珠江新城调研报告

珠江新城调研报告 28.0 珠江新城商场建议8.1 广州商圈定位 商圈区域人口第一商圈 天河区 599,108第二商圈越秀、荔湾、白云、海珠3,275,124第三商圈黄埔、番禺、芳村2817,1568.2目标客户群定位 以追求生活品位及质量的企业高级管理人员，私营企业主、白领一族为主要消费群体，辅以部分高素质的中青年家庭消费群体。 CBD 内普通商务人群l 人群描述：在 CBD 写字楼工作的白领或金领阶层，工作节奏快，高学历、高收入，观 念与国际接轨。l 消费特点：消费能力强，追求时尚，有很强的品牌观念，对时装及日用品、餐饮及购 物场所都有所选择：注重商业环境的品位和购买过程的简便。 CBD 商界精英l 人群描述：成功的企业家、金融家、投资家等，CBD 内大公司、特别是跨国公司的董事、高级代表或高层管理人员，精英荟萃，事业成功，具有国际视野。l 消费特点：于一般商业人群具有迥然的消费能力和特点。收入丰厚，崇尚独一无二的贵族化消费和个性化商业服务，追求顶级的国际品牌或定制高档消费品，对合意的商品或 服务不惜一掷千金。 CBD 高级公寓居民l 人群描述：居住在 CBD 高级公寓内的富裕阶层。收入丰厚、生活舒适，多是事业有成的成功人士。l 消费特点：消费能力强，其消费价值观和行为模式具有比较浓厚的富裕社会特征，家庭日用消费品在休息日、节假日集中购物，把集中购物看作是家庭休闲的一种形式和过程， 追求安逸、舒适，个人临时、应急购买追求便捷。上述消费市场群体是珠江新城的主要消费市场群体（Core consumer group），他们拥有一定的 共同特征：多为高收入白领、金领以及管理阶层，金字塔中高阶层；追求品位，享受舒适生活，认同高质量高价位之商品与服务；消费心理成熟且有特定的消费习惯与品牌忠诚度；不盲目趋从、跟风，有着与众不同的判断力与鉴赏能力；在休闲、娱乐、餐饮等方面的需求较多且逐步提高消费层次；社交范围广且层次较高，能接受俱乐部、私家会所等先进消费服务方式。8.7 关于餐饮的建议餐饮业种 在办公大楼聚集的地方，餐厅的需求量非常大。通常可分为四类： 美食广场不同于一般百货商场中的小吃街，高级白领阶级中的较基层从业人员较喜爱的是干净不油腻、服务佳、菜色较多样且气氛宽敞舒适的美食广场。 商业简餐一般中阶层的白领族，会喜欢在中餐时享用一客便捷、美味又营养丰富的商业套餐，环境舒适、雅致则更受欢迎，如能有中、西式不同的选择，则顾客们会乐此不疲，每日 选择不同的餐厅用餐。晚间，这些餐厅则可供应晚餐并兼营酒吧，让忙碌了一天的上班族稍作 休憩和放松。 高级餐厅白领阶级的餐会酬酢非常多，各种商业谈判、合作项目，经常是在觥筹交错间完成，在 CBD 这样跨国公司和政府机构密集的地方，有品味的高级餐厅当更是商机无限。本项目所应引进的高级餐厅应是现代化的，而不应是现在充斥市面的大酒楼，且应中、日、西式均 有，最好是尚未在广州开设的知名餐厅。 主题餐厅世界上成功的购物中心，主题餐厅都在其中起到了不可忽视的影响地位。因此， 建议在本项目设定高品位的主题餐饮。市场上已经出现一些主题餐厅，如 Hard Rock、亨利酒吧、Fridays 等。可以通过对“饮食-娱乐”概念的引用，如美国的 Dave & Buster、Hooters、NBA City、ESPN Zone 等，新加坡的“Iggors”。8.8 部分零售新概念 Tokyu Hands l Tokyu Hands是源于日本的自行组装 (D.I.Y.) 生活时尚店。现时在日本有14间分店，并已于台湾设有一间分店，平均面积达4,000-10,000平方米不等。l Tokyu Hands销售的杂货用品十分齐全，除服装及食品外，由五金配件、装修工具材料，以至寝室用品、厨具、家居摆设、电器、灯饰、文仪用品、精品、单车、户外用品等应有尽有。l Tokyu Hands其中重要特色之一是其销售的商品设计均十分时尚精致，而且品种繁多，选择十分多元化 (如衣架已有上百种不同选择)，可配合不同家居设计的风格及需要，以迎合追求时尚生活的个性化消费者。l Tokyu Hands定位为中高档次，销售的杂货用品价格较一般居民区的杂货店为高，针对的目标顾客以追求品味享受的中高阶层消费者为主，以采购创新及细心的设计产品而嬴得不少顾客的欢心，为日本家居产品的潮流领导者。 诚品书店 l 诚品书店是源自台湾的大型连锁书店，平均各店三至四层高，面积由2,000-20,000平方米不等。集各领域的中外文书籍，以齐全的书种迎合不同类型顾客的需要。l 诚品书店最大的特色是其经营概念及其衍生之装修特色。其经营概念并不局限书店只是购书地点，反而尽量利用店铺的装修设计，提供一个雅致舒适的阅读环境予消费者，延长他们逗留于店内的时间，享受阅读的乐趣，令购书也变为一种消闲娱乐的节目之一，如看电影一样，可花上数小时，甚至整天的时间。l 因此诚品书店在陈设、布置、采光上一直以营造更人性化的阅读气氛为装修风格的理念，且各店铺均有不同的装修风格，摆脱一般连锁店千偏一律的装修标准，使每间分店都是诚品书店与读者沟通的新尝试与新创意。l 除书籍外，诚品书店更引入来自欧、美、日各地及台湾自制的创意设计、精品及文具礼品，令读者增添不少阅读及书写的乐趣。此外诚品书店更引入不少时尚生活商品，包括时尚服饰及精致的家居用品，以迎合其懂得追求生活品味及个性的目标消费者，当中大部份均是具一定教育程度及文化气质的爱书之人。同时诚品书店亦定期举办各种有关书籍的展览活动，推广予消费者。 Sony Metreon l Sony Metreon是由日本新力集团投资发展的高科技娱乐中心，结合高科技、娱乐、购物及餐饮的综合性商业项目，把新力集团旗下的视听及通迅科技器材发展，以及新力音乐及电影制作的成果展示出来。l Sony Metreon位于美国旧金山，经营面积约40,000平方米。Sony Metreon一方面让消费者亲身接触及购买新力最新的科技及娱乐产品，如手提摄录机、音响器材、家庭影院设施、家庭电子游戏设施及软件、微软计算机最新产品、最新音乐及电影光盘等; 一方面提供多种多媒体的娱乐设施让顾客可置身其中，如设有高科技三维效果的Imax影院、多屏幕电影院、多种大型计算机亘动仿真实境游戏、最新音乐试听等，让顾客可亲身体会科技发展的一日千里。l 此外，Sony Metreon更设有各式其式的餐饮设施，包括快餐、咖啡店、高级餐厅、甜品屋等，是一个具启发性及娱乐性的消闲购物好去处。l 现时除旧金山外，Sony于日本东京区也开设了一个类似Sony Metreon的大型高科技娱乐购物中心。而于北京东方广场内，也设有一个约400平方米较小型的科技中心，展示及销售Sony最新的视听及通讯产品。 Disney Quest l Disney Quest 是迪斯尼室内亘动式主题公园之一，游戏内容源于迪斯尼世界各种具创造力及惊险剌激的历险旅程故事，并配合现代最先进的科技，如大型虚拟实境及真实三维效果等，创造出各种不同的亘动游戏，让顾客置身于各种历险旅程中，成为游戏故事的主角，有控制权主动参与其中，亲身感受个中的惊险环节。l 这些亘动游戏的机械器材都比较大型，设计的游戏力求真实及迫真。参与方式不只像一般游戏机只考验眼与手的配合，而是运用人体全身的四肢及考验四肢和感官的反应，甚有挑战性及趣味性，非常受青少年及成人欢迎。而且Disney Quest内亦设有不少儿童亘动游戏，可让一家大小玩乐一天。l 现时Disney Quest在全世界只有2间，分别位于美国加洲奥兰度迪斯尼乐园渡假村 (共5层高约25,000平方米) 及芝加哥俄亥俄州。除亘动游戏设施外，还设有不少餐饮设施，如西式快餐、咖啡厅及较高级的西餐厅，针对不同的消费顾客，并设有零售店销售玩具、纪念品、T恤等精品。 Virgin Recordsl Virgin Records是源于英国伦敦70年代的唱片店，以邮寄方式销售唱片专辑。自80年代中期开始发展美国市场，开设唱片专卖店，并成功建立其唱片王国。其零售连锁店现分布于世界各地，包括美国、英国、加拿大、意大利、丹麦、挪威、瑞典、德国、日本等地区。其美国及英国公司附属于世界第三大的音乐娱乐公司EMI, EMI通过Virgin的零售网络，发行及分销EMI旗下歌手如Spice Girls, David Bowie, Janet Jackson, Mariah Carey等的音乐专辑至全世界，是甚受广大乐迷欢迎的唱片专卖店l Virgin Records平均店铺面积约500-3,000平方米，销售的音乐唱片种类齐全，除流行音乐外，还包括现代滚石音乐、古典音乐、爵士乐、田园音乐、电影配乐、跳舞音乐、各类乐器演奏音乐等。此外，还销售一些与音乐相关的产品，如VCD及DVD摆放架、录像带、世界各地的娱乐及休闲杂志、与音乐有关的精品等。l Virgin Records的店铺装修十分时尚宽敞，除有很多歌手的肖像及海报外，还有多部大型电视屏幕不停播放音乐演奏会或录像带，有些甚至有唱片骑师在店铺内现场直播及点唱，务求与顾客有更亲近及亘动的交流。此外，Virgin Records各零售连锁店更会积极为EMI旗下各歌手作宣传推广，以造势推高唱片专辑的销售额，达至亘利亘惠的作用。 Coca Cola Pavilion l 可口可乐展示馆顾名思义是关于这个已有110年历史、全球最受欢迎饮品的故事。可口可乐的发明、研制及发展至现今遍布差不多全世界每一个角落，可说是一个传奇的神话。而可口可乐展示馆最大的特色就是以生动有趣的方法，将可口可乐的历史、生产过程、各地不同饮料的产品、历来的广告宣传片，以及其衍生的精品、纪念品及玩具介绍给顾客。l 可口可乐集团现于全球共有3间的展示馆，分别位于美国亚特兰大、拉斯韦加斯及日本。平均楼高3至4层，面积约1,000-2,000平方米，具有独特的建筑风格，如巨型可乐樽型的垂直升降机等。l 其针对的目标顾客主要是游客，由于可口可乐现已遍布全球200多个国家，知名度甚高，因此其历史及产品均有一定的吸引力。 Segal SEGA 自 1960 年的成立以来，主营娱乐器材方面的制造，并拥有许多专利性的技术产品和 世界顶尖的游戏软硬件制作技术。 l Sega 在日本创立了“Sega Club”，专门提供成人电子游戏、 模拟动画、3D 动画游戏；并在 Club 内提供发布市场最新游戏信息，试玩及展示，更新程序， 游戏订购等服务。Sega 经营选点环境的环境大多选在大型商业设施，观光地，大都市繁华街。 目前意向进入中国市场,以租户形式入住或与业主共同经营。 Dave & Busterl Dave & Buster，是一个美式餐饮零售业者。其提供的餐饮部分类似 TGI Fridays，但 是比较特殊的是在其餐厅的内部，Dave & Buster 结合了大型科技电玩设备，提供较属于成人类 的游戏，使得消费者在用餐过后，可一享受刺激新鲜的电子游戏、模拟动画或是三维动画。l Dave & Buster 的装潢较为粗犷，除了电玩设备，还有酒吧、球台等，真正体现了餐饮+娱 乐的特性。在美国、日本，台球、电子游戏、模拟动画和三维动画和餐饮结合，非常流行，而此类业种目前在市场上是没有的，相信如果能够引进后，必然可以引起消费者浓厚的兴趣。面 积需求在 2,000-2,500 平方米，并且对硬体无特殊需求。 奥迪品味车苑l 位于北京东方广场一层东南角的奥迪品味车苑，揭幕于2003年7月13日。它是全球9座奥迪品味车苑中，亚洲唯一的一座。 l 奥迪品味车苑的英文名称为AudiForum。在古罗马时代Forum是一个场所。在这里，人们互相交流生活感受，讨论社会的重要变革并且一起展望未来。AudiForum不仅沿袭了这个作用，还为Forum赋予了更多的涵义。 l 在奥迪品味车苑1,000平方米的大厅内，9辆汽车星罗棋布般各自绽放着独特的魅力。它们所要表达的不仅是奥迪100多年的汽车文化，更是一种高品质生活方式的象征与延伸。 l 除了汽车，奥迪品味车苑的收藏品区域，则是一个与普通人距离更近的奥迪世界。这里有精致传神的奥迪车模，还有做工细腻的各种纪念服饰和时尚用品。每一件收藏品的精致与完美都将令您爱不释手。 l 若您已经是奥迪车主，那么您在奥迪品味车苑将享受到更加尊崇与热情的款待，因为奥迪贵宾专区就为您而设。在奥迪贵宾专区，舒适的真皮沙发令您放松惬意，随意选择一杯香浓的咖啡或地道的洋酒，和相识或不相识的朋友小酌清谈，生活的幽雅与闲适就这样弥漫开来。除此之外，奥迪品味车苑还定期为您举办各种时尚活动，比如品酒比如一切令人愉悦又有富有内涵的活动，只要是您喜欢的。您还可以登录奥迪品味车苑的专属网站随时查看活动预报与回顾，或到车主论坛畅所欲言。希望奥迪贵宾专区能成为您闲时放松与结交朋友的最舒适的空间。 Vertu零售店 l 位于北京东方广场购物中心的Vertu专卖店是目前亚洲为数不多的Vertu新概念零售店之一，也是大中华区首家Vertu新概念零售店。l 店面设计不止颠覆了传统专卖店概念，并以其新颖的陈列方式在英国顶级“营销杂志设计颁奖典礼”上赢得了“最佳零售设计”大奖。Vertu公司正在世界各地陆续推出这一全新视觉形象。l Vertu还为其客户提供了一个独特的服务 Vertu私人助理服务。Vertu用户可按下手机上一个特殊位置的“Concierge 私人助理服务专用键”，即可接通专门的生活方式经理团队，可在最短的时间内得到指定的尊贵服务。Vertu私人助理服务是每周7天，每天24小时的全天候服务，服务用语为英语，在不同的日期和工作时段，还分别设有法语、意大利语、德语、俄语和汉语等语言。9.0 写字楼物业市场分析9.1广州写字楼发展历程写字楼的发展与城市建设及经济发展是分不开的。广州的城市发展重心经历了“由西向东”的转移过程，由此也带动了广州商业及写字楼经历了“由西向东”的发展历程。 广州第一代的商务中心：在城区西部的沿江一带，沙面、十三行、天字码头是当时广州金融机构最为集中的地区； 广州第二代的商务中心：城市中心的逐渐东移，城区中部的东山区环市路淘金一带成为广州第二代的商务中心； 广州第三代商务中心：近年来，城区东部的天河区天河北路高级商务区迅速崛起，已取代环市东成为广州第三代商务中心。 广州第四代商务中心：随着写字楼市场的逐步复苏和城市建设的逐步推进，珠江新城的重新规划并加快了开发速度以及琶洲会展中心的建成，综观广州写字楼市场的发展，东部天河区的珠江新城和东南部海珠区的琶洲一带，已成为广州“下一站”写字楼活跃板9.4广州市写字楼市场供应量预测（2008-2010）天河区越秀区海珠区萝岗珠江新城总计面积400000280000260000300000128537625253769.5珠江新城CBD区域甲级写字楼市场 CBD商务区区域分布 珠江新城批出地块建设情况:单位(平方米)开发完成正在建设规划设计未开发停工总面积建筑面积5596041285376129286211002973410134579152 所占比率12.22%28.07%28.23%24.03%7.45%100.00% 珠江新城写字楼供应量分析4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目建筑面积约90万平方米。初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目时间项目名称发展商位置规模备注2008-2010年广东烟草大厦中国烟草总公司广东省公司B1-8占地1.06万平方米，总建约17万平方米邻近珠江新城的中轴线，该项目计划在2006年左右启动伟腾D3-3项目广州伟腾房地产开发有限公司D3-3占地0.45万平方米，总建约2.72万平方米与石牌三骏实业合作明和实业F1-4项目广州明和实业有限公司F1-4占地1.02万平方米，总建8万平方米明和实业F2-3项目广州明和实业有限公司F2-3占地1.02万平方米，总建8万平方米与猎德经济发展公司合作明和实业F2-4项目广州明和实业有限公司F2-4占地2.56万平方米，总建约19万平方米与猎德经济发展公司合作嘉裕F2-2项目广州市嘉裕房地产发展有限公司F2-2占地1.01万平方米，总建约8万平方米与洗村经济发展有公司合作审计署驻广州特派员办事处审计署长I7-3占地约0.35万平方米，总建1.7万平方米自用双子塔西塔J1-5占地3.1万平方米，总建约30%建成超五星级酒店，50%为写字楼。预计该项目将于2010年亚运会时建成2008年-2010年是珠江新城走向成熟的三年，广州歌剧院、广东省博物馆、广州图书馆、广州市第二少年宫等标志性建筑已建成，珠江新城轴线已完成绿化，地铁三号线、地铁五号线已通车，新光快速干线也建成通车等等。初步预计在2008年-2010年珠江新城将有8个以上的写字楼项目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的当属高度达450米的珠江新城双子塔的西塔。而于2005年3月8日拍卖成功的广东烟草B1-8项目也将在这段时间投入使用；广州明和实业有限公司的三个项目及嘉裕集团的项目均位于F区。除国家审计总署广州特派员办事处外，其它的几个项目均位于珠江新城的中轴线两侧，因此，也可以把这段时间叫中轴线时间段。这8个项目的总建筑面积约90万平方米，而这个数字还未计算高盛集团等公司的项目。2002年-2010年珠江新城写字楼项目竣工面积图（预计）5、客户群分析以前支撑广州写字楼租赁市场的主要力量是国内中小型企业，其实质是刚起步的企业，稳定性很低，更没有转为买家的实力。近几年情况有了很大的变化，国内的企业快速成长的同时，国外的各类型企业大规模进入广州，不但成为现有写字楼市场的主要客户，而且将成为未来珠江新城板块写字楼必须重视的客户群。华普广场广州市银保利华普置业有限公司银行、科研机构、外资公司双城国际广州华鹏置业有限公司IT行业、广告、中小企业/国税星辰财富港广州越福房地产开发有限公司港澳投资者居多信合大厦农村信用联合社金融、证券、保险星汇国际大厦越秀城建集团银行、金融、证券珠江投资大厦广东珠江投资集团金融、证券、保险勤建商务大厦勤建置业有限公司 IT、广告业富力科讯国际大厦富力地产IT行业、广告业、高新产业富力盈隆广场富力地产金融、世界500强企业、集团总部富力中心大厦富力地产世界国内外500强企业、富力集团总部从上表可以看出IT业、广告业、以及金融行业的占了珠江新城写字楼相当大的比例。 代表性写字楼对比9.6 写字楼客户调查 超过75%的调查客户有计划扩充或升级写字楼，其中超过一半的客户扩充面积大于50%。 计划升级的公司需求较大面积。 金融、保险、IT/电讯行业需求较大 未来两年，超过50%未在广州设立办事处的国内外公司有计划在广州设立分支机构。（全文完）22