界，儿童大世界（启发式、寓教于乐儿童活动园地）家居装饰拟招商：好百年Hoba、宜家IKEA、B&Q等（只做中高端商品）动漫城拟招商：艾力达、漫宝银行、证券金融中心拟招商：广发、丹东银行、光大、中信保险拟招商：中荷人寿、华夏、安邦、阳光等药店健康与美拟招商：康达、天士力、维康等养生美容拟招商：百莲凯国际、纳兰美容、佐登妮丝、特莱维、京城左岸、珍草萃妇婴服务机构拟招商：安恩贝、红墙月嫂、金色天使、妈咪宝贝足疗按摩拟招商：华夏良子、卓逸、大汉健身会所拟招商：中体倍力、青鸟健身、美格菲四星级酒店商务休闲洲际酒店、上海锦江、凯悦国际影城拟招商：华臣影楼、万和院线咖啡店拟招商：星巴克、上岛、迪欧、爵士岛、CostaKTV拟招商：本地商家与万达的产品复制相比，华美新天地精心研究地段，将最好地段的街角什么也不做，而是设置广场。8