平湖国际葡萄酒博览交易城房地产项目市场研究报告123P

前 言 承蒙信任，我司非常荣幸地提交浙江省平湖市“国际葡萄酒博览交易城”房地产项目市场研究报告，以下简称报告，供贵公司决策鉴！根据前期工作，我司就浙江省平湖市“国际葡萄酒博览交易城”房地产项目进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司相关部门专业人员的企划、销售代理经验所完成的。报告涉及内容包括房地产及经济形势分析、项目所在地经济形势分析、规划发展情况分析、相关个案调研分析、目标消费群体分析、项目规划定位建议。但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，本公司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目前期工作顺利完成的目的。我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就浙江省平湖市“国际葡萄酒博览交易城”房地产项目操作达到圆满成功。目 录第一部分 房地产及经济形势分析一、全国房地产市场近年来整体发展态势二、对房地产金融风险的分析三、近期上海周边商业地产分析四、未来房地产市场分析五、投资型房地产市场消费情况第二部分 项目所在地经济形势分析一、平湖市经济发展情况二、上海市金山区经济发展情况第三部分 项目所在地规划发展情况分析一、平湖市新埭镇规划情况二、金山区枫泾镇规划情况第四部分 相关个案调研分析一、商业项目二、住宅项目第五部分 目标消费群体分析一、商业项目目标客户特征二、住宅项目目标客户特征三、本案目标客户分析第六部分 本案产品建议一、商业产品建议二、住宅产品建议三、辅助配套建议第一部分 房地产及经济形势分析一、全国房地产市场近年来整体发展态势（一）09年至今房产新政对楼市走势的影响分析在内地经济刺激政策的带动下，2009年，中国房地产市场迅速升温，全年商品房销售面积、销售额，均创1998年住房市场化改革以来最高水平，北京、上海、深圳等地房价也上涨至历史高点。2009年我国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的发展过程，为人们所始料未及。商品房销售9.37亿平方米，同比增长42.1%，其中住宅销售面积8.5亿平方米，同比增长高达43.9%，销售面积及增速均创历史新高，特别是12月达到最高点。2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，同比增长15.5%。2010年上半年，中央重拳出手调控楼市，力度之大近年罕见。时至年中，在严厉的房地产调控下，北京、上海、杭州等地成交量全线下挫，个别楼盘“零成交”，部分楼盘价格也出现松动，但市场观望气氛仍在加剧。业内人士预计，2010年下半年，内地楼市有望步入艰难的全面调整阶段，房价将有明显下降。国家统计局公布的数据显示，7月份全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；商品房销售额3066亿元，下降19.3%。6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。这表明房价将得到有效控制。 中国社科院发布的2010年经济蓝皮书称，“目前房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无力买房。”房价过高、上涨过快，已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题，也带来了严重的社会和政治问题。 为遏制部分城市房价的过快上涨，政府频频出手调控楼市。继2009年年底二手房营业税优惠终止、“国四条”、土地出让金比例调高至50%、“国十一条”等楼市降温措施后。2010年4月中央疾风骤雨出台一系列房地产调控政策后，北京、青岛、上海、广州等地政策实施细则也相继出台，对市场的影响也逐步显现。 国家统计局公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，尽管同比涨幅仍然较大，但环比涨幅比4月缩小1.2个百分点，房价企稳回落的趋势明显。 受政策影响，从4月中旬开始，杭州推出的30个左右新盘中，目前零成交楼盘已达7个。6月上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中，147个楼盘出现零成交。同期，上海有36个豪宅楼盘出现零成交。5月份，一线城市成交量减少一半，30个主要城市成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至历史最低水平。随着调控政策的不断深入，开发商资金压力不断加大，从6月中旬开始，一些开发商通过打折促销、无理由退房等手段已在或明或暗的降价。2010年京沪穗1至9月商品房成交情况统计 2010年下半年，随着土地供应量、房地产项目的开工量、开盘量的增加，以及保障房建设力度的不断加大，房价有望回调。如果市场博弈能够迅速摆脱目前的胶着状态，最快价格可能在三季度见底，如果市场继续陷于多方角力之中，房价探底有可能要等到年底。 我们认为，2010年楼市，仍存在供应总量和保障性住房不足，以及流动性过剩和收入差距过大的问题。2010年的房地产新政，在遏制不合理需求同时，加大了土地和保障性住房的供应力度。到2011年，新政效应有望完全释放，投资性购房将明显收敛。由于居民的自住性需求仍然旺盛，在供应量增加的情况下，市场结构会逐渐趋于合理，楼市也将重归稳定。（二）对经济、财政、金融、国民收入的影响分析鉴于房地产与宏观经济的密切关联，当房地产趋冷甚至下行时对宏观经济的杀伤力很强。房地产业是中国经济的支柱产业，对经济增长的贡献率高达20%，能带动建筑、建材、家电、装饰等数以百计的产业发展和大量就业。对房地产市场进行如此大力度的调控，会影响相关行业的发展，甚至影响国民经济企稳回升的势头。这就需要政府发挥作用，在进行调控房地产市场同时，给予其他领域政策支持。1、房地产对国民收入的影响房屋的主要功能是居住。房地产业发展的导向，应该在保护自住型消费需求的前提下，适当支持部分改善型的自住需求。如果将房屋作为投机和投资的热门商品，在炒高房价的同时牟取暴力，必然会损害许多民众的利益。而房价合理回归，可以减轻购房者的负担，使之有能力增加其它方面的消费。此外，平抑房价，也会平稳原材料等物资的价格，有利于其它产业的均衡发展。随着国家加大对保障性住房投入，将使一些低收入家庭住房问题得到解决。2、房地产对金融的影响2010年上半年，随着银行信贷支持的减弱和销售回款的放缓，开发企业资金来源增速持续放缓，资金来源发生结构变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比逐步上升。2010年1-4月，开发企业获得的银行授信额度也大大降低，仅先后有北京金隅、恒盛地产、首创置业、云南城投几家房地产企业获得银行授信，且总金额合计不超过500亿元。“新政”出台后未见有房地产企业公布获得银行大额授信。3、房地产对财政的影响在对房地产的调控中，最重要的一条是加强保障性住房的供给，如果地方财政收入下降，也势必影响对中低收入住房的投入能力。2010年保障性用房计划300万套。改造农村危房120万户的任务已经全部分解到地方。中央补助的资金643亿已经全部下发。4、房地产对产业链上下游的影响房地产的产业关联系数高达1.72.2，它影响到钢铁、建材、装饰、银行，机械、化工、陶瓷、纺织、家电等。它的波动直接影响到上下游产业。总之，经济、财政、金融、国民收入和房地产是互相联动的，房地产问题可以说是“牵一发而动全身”。二、对房地产金融风险的分析（一）房地产金融风险必然存在房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另一方面，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的。（二）房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”国家金融和经济1、房地产金融仍是银行的优质业务银行本身愿意向房地产业提供资金。在房地产融资过程中，不仅房地产企业是主动的，银行也是主动的，银行分享着房地产开发的高利润。2、评价中国房地产金融风险需要和全部资源的资产信用比较。衡量房地产金融风险不仅需要将当期房地产信贷规模与当期房地产实物资源的市场价值进行比较，还需要将总的银行信贷规模和全社会总的房地产实物资源的市场价值进行比较。在发达国家或者地区，通常全社会所有住房的总市值中有40以上的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。而中国的情况是，绝大部分存量房产，特别是通过住房改革获得自有住房的房屋所有者并未向银行借贷，目前银行拥有债权的住房主要是最近几年开发和销售的新房。3、房地产金融风险是否转变为危机依赖于国民经济整体的运行状况。房地产经济的发展不是孤立的，是与国民经济的整体宏观形势紧密联系的。1997年亚洲金融风暴首先是东南亚一些国家短期外债无力偿还引起的。房地产“泡沫”破灭只是继发因素。实际上，破灭的并非是房地产价格泡沫，而是社会经济预期。把房地产泡沫说成是导致金融风暴的根本原因是不确切的。实际上，在亚洲金融风暴之前，相关各国的经济、金融就已经出现了不正常的状况。从我国当前的情况分析，我们认为，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。（三）依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险为解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。我们认为，拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，也就是说，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。三、近期上海周边商业地产分析（一）八月上海商铺成交震荡上行随着上半年三套房贷叫停后，上海二手房住宅市场观望氛围再次加重，不少投资客转向了商业地产。21世纪不动产上海区域市场中心监测数据显示，8月上半月，全市新建商铺的成交面积环比减少约13%，但商铺成交均价却比7月上涨超过10%。其中，七浦路商圈近期商铺成交十分活跃，该商圈店铺目前均价约为10万元/平米，成交多集中于总价100万-200万元的店铺。据悉，8月成交的二手商铺中，近一半交易的买家都卖掉住宅转而投资商铺。与中心区域商铺相比，价格低、供应量大的市郊商铺成交成为主力。2010年8月，上海商铺共计成交1892套，成交面积196966平方米，环比上月增加12338平方米，涨幅为6.68%。近期商用物业市场的表现总体上属于震荡上行，随着房产巨头转型商业地产的新闻不断出现，8月中上旬开始，商铺下跌势头扭转，并进入上行通道，虽经历成交量涨跌不断，但最终成交量相比7月增长了12338平方米。从8月日成交数据中可以看出： 8月17日为成交套数最多的一天，当天共成交商铺132套，面积共计11454平米；成交面积最大的一天出现在8月2日，成交面积达到25186平米。8月1日以成交8套、成交面积628平米的日成交量排名垫底。另外，由于住宅市场宏观调控政策不断出台，商铺投资的优势显现。据悉，目前，一般住宅首次贷款首付3成，享受利率八折，但第二套住宅房贷的首付须在5成以上，利率为基准利率1.1倍；写字楼贷款利率为商业贷款基准利率的1.1倍，首付5成；商铺贷款首付5成，但年利率为基准利率的1.1-1.15倍，对比之下条件并不十分苛刻。因此，投资商铺可得到的贷款支持与住宅已不相上下。目前上海商铺的年出租回报率约为8%，而商品房住宅仅2%-3%。一般来说，客户喜欢投资商铺作为中长期投资，主要以租赁作为其盈利方式，且只要租客经营完善，租金每年能够稳步上升5%-10%。而同样是商业地产的写字楼，在经历2003、2004年的一轮涨价后，租金回报率一直维持在5%左右。我们认为，投资商业地产和投资商品住宅的盈利模式不一样，住宅投资基本上是靠差价赚钱，可能一两年就能有可观的收益。而商业地产的盈利模式来自于租金，投资商业地产需要专业的知识和精准的眼光，很多社区商业甚至5年内都看不到好的前景，但也可能5年后周边配套设施完善了，一转眼就成为了“香饽饽”。对于商业地产来说，十年翻十倍的是凤毛麟角，但十年的租金收益可能远远超过了当初的投资额，这是住宅租金望尘莫及的。（二）上海周边地区商业地产成交异军突起从环间成交来看，8、9月份，商铺成交“内冷外热”现象非常严重。据统计数据显示，9月初内环内商铺仅成交1套，成交面积193平米，仅占商铺总成交的0.4%；内外环间商铺成交套数为45套，成交面积6273平米；外环外商铺共计成交366套，成交面积38711平米，占总成交面积的86%。而整个8月份，奉贤、嘉定、宝山、金山、南汇等市郊区域商铺市场成交较为活跃，在全市商铺总成交量中占8成左右。一方面，这些地区的新增供应量也占比全市近一半比例；另一方面，市郊区域的商业地产与住宅往往倒挂，投资市郊区域能够以低总价购得合适房源，作为中长期投资的买家大多等待这些区域的后期商业开发，看中其长远的升值潜力。2010年上海市各区县商业用房累计成交统计统计数据显示，8月份奉贤区以67285平米的高成交再次蝉联区县成交冠军。其中奉贤农产品交易市场成为奉贤区商铺成交主力。而宝山区力压其它区县，以22667平米的成交成为亚军。季军花落青浦，成交面积共计13379平米。我们认为，市中心的土地稀缺，目前市中心在售楼盘非常稀少，而郊区随着新城建设开发，商业配套项目等陆续推出，是造成“内冷外热”非常重要的原因。并且对于相对市中心区域的商用地产，开发商更愿意采用出租而不是出售的方式，对于商铺的成交分布也有很大的影响。另外，8月奉贤农产品交易市场成交依然活跃，8月共计成交该类商铺824套，面积达6万平方米，占据全市总成交面积的三分之一，奉贤区也因此稳坐区县商铺成交第一名。宝山区夺得区县成交第二名，则是由于葑润华庭、福地苑二期、东方丽都、滨河华城一期等多个楼盘共同支撑的结果，四个楼盘共计成交17568平米，占据宝山总成交量的四分之三。占据前三名的楼盘还有嘉定的威隆商务楼，成交面积14535平方米，吉盛伟邦绿地国际家具村二期，成交面积8856平方米。而9月上半月，嘉定区异军突起，以18760平米打破了奉贤区近期连续多周霸占的周成交冠军，嘉定区共计成交124套。近期嘉定的江桥万达广场、嘉城等项目都有不错的销售。奉贤区以8404平米的交易量屈居亚军，南汇区成交4862平米位列第三。四、未来房地产市场分析（一）市场回暖态势： 8、9月份绝大部分地方特别是东部一些主要城市楼市的回暖比预期的快，对国家保增长，保民生，保稳定发挥了重要的作用。但我们同时也应该看到，我国楼市的发展不平衡，回暖的基础是不稳固的。分析一下有几个原因：1、国际经济危机还未见底，我国经济回暖的基础还不稳固，也就是说房地产市场外部环境还有很多不确定因素。2、现在说楼市较快回暖，主要是从销售套数、住宅面积和销售额几个指标来分析，其他的指标有的虽然有回升迹象，但不明显，有的还在同比下降。3、市场回暖，主要得益于政策拉动，包括给消费者的一些优惠政策，也包括比较宽度的信贷政策。与此相关的由于通胀预期，有关投资因素释放。4、地区性的差异和业态的差异，特别是一些地区的办公楼，商业营运性住房的销售仍然不理想。（二）近期市场情况：1、成交情况 7月全国各个城市的成交情况不是一边倒，华东和华南若干个城市成交量开始有所回落，但是回落幅度较小。深圳回落了18%，广州回落了30%，杭州回落了40%多，华北、华中、西部，还有个别城市成交量还在上升。实际上7月份成交量的涨跌不一说明一个很重要的问题，当前市场并不是像部分媒体说的那么火爆，那么火热，那么没有理性，它实际也在符合整个市场的客观规律，在做一些调整。2、土地市场土地市场和整个商品住宅市场差异比较大，土地市场7月份比6月份更加火爆，拿溢价率小于5%的地块做比较。7月份较上半年相比，没有溢价或者溢价率比较小的地块整个比重明显下降。从两方面的数据我们可以分析一下，当前市场到底处于怎样的阶段，有部分人士说实体经济没有全面恢复的时候，说房地产回暖是否合适，正因为实体经济还没有完全回暖，观点是中国房地产还有相当长的空间和相当长的时间可以走向上的或者是回暖的走势。整体经济复苏的基础我们也看到了，基础还是比较薄弱的，出口、产能过剩、投资结构、通胀问题等等都是我们关心的，实体经济虽然有近8万亿的钱下去了，但是实体经济没有全面回暖。房地产作为中国国民经济领先的指标，它的调整是非常小的，微调的可能性有，全面调整的可能性比较小，没有一个地方政府愿意把逐步回暖的经济拉回去。目前央行对于第二套房限制的情况来看，也是对当前房地产当中存在的泡沫进行撇清，也是为了将来市场进一步健康发展在打好基础。目前是处于房地产政策的真空期，我们仍然相信当前的房地产市场还是处于上升期。（三）关注现象：1、土地市场出现所谓的地王、天价地占了土地总面积的2%，2%的土地对98%的市场影响实际是有限的。2、这些土地主要集中在上海、北京、深圳、杭州等少数城市的热点地块，对这些城市的区域来说，土地市场火热符合它整体供求关系。通过比例价格来调整供求关系还是符合整个市场经济学的基本原则和规律。3、对于中端和中低端的市场来看，土地价格并没有达到07年的水平。当前土地市场虽然火热，但还没有失去理智。华南华东已经开始回落，中西部的成交开始冲高，说明整个市场有市场的手在调整整个市场的走势，并不是一往无前持续的上升。通过对整体市场的调整，比一些单纯的行政命令，或者是政府命令来得更加有效。 从价格来看，当前的价格处于历史的高位。今天房地产市场价格和证券市场价格相比还不是很显著，只是由于07年大涨，08年又大跌，09年又快速回升，使得人们认为当前的房价有点不合理。但是由于2010年上半年成交量的支持，使得今天房价的上升有一个成交量在支撑，所以说今天的房价本身还是合理的。如果三季度房价继续像二季度上升的态势来看也会存在泡沫，好在三季度的市场已经开始做相应调整，整体房价可能会做一定的微调。 从上面的情况来看，按照7月份成交量排名前十位的项目，发现大多数的项目还是中档和中低档的项目为主。中档、中低档项目占据主要城市排行榜前十位的情况来看，整体市场目前还是以自用、改善为主的购房结构，还没有处于不理性或泡沫阶段。而商业和办公市场最差的时候已经过去了，但还没有到所谓的底部，乐观估计应该在今年四季度，总体的商业办公市场应该到相对的低谷，随着整体经济的回暖可以慢慢走出来。五、投资型房地产市场消费情况（一）上海市商办类物业成交面积连续上扬根据统计数据显示，虽然在4月新政出台后，写字楼市场成交面积迅速跌落，单月跌幅高达130%。但由于此次新政调整并非针对商办物业市场，在短暂的跌落之后，由于受惠一系列宏观调控影响，写字楼成交量进入5月份后回暖态势明显，5至7月平均以25%速度增长，截至8月18日，8月份成交量已攀至上月的70%。与此同时，房地产开发商也纷纷看好商办物业市场，6月SOHO中国22.5亿外滩拿地将作商业、金融、办公、酒店等商业用途，一系列的市场反应都已表明商办物业市场在经历了前两年的市场低谷之后，正处于难得的“抄底”机遇点。从板块情况看，杨浦区近两个月成为上海写字楼市场的热点板块，6、7两月该板块成交量均位于全市前茅。其中，表现最为突出的是郡江国际大厦，据世联地产销售人员反映，该楼盘8月份前两周内成交五个整层，成交面积约7200平米，占杨浦区月成交量的60%。该项目位于东外滩，坐拥滨江、内环双重稀缺资源，属于5A甲级涉外写字楼，现楼发售，备受投资客的青睐。此外，大虹桥辐射商业地产正被整体打造成长三角一站式采购的概念，其商业价值尚未充分释放，未来机遇大于风险。而从今年上半年全市商办类成交数据也得到了印证，江桥万达广场推出的SOHO物业，自六月以来平均每月以300套的去化速度走量。（二）投资焦点从住宅转移到商业地产。由于住宅市场宏观调控政策不断出台，商铺投资的优势显现。像近期SOHO中国上海的第三步棋落子“大虹桥”那样，辐射区域的商业地产可以比其他区域定位更高端一些。另外，轨道交通和高铁对人流导向会有一个引流和截流的双重作用，“大虹桥”使得上海这样的枢纽中转站比其他城市截流效应更明显，对商业地产的推动力更强大，特别是像嘉定江桥、闵行华漕等一些直接辐射的板块将更收益。与一般板块先导入人口再发展商业配套相反，大虹桥辐射板块站在一个更高的规划起点，先完成交通和商业配套，这样完全不用担心将来人口导入的阻力。本章综述：2010年至今国家房地产调控政策层出不穷，全国楼市起伏不定，市场上多空双方纠结不停，局势从来没有象如今这样不明朗。因此，我们应该做好面对最严酷市场的准备，但从最近的成交情况来看市场闲置资金还是伺机待动，随时持币待购。同时，我们要看到投资方向正在发生一定的转变： 从一线城市向二、三线城市转变； 从市中心区域向周边区域转变； 从普通住宅向办公、商业地产转变。第二部分 项目所在地经济形势分析一、平湖市经济发展情况（一）平湖市基本概况平湖市位于浙江省东北部杭嘉湖平原，东临上海市，南濒杭州湾，是江南著名的“鱼米之乡”，素有“金平湖”之美誉，由嘉兴市代管。全市陆地面积537平方公里，海域面积1086平方公里，海岸线27公里。境内地势平坦，平均海拔2.8米；年平均气温16度左右，属北亚热带季风气候。2006年综合实力列全国百强县(市)第28位，2007年城乡统筹发展水平居浙江省各县(市)第二，是浙江省17个扩大经济管理权限的强县(市)之一。平湖地处长江三角洲中心地带，市区至上海、杭州、苏州、宁波均只有一小时车程。沪杭高速公路、乍(平湖乍浦)嘉(嘉兴)苏(苏州)高速公路、杭州湾大桥连接线、杭(杭州)浦(上海浦东)高速公路等高等级道路在平湖市均有出入口。境内有浙北唯一的进出口海港和国家一类开放口岸乍浦港，现已建成万吨级以上深水泊位15个、千吨级泊位8个，综合通过能力突破2000万吨/年，其中集装箱吞吐量达到10万标箱，已步入国家中型港口行列。平湖市地理位置图平湖市工业已形成了服装、光机电、箱包、纸业四大特色支柱产业，荣获“中国出口服装制造名城”称号，是省级光机电特色产业基地、中国包装纸生产基地和中国软箱包出口生产基地。在产业发展方向上，平湖着力构建“3+4”的大产业发展新格局，即形成光机电、服装和临港型重化工业三大产值超100亿的支柱产业，纸业、箱包、童车、洁具四个在全国同行业比重约占20%的区域特色产业。在产业发展平台上，平湖着力构建“四区二团”发展平台，即平湖经济开发区、乍浦经济开发区、九龙山旅游度假区、滨海地区和新仓、新埭两大工业组团，形成沿海、沿边两大产业带。平湖市农业生产条件优越，农业基础设施完善，基本实现了农业灌溉地下化，已建成10个现代农业园和多个特色农业园，是国家级商品粮、油基地和中国“西瓜之乡”。平湖市旅游资源丰富，有集沙滩、海岛、名寺、森林于一身的九龙山旅游度假区，以及晚清名宅莫氏庄园和李叔同纪念馆。（二）2009年度平湖市经济现状1、综合国民经济实现V型反转，综合实力得到增强。初步测算，2009年全市生产总值289.05 亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%，增速比上年回落1.9 个百分点，但分别高于全国、全省0.4、0.2个百分点。按户籍人口计算，人均生产总值达到59627元，比上年增加2541元，按年平均汇率计算折合8729美元。分季度看，一季度增长1.8%，上半年增长7.2%，前三季度增长8.1%，全年增长9.1%。分产业看，第一产业增加值13.78 亿元，增长3.2% ；第二产业增加值185.53 亿元，增长7.5% ；第三产业增加值89.74 亿元，增长13.6%。三次产业占生产总值的比重分别为4.8%、64.2%和31.0%，三产占比比上年提高2个百分点。全年财政一般预算总收入43.70亿元，比上年增长11.3%，其中地方一般预算收入20.82亿元，增长11.5%。2、农业农业生产整体稳定，全市农林牧渔业总产值21亿元，比上年可比增长2.9%，被评为全国粮食生产先进县。主要农产品产量产品名称产品产量（万吨）比上年%粮 食24.853.8蔬 菜20.827.1西 瓜2.99-13.7油 菜 籽2.54-17.5禽 蛋1.00-10.4肉 类3.093.9水 产 品3.527.6都市型农业建设取得实效，高效生态农业发展加快。全年新建成省级无公害农产品基地3个，全国无公害农产品19只，新培育绿色食品1只。全年完成各类绿化造林面积3515亩。“两新工程”建设取得实质性进展，土地流转平台建设成效显著，农业循环经济实验园区建设有序推进，农业面源污染治理进展顺利。农业产业化水平不断提升，农业服务体系不断完善。年末全市拥有国家级农业龙头企业1家，省级农业龙头企业2家，嘉兴市级龙头企业17家，新培育省级示范性专业合作社2家。农业灾害补偿机制不断健全，油菜、水稻、蔬菜大棚、生猪、鸡、鸭和露地西瓜7个险种保费340.21万元，保险金额6728.42万元，全市保险能繁母猪7.14万头，保费428.51万元，保险金额7141.80万元。农业投入力度不断加大，农业生产条件继续改善。全年农田水利建设共投入劳力12.27万工日，完成土石方379.11万立方米、投入资金9517.39万元。全年疏浚河道405.19千米，长效保洁2195.76千米；年末拥有农业机械总动力28.04万千瓦，全年化肥施用量（折纯）2.35万吨，比上年增长2.1%。项目推进取得新突破，全年新三资投资农业1.77亿元。3、工业和建筑业工业生产逐步回升。2009年，全市844家规模以上工业企业实现产值649.07亿元，比上年增长2.4%，增幅比上年回落16.6个百分点（不含嘉兴港区和电厂，实现产值436.50亿元，增长3.7%）。其中，一季度下降9.2%，上半年下降4.1%，1-9月下降2.0%，全年增长2.4%。分经济类型看，占生产总量38%的外商投资企业下降1.2%；占比31.6%的私营企业增长6.9%；占比10.6%的国有企业增长8.3%。分轻重工业看，重工业增长1.6%，轻工业增长3.4%。分行业看，在全市统计的17大行业中，有12个行业全年实现了增长。工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到97%。规模以上工业主要产品产量产 品单位2009年比上年%发 电 量亿千瓦时174.49-2.6服装亿件2.806.7皮革服装万件79.48-15.5家具万件209.86-1.9机制纸及纸板万吨96.3513.6塑料制品万吨4.8110.2模具万套14.209.2滚动轴承万套6294-13.4水泥万吨123.988.9企业效益不断改善。2009年，规上工业企业全年实现主营业务收入619.32亿元，比上年增长1.6%，实现利税总额59.15亿元，增长62.4%，增幅比一季度（-29.1%）、上半年（11.6%）、1-9月（22.4%）分别上升91.5、50.8、40个百分点。实现利润总额37.18亿元，增长148.2%，增幅比一季度（-56.7%）、上半年（18.6%）、1-9月（36.1%）大幅上升。建筑业生产有所增长。全市年末具有建筑资质等级的独立核算建筑企业52家，全年施工面积518万平方米，比上年增长23.6%，实现建筑业总产值45亿元，增长5.2%4、固定资产投资固定资产投资稳定增长。全年完成全社会固定资产投资184.90亿元，比上年增长10.2%，增幅比上年回落5.6个百分点，投资额并列嘉兴各县（市、区）第二位。其中，不含嘉兴港区和电厂完成投资130.58亿元，增长10.8%。全年完成工业生产性投资118.47亿元，比上年增长11.3%，增幅比上年回落12.3个百分点。其中，不含嘉兴港区完成投资79.52亿元，增长13.0%，增幅比上年回落9.9个百分点，增幅列嘉兴各县（市、区）第二位。大项目对投资增长贡献较大。全年计划总投资在亿元以上在建项目113个，共完成投资92.25亿元，占全社会总投资的49.9%，占比比上年提高0.8个百分点。计划总投资3000万元以上亿元以下在建项目142个，共完成投资29.08亿元，占全社会总投资的15.7%。房地产开发投资中，计划总投资亿元以上房地产开发在建项目30个，全年完成投资18.7亿元，占全部房地产开发投资的82.4%。房地产开发投资回落。全年房地产开发完成投资22.65亿元，比上年下降7.4%，完成土地开发面积41.02万平方米，下降30.0%，年内购置土地面积38.18万平方米，下降25.1%。全年竣工面积80.18万平方米，比上年增长64.4%，其中住宅竣工52.51万平方米，增长71.4%。从2009年第二季度起房屋销售转热，全年商品房销售面积77.86万平方米，比上年增长84.0%，商品房销售面积为历年来最高。其中住宅销售58.18万平方米，增长73.6%；商业营业用房销售13.61万平方米，增长88.4%；办公楼销售3.69万平方米，增长15.5倍。5、交通和邮电业交通运输业发展较快。全年各种运输方式完成货物周转量17.14亿吨公里，增长12.8%。其中：公路运输7.14亿吨公里，水路运输10.00亿吨公里。全年旅客周转量完成5.26亿人公里。嘉兴港全港货物吞吐量3485万吨，比上年增长23.0 %。邮电通讯业持续稳定发展。年末全市固定电话用户22.92万户，移动电话用户56.53万户；包括移动电话的电话普及率达到164部/百人，比上年增加9部/百人。国际互联网宽带用户数达到7.65万户。6、贸易和对外经济国内贸易持续旺盛。全年社会消费品零售总额77.98亿元，比上年增长15.4%。名义增幅比上年回落5个百分点，扣除价格因素实际增长16.4%，实际增幅同比提高2个百分点。其中：批发和零售业零售额60.56亿元，增长16.7%，住宿餐饮业零售额13.95亿元，增长13.9%。2009年末，全市拥有各类商品交易市场53个，全年实现商品交易额34.70亿元，比上年增长19.0%。全市成交额超亿元的市场4个。招商引资继续加强。全年新批、增资三资企业（含嘉兴港区）62家，合同利用外资4.89亿美元，实际利用外资2.14亿美元。其中不含港区，全年利用内资18.57亿元，比上年增长19.3%；合同外资2.75亿美元，下降0.2%，实到外资1.70亿美元，增长6.5%。7、金融、证券和保险业金融环境宽松，积极推进镇（街道）融资平台改造和企业债券发行工作，创新债务重组银团货款，推进股权、商标质押货款，新增担保机构2家，工银村镇银行挂牌成立，获得“中国最具投资价值金融生态示范城市”称号。年末全市金融机构各项人民币存款余额363.62亿元，比年初增加84.05亿元。保险业稳步发展。中国人民保险股份有限公司平湖市支公司等五家主要保险公司全年实现保费收入35882万元，其中人寿险保费收入24763万元，财产险保费收入11119万元。全年共支付各类赔款金额6561万元，其中人寿保险赔款675万元，财产保险赔款5885万元。8、科技和教育科教兴市战略进一步实施。全年财政科学技术经费支出8257万元，比上年增长13.5%，教育经费支出47783万元，增长9.9%。企业研发经费投入6.04亿元，增长6.0%。全年组织实施国家级、省级科技项目50项、嘉兴市级科技项目10项、平湖市级科技项目54项。年末，全市已有各级高新技术企业81家，其中国家级高新技术企业23家（年内有12家企业被新认定为国家高新企业，其中含嘉兴港区5家），省级高新技术企业20家、嘉兴市级37家。教育事业全面发展。年末全市有小学35所，在校学生29259人，普通中学17所，在校学生30399人。九年义务教育对象入学率100%。小学、初中在校生巩固率均为100%。初中升高中段比例达到98.63%，比上年提高0.82个百分点。职业教育、成人教育继续发展。现有中等职业类学校 5所，在校学生8669人；各类职业技术培训机构14个，注册学生106550人，全年结业104817人。年内向普通高校输送新生2970人，高考上线率96.16%，比上年提高4.66个百分点。全面免除义务教育阶段学生杂费、课本费、作业本费、新居民子女借读费，加快东湖中学新校区建设，全面实行校舍安全工程。9、文化、卫生和体育文化事业健康有序发展，城乡文化活动日趋活跃。年内我市成功创建成全国文化先进单位和全国文物工作先进县，市文体局被省文化厅评为“千场文艺演出下基层活动”先进集体。项目建设着力推进文化二大工程。一是文化馆新馆易地建设工程；二是图书馆镇（街道）分馆建设工程，年内落成并启用了全塘、黄姑和新仓分馆。体育事业不断进步，全民健身运动进一步开展。市文体局因近年来在全民健身领域的突出成果被国家体育总局授予“全国群众体育先进单位”称号。全年深入开展竞技体育提升工程。年内以“全民健身你我同行”为主题口号，市本级、各镇（街道）积极开展了各种多层次、多形式、多渠道的群众性体育活动40余项。卫生事业不断发展，城乡公共卫生服务体系加快建设。年末有医疗卫生机构216个、床位1373张。有卫生技术人员2669人，其中执业医师820人、执业助理医师146人、注册护士805人，其中乡村医生337人。进一步提高城乡居民合作医疗受益水平。10、生态环境和城乡建设全市七条河流水域水质均劣于五类，主要污染物指数总和为91.65 ，平均指数为13.09，平均指数比上年下降1.72。市区全年空气质量：“优”的天数占36.11%，“良”的天数占56.11%，“轻微污染”的天数占6.67%,“轻度污染”天数占1.11%。城市生活污水处理率80.3%，城市生活垃圾处理率100%。全市6个镇到2008年底已全部创建成为省级生态镇，实现了省级生态镇全覆盖；累计建成市级生态村43个，占全市行政村总数的34.1%。11、人口和居民生活人口自然增长率继续保持负增长。全年出生人口2905人，死亡人口3467人，人口自然增长率-1.16。年末全市户籍总人口为485113人，其中非农业人口232323人，比上年增加1432人，农业人口252790人，减少714人。全年计划生育率97.75%。 城乡居民收入继续增长。全年城市居民人均可支配收入25907元，增长10.5%；农村居民人均纯收入12532元，增长9.9%。城乡居民居住条件不断改善。城市居民人均住房面积36.5平方米，农村居民人均住房面积66.7平方米，分别比上年提高0.4和1.7平方米。社会保障、社会福利事业继续推进。扩大职工基本养老保险覆盖面，进一步完善职工基本医疗保险制度，巩固工伤保险、生育保险、失业保险参保率，充分发挥化解风险、减轻企业负担的作用。年末，基本养老、医疗、工伤、生育、失业保险参保人数分别达到21.4万人、18万人、19.1万人、13.59万人和13.1万人。积极推进城乡居民社会养老保险，参保人数达到5.67万人。2009年，通过临时性下浮社会保险费缴纳比例、调整基本养老保险缴费费率、基本医疗保险企业缴费费率暂不上调等，使企业减缴社会保险费近1亿元。促进就业政策不断完善。深化充分就业社区和充分就业村创建工作。新增城乡就业岗位9645个，全市有2598名就业困难人员实现灵活就业，发放社保补贴518万元。城镇登记失业率控制在3.6%以内。二、上海市金山区经济发展情况（一）金山区基本概况金山区陆地总面积586平方公里，现有人口80万，辖9镇1街道及金山工业区。金山地处上海西南，南濒杭州湾，北连松江、青浦两区，东邻奉贤区，西与浙江省平湖、嘉善接壤，是长三角经济区域中心。金山区地理位置图杭州湾跨海大桥的正式建成通车，使金山成为连接中国经济最活跃地区的重要交通节点和上海南翼辐射长三角的“桥头堡”区位优势进一步凸显。金山区有A4、A5、A6、A7、A8和A30等高速公路穿境而过，金山已经形成四通八达的交通网络和区域大交通格局，成为联结上海与浙东、浙西地区的桥头堡和杭州湾产业带的重要组成部分。现有的沪杭铁路和在建的沪杭甬铁路客运专线贯穿金山北部地区。沪杭铁路金山支线直达金山南部石化城区，并即将改建成为城际快速铁路，届时石化城区到上海南站的车程将缩短为30多分钟。金山区绿化覆盖率37以上，是全国园林绿化先进城区、全国造林绿化十佳城市、国家级园林城区、国家卫生区和上海市文明城区。金山拥有23.3公里金山海岸线，滩坡和缓、平沙白浪，山水相映的四A景区金山城市沙滩带给你的是上海别样的浪漫，枫泾古镇、中国农民画村、东林寺和廊下现代农业基地，使金山成为上海周边有重要影响力的旅游目的地。（二）、2010年金山区经济现状1、增加值 随着国内外整体经济状况的改善，2010年GDP增长势头迅猛，不仅延续了去年下半年的回升态势，而且结束了09年GDP负增长和停滞的情况。1-7月全区实现增加值215.31亿元，比去年同期增长17.3%，增幅比去年同期提升了26.5个百分点，完成了确保数的65.8%，争取数的63.9%，其中7月份比6月份环比增长20.4%。2、工业产值2010年工业总产值实现开门红，保持高位运行，结束了09年的负增长，实现了跨越式增长，整体比09年有了较大的提升，累计增长率稳定在28%附近。全区1-7月份共实现产值624.0亿元，比去年同期增加24.8%，增幅比去年同期增加41个百分点，完成确保数的63.4%，争取数的62.2%，已达到历史最高水平，比历史次高（2008年609.0亿元）高出15亿元。工业总产值的跨越式增长主要得益于国外环境的好转，各企业生产经营状况改善。月累计平均增长率从09年后五个月的-11.3%迅猛增加到2010年前7个月的27.5%，提升了近39个百分点，且各月增长稳定。与工业总产值趋势相似，2010年“规上”总产值增长势头迅猛，09年增长率为-9.8%，但今年1月份的增长率就达到了57.8%，且以后各月累计增长率均维持在34%以上，前7个月的产值已超过去年前9个月的产值（410.3亿元）。截止到7月份，全区“规上”工业总产值实现419.0亿元，同比增加35.3%，增幅比去年增加55.5个百分点，已达到历史最高水平，比历史次高（2008年400.0亿元）高出19个亿，完成年度确保数的66.4%，争取数的65.2%。在保持高增长率的同时，单月产值的增加今年也更为抢眼，09年全年“规上”单月产值超过60亿元的仅有两个月份，分别为11月的61.5亿元和12月的61.1亿，但今年3-7月份连续5个月超过了60亿元，其中最高的5月份达到68.0亿元，7月份为64.3亿元，同比增长了37.3%。这主要得益于国内外经济形势的持续好转，同时和上年同期的基数较低有关。预计随着09年后半年基数的不断抬高，下半年的增速将放缓。3、财政收入今年全区经济回升向好势头明显，相应带动财政收入持续较快增长。今年财政收入实现开门红，不仅延续了去年下半年以来的回升态势，而且结束了个位数增长的状况。全区1-7月份共完成财政收入62.0亿元，同比增长31.7%，比去年同期增加了31.2个百分点。完成年度确保数的73.4%，争取数的71.7%。在保持高增长率的同时，月绝对数额增加也很快。1-7月份财政月平均收入为8.8亿元，比09年8-12月的6.7亿高出了2.1亿元，增长了31.3%，显示了经济的强势回升态势。4、固定资产投资2010年1月份以来，固定资产投资一举扭转了去年持续负增长被动局面，实现平稳增长。1-7月份，全区累计增长率均保持在7%以上，共完成63.3亿元，同比增长8.8%，增速比去年同期提升了18.8个百分点，完成年度计划确保数的63.3%，争取数的57.5%。在增长率提升的同时，绝对数额也有所增加，2010年前7个月月平均值为9.0亿元，比09年8-12月份的7.5亿增加了1.5亿，增长了20%。第三部分 项目所在地规划发展情况分析一、平湖市新埭镇规划情况（一）村镇体系规划 结合新埭镇域的现状和将来的发展趋势，按在村镇体系中的地位和职能，规划将新埭镇域体系划分为中心镇区、中心村、基层村三个等级。确定形成以镇区为核心，全方位、综合地带动全镇的发展，提高新埭镇在区域中的地位。1、中心镇区包括新埭社区和杨庄浜村、三六村、星光村、同心村、溪漾村等5个行政村的全部或部分，是镇域范围内的政治、经济、文化中心，规划期末人口为10万左右。2、中心村指具有一定人口规模，并设有基本生活服务设施的村庄。规划确定了大齐塘村和鱼圻塘村为中心村，规划期末的人口规模各控制在6000人和5000人左右。其中大齐塘中心村以发展特色农业和卫浴洁具产业为主，并适当发展为镇区配套的农产品加工业，为周围村庄提供一般的公共服务。新埭镇农村建设图 鱼圻塘中心村以发展旅游业和特色农业，以及箱包产业为主，并适当发展为镇区配套的农产品加工业，为周围村庄提供一般的公共服务。3、基层村指人口规模较小或设有简单的生活服务设施的村庄，包括姚浜村、新华村、旧埭村、石桥村、牌楼村、泖口村、丁桥村等7个村庄，设有简单的生活、农业服务设施，为本村服务，规划期末的人口规模控制在1200人至2800人左右。（二）交通规划规划平兴公路为一级公路，平兴公路镇西段移至镇区以西。吕青公路、广新公路为二级公路，利新公路、善新公路为三级公路。结合村镇规模等级和布局，镇域路网系统在原有的基础上形成镇区向中心村和基层村延伸的方格状公路网格局，所有村通四级公路。为方便居民对外联系，根据城乡一体化公共交通要求，规划在镇区西侧平兴路与平南路交界处设置公交中心站一处。发展与镇域经济相配套的水上运输。在镇区的东北侧上海塘西边设置物流港口一处。（三）公共服务设施规划规划公共服务设施主要集中在新埭镇区，中心村可以考虑适当安排一些小型公建设施，如农贸市场、信用分社、小型超市、卫生所等，基层村安排一些保证基本生活的公建设施。以方便群众使用和提供高质量的服务相结合为原则，不要求各村建设小而全的文教、社会福利、商业服务等基层公共服务设施。在总体规划用地范围内的，或附近的村庄应充分利用城镇的已有设施，以避免重复建设。位置相对较偏的村庄根据需要和项目的特点，可以采取共建共享的方法，若干个村共同建立某些设施。（四）旅游业发展战略充分利用新埭镇的特色旅游资源，不断挖掘人文景观和历史文化内涵，以上海世界博览会为契机，积极融入长三角旅游圈，不断拓展以上海、宁波、杭州、嘉兴等为主体的客源市场，带动镇域其它产业的发展，具体战略如下：1、积极打造以生态农业旅游为主体的休闲旅游品牌随着人们的生活方式由劳动型转向休闲型，体验自然、领略乡情、生态回归已经成为一种趋势。作为一种对农业生态和农耕文化有着特别感受的旅游方式，生态农业旅游已成为在都市繁杂生活中渴望获得解脱的人们所热衷的旅游活动，而自然、乡土、质朴、单纯正是人们在生态农业旅游中所寻求的体验。为满足现代人就近自然，追求野趣的强烈需求，依托本地鱼圻塘、同心村的生态观光农业资源，积极发展以观赏风景、休闲、游憩，以农业科考研究、农业科普教育为目的的生态农业旅游。因而，立足本地资源发展生态观光农业旅游大有可为。新埭镇旅游资源图 新埭镇生态观光农业旅游业应当向寓知识教育、观光休闲和形象展示为一体的新型生态旅游业方向发展。2、挖掘文化内涵，修缮和重建人文景观新埭镇历史悠久，旅游资源丰富，文化底蕴深厚。本镇不仅是江南陆氏始祖陆闳隐居地，清官陆稼书的故乡，也是俞创硕（第一个报道八路军抗日的战时记者），刘松泉（中国著名的橡胶专家）、张锦龙（地铁专家）的家乡，可谓人才辈出。新埭镇旅游资源图新埭镇拥有具四百多年历史的新埭老街（始于明嘉靖）。到目前为止，明、清建筑保存完好，太平桥、青云桥、寿带桥等文保点都能展示江南独特的水乡文化。鱼圻塘的刘公祠是纪念四大抗金名将之一的刘锜的场所，俗称大蜡烛庙，2004年庙内大蜡烛重达2518市斤，已申报吉尼斯世界纪录。刘公祠在江浙沪名声较大，香火旺盛，每年香客达10万人次以上。祠内有目前浙北最大的农村露天戏台-鱼乡戏苑，每年邀请全国各地著名剧团前来表演，是庙会文化的集中体现，旅游的最佳选择。规划依托新埭镇具有特色的人文景观，划定相应的文物保护区范围和一定的缓冲地带，立足于新埭的文化特色，建设相应的景区，并努力提升景区档次。二、金山区枫泾镇规划情况按照金山区区域规划纲要，20112020年，枫泾地区将成为上海西南门户重镇；形成城乡一体的，人、自然、城市和谐的制造工业城、现代物流城、特色风貌城，成为体现21世纪上海新城风貌和品位、功能综合、环境优美的现代新城。（一）规划枫泾镇城镇用地总体布局方案为“一心、四轴、四片”的结构。1、一心“一心”即新的城镇公共中心。城镇中心的建设是强化中心城镇的集聚与辐射功能、提升城镇整体形象的关键。根据上海市“一城九镇”试点镇建设要求，新中心区将建成北美风貌区。该中心将集中城镇主要的商业金融、商务办公及行政办公等设施，设置绿化、广场，以林荫步道与周围城镇道路相连，把生态和市民活动引入内部，形成真正集聚人们各种公共活动的城镇中心。2、四轴“四轴”即亭枫轴、朱枫轴、枫美轴、新兴景观轴。亭枫轴亭枫公路（320国道）是东西向过境道路，同时联系着枫泾镇区、金山西部工业区与兴塔社区，既是交通干道，又是城镇重要的景观窗口之一。朱枫轴是指枫泾镇依托朱枫公路发展，是城镇向北发展的主轴。朱枫公路的东侧为枫泾老城区和新城区，西侧为上海国际服装机械城，同时也是城区对外交通联系的主要干道。枫美轴万枫路是重要的东西向城镇道路，从西向东联系商贸综合发展区、北美风貌新镇区和金山西部工业区。在整体的城镇结构中，这一道路不仅担负着重要的交通职能，而且是展示城镇新面貌、新景观的重要窗口。新兴景观轴新兴路是兴塔社区发展的主轴，联系着兴塔生活区、金山西部工业区南片和北片及A7高速公路。是兴塔社区向金山西部工业区推进的主要联系通道，具有交通、景观