北京新城国际项目整合战略合作推广案

2022-4-112022-4-12万通.新城国际Central Park整合战略合作推广案Strategy Execute Planning 使使 命命 2022-4-13不谋全局者，不足以谋一域；不谋全局者，不足以谋一域；不谋万世者，不足以谋一时。不谋万世者，不足以谋一时。2022-4-14引子：引子：1、我是谁？ Position2、我来自何处？History3、我去往何方？Future2022-4-151、时代主题：全球化/海权时代/2、中国主题：财富/滨海经济动脉3、天津城市史：4、天津楼市史：5、天津与北京的关系：6、滨海新区与老城区的关系：7、万通与泰达的战略关系：8、时尚广场与新城国际关系：9、传播与销售的关系：本案的前提：本案的前提：2022-4-16目录引子3第一部分：世界城市史. 6第二部分：中国城市战略.59第三部分：北京+天津 63第四部分：泰达+万通.80第五部分：滨海之心+新城国际.85 第六部分：整合营销攻击90后记. 1512022-4-17第一部分：世界城市史“全球主义把城市变成了全球主义把城市变成了全球经济中独立的参与者全球经济中独立的参与者”2022-4-18 大约距今300多年前，一名俄罗斯男子在波罗的海芬兰湾东端的涅瓦河三角州区域用斧头建造了一个木屋，在随后的50年，他用余生以此地为中心，创立了横跨亚欧大陆的沙俄帝国此人就是彼得大帝，此城就是圣彼得堡。以此为标志，世界进入了海权时代。2022-4-19地球夜景图：发光的海岸线。2022-4-110世界城市化两大特点：一、聚集效应 大城市化趋势明显，其结果不仅使人口和财富进一步向大城市集中，大城市数量急剧增加，而且出现了超级城市（Supercity）、巨城市（Megacity）、大都市区（Metropolitan District）和大都市带（Megalopolis）等新型城市空间组织形式。二、扩散效应 伴随一批以集聚城市化为主的超级城市（人口在400万人以上）、巨城市（人口在800万人以上）的出现，人口与产业在空间上一方面继续向大城市集聚，另一方面向大城市效区扩散，从而又形成众多地域相连的大都市区，若干大都市区因地理空间相互毗连，最后连绵组合成大都市带。2022-4-111城市群的形成城市群是由于科技进步、规模经济效益促使产业与人口在空间上集聚与扩散运动的结果，是城市化发展的必然阶段。它是城市化发展到成熟阶段（即地带性城市化阶段）的城市地域空间组织形式，是城市化进入高级阶段的标志。2022-4-112城市外交城市外交 从上世纪中叶开始，城市已经被赋予了更多的国家职能，从奥运会的申办到世博会，从国际经济交流到文化交流，超级城市群在未来的世界格局中担当了越来越重要的责任，京津冀，沪宁杭，深港粤作为中国的三大超级城市群，已经开始扮演其相应的角色，在此重大的变革中，找准自己的定位，发挥地缘优势，增强竞争力和持续力已经成为各大城市主体所要考虑的问题。城市群的必然结果2022-4-113世界著名超级城市群 2022-4-114世界九大城市群分析事实胜于雄辩2022-4-115澳洲堪培拉-悉尼美国华盛顿纽约英国伦敦-利物浦-爱丁堡意大利罗马-那不勒斯-威尼斯俄国圣彼得堡-莫斯科日本东京-大阪-横滨韩国韩国汉城-釜山中国北京-天津巴西巴西利亚-里约热内卢世界滨海城市群滨海超级城市 SuperCity21世纪是海权世纪，大海神奇的魔力将全世界的资源吸引到了大陆和海洋的边界地带，形成了新世纪令人瞩目的海岸线经济，从18世纪英国开创其海上霸权日不落帝国的蓝图开始，全球的资源在发生转移，Newyork，London，Lisbon，Sysden，Shanghai，Shenzhen，Toykon，.世界列强在抢夺对海洋的控制，于此同时，形成了罕见的超级城市群的格局。2022-4-116模式之一 伦敦-利物浦-爱丁堡London-Liverpool-Edinburgh 2022-4-11718世纪后，工业革命使英国成为世界经济增长中心，伦敦和英格兰中部地区形成以伦敦至利物浦为轴线的大片城市带或城市群。 2022-4-1182022-4-119模式之二华盛顿-纽约Washington NewYork2022-4-120 进入20世纪后，世界经济增长中心从西欧转移至北美。在美国东北部和中部地区形成了波士顿-纽约-华盛顿城市群以及五大湖沿岸城市群。50年代后，美国的经济重心向中西部转移，从而推动了该地区城市群的发展，形成了旧金山-洛杉矶、达拉斯-休斯顿以开发高新技术产业为特色的新兴城市群。 2022-4-1212022-4-122Newyork2022-4-123模式之三 罗马-那不勒斯-威尼斯Rome-Naples-venice2022-4-124 罗马是意大利的首都，也是全国最大的城市。它是历史悠久的世界名城，被誉为“露天历史博物馆”、“文艺复兴时代的艺术宝库”。据传它始建于公元前754年，是古罗马帝国的发祥地。全城有许多规模宏大的古代建筑和艺术珍品，其中纪念性雕塑、园林雕塑、建筑装饰雕塑比比皆是。狼哺育两个婴儿的铜像是罗马的城徽。2022-4-1252022-4-126vc2022-4-127模式之四 圣彼得堡-莫斯科St.Petersburg -Moscow 2022-4-128 2022-4-129圣彼得堡（St.Peterburg）2022-4-130莫斯科（Moscow） 俄罗斯首都莫斯科(Moscow)是世界最大的城市之一，也是俄罗斯政治、经济、科学文化及交通中心。2022-4-131莫斯科是俄罗斯的首都，得名于贯穿城市中部的莫斯科河，最早见于1147年的记载，“莫斯科”俄语为“mocdb。莫斯科河一名的由来有如下几种说法：一是认为源于斯拉夫语mockaba，意为“潮湿”，因河两岸多丘陵、中间为低湿谷地而得名。二是认为源于斯拉夫语，意为“大桥的流水”。三是认为源出芬兰-乌戈尔语，意为“牛犊的渡口”。四是认为源于卡巴尔达语，意为“密林”，因古代莫斯科河两岸生长着茂密的森林。2022-4-132圣彼得堡（St.Peterburg） 圣彼得堡（St.Peterburg）是俄罗斯第二大城市，坐落在波罗的海芬兰湾东岸，涅瓦河河口。面积1350平方公里，现有人口500万。整个城市由100多个岛屿组成，由700多座桥梁连接起来。由于其河渠纵横，岛屿错落，风光旖旎，素有“北方威尼斯”之称。 2022-4-133模式之五 东京-大阪-横滨Tokyo Osaka-Yokohama2022-4-134 日本是亚洲地区城市群发展程度最高的国家，已形成典型的城市群。日本城市群又称为“东海道太平洋沿岸城市群”，由东京、名古屋、大阪三大都市圈组成，大、中、小城市总数达310个，包括东京、横滨、川崎、名古屋、大阪、神户、京都等大城市，2022-4-135“东海道太平洋沿岸城市群” 日本是亚洲地区城市群发展程度最高的国家，已形成典型的城市群。日本城市群又称为“东海道太平洋沿岸城市群”，由东京、名古屋、大阪三大都市圈组成，大、中、小城市总数达310个，包括东京、横滨、川崎、名古屋、大阪、神户、京都等大城市，全日本11座人口在100万以上的大城市中有10座分布在该城市群区域内。三大城市群国土面积约10万平方公里，占全国总面积的31.7%；人口近7000万人，占全国总人口的63.3%。它集中了日本工业企业和工业就业人数的23，工业产值的34和国民收入的23。三大城市群以及各主要城市各具特色，发挥着各自不同的功能。其中，作为东京城市群的中心城市，东京的城市功能是综合性的，是日本最大的金融、工业、商业、政治、文化中心，被认为是“纽约+华盛顿+硅谷+底特律”型的集多种功能于一身的世界大城市。 2022-4-1362022-4-1372022-4-138模式之六 首尔-釜山-仁川Seoul-Pusan2022-4-139 汉城是韩国的首都，位于韩半岛的中心，东经126度，北纬37度的地方。面积为605.522?，占全国总面积的0.61%，2000年统计人口为1032万。汉城共有25个区， 522个洞，是直接受中央管辖的地方自治团体“特别市”。2022-4-140首尔概况 汉城是世界第十大城市，在这座城市里古与今以奇妙的方式并存。历史悠久的宫殿、城门、圣祠以及博物馆里贵重的艺术品，是这座城市辉煌的往昔的左证，而闪闪发光的耸入云霄的摩天大楼和熙熙攘攘的交通则表明了它生气勃勃的今朝。拥有1千多万人口的汉城，不仅是韩国的首都，而且也是它的政治、经济、文化和教育中心。2022-4-141首尔2022-4-142模式之七 堪培拉-悉尼CanberraSydney 2022-4-143 2022-4-144澳大利亚首都堪培拉 澳大利亚联邦 首都堪培拉（Canberra）位于澳大利亚首都直辖区东北部、澳大利亚阿尔卑斯山脉的山麓平原上，跨莫朗格洛河两岸。年初建居民点，称坎伯里，年更名堪培拉。年成立联邦区后划归首都直辖区。年开始兴建，年正式迁都，联邦议会也由墨尔本正式迁此，人口约万（年月），2022-4-145堪培拉城市规划2022-4-146“纪念库克船长喷泉”，喷水米。2022-4-1472022-4-148“南半球的纽约”悉尼 悉尼（Sydney）是新南威尔士州的首府，也是澳大利亚第一大城市，面积为平方公里，位于围绕杰克逊湾的低丘之上，是用当时英国内务大臣悉尼子爵的名字命名的。 多年前，这里是一片荒原，经过两个世纪的艰辛开拓与经营，它已成为澳大利亚最繁华的现代化、国际化城市，有“南半球纽约”之称。 悉尼港是澳大利亚进口物资的主要集散地。港湾总面积为平方公里，口小湾大，是世界上著名的天然良港。年建成的横跨港口上空的悉尼海港大桥长达米，其单孔跨度米，桥面高出海平面米，如长虹凌空，气势壮观，是南半球第一大拱桥。它将市区南北两部联成一体。横卧港底的海底遂道长公里，年建成后使港湾两岸的运输能力提高了。 2022-4-1492022-4-150模式之八 巴西利亚-圣保罗-里约热内卢BrasiliaRio De Janeiro 2022-4-151 最年轻的人类文化遗产最年轻的人类文化遗产历史上，巴西曾先后在萨尔瓦多和里约热内卢两个海滨城市建都。为开发内地，1956年库比契克总统决定迁都内地。1957年，建都工程启动。1960年，在历时三年零七个月时间后，一座现代化的都市-巴西利亚（Brasilia）在巴西内地建成。同年4月21日，巴首都从里约迁至巴西利亚。2022-4-1522022-4-1532022-4-154模式之九 北京-天津-上海Peking-Tianjin-Shanghai2022-4-155 中国三大世界级城市群。A 京-津-冀B 沪-宁-杭C 广-深-粤2022-4-156大北京2022-4-157大天津2022-4-158大上海2022-4-159世界城市群发展史城市群的发展与世界经济重心的转移密切相关。18世纪： 伦敦-英格兰中部地区-利物浦英帝国时代19世纪： 巴黎-布鲁塞尔-阿姆斯特丹-波恩西欧时代20世纪： 波士顿-纽约-华盛顿以及五大湖沿岸城市群北美时代20世纪中： 旧金山-洛杉矶-达拉斯-休斯顿北美中西部21世纪： 东京-大阪“东海道太平洋沿岸城市群”亚太-日本时代21世纪中： 北京-天津-上海-深圳“中国滨海城市群”亚太-中国时代2022-4-160第二部分：中国城市战略“进入世界格局的中国战略进入世界格局的中国战略”2022-4-161大都市区和大城市群地区已经成为了目前中国大都市区和大城市群地区已经成为了目前中国城市化进程中最引人注目和最具有活力的地区城市化进程中最引人注目和最具有活力的地区DMSP灯光图象（灯光图象（1996）中国19.7294701020304050200020102050中国城市化水平预测中国城市化水平预测环渤海长三角珠三角2022-4-162环渤海地区作为继珠江三角洲和长江三角洲之后环渤海地区作为继珠江三角洲和长江三角洲之后的第三大的第三大“经济引擎经济引擎”，作为中国经济的又一个，作为中国经济的又一个新的增长点，正在进行快速的城市化过程并逐步新的增长点，正在进行快速的城市化过程并逐步形成了以北京、天津为核心的中国第三大城市群。形成了以北京、天津为核心的中国第三大城市群。 北京、天津、河北、辽宁、山东、山西和内蒙古中部北京、天津、河北、辽宁、山东、山西和内蒙古中部7 7个盟市组成，个盟市组成，土地面积土地面积113113万万kmkm2 2，人口约，人口约2.62.6亿（亿（李振泉等，李振泉等，20032003 ）。）。2022-4-163廊坊共识 年月日，河北廊坊，京津冀地区经济发展战略研讨会在国家发展和改革委员会地区经济司的主持下召开。三地有关官员已达成所谓“廊坊共识”。会议确定，启动京津冀区域发展总体规划和重点专项的规划编制工作，共同构建区域统一市场体系，消除壁垒，扩大相互开放，创造平等有序的竞争环境，推动生产要素的自由流动，促进产业合理分工。2022-4-164第三部分：北京+天津“天子脚下是天津市的命脉，天子脚下是天津市的命脉，濒临渤海湾是天津市的活眼濒临渤海湾是天津市的活眼”2022-4-165第一种观点：竞争论持这种观点的人认为天津和北京这两个千万人的中国超级城市面临不可调和的资源竞争局面，而在这场竞赛中，天津始终处于下风2022-4-166第二种观点：合并论持这种观点的人认为天津应该作为大北京的一个附庸存在，一切以大北京作为核心制定城市战略，将北京的外环延伸到天津的轨道中去2022-4-167第三种观点：合作论在大中国战略的格局下，天津和北京不存在根本的竞争关系，也不存在合并的可能，更加务实的态度恐怕是明确各自的城市定位，形成资源互补，优势共享，分工协作，互相成就的超级城市伴侣格局。2022-4-168双城格局大北京国家首都,国际城市文化名城,宜居城市大天津中国北方经济中心北方重要金融中心空港，海港，物流港制造业基地2022-4-169北京战略-1北京城市空间发展规划图“两轴两带多中心”2022-4-170北京战略-22006年今年月份，国务院原则通过北京城市总体规划（年），明确不做“经济中心”。新北京总体规划首次把京津冀区域协调作为一项重要命题。”总体规划中，未来北京重点发展的3个新城分别就是位于“东部发展带”上的通州、顺义和大兴区的亦庄。而这个方向，正是遥望天津。 实际上，北京规划中，已有国家的发展战略深意在其中，那就是经济中心的功能东移。2022-4-171天津战略知过往以知将来2022-4-172天津发展阶段19501970 天津的黄金时间，新中国的第一台电视机、第一块手表、第一台电子计算机、第一个综合购物商场、第一部电梯都是在天津诞生。19711990 中国政府在计划经济体制下提出在各地建立自成体系的工业经济。伴随着北京经济崛起，天津经济地位却在全国相对下降。19912006 进入新世纪，京津之间需要建立新型的伙伴关系在中国，没有任何一个地区有京津地带这样优越的城市发展平台无论是珠江三角洲还是长江三角洲，它们的政策、资源、人才、技术优势在相当长的时期内都无法与京津比肩。2022-4-173天津战略-老城格局2022-4-174天津-第五大道2022-4-175天津战略-滨海新区党的十六届五中全会通过的“十一五”规划建议，把加快滨海新区开发开放作为环渤海区域及全国发展战略布局中重要的一步棋。刚刚闭幕的中共天津市委八届八次全会审议通过了关于加快推进滨海新区开发开放的意见，意见中对滨海新区功能定位的描述为：立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。 2022-4-176位次企业名称 2003年收入(万元)1天津市中环电子信息集团有限公司40049752摩托罗拉(中国)电子有限公司38600003中国石化销售有限公司华北分公司35040514天津市物资集团总公司19504735天津汽车工业(集团)有限公司16258736天津天铁冶金集团有限公司14614897天津市机电工业控股集团公司13679728天津渤海化工集团公司12701009天津市医药集团有限公司101151110中远散货运输有限公司94080011天津三星通信技术有限公司82484012天津一商集团有限公司80594613天津市建工集团(控股)有限公司80432614北京铁路局天津铁路分局75074215天津劝业华联集团有限公司72195716中国石化集团天津石油化工公司71721817天津隆庆轻工控股有限公司70596618天津三星电子显示器有限公司67522019中铁十八局集团有限公司64300020乐金电子(天津)电器有限公司61008021天津一汽丰田汽车有限公司59412522中港第一航务工程局55488423天津一汽夏利汽车股份有限公司54310724家世界连锁商业集团有限公司52720425天津天钢集团有限公司51680626天津城建集团有限公司51559327天津市亚益成工贸有限责任公司51530028天津市一轻集团(控股)有限公司50298429天津港务局48889830天津钢管有限责任公司47360431天津投资集团公司43069432大港油田集团有限责任公司41700033北方国际集团有限公司39941134天津市津能投资公司39600035天津三星视界有限公司39589336天津市建筑材料集团(控股)有限公司38388437天津三星电子有限公司37789438天津荣成联合钢铁集团有限公司375019 39中国建筑第六工程局358O6340天津顺驰集团350000 41天津药业集团有限公司34442242天津纺织集团有限公司33141443天津中新药业集团股份有限公司32948444新大洲本田摩托有限公司31898745天津市粮油集团有限公司31800046中国网通集团天津市通信公司31644947天津滨江集团有限公司29204148天津通广三星电子有限公司29800049奥的斯电梯(中国)投资有限公司28608550天津环渤海建筑材料中心批发市场股份有限公司51天津大沽化工股份有限公司25176352天津三星电机有限公司24299553天津实发集团有限公司231836 54天津天士力集团有限公司22485155中国海洋石油渤海公司22000056天津太平(集团)有限公司21661057天津有色金属集团有限公司20290158天津市建工工程总承包有限公司19986659中储发展股份有限公司19529160天津市商业银行18962661天津电信实业集团有限公司18883462北海粮油工业(天津)有限公司18485263天津天药药业股份有限公司17651564天津乐金大沽化学有限公司17071065天津市燃气集团有限公司16800666中国天津奥的斯电梯有限公司16069567天津市天海集团有限公司16050068天津化工厂15885969天津百货大楼集团有限公司15300170中原百货集团股份有限公司15080071天津农垦集团有限公司15034472华星北方汽车贸易有限公司14986473中国农业机械华北集团有限公司14931374天津三建建筑工程有限公司14880075天津六建建筑工程有限公司14541376天津顶益国际食品有限公司14504377天津市金桥焊材集团有限公司13759478天津住宅建设发展集团有限公司13727779天津三洋通信设备有限公司131922 80 天津市自来水集团有限公司130545 81天津二建建筑工程有限公司13000682现代电子(天津)多媒体有限公司12346983天津第一市政公路工程有限公司11918284天津碱厂11852185天津五市政公路工程有限公司11540986天津市油脂(集团)有限公司11498287中铁十六局集团第二工程有限公司1168O688天津一建建筑工程有限公司11505889天津中集北洋集装箱有限公司11350590天津现代集团有限公司11218091天津富士通天电子有限公司11200092天津滨江商厦有限公司10995193天津市轧三金属材料科技有限公司10726294天津市新的纺织品进出口有限公司10715295中国联合通信有限公司天津分公司10693296天津德利得集团有限公司10257497天津航道局10157698天津地天泰实业发展有限公司10128999中美天津史克制药有限公司100523100 华燊燃气中国投资有限公司100006 天津经济开发区企业天津经济开发区企业100100强强2022-4-177北京发力，河北张弓，天津搭箭，滨海新区就是这把世纪之弓的核箭头，也是中国首都进入世界的一个方向和姿态。2022-4-178和而不同2022-4-179月的天津，滨海新区开发即将列入国家战略发展2022-4-180河西板块：河西板块： 天津第一代高档住宅区天津第一代高档住宅区和平板块：和平板块：政治经济商业中心，传统富人区政治经济商业中心，传统富人区西南板块西南板块 华苑，阳光华苑，阳光100，浅水湾，浅水湾，梅江板块梅江板块 生态概念，新兴富人区生态概念，新兴富人区蓝水假期，华夏经典，海逸长洲，水晶蓝水假期，华夏经典，海逸长洲，水晶城，梅江南城，梅江南 海河板块：海河板块： 未来天津重点开发改造区域未来天津重点开发改造区域泰达城、万通上游国际新城、仁恒海河广泰达城、万通上游国际新城、仁恒海河广场场 滨海新区滨海新区： 城市未来核心发展区域。城市未来核心发展区域。伴景湾伴景湾 ，万通信城国际，万通信城国际.西北城厢板块：西北城厢板块： 传统居住区，城市传统居住区，城市起源起源 奥林匹克花园、翡翠城奥林匹克花园、翡翠城及燕宇艺术及燕宇艺术 天津楼市发展脉络：天津楼市发展脉络：1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010东部及东南板块：东部及东南板块： 滨海梅江双力拉动滨海梅江双力拉动 太阳城，双林居住区，复兴太阳城，双林居住区，复兴之门之门 2022-4-181第四部分：泰达+万通“商域无界，相融并生商域无界，相融并生”2022-4-182泰达战略 企业远景：“以土地为核心资源，对接国内外资本市场，实现股权 多元化，在3至5年内成为天津市最具实力的城市运营商” 产业定位：“以成片土地开发和建设为主，结合品牌及项目经营的 新型房地产业” 品牌定位：“城市资源运营实践者”2022-4-183泰达战略伙伴2022-4-184万通战略企业远景企业远景： “创造最具价值生活空间。” 企业使命企业使命： “立足高端物业，成为符合国际管理规范 的专业房地产投资公司”企业目标企业目标： “有步骤地全国战略布局”企业价值观企业价值观：“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完 善自我” 北京万通实业股份有限公司战略规划报告 2002年6月12日2022-4-185泰达+万通中国未来房地产行业是5%的企业占据20%的市场。泰达+万通，联手打造地产界第一航母 项目土地储备必须达到400万平方米，税后净利润超过5亿港元，上市当年市值40亿港元以上 北京万通实业股份有限公司战略规划报告 2002年6月12日2022-4-186第五部分：滨海之心+新城国际“一个不可磨灭的印记，一个不可磨灭的印记，必然是被历史选择来创造历史的必然是被历史选择来创造历史的”2022-4-187新城国际几何学 三角结构是最稳定的一种几何形状，代表秩序的最小单位，稳定对称，和谐大气，可类比埃及金字塔，巴黎埃菲尔铁塔The plane figure formed by connecting three points not in a straight line by straight line segments; a three-sided polygon.Something shaped like such a figure:a triangle of land.1 三角 Triangle2022-4-188新城国际几何学 对称性从一个几何概念成为世界的基本属性之一，人们对于对称性美的体验，来自对于人体、动物、植物、山川、河流等外形美的观感上，对称体现出一种和谐之美。pl. sym.me.tries;Exact correspondence of form and constituent configuration on opposite sides of a dividing line or plane or about a center or an axis.2 对称 Symmetry2022-4-189新城国际几何学 按现代数学的观点，数学各分支的研究对象或者本身是带有某种特定结构的集合如群、环、拓扑空间等，或者是可以通过集合来定义的。从这个意义上说，集合论可以看做是整个现代数学的基础。adj.Constituting or amounting to a whole; total:aggregate sales in that market.3 集合 Aggregate 万通新城国际万通新城国际万通新城国际万通新城国际商业街区商业街区 水舞奇观水舞奇观 泰达足球场泰达足球场 体育休闲体育休闲 公园公园会展中心会展中心 五星级酒店五星级酒店 2022-4-190生态住宅景观旅游休闲娱乐商业购物会展体育健身办公酒店“滨海之心”泰达时尚广场多功能聚合体 不仅仅是一个可供生活的场所， 更是一个事业腾飞的平台。2022-4-191第六部分：整合营销攻击“以无法为有法，以无法为有法， 以无限为有限！以无限为有限！”2022-4-192第一篇、目标客群分析 “时代精英” 2022-4-1931 约80%的客户生活/工作自天津滨海新区（72%）2 约80%的客户年龄在3050岁之间（73%）3 约80%的客户选择100160平米的2室/3室 （77%）4 约80%的客户是2口/3口之家（74%）5 约80%的客户为大专以上学历（71%）6 约80%的客户来自大型国企、国内私企以及国家机关公务员 （89%）7 约80%的客户置业用途为自住。（81%）新城国际已成交客群分析时时 间：间：2005 年年12月月样本来源：成交客户填写调研问卷及销售人员访谈样本来源：成交客户填写调研问卷及销售人员访谈样本数量：万通新城国际一期样本数量：万通新城国际一期D/E/F成交客户共成交客户共226位位2022-4-194塘沽区23%开发区51%市区5%东丽区2%津南区1%不详14%开发区塘沽区市区北京东丽区津南区不详* 新城国际已成交客群图示大专42%本科27%高中13%初中以下0%硕士以上2%不详16%初中以下高中大专本科硕士以上不详自住81%投资4%不详9%二者兼有6%自住投资二者兼有不详3次41%4次7%不详14%6次1%2次31%1次6%1次2次3次4次6次不详4口10%5口2%3口65%2口以下13%6口以上1%不详9%2口以下3口4口5口6口以上不详6501-7000元12%6001-6500元83%5501-6000元5%5501-6000元6001-6500元6501-7000元2022-4-195新城国际客群分析：“准中产” 还没有自己的财产、房子或车和定型的事业 独立收入，迈入独立生活,迈向中产 “闯”天下，“创”业 挣下自己的财产，事业有成，中产的核心 但有更高的目标 获取，争取更多 “而立之年” 家庭，事业，身份 成就受人尊重 体验，自我实现 中产的高级境界2022-4-196新城国际主力客群画像社会属性：社会属性：3050岁，在天津开发区/塘沽港口上班、生活、有2次以上置业经验，2人世界或3口之家，他们持有至少大专以上的学历，他们是真正的鉴赏家，对真正好的东西具有准确的判断力，他们是要求享受绝对品质生活的区域发展主导人群。2022-4-197新城国际主力客群画像行业属性：行业属性：1 高级知识分子，2 中高层国家干部3中小型企业经理4 中小型私有企业主5 外资企业的白领雇员及管理人员6 国家垄断行业职工7 专业技术人员和科研人员8 一般文艺，新闻，高级教育工作 者，律师，医生2022-4-198 创造者：强烈的成就感和使命感 一如二战以后的德国/日本的第一代人在废墟上建设家园，“我们是承上启下的一代人，比起上一代，我们十分幸运，我们是承上启下的一代人，比起上一代，我们十分幸运，没有虚度时光，我们赶上了创业的大潮，赶上了机会，我没有虚度时光，我们赶上了创业的大潮，赶上了机会，我们这一代的积累是后来人的财富们这一代的积累是后来人的财富。“新城国际主力客群总结2022-4-199 享受者：追求放松和自我实现 “我最想要休息，放松和健康，作无氧运动，比如，好好的睡它个大懒觉，慢悠悠的喝明前茶，和懂茶的人聊聊茶经。开车放放松，做试驾。”新城国际主力客群总结2022-4-1100时代精英 我生逢其时，这是一个令人兴奋的时代，梦想，进我生逢其时，这是一个令人兴奋的时代，梦想，进步是这个时代的主题步是这个时代的主题 一路走来，适应着这个极大丰富的、快速变化的、难以预期的周遭世界，心慰的是，我现在拥有了属于自己的事业和生活 今天的成就和享受是自己一路拼搏挣来的，但面临着不确定的明天，我不敢停顿，我的危机感来自于有一天，我可能会落入较低阶层 因此，我心中有一个确定的信念：明天会更好，必须这样 我能感到，并且愿意被一个更大的理想，更高的目标号召。新城国际主力客群总结2022-4-1101第二篇、传播概念分析“继承创新”2022-4-1102万通新城国际“魅力框架”城市 板块 产品 价格 配套 品牌 服务 附加值高 低吸引力系数利益点2022-4-1103n 城市价值：北京+天津n 板块价值：滨海新区n 品牌价值：万通+泰达n 环境价值：生态空间n 配套价值：城市配套n 产品价值：万通2代n 服务价值：物业管理n 投资价值：升值空间万通新城国际8大价值体系：2022-4-1104“四大特质” 不可复制的Metro-House 不可复制的品牌合力。 不可复制的历史机遇。 不可复制的国际品质。 不可复制的主场生活。2022-4-1105“六大梦想” 用城市证言时代 梦想之一： 泰达万通，梦幻组合 梦想之二： 滨海新区，城市之梦 梦想之三： 百万平米，规模之梦 梦想之四： 万通二代，标准之梦 梦想之五： Metro Life, 生活之梦 梦想之六： 智能社区，科技之梦2022-4-1106“八大奇迹” 伟大的时代需要伟大的建筑 奇迹之一：14.8万平米世界级滨海湖 奇迹之二： 120米喷高的世界级水舞奇观 奇迹之三： 9万平米世界级体育休闲公园 奇迹之四： 15万平米世界级商业娱乐街区 奇迹之五：五星级国际酒店及商务配套 奇迹之六： 9万平米世界级滨海国际会展中心 奇迹之七：世界级国际标准泰达足球场 奇迹之八：世界级津滨轻轨专属站点 2022-4-1107天津世纪TianJin TIMES滨海新区成为国家战略 （十一五利好出台）新城国际“极”化三北人居 （滨海新区依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚）万通泰达联手质变环渤海 （泰达时尚广场，环渤海经济圈上一个质变点）天赋时代予天津，千年不遇之发展契机，成就别人就是成就自己。城市传播主题：2022-4-1108你就是时代You ARE The TIMES被历史选择，来影响世界被机遇成就，来创造时代一定要找唤起滨海新区主人的一种历史使命感，那种伫立船头开拓未来的荣耀感，载入史册的荣耀感。客群传播主题：2022-4-1109第三篇、创作表现体系“少即是多”2022-4-1110系列 I“你就是时代”2022-4-11112022-4-1112平面平面-42022-4-11132022-4-11142022-4-11152022-4-1116系列 II2022-4-1117平面平面-52022-4-1118主形象平面平面-22022-4-1119平面平面平面-32022-4-1120户外平面平面-12022-4-1121户外户外-12022-4-1122围墙围墙-12022-4-1123围墙围墙-22022-4-1124第四篇、策略攻击体系“守正出奇”2022-4-1125历历 程程20052005年年6 6月月 绿色家园守望行动绿色家园守望行动 主题的系列环保活动主题的系列环保活动20052005年年8 8月月8 8日，日， 万通新城国际开工万通新城国际开工20052005年年9 9月月1717日，万通新城国际视觉艺术长廊日，万通新城国际视觉艺术长廊 涂鸦大赛涂鸦大赛20052005年年9 9月月21252125日日 ，20052005天津秋季房地产交易会天津秋季房地产交易会20052005年年1010月月2929日，万通日，万通 Metro-Life ShowMetro-Life Show20062006新年音乐会新年音乐会 天津开发区万丽酒店音乐厅天津开发区万丽酒店音乐厅2022-4-1126荣荣 誉誉* * 天津滨海新区战略规划和建设的重要组成部分天津滨海新区战略规划和建设的重要组成部分* * 天津开发区科学发展年的重点工程天津开发区科学发展年的重点工程* * 天津开发区建区天津开发区建区2020周年形象工程周年形象工程* * 2004 2004年度中国住交会年度中国住交会“综合物业规划综合物业规划”奖奖* *20052005年度年度PECCPECC中国人居范例奖中国人居范例奖2022-4-1127 万通新城国际H2地块工程节点 2006年4月 2006年6月 2006年8月 2006年10月 2006年11月* 2期施工图 * 2期开工 * 3期扩初 * 2期正负零 * 1期封顶2022-4-1128 万通新城国际2006年攻击线 第1攻击阶段2006.3月-4月* A3开盘 第2攻击阶段 2006.5月-6月 * 热销攻击第3攻击阶段2006.7月-8月* 深度体验 第4攻击阶段 2006.9月-10月 * 2次开盘 第5攻击阶段 2006.11月-12月 * 品牌攻击2022-4-1129第一攻击阶段 2006.3月-4月2022-4-1130 三月才是新城国际真正意义上2006年的开始，是一年的第1个启动点，要全面启动市场因而我们一定需要带给市场新的形象，通过户外强势的亮点，把市场封起来让市场率先建立对新城国际的关注力；尽快促动销售完成预热过程，完成新年第一仗；2022-4-1131第一攻击阶段：“A3开盘” 2006.3月-4月2006年3月 2006年4月 2006年4月 攻击点1动线封杀（新形象） 攻击点2 论坛攻击（新价值） 攻击点3 对话开盘（新产品）2022-4-1132 一个攻击点 新形象的建立 控制户外市场 工程支撑点1 营销支撑点2 外展场展示 启动销售 接受来访登记信息的释放 客户落定优惠政策 2022-4-1133 1、外展场包装外展场包装:外部导示牌 门头展板吊旗背景墙模型 2、销售资料销售资料:折页户型单张 3、现场现场VI: 胸卡水杯档案袋手提袋 2022-4-1134 * 封杀主题 * 封杀节点 “ 天津时代 ” 1、机场路广告牌 “ 你就是时代你就是时代 ” 2、京津高速路牌 3、滨海新区广告牌 4、现场路灯旗 5、主干道灯柱挂旗 6、公交车广告 7、外卖场包装 2022-4-1135平面表现平面表现2022-4-1136 * * * 硬广天津日报 * *1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 F S F S F S F S MARCH 硬广Pro今晚报Media 3月15日挎版 广告主题： 主形象+内部开始认购信息 3月18日 整版 广告主题： 主形象+内部开始认购信息 3月25日 整版 广告主题: 主形象+认筹时间 电视：电视：3月底至月底至4月底解筹之前（二个月）月底解筹之前（二个月）形式：赞助天气预报天津电视台房地产相关栏目的宣传形式：赞助天气预报天津电视台房地产相关栏目的宣传 电台：展示中心开放电台：展示中心开放网络：展示中心开放网络：展示中心开放+ +产品信息产品信息2022-4-1137第二攻击阶段 2006.5月-6月2022-4-1138第二攻击阶段：“热销攻击” 2006.5月-6月2006年5月 2006年5月 2006年6月 攻击点1黄金周攻击 攻击点2 春交会攻击 母亲节（5.14） 端午节（5.31） 攻击点3 儿童节（6.01） 父亲节（6.18）2022-4-1139战术举例： 2006中国天津国际城市规划、景观与建筑设计展览会 时间：2006-5-11 至 2006-5-13 同期活动：2006中国天津国际园林景观建造与配套设施展、主办单位：中国国际贸易促进委员会建设行业分会 中国国际商会建设行业商会 天津滨海新区管理委员会 支持单位：中国房地产业协会城市开发委员会 天津市建设管理委员会 天津市园林管理局 天津市规划局 天津市绿化办 天津市勘察设计协会 中国市政工程华北设计研究院 支持媒体：中国设计联网 北京中传英创信息咨询有限公司（中传直投） 建筑业导报 天津勘察设计承办单位： 泰新（天津）会展有限公司 新天会展有限公司海外招商：新加坡国际会展有限公司2022-4-1140第三攻击阶段 2006.7月-8月2022-4-1141第三攻击阶段：“深度体验” 2006.7月-8月2006年7月 2006年7月 2006年8月 攻击点1现场攻击 攻击点2 园林攻击 攻击点3 儿童夏令营2022-4-1142战术举例：现场的力量看到的比想象的更美核心攻击点：1、展示中心：标志性、生活性非常强 2、样板间 ：实景未来生活的感受 3、示范环境：实景景观展示 4、休闲生态公园：实景休闲展示 5、参观通路设定：充分展现休闲生态公园 6、标识性景观功能引导（从入口前100米开始：展示中心区/生态公园区/样板间）市场攻击策略：1、建立现场的标志性概念，每个点都采用高点攻击，形成天津地产的新指标； 2、从入口前开始进行标识性引导，让卖家有非常新奇的感受； 3、卖家进入展示区后，由销售人员引导介绍，并乘高尔夫电瓶车参观，路线设定： 2022-4-1143战术举例：儿童夏令营核心策略：1、在现场做松散性夏令营，现场已经有非常好的活动空间（如展示中心）、及活动设 施，（如游泳池、网球场、儿童游戏园等等），如果聘请比较知名的老师来参加， 可以请著名音乐家、艺术家、天文学家等，就可以形成夏令营的内容；3、时间建议8月份上旬，为期10天；市场攻击：1、媒介具有相对的饱和效应（达到一定的量，视觉开始出现饱和，需要新的刺激点）； 夏令营是一种品牌方式攻击市场的方式，其具有良好的宣传效果，可以突出项目的 亲和力形象； 2、暑假是一个家庭非常大的事情，儿童动，则家长动，如果能够有儿童益智的教育 （天文看星星、音乐、舞蹈等等），对家长具有非常强的亲和力，而且调动家长到 现场来看，进一步增强现场的人气；3、运做方式非常简单，做松散性夏令营，白天客户专车接送；4、利用夏令营可以媒介宣传；5、夏令营的概念同样在户外广告牌进行展示；2022-4-1144第四攻击阶段 2006.9月-10月2022-4-1145第四攻击阶段：“2次开盘” 2006.9月-10月2006年9月 2006年9月 2006年10月 攻击点1深度爆破 攻击点2 秋交会 教师节（9.10） 攻击点3 黄金周（10.01） 中秋节（10.06） 重阳节（10.30） 万圣节（10.31） 2022-4-1146战术举例：深度爆破核心攻击点： 1、进一步对滨海新区的目标消费群进行市场引爆。市场攻击策略：1、经过一年多的市场引导和教育，原有的目标群基本消化完毕，后续销售需要有新的 目标客户群支持； 2、以泰达经济开发区为核心的滨海新区是本项目的主力客群所在地，目标群非常集 中，建议采用直接直邮或拜访的方式，将销售信息直接传递给终端买家； 3、滨海新区目标群的选择： 写字楼 外企、商贸、港口公司 证券公司、银行等 4、万通新城国际的第一领导品牌形象已经建立，为阵地进攻提供了良好的前提； 5、深度爆破的目标是让买家知道销售信息，并感染其现场来看，从而用现场激发目标 群的购买欲望；2022-4-1147战术举例：行会行销核心攻击点： 考虑到项目客群主要构成是天津市商界精英人士以及部分政府决策人群，可以考虑利 用其不同的行业商会、协会进行推广。市场攻击策略： 天津部分商业协会名录：天津市人民政府及各委、办、局 天津开发区、保税区、塘沽区政府决策人群天津开发区商会 天津市工商业联合会直属会员企业天津市国际商会（贸促会） 天津市外商投资企业协会会员企业天津市私营企业协会 天津市企业联合会会员企业天津市企业家协会 天津市台湾同胞投资企业协会会员企业美国商会天津分会 天津市塘沽区工商业联合会会员企业天津开发区高尔夫俱乐部会员 2022-4-1148战术举例：新商界刊物定位新商界是一本立足商界、宣传商界、服务商界的高水平职业经理人刊物。它立足滨海新区，涵盖整个天津的经济信息，配以企业需要的商业资讯、政策法规、经济焦点、区域活动，融汇高端时尚、文化、游踪、家居等生活方面的取向。目标群分析 目标读者主要为天津市商界的精英人物，同时部分政府决策人群也可以享受此项服务。向各个商会、协会的会员企业家提供直投服务。 天津开发区、保税区、塘沽区高档酒店（如：万丽泰达酒店，泰达中心酒店，泰达国际酒店暨会馆等）、商务咖啡厅（如：星巴克，真锅，上岛、尚品等），总发行数量12000册。 2022-4-1149战术举例： “时尚女人”生活方式博览会举办时间：2006-9-15主办单位：泰新（天津）会展有限公司 协办单位：天津目恩文化广告传播有限公司 假日100天 中国服装时报支持单位：天津经济技术开发区管理委员会 天津市妇女联合会 天津纺织服装协会展会地点：天津滨海国际会展中心2022-4-1150第五攻击阶段 2006.11月-12月2022-4-1151第五攻击阶段：“品牌体验” 2006.11月-12月2006年11月 2006年12月 2007年1月 攻击点1热销持续 感恩节（11.28） 攻击点2 圣诞嘉年华（12.25） 攻击点3 新年送福2022-4-11522006年活动营销回顾 张学友的创意音乐剧雪狼湖 皇马七星倾情献技 全国首届围墙涂鸦大赛 第四届天津国际汽车贸易展览会 2006年中国企业五百强发布暨高层论坛 开发区保税区艺术节2022-4-11532006年事件营销展望战术1：2006国际商务周战术2：商务参赞投资项目推荐会战术3：世界滨海城市市长论坛战术4：世界区域经济开发研讨会战术5：2006意大利文化年2022-4-1154后记：后记：英雄创造历史。2022-4-1155感谢万通集团信任！携手共创辉煌！