房地产开发成本管理程序

成本管理程序编制日期审核日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人成本管理流程(2)品控部施工图设计 段阶工施购采段阶算决结1. 流程要素1.1. 流程目标：以项目经济效益最大化为原则，对项目开发全过程进行成本控制，通过对项目开发全过程成本的规范化管理，确保项目成本处于受控状态。1.2. 流程主导部门：成本部1.3. 流程关键业绩指标（KPI）:流程KPI责任部门/岗位数据来源费用支付准确率成本部费用支付审核及时率成本部异动成本审核准确率成本部目标成本达成率成本部结算准确率成本部1.4. 流程关键点（CP）：流程关键点关键点说明备注限额设计及成本控制建议5.3.7; 5.5.1成本测算细化成本测算表、设计阶段成本优化 作业指引责任成本体系建设5.4 ;目标成本管理作业指引动态成本监控5.6 ;动态成本管理作业指引成本后评估及考核5.8;成本评估作业指引1.5. 流程输入输出关系:信息输入要求信息输出成果备注规划信息初步定位及指标说明设计草案及指标说明拓展阶段经济测算表定位策划报告产品建议书 各阶段设计成果成本测算表设计限额扩初设计成果材料设备选型定板清单 报批报建费用测算 营销费用测算 勘察设计费用测算 建安配套费用测算 财务管理费用测算项目目标成本、责任成本目标成本控制指导书动态成本月报成本分析季报成本预警通知书目标成本调整申报表2. 适用范围2.1. 适用于公司开发项目的“全成本”管理。3. 术语定义3.1. 目标成本： 广义是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划； 狭义仅指在某阶段确定 的控制性的、不能随意变动且作为考核基准的成本目标。3.2. 限额设计： 是指按照某阶段确认的成本目标， 指导和控制设计成果， 保证项目总投资限额不被突破。4. 职责权限4.1. 品控部4.1.1. 负责概念设计管理；4.1.2. 根据设计限额组织方案、扩初、施工图设计。4.1.3. 负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档） 。4.2. 成本部4.2.1. 负责概念、方案设计阶段成本测算、估算。4.2.2. 负责编制方案、扩初、施工图限额设计要求、成本控制建议及施工图预算；4.2.3. 组织编制项目目标成本，并组织目标成本分解，制定项目责任成本；4.2.4. 负责项目成本（管理费用、营销费用、财务费用外）的动态监控管理；4.2.5. 负责组织项目竣工结算及成本后评估。4.3. 拓展部4.3.1. 配合成本部提供成本测算所需资料；4.4. 综合管理部4.4.1. 配合成本部提供成本测算所需资料；4.5. 营销部4.5.1. 负责提交初步定位报告。4.5.2. 负责提交产品建议书；4.5.3. 负责项目营销费用的测算及动态监控；4.6. 财务部4.6.1. 负责管理费用、营销费用、财务费用的测算和动态监控管理；4.7. 项目公司4.7.1. 负责签证变更工程量初步审核；4.7.2. 配合成本部提供成本测算所需资料；4.7.3. 负责项目进度付款形象进度审核。5. 关键活动5.1. 项目拓展阶段：5.1.1. 项目拓展阶段，拓展部组织对意向土地 /项目进行可行性研究工作，成本相关数据收集及估算工 作依照可研阶段成本测算作业指引的要求执行，主要分工如下：a）拓展部负责红线内外地块信息考察收集，负责政府规划要点等信息收集；b) 营销部进行项目初步定位， 明确分期开发 /销售计划 ,项目装修标准、 各类产品售价， 提供初步 营销费用预算；c) 品控部依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、 建筑栋数、楼宇高度、总建筑面积、建筑结构形式、小区总体规划布局、景观绿化、车位安 排、会所等附属设施，提供设计费用预算；d) 财务部依据项目初步定位、分期开发 / 销售计划等信息制定项目现金流量、税费情况，并明确 行政管理费等初步预算；e) 成本部根据政府规划要点和相关资料核实设计草案指标的完整、 准确性， 结合项目定位、 经验 数据及材料市场价格等信息，完成可研阶段成本测算；f) 拓展部汇总上述材料在 2 个工作日内完成经济效益测算，财务部提供信息、技术配合。5.1.2. 可行性研究报告组织评审会，完成审核审批调整修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动 成为项目预控目标成本，以后各阶段成本均不可超出该预控目标。5.1.3. 可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照项目拓展管理程序 、可研阶段成本测算作业 指引的要求执行。5.2. 概念设计阶段：5.2.1. 获取土地后，成本部参与项目定位策划、概念设计工作，根据项目产品定位、概念设计、各业 态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本匡算，财务部综合建 安成本等，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析。5.2.2. 项目定位及概念设计工作具体操作参照项目定位策划作业指引 、设计管理程序的要求执 行。5.2.3. 概念设计成果提交后 5 日内，成本部组织建安成本估算及设计指标优化工作， 具体操作参照 设 计阶段成本优化作业指引的要求执行。5.3. 实施方案设计阶段：5.3.1. 方案设计阶段：5.3.2. 根据审批通过的建安成本测算，成本部 3 个工作日内提出方案设计阶段的成本控制目标、措施 或建议，作为设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导实施方案的造价控制。5.3.3. 品控部依据设计管理程序的要求组织方案设计工作。5.3.4. 方案设计成果提交后 5 日内，成本部组织建安成本匡算及设计指标优化工作， 具体操作参照 设 计阶段成本优化作业指引的要求执行。5.3.5. 财务部结合成本测算， 1-3 个工作日内完成经济测算修订。5.3.6. 各部门审核责任及审批权限同方案设计评审会，详见责权手册(设计管理 -3.2)。5.3.7. 方案设计审批通过后，成本部以审批通过的方案成本指标为限额， 3 个工作日内提出扩初设计 阶段的成本控制目标、措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩 初设计的造价控制。5.3.8. 品控部依据设计管理程序的要求组织扩初设计工作。5.3.9. 扩初设计成果提交后，成本部 5 个工作日内组织完成建安成本概算，具体操作参照设计阶段 成本优化作业指引要求执行。5.3.10. 财务部 1-3 个工作日内完成财务指标测算修订。5.3.11. 各部门审核责任及审批权限同扩初设计评审会，详见责权手册 （设计管理 -3.3）。5.4. 目标责任成本制定：5.4.1. 扩初设计完成、成本概算审批通过后，各职能部门在 10 个工作日之内向成本部提供相关资料， 由成本部制定目标责任成本，成本部负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求， 5 个工作 日内编制正式的项目目标成本（初稿） 。各部门需提供资料如下：a）拓展部提供可研报告，含公司决策（利润率、分期等）信息；b）综合管理部进行报批报建费用测算；c）项目公司提供项目全过程的行政事业性收费和经营服务性收费标准、项目所在地政策性成本 （包含地方垄断性行业的垄断成本）、提供项目前期现场需发生的其他成本（扩初文本不能 反映的项目差异性成本，如前期三通一平、改移水、电等）；d）营销部提供定位策划报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等）及产品 建议书，并进行营销费用测算；e）品控部提供方案、扩初设计图纸、扩初阶段材料设备选型定板清单，并进行勘察设计费用测 算；f）财务部提供管理、财务费用指标。5.4.2. 初稿完成后发送到各部门进行讨论， 5个工作日反馈相关意见，成本部 3 个工作日内完成审核、 沟通、平衡，编制项目目标成本 ，按责权手册 （成本管理 -2.1）要求完成审核审批后，成 本部进行责任成本的分解与建立。5.4.3. 成本部负责依据审批通过的项目目标成本分解编制 项目目标成本控制指导书 ，内部进行讨论、 调整、修订后，提交责权手册 （成本管理 -2.1）要求进行审核审批后，发送相关责任部门， 并由各部门负责人、项目公司总经理签字确认以此指导施工、采购、营销等业务活动中的成本 费用使用与管理。5.4.4. 项目目标成本编制及考核等具体操作参照目标成本管理作业指引的要求执行。5.5. 施工图设计阶段：5.5.1. 扩初设计审批通过后，成本部以审批通过的成本概算指标为限额，结合设计单位的承诺明确各 产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），5 个工作日内完成施工图设计限额，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。5.5.2. 品控部依据设计管理程序的要求组织施工图设计工作。5.5.3. 施工图设计成果提交后 25天内， 成本部组织对施工图限额设计要求进行成本控制审查，具体操作参照设计阶段成本优化作业指引要求执行5.5.4. 审核责任及审批权限同施工图设计评审会，详见责权手册 （设计管理 -3.4）。5.6. 采购、施工阶段：5.6.1. 施工图完成后 30 天内，成本部收集相关资料，组织（或委托外部造价咨询单位）编制施工图预 算、工程量清单（ 25 天）及标底：a）施工图设计图纸；b）材料选型定板资料；c）各类收费标准。5.6.2. 采购管理：审核招标文件的商务条款，负责招标过程经济标评审。5.6.3. 成本部负责审核建安类款项支付。5.6.4. 变更签证：按变更签证管理作业指引的规定，对变更进行经济性评审，对将要实施的变更 签证进行造价核算。5.6.5. 各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制，成本部负责建安类成本动态管理，财 务部负责管理、财务、营销费用等非建安类成本动态管理。5.6.6. 成本部定期向总部成本管理部提交动态成本月报 （每月 25 日）包括各成本项目的变化情况 表，并说明原因，提出成本控制的建议等，根据收集动态成本信息，在相关部门支出成本可能 超出目标控制成本时成本部及时启动预警机制，签发成本预警通知书向责任部门及其分管 领导发出预警，并要求提出改进措施。5.7. 竣工结算阶段：5.7.1. 项目公司参照竣工验收作业指引要求组织竣工验收、备案。5.7.2. 成本部参照竣工结算作业指引要求组织竣工结算工作。5.8. 后评估阶段5.8.1. 项目竣工结算完成后 60 天内，由成本部组织，财务部配合，对整个项目发生的成本进行的全面 的、系统的评价和分析总结。5.8.2. 财务部负责财务、营销、管理费用评估，其余成本评估由成本部负责，并汇总编制项目成本后 评估报告，主要内容包括成本控制方法，委托投资监理，决算审计等合同主要内容，可行性分 析和预算，决算，审计核定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主要物耗指标， 差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，目标成本控制责任部门责任履行情况，对 委托单位在工作质量、服务态度、业绩效益方面的评估，未了事项说明等。5.8.3. 成本部组织成本研讨，提升成本控制的水平，并负责进行成本信息库、数据库的补充、调整、完善。完善。5.8.4. 项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应依据项目目标成本控制指导书对相关责 任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。可研阶段成本测算作业指弓I编制日期审核日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人1. 流程要素1.1. 流程目标： 为了加强土地投资前可行性研究阶段的成本测算管理， 提高成本估算的效率， 降低投资 风险，为投资决策提供有效参考。1.2. 流程主导部门：成本部2. 试用范围2.1. 土地投资前可行性研究阶段成本测算工作3. 术语定义3.1. 无4. 职责权限4.1. 参见关键活动描述。5. 关键活动5.1. 内部立项通过后，拓展部牵头成立项目可研小组，组织制订可行性研究计划，该计划需包含各 相应工作的责任部门(责任人)、达到效果和时间要求，发相关部门；5.2. 拓展部组织项目可研小组成员对项目进行现场勘察，收集成本相关信息。5.3. 拓展部5.3.1. 红线内地块考察a) 了解场地地形地貌高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；b) 了解地质情况，以便确定桩基、土方费用；c) 了解场地内植被情况，与品控部一道决定是否有可以保留的树木，以便估算景观成本；d) 了解场地内是否有拆迁建筑物及需拆迁物的现状；e) 了解场地内是否有河道、箱涵、鱼塘或水塘；f) 了解场地内是否有高压线、通讯线路通过，如果有是否需要埋地或改变走向；g) 了解场地内是否有输油管、市政道路、给排水设施等，如果有是否需要搬迁或改变走向；h) 了解场地内是否有文物需考古、搬迁或保护。5.3.2. 红线外地块考察：a) 了解红线外水(给水、污水) 、电、气的接驳口位置，以便估算费用。b) 了解红线外道路交通状况，是否需要新修建道路、高架桥等。5.3.3. 政府规划要点：a) 了解需要修建的市政公用设施 (如邮局、 公厕、居委会、 电信、医疗、垃圾站、污水处理站等)b) 了解政府规划要求的绿地率、容积率、建筑物限高高度、商业面积、物业用房面积、幼儿园等 配套设施、人防面积、车位要求等。c) 当地规划管理部门规定的计容面积计算规定。5.3.4. 报批报建配套费；a） 了解各地区的水电气暖系统收费情况；b） 了解各地区的电视、电话、网络等收费情况；c）可参照建设工程项目政府规费表 ，征询、收集统计相关费用。5.4. 营销部5.4.1. 产品交付标准：是否带精装修及装修标准、可视对讲的品种（黑白、彩色） ；5.4.2. 各产品售价；住宅售价、商铺售价、车位售价、可售率；5.4.3. 销售费用；一般要求是不高于销售收入的3.5（参考） ；5.4.4. 相关配套，如：是否引入公交线路、学校、幼儿园。5.5. 品控部5.5.1. 品控部需要按照估算表格的格式提供完整的规划指标，成本部需要根据政府规划要点和相关资 料核实规划指标的完整、准确性；5.5.2. 明确各产品类型的建筑面积是否等于可售面积，一般可售面积键筑面积，明确各产品类型是否有赠送面积；5.5.3. 明确规划指标表中架空层车位的面积是否含在各产品类型的建筑面积中，如果没有需要单独计 算架空层车位面积；5.5.4. 结合政府规划要点及营销部提供的车位配比要求，核实设计给出的车位数量是否适合；5.5.5. 核实设计给出的单位车位面积是否适合，一般露天车位平方米/个，架空车位1722平方米/个，地下车位 3545平方米/个，地下人防车位 5060平方米/个；5.5.6. 提供各产品相关含量，如：混凝土、钢筋等；5.5.7. 提供计算项目总负荷数；以估算室外高低压电气设备成本；5.5.8. 提供计算项目总用水量指标以估算室外供水设施成本；5.5.9. 提供室外智能化；发电机负荷数；消防等专业方面的数据；5.5.10. 配合设计费估算。5.6. 成本部5.6.1. 收集当地建筑、安装造价指标；5.6.2. 了解大宗材料设备价格信息。5.7. 财务部5.7.1. 行政管理费；5.7.2. 资本化利息；5.7.3. 营销费。5.8. 成本测算注意事项5.8.1. 经验数据、含量一定要参考最新、产品类型最相近的数据；5.8.2. 材料价格一定要参考最新的招标数据；5.8.3. 估算项目必须全面，切忌漏项；5.84 公共部位装修需根据产品的市场定位来进行估算，如外立面选材、大堂、电梯厅、阳台栏杆等;5.8.5. 估算中要考虑预留3040元/平方米的变更签证费用及一定的不可预见费用。5.9.成本估算项目5.9.1. 参照可研经济测算表。设计阶段成本优化作业指引编制日期审核日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人6. 流程要素6.1. 流程目标：对各阶段设计成果进行成本评估，对不合理设计提出优化建议，实现成本优化，提高成本控制效果6.2. 流程主导部门：成本部7. 适用范围7.1. 适用于概念设计、规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计各阶段，以及建筑、结构、安装、 景观、室内设计各专业的成本优化。&术语定义8.1. 无9. 职责权限9.1. 成本部9.1.1. 设计前提供成本控制建议或限额指标要求；9.1.2. 针对设计成果进行具体成本测算，并根据测算结果提出优化建议；9.1.3. 根据优化过程视情况编制案例，并负责设计优化案例审核发布。9.2. 品控部9.2.1. 配合设计阶段成本优化工作；9.22 负责督促设计院进行图纸优化修改。9.3. 其他相关部门9.3.1. 配合设计阶段成本优化工作。10. 关键活动10.1. 设计前期成本控制10.1.1. 开始设计前要求品控部、拓展部、营销部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、市场定位三方面信息。10.1.1.1. 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息:总用地净面积容积率建筑用地面积建筑密度总建筑面积绿地率计容积率面积户数住宅建筑面积限咼商业会所学校幼儿园物业用房设备用房活动中心服务中心卫生院邮电所公共卫生间游泳池球场车位类型面积自行车车位地下车位地上车位人防面积土地属性：通过勘查现场，在拓展部、品控部等相关部门协助下，对土地属性信息进行分析:项目详细描述备注市政解决方案市政污水清楚了解距离红线的距离，是否组 建污水处理站；市政给水清楚了解距离红线的距离；临水清楚了解距离红线的距离；永久电清楚了解距离红线的距离；临时电清楚了解距离红线的距离；市政煤气清楚了解距离红线的距离，是否组 建煤气瓶组处理站；出入道路清楚了解是否需要维修、建造道路 及高架桥等；公交站场清楚了解小区建造公交站的数量；红线内土地情况场地高差情况1、清楚了解场地高差情况，以便 估算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度面积比 率植被情况清楚了解场地内植被情况，与设计 一道决定是否有可以保留的树木， 以便估算景观成本；河流、箱涵情况清楚了解场地内是否有河流、 箱涵， 河流、箱涵的长度、深度及宽度， 以便估算改造费用；鱼塘、湖泊情况清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊， 鱼塘、湖泊的面积，以便估算改造 费用；高压线情况清楚了解场地内是否有咼压线通过 （高压伏输），如果有，需要埋地或 改变走向的长度；输油管等市政情况清楚了解场地内是否有输油管、市 政设施等，如果有，需要搬迁或改 变走向的距离；市政道路情况清楚了解场地内是否有市政道路或 以后是否有规划市政道路， 如果有， 具体长度及宽度、建造标准；拆迁情况地质情况清楚了解场地内地质情况，以便决 疋米用基础形式；建筑退让红线情况清楚了解场地内建筑退让红线情 况，以便准确计算建筑物占地面积；红线外土地情况噪音情况考虑是否需要考虑防噪玻璃；可视景观清楚了解场地周边的可视景观情 况，决定是否需要改造可视景观；市场定位：在营销部、销售代理公司的协助下，清楚了解项目市场定位:产品 类型面积比 率户 型 面 积层 高梯 几 户附加值立 面 风 格开 窗园 林装修售口价花 园阳台凸 窗地 下 室大 堂电 梯 厅室 内产品1产品2产品N车位配比要求车位售价、 可售比率商业配套要求会所配套要求10.12 以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是：10.1.2.1. 场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵，高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用；10.1.2.2. 车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；10.1.2.3. 外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可 以合作以便降低部分成本。10.2. 概念、规划设计阶段成本控制重点10.2.1. 建筑、结构方面10.2.1.1. 设计前，同品控部、 营销部、销售代理公司一起探讨产品类型布置方案，作单一产品估算以及 组合方案的成本估算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本估算，用 以指导概念、规划设计。10.2.1.2. 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。10.2.1.3. 成本部应就土地价值与建筑产品的组合向品控部、营销部、销售代理公司提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）10.2.1.4. 路网布置a）道路设计满足消防及道路交通相关规范；b）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折） ；c）优化出入口布置，（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本）；d）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）；10.2.1.5. 停车布置(综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式 )a) 土地利用地面露天车位最大化 地面停车按照最大边线原则布置b) 停车方式 车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位 T首层架空车位 T地上独立车库 T半地下车位T地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。c) 停车位体形控制：高度 单独车位面积。d) 车库设置车库宜集中设置，减少建造成本 机械车位及地下车库高度预留。e) 车库设置注意考虑客户使用要求， 占地面积较大项目， 车位数量需要合理分配， 避免集中设置 而引起业主投诉(示范区尤其需要注意)10.2.1.6. 控制不可销售的公建及配套建设面积。a) 不可销售的公建及配套 (含附加值多建面积) 或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即 可。b) 提升附加值而多建的面积， 要结合市场销售价格估算建设的必要性， 注意提醒品控部： 取计容 面积要按国家和地方最新发布的规范和要求进行计算， “虚报面积 ”而招致的政策风险需要注意 避免。c) 通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。10.2.1.7. 综合物业管理成本、 建造成本， 合理布置组团大小， 组团出入口布置相对集中， 减少管理人员。10.2.1.8. 应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。a) “因地制宜 ”动土量最小 尽可能使场地土方挖填平衡。b) 降低排水坡度和管道埋没深度；c) 山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。d) 土方平衡需要在具体的工程实施前， 推动品控部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高 图纸，两者合二为一后，再由成本估算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡 成本并将计算结果交给公司决策。10.2.1.9. 总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免(临时办公室、施工 生活区、项目临水、临电、临时道路)重复建设。10.2.1.10. 山地建筑应结合地形情况确定产品类型：a）根据山体高差确定产品类型b）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。10.2.1.11. 山地建筑必须比选边坡支护方式：a）结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。b）边坡支护方式成本递增顺序一般是： 自然土方放坡、 预应力锚杆砼喷设， 毛石挡墙， 砼挡墙。 山地建筑必须比选边坡支护方式 （自然土方放坡、 预应力锚杆砼喷设， 毛石挡墙， 砼挡墙）。10.2.1.12. 确定赠送面积大小：山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。10.2.1.13. 合理利用场地地形地貌 利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地 下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目 地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解） 。安装方面10.2.2.1. 电梯布置方案选择：10.2.2.2. 从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。10.2.2.3. 在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。10.2.2.4. 估算以及选定电梯轿厢装修标准 （建议按照不同档次设计一至两个装修标准， 以后每次套用即 可）。园林环境方面10.2.3.1. 充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观） ，提升产品品质：a）不同景观与建筑产品的合理搭配。b）不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。10.2.3.2. 明确景观单位控制成本： 根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的 特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控 制参考，注意根据景观重要程度区别对待。10.2.3.3. 明确软硬景控制比例： 统计已有项目软硬景面积比例，提供给品控部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景 便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。10.3. 方案设计阶段成本控制重点建筑、结构方面10.3.1.1. 建筑方案选型：a）评估平面、 竖向等各方向的复杂程度， 选择规则的建筑平面， 尽可能减小建筑专业的不合理布 置带来成本的增加。高层建筑单体应选择对称形式； 考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少； 控制屋顶造型。b) 注意事项： 以上项目需要成本人员有一定的结构知识， 因此平时要多参与相关结构方面的讨论 和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。10.3.1.2. 确定合理层高：结合销售、 成本等因素确定层高， 一般情况下， 住宅层高 2.8 米性价比较优， 层高每增加 0.1m 造价增加该层造价的 3-5；10.3.1.3. 窗地比控制a) 通过节能估算指标来控制窗地比。 注意： 节能控制主要是窗墙比以及开启面积， 要注意转换窗 墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的 是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去 采取其他措施来满足节能要求。特殊项目除外。b) 单体方案确定后， 估算不同单体户型窗地比， 合理控制产品窗地比 (是否开窗或开窗大小需要 与设计一道沟通) ，窗地比应不超过同类产品经验值。10.3.1.4. 栏杆、栏板的限定：a) 估算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。b) 建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品， 以后栏杆的做法就不需要在估 算单价成本只需要统计含量即可。10.3.1.5. 外墙装饰设计优化方案的初步确定：a) 提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考(平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、 石材等综合价格) 。b) 提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、 面砖、石材各自占有比率， 以便设计合理确定外墙涂 料、面砖、石材的面积比率。c) 提供常用外装材料适用性能。d) 关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。10.3.1.6. 优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法：a) 提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择；b) 优化比选具体做法；10.3.1.7. 节能方案：a) 尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。b) 通过合理的窗墙比实现节能达标。c) 通过墙体材料来实现节能达标。d) 控制节能取值范围。10.3.1.8. 结构方案优化：a) 结构模板平面确定后， 品控部、 成本部配合审核柱网布置， 结构形式， 选择最优结构方案。 (结 构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙； 住宅一般较少采用框架筒体结构。 )b) 减少挑板、外挂装饰钢构件数量10.3.1.9. 山地建筑应结合地形情况确定产品类型：a) 根据山体高差确定产品类型。b) 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。10.3.1.10. 山地建筑必须比选边坡支护方式：a) 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。b) 边坡支护方式成本递增顺序一般是： 自然土方放坡、 预应力锚杆砼喷设， 毛石挡墙， 砼挡墙。 山地建筑必须比选边坡支护方式 (自然土方放坡、 预应力锚杆砼喷设， 毛石挡墙， 砼挡墙)。 注意：挡土高度超过 3 米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜，因此高挡土墙需要 进行方案估算比较。10.3.1.11. 确定赠送面积大小： 山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否 可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。安装方面10.3.2.1. 估算配电设备(高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组)分期或分项目集中布置或分散布置 不同方案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案已经定案， 因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不 同方案计算测定。10.3.2.2. 供配电设备安装定位设计优选： 所有供配电设备(除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜)尽可能设在同一房间内，确保 在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。10.3.2.3. 估算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。a) 一般情况环网式比开闭式经济。b) 合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。c) 设置开闭所时，应尽量考虑多期共用。d) 条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建。10.3.2.4. 供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性：a) 现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省。b) 必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。c) 当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案估算对比，确认实施的经济合理性。10.3.2.5. 合理设置消防分区：a) 在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。b) 布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库(单体、复式)的区别。c) 尽量利用建筑墙体设置防火墙， 减少防火卷帘、 防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区， 减少消防喷淋系统的设置。10.3.2.6. 中水处理站与中水提升泵站：a) 中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模。b) 中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。10.3.2.7. 污水提升泵站： 对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。10.3.2.8. 地块内高压线路改线：a) 入地方式：造价高；b) 电缆沟方式：相对较高；c) 费用管道埋设方式：相对较低；d) 建设高压走廊：造价较低；园林环境方面10.3.3.1. 按目标成本控制指标，实行限额设计；10.3.3.2. 提供材料规格型号单价：a) 提供常用软硬材料规格型号及单价。b) 铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管 低的种类。c) 根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择：压顶 50mm 厚非行车道地面 20mm 厚(荔枝面采用 30mm 厚)行车道地面 40-50mm 厚立面 20mm 厚；踏面 30mm 厚。10.3.3.3. 提供基层标准做法，供品控部及设计院使用。10.3.3.4. 软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。 尽量少使用名贵苗木。10.3.3.5. 选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。10.3.3.6. 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。10.3.3.7. 控制木作的使用面积，尽量少用水景 (主要是后期维护管理成本太高 )。10.3.3.8. 绿化灌木种类尽量少一些， 灌木造价比草皮贵很多， 优化时注意尽量减少灌木面积， 灌木主要 利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配 以达到节约成本保证效果的目的。10.4. 扩初(初步)设计阶段成本控制重点建筑、结构方面10.4.1.1. 明确结构含量控制指标：a) 向设计院下发 “施工图结构设计成本控制要点 ”，明确结构含量设计限额。b) 结构含量中需要将各部位含量细化便于以后估算控制， 如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设 计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。c) 限额后一定要设立合适的奖惩措施保证条款可执行。10.4.1.2. 选择最优基础形式及埋深： 根据详勘报告，设计院初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合 理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替 )、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩 (逐渐受限制 )、灌注 桩。10.4.1.3. 明确合理结构布置，复核结构参数： 品控部与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、 合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。其中重点审查：结构计算 时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。10.4.1.4. 结构含量指标计算：a) 成本部根据设计院提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量， 保证钢筋含量及混 凝土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈品控部、设计院，以便进一步优化。b) 验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。估 算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。c) 如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因， 并将结果发给品控部和主管 结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要 报主管领导审批同意后在进行下步的设计工作。10.4.1.5. 复核建筑控制指标： 复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。10.4.1.6. 配合设计开展节能方案估算比选，选择符合节能要求的成本最优方案： 在立面方案已经确定的情况下， 节能方案经济性优先顺序为： 减小窗墙比 加厚外墙砌体材料 外墙聚苯颗粒砂浆 外墙保温板 采用 LOW-E 玻璃。10.4.1.7. 部品材料选配标准应尽量与目标成本估算标准保持一致。 复核部品材料设计选用表，不符合项要与品控部协商解决方案并进行相关成本估算分析。精装修方面10.4.2.1. 室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异， 对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。10.4.2.2. 公共装修：装修方案确定后，估算销售大厅、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。10.4.2.3. 根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。10.4.2.4. 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。10.4.2.5. 减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。10.4.3. 安装10.4.3.1. 估算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。10.4.3.2. 变压器（不同单台容量）组合方案的比选：a）规格在 1250KV A 以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变 压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近 本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容 量要综合评选。b）规格 1250KV A 以上变压器价格昂贵，建议不选。10.4.3.3. 配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选： 一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆 +预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽） +普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具 体综合估算。10.4.3.4. 室外供配电线路设计优化：a） 市政供电线路引入：在场地、环境允许情况下，架空线路最省。当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm2，避免再行选大一级（或大一级以上规格） 、产生浪费。在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。 当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、 而延长线路就可利用市政电缆沟时， 要根据实际 情况估算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式 时的最优方案。一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟t直埋+过路套管t全程穿管t自行新建电缆沟。电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。b）小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路套管t导线+全程穿管t普通电缆+全程穿管T铠装电缆+全程穿管T普通电缆+电缆沟T铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一 定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案估算才能确认。10.4.3.5. 配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选： 尽量选用国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反 复，浪费工期。10.4.3.6. 供水方案比选：根据项目产品组合（高层、小高层、多层） ，进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控 制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等)10.4.3.7. 室内水暖材料设备选用要点：a) 在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材(如常用采暖管价格增序排列：PPR管t铝塑复合管f PB管)。b) 对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。10.4.3.8. 消防工程中消防报警器材、消防预埋管材的选用：a) 满足功能前提下，含超高层在内，对温、 烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、 报警器 材(注意配套选用，以及项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑) 。b) 消防喷淋系统平面布置优化。c) 通风、排烟管道选用形式(如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道)应做经济对比分析后择优选择。d) 消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。10.4.3.9. 空调设计优选：a) 根据实际情况估算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌、 不同系统方案比选。b) 集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，估算确定氟系统或水系统方式。c) 对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。d) 出风口的合理布置。e) 根据实际情况估算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。园林环境方面10.4.4.1. 考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。10.4.4.2. 根据扩初成果图计算造价，确认成本是否控制在目标成本范围内。10.4.4.3. 估算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。10.4.4.4. 估算中列出各种乔木每平米的用量提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。10.4.4.5. 灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况， 并通过收集物业管理公司的建议减少不必要的装 饰灯具。10.4.4.6. 建立统一的园建结构，从经济实用的角度出发，减少以后园建结构部分的优化工作。10.5. 施工图设计阶段成本控制重点建筑、结构方面10.5.1.1. 工程做法与交楼标准统一，避免因两者不一致造成拆改。a) 应力求设计院按我方交楼标准编写施工图工程做法；b) 确属无法统一的做法， 需在招标文件及其他相关技术标准中明确。 并在项目实施时由设计师向 项目公司、施工方进行技术交底，避免错误施工造成拆改。10.5.1.2. 部品及材料选择：a) 根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价；b) 在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布，减少断砖损耗；c) 厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗；d) 减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度；10.5.1.3. 品控部对设计院的出图要求和图纸自审制度： 建筑、结构、安装各专业的协调减少错漏碰缺：a) 图纸自审由品控部负责组织。b) 接到图纸后，品控部应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自审记录。c) 及时召集有关人员， 组织内部会审， 针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论， 弄清设计意 图和工程的特点及要求。d) 图纸自审的主要内容：各专业施工图的张数、编号、与图纸目录是否相符。 施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。 平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。 建筑施工图与结构施工图，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的 轴线、位置(坐标) 、标高及交叉点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾。 图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。e) 图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交讨论解决。10.5.1.4. 组织图纸会审工作， 完善图纸细部设计， 减少错漏碰缺， 为控制项目的建安成本打下良好的基础，成本人员应该积极主动要求参加图纸会审并认真审核图纸。a) 尽量赶在工程项目开工前进行，了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。b) 审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。c) 审查建设项目坐标、 标高与总平面图中标注是否一致， 与相关建设项目之间的几何尺寸关系以 及轴线关系和方向等有无矛盾和差错。d) 审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、电气、设备安 装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。e) 审查建筑平、 立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏， 建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。f) 审查建设项目与地下构筑物、管线等之间有无矛盾。g) 审查结构图本身是否有差错及矛盾， 结构图中是否有钢筋明细表， 若无钢筋明细表， 钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。h) 复核结构指标是否满足限额要求。10.5.1.5. 通过管理减少对设计工作的拆分和尝试设计总包：a) 目前钢结构、 幕墙、 铝合金门窗、 弱电、景园工程等分项工作的设计多由专业设计资源来完成。 施工图设计院只负责土建及水暖电等部分的设计，其后果是施工图与专业分项图纸矛盾点较 多或冲突，不同专业工程衔接性差，造成工程中的变更、签证数量激增，返工和修整量大， 致使施工进度延误和成本增加。b） 由于专业资源设计方案的不同造成投标报价不具可比性，造成成本上升。c）产生重大质量问题时，责任不清、相互推诿给投资方造成重大的经济损失。d）设计总承包和施工总承包一样是为了相关专业间合理衔接并统一责任为事后的投资方权力追 溯提供保障。10.5.2. 安装10.5.2.1. 市政及小区管网设计优选：a）着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管t焊接钢管t无缝钢管t镀锌钢管TUPVC塑料管t球墨铸铁管t钢塑管。排水管排序为；规格 50