收购荆东高速公路,分享中国中部的高速增长Joe Zhang 张化桥

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,SHENZHEN INVESTMENT,*,收购荆东高速公路,分享中国中部的高速增长,Joe Zhang,张化桥,Chief Operating Officer&Executive Director,2 August 2006,Disclaimers on final page,处理中的资产,City Govt,Public,55.9%,44%,SHENZHEN INVESTMENT,(,0604,),Property,development,Road King,Cable,TV,Industrial,Color Display,PJLD,metal,Mawan,Power,24.3%,31.1%,19%,Property investment,(HK$2bn),Transport,80%,For sale,Jingdong Expressway,91%,2,SHENZHEN INVESTMENT,我们公司的三个主要风险,我们是国有企业，受到比民营企业更严的监管，因此，效率较低。,我们的激励机制不如民营企业的有效。,我们的房地产业务周期性较强，而且有政策风险。对一些联营公司的控制较弱，我们正在将它们卖掉。,3,SHENZHEN INVESTMENT,资产处理按计划进行,今年,4,月份我们告诉投资者,:,一年,内,，我们将卖掉所有非核心资产。,我们现在打算加快进程。,目标,:,不是从处理中赚取资本增值,而是将现金释放给核心业务,集中精力,发展核心竞争力。,如果我们不是为了资产收益最大化,我们可以在,2006,年底完成大部分程序。,4,SHENZHEN INVESTMENT,Jingdong Expressway,荆东,:,湖北荆州,-,湖南,东岳庙,63,公里，双向,4,车道,国家干线,二广线,的一部分,(,从内蒙到山西、河南、湖北、湖南、广东）,207,国道与沪蓉干线连接点,许多高架结构（,9,座桥,),，因此，政府同意我们收取较高的收费。,我们预计维护成本会降低。,连接湖北中部唯一的长江大桥,:,荆州桥。向西下一座桥在宜昌（距离,110,公里），向东下一座桥在武汉（距离,240,公里）,经营期：从,06,年,8,月起,31,年,(,提前竣工,),预计投资的,IRR:10.6%,（,内部）；,14.7%,（根据西门预测）,市场为基础的每股,NAV,增加,HK$0.35-0.50,巩固我们的基建板块,并增强长期稳定收入。,5,SHENZHEN INVESTMENT,国家干线的一部分,Erlianhaote(Inner Mongolia),Beijing,Jingzhou,Dongyuemiao,Zhuhai,Guangzhou,Taiyuan,Luoyang,Changde,Zhengzhou,Wuhan,Hong Kong,Yichang,Huangshi,Yangtze River,6,SHENZHEN INVESTMENT,连接东西,张家界在西南边,Erlianhaote(Inner Mongolia),Jingzhou,Dongyuemiao,Guangzhou,Taiyuan,Luoyang,Changde,Hefei,Shanghai,Chengdu,Wuhan,Nanjing,Yichang,Zhang Jiajie,Resort,7,SHENZHEN INVESTMENT,问题,1,：为什么是高速公路,收费公路,vs,投资物业,收费公路，如同港口,机场，是中国增长最好的杠杆,收费公路业务是我们的第二主业,地产开发利润高，增长快，但是具有周期性和不稳定性（,+,政策风险）,对我们而言，收费公路类似投资物业，甚至更好。现金流稳定，周期性不大，有资产增值潜力和高的再售价值,跟西方相比，由于建设质量不同，中国的房地产寿命较短,我们在公路行业通过路劲，以及母公司层面的运作累积了经验,通过近期聘请，我们建立了路桥专家库,8,SHENZHEN INVESTMENT,19,条高速公路的收入,:,平均复合增长率,22.95%,9,SHENZHEN INVESTMENT,国家统计数据：乘客更多依赖高速公路,10,SHENZHEN INVESTMENT,国家统计数据：货运也选择高速公路,11,SHENZHEN INVESTMENT,问题,2.,为什么由我们做,路,?,在高速公路行业的长期经验,母公司对东宝松公路（一级收费路）经营了,10,年。,2005,年起，母公司开始建设,广河,高速和,惠,澳,高速。总投资将超过,100,亿。,2006,年,我们聘请了中国高速公路领域的领头人,刘秀奇,先生来领导我们这一业务。他是国务院特殊津贴获得者,河北省交通规划设计院前院长。,作为持股,路劲,公司,25%,的股东，我们积极地参与其运作，并从中进行学习。,12,SHENZHEN INVESTMENT,问题,3,：为什么是这条路,?,战略位置,管理层效率高、建设成本低（约,4000,万,/,公里）,建设期由,4,年缩短为,3,年,中国中部经济即将崛起，土地和重置成本比沿海地区低,湖北的合作伙伴（华银）在地产和基建行业具有经验及很好的口碑，其留有荆东高速,9%,股权,13,SHENZHEN INVESTMENT,运输煤及其他商品的主要道路,内蒙、陕西、山西和河南省是煤、铝、铁及农产品（小麦）生产大省,湖北湖南是耕种大省,大量从中部到沿海的劳动移民,中国沿海地区的原始设备制造经济面临着汇率、反倾销、原材料价格上涨和低端制造业饱和的挑战。,中国中部经济基于国内消费和商品生产。,从武汉及湖北东部到张家界旅游区（湖南西北边）的主要通道。,14,SHENZHEN INVESTMENT,资金安排,我们支付,10.5,亿给华银，购买荆东高速,91%,股权,如果该路首年收入达到,1.4,亿，我们支付另外的,2.01,亿。（我们会先支付全部款项，以华银另外,9%,的股权作为抵押和担保）,我们的资金来源是自有资金（我们,05,年的净负债率,14%,）,我们卖非核心资产的现金（账面值共约,12,亿）将用来增加土地储备及投资收费路桥,未来,12,个月内不会发新股,分红比率为处在,50%,以上,15,SHENZHEN INVESTMENT,基于中介机构预测,:,投资收益率,IRR,约,15%,路的,IRR,约,12%,我们聘请了柏诚、西门、中银国际和中企华做交通量预测和财务分析,他们预测，荆东高速本身的,IRR,约为,12%,，而基于他们预测计算的投资收益率约为,15%,我们,内部保守预测,的投资收益率,10.6%,（,假定低的基年车流量和低增长）,内部分析：,长达,5,个月的分析和,4,个月的冷静思考（内部分析为最保守的估计）,从经营层面提高杠杆，从而提高,ROE,和,IRR,较低的养护费用（由于其高架结构）,16,SHENZHEN INVESTMENT,投资收益率 敏感性,内部分析：最保守的情况,首年收费收入,(Year 1),(Rmb m),投资额,(Rmb m),投资收益率,137(,内部,),1,050,10.6%,237 (,中介,),1,250,14.7%,17,SHENZHEN INVESTMENT,再出售作为退路,我们对荆东高速公路非常乐观，并相信这会为股东带来巨大回报。,但是，我们并不拒绝在必要的时候出售该资产。,我们认为收费公路再出售价格整体上升给我们的投资更多信心：二级市场流动性高。,过去,10,年，中国收费公路随着城市化和国际化进程而升值,我们相信该趋势会继续，尤其在中国中部,由于,OEM,经济的压力，中国经济增长重点正在由沿海地区向中部转移,18,SHENZHEN INVESTMENT,更多路桥,我们分析了湖北的其他路桥，包括荆州长江大桥、宜昌大桥和黄石大桥,收费公路会超过我们的投资物业,相比投资物业，我们认为收费公路一样现金流好、增值潜力大，而且管理风险低,我们的合作伙伴，华银集团被政府委托建设湖北黄石长江大桥,与华银未来更多的合作机会,19,SHENZHEN INVESTMENT,中介与我们的预测,*,利息在西门预测的基础上已作调低,20,SHENZHEN INVESTMENT,收费公路的折旧方式：一些例子,直线法,:,安徽皖通高速,、,沪杭甬高速,、,现代投资,、,山东基建,、,粤高速,工作量法,:,深圳高速,、,宁沪高速,、,成渝高速路劲,、,粤高速,、,福建高速,、,华北高速,21,SHENZHEN INVESTMENT,荆东的高收费是由于它的特殊性：建有,9,座桥梁，并有许多架高结构,Vehicles,收费结构,安徽,湖北,荆东,Type 1,0.4,0.4,0.7,Type 2,0.70,0.75,1.77,Type 3,1.00,1.00,2.12,Type 4,1.20,1.20,2.48,计重基本费率,(RMB/ton.km),安徽,湖北,荆东,0.08,0.08,0.12,22,SHENZHEN INVESTMENT,内部预测基于较低的,2007,年收入以及较低的,30,年复合增长率,23,SHENZHEN INVESTMENT,下图是内部预测,.,内部和外部预测都假设,2007,年小车收费为,Rmb0.40/,公里,.,车，但是我们实际收费为,Rmb0.70/,公里,.,车,24,SHENZHEN INVESTMENT,平行的,京珠高速,(,湖北段,):,收入强劲增长,25,SHENZHEN INVESTMENT,31,条高速公路收费,(Part 1),26,SHENZHEN INVESTMENT,31,条高速公路收费,(Part 2),27,SHENZHEN INVESTMENT,10,条高速公路的建设成本,:Rmb 4460/km,28,SHENZHEN INVESTMENT,过去,10,年中国的高速公路建设成本上涨,50%,燃油税越来越难以预测,29,SHENZHEN INVESTMENT,2,年,计划,卖掉所有非核心资产,增加土地储备,300,万平米,2008,年房地产开发完工面积达到,50,万平米,收购,1-2,条收费路桥,建立激励机制,分红比例,50%,2008,年,ROE,达到,20%,30,SHENZHEN INVESTMENT,我们的,NAV,估算,(,未审计,),(,荆东高速将在下面估算的基础上每股增加,HK$0.35-0.50,的,NAV,),免责声明在最后一页,Per share NAV,HK$,1.,土地储备,1.9m sqm GFA Rmb2,500,=Rmb4.75bn(HK$4.56bn),1.82,2.,在建项目,0.79m sqm GFARMB4,000,=Rmb3.16bn(HK$3.03bn),1.21,3.,投资物业,HK$2.2bn(book),0.88,4.,路劲,HK$1,284m HK$8.75,0.51,5.,妈湾电厂,HK$864m(10 x 2005 NPAT),0.35,6.,天威视讯,HK$315m(15x 2004 NPAT),0.13,7.,运输,HK$128m(book)*0.8=HK$102m,0.04,8.,工业,HK$397m(book)*0.6=HK$238m,0.1,减去,:,Net debt:HK$674m,-0.27,Shares outstanding,2,501m,NAV per share,4.77(+Jingdong),31,SHENZHEN INVESTMENT,Disclaimers,This presentation is prepared in good faith,based on audited financial data,publicly available informatio