天津新地王津南新城可行报告

1天津天津“津南新城津南新城”2010年3月2010年3月2一城市概况 3 16二项目概述 17 29三区域市场 30 40四项目定价 41 66五项目测算 67 68六SWOT分析 69七结论 70目录目录31、天津、天津l中央直辖市l中国北方第一大港l环渤海经济中心l中国经济增长第三极。一、城市概况一、城市概况42、国民生产总值（国民生产总值（GDP）l2009天津市GDP总量7500亿元，增长幅达到了16.5%， 一、城市概况一、城市概况53、人均、人均GDP l09年末人均GDP达到9295美元 一、城市概况一、城市概况64、产业结构、产业结构 l天津市产业结构以第二产业为主一、城市概况一、城市概况75、固定资产投资、固定资产投资 l2009年固定资产投资5006亿元，比2008年有大幅度增长l固定资产投资的增加促进房地产的发展一、城市概况一、城市概况86、人均可支配收入人均可支配收入 l2009年人均可支配收入21430元l收入的增长使人民生活水平的提高，购房需求进一步增强一、城市概况一、城市概况97、人口规模人口规模 l截止到2009年底天津市常住人口约为1202万人l人口规模的增加，将会从很大程度上刺激房地产市场需求一、城市概况一、城市概况107、居住房面积、居住房面积 l08年人均住房面积28.53平方米l人均住房面积进一步攀升，说明改善型要求的人群逐年增加一、城市概况一、城市概况118、房屋施工、竣工面积、房屋施工、竣工面积 l09年房屋竣工年房屋竣工2838万平方米，同比增长万平方米，同比增长11.26%l天津市竣工面积总体呈现不断增加的趋势天津市竣工面积总体呈现不断增加的趋势 .一、城市概况一、城市概况129、房地产开发投资、房地产开发投资 l09年房地产开发投资735亿元，同比增长12.5%l09年增速虽然出现下滑，但投资额仍呈现了高速增长的局面一、城市概况一、城市概况13l 2009年天津商品住宅市场，新增供应量年天津商品住宅市场，新增供应量1072万平米，实现成万平米，实现成交量约交量约1342万平米，当期供求比为万平米，当期供求比为1：1.25l 商品住宅市场供不应求商品住宅市场供不应求10、09年天津商品住宅成交情况年天津商品住宅成交情况一、城市概况一、城市概况1411 、 近期房价走势近期房价走势l室内六区成交均价稳步上升，环城四区在波动中前进。室内六区成交均价稳步上升，环城四区在波动中前进。 一、城市概况一、城市概况15北辰区：6700元/北辰区西青区津南区东丽区红桥区：12000元/南开区：14000元/ 和平区：16000元/ 西青区：8000元/ 河北区：8300元/河东区：9000元/河西区：14000元/津南区：7500元/东丽区：7000元/12、各区、各区2010年年2月房价月房价一、城市概况一、城市概况1613、各区县、各区县客户置业流向客户置业流向一、城市概况一、城市概况l和平：基本不愿离开，区域情节浓厚l河西：经济实力较高，优越感较强l河东：对东部发展有信心，看好东部l南开：区域范围较大，收入水平中等l河北：经济实力较低l红桥：经济实力较低l市区客户置业：形成向外扩张的趋势。市区客户置业：形成向外扩张的趋势。17中心城区滨海新区核心区津南新城1 1、地理位置、地理位置l项目所在的津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是天津市的四个环城区之一四个环城区之一，是联接市中心区和滨海新区的重要通道。l津南新城地处津滨走廊，是津南新城地处津滨走廊，是双城发展带动下的潜力区域双城发展带动下的潜力区域二、项目概述二、项目概述18u 本案天津市中心城区 12公里u 本案天津站 15公里u 本案滨海国际机场 20公里u 本案天津港 30公里u 本案京津塘高速 12公里l宗地位于津南区核心位置l半小时可达天津市各商务中心二、项目概述二、项目概述1 1、地理位置、地理位置192 2、挂牌条件二、项目概述二、项目概述自天津市津南区国土资源分局关于津南（挂）2010-11号地块公开出让方案的请示（草稿2010年3月11日版）表述：1）、地块基本情况l位于津南区咸水沽镇l东至津南区北环路l 南至老海河l 西至东沽路l 北至津歧路202 2、挂牌条件二、项目概述二、项目概述l建设用地面积：118.4公顷l规划建筑面积：300万m2l居住： 260万m2l商业金融： 35万m2l中小学： 5万m2l平均容积率： 2.53l绿地率？%，l建筑密度？%l建筑限高？米2）、规划条件）、规划条件212 2、挂牌条件二、项目概述二、项目概述3）土地使用条件：）土地使用条件：l出让范围内的树木、供电设施，受让人可结合规划设计方案保留，对不出让范围内的树木、供电设施，受让人可结合规划设计方案保留，对不需要保留的，由受让人自行与有关部门协商解决，并承担所需费用需要保留的，由受让人自行与有关部门协商解决，并承担所需费用,如有如有地下建筑物、构筑物或其他设施等，由竞得人自行与有关部门协商解决。地下建筑物、构筑物或其他设施等，由竞得人自行与有关部门协商解决。l土地用途：？用地，出让年限？年（按地块分列）土地用途：？用地，出让年限？年（按地块分列）l规划范围内的市政路网由津南区政府出资修建公共市政道路规划范围内的市政路网由津南区政府出资修建公共市政道路1700米，其米，其余部分由受让人修建。余部分由受让人修建。l规划范围内的绿化用地由竞得人出资修建并承担费用。规划范围内的绿化用地由竞得人出资修建并承担费用。l规划范围内由竞得人出资修建规划范围内由竞得人出资修建10万平方米的建筑，按照津南区人民政府万平方米的建筑，按照津南区人民政府批准的规划实施建设，建成后由津南区土地整理中心回购，回购价格、具批准的规划实施建设，建成后由津南区土地整理中心回购，回购价格、具体位置等事宜由竞得人与津南区土地整理中心协商确定，另行签订回购协体位置等事宜由竞得人与津南区土地整理中心协商确定，另行签订回购协议。议。222 2、挂牌条件二、项目概述二、项目概述4）地价情况：地价情况：l出让底价：出让底价：62亿元亿元l自来水、燃气、污水、雨水、道路、绿化城市基础配套费已经包含在自来水、燃气、污水、雨水、道路、绿化城市基础配套费已经包含在出让底价内出让底价内。不包括。不包括通讯、供热、电力通讯、供热、电力，此三项配套由有关专业部门，此三项配套由有关专业部门申请解决，并按规定缴纳相应费用。申请解决，并按规定缴纳相应费用。5）公开出让方式：挂牌）公开出让方式：挂牌l本次出让本次出让11宗地按起挂价综合进行报价，以总报价最高确定宗地按起挂价综合进行报价，以总报价最高确定1个竞得个竞得人，竞得后分别签订土地出让合同。人，竞得后分别签订土地出让合同。l挂牌地块的增副为人民币挂牌地块的增副为人民币100万元或万元或100万元的整数倍。万元的整数倍。232 2、挂牌条件二、项目概述二、项目概述4）有关要求：有关要求：l竞买人须是中华人民共和国境内外法人竞买人须是中华人民共和国境内外法人,且竞买人或其控股公司须具备且竞买人或其控股公司须具备国家建设部颁发的房地产开发一级资质，并且注册资本金不少于国家建设部颁发的房地产开发一级资质，并且注册资本金不少于20亿亿。接受联合竞买，联合体中有一方须符合上述条件接受联合竞买，联合体中有一方须符合上述条件,联合体不超过三家。联合体不超过三家。 l 竞得人未在津南区注册的，在地块成交后竞得人未在津南区注册的，在地块成交后30日内在津南区注册新公司。日内在津南区注册新公司。l 津南（挂）津南（挂）2010-32号地块内规划所建酒店应满足五星级酒店硬件标准，号地块内规划所建酒店应满足五星级酒店硬件标准，自签订自签订出让合同出让合同之前须提供与国际知名酒店如签署的经营管理协议。之前须提供与国际知名酒店如签署的经营管理协议。l11宗地竞得人自签订宗地竞得人自签订国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同后一年内开工后一年内开工建设，竣工时限为？年建设，竣工时限为？年 以上方案如无不妥，津南分局予以备案后即委托天津土地交易中心组以上方案如无不妥，津南分局予以备案后即委托天津土地交易中心组织实事该地块建设用地使用权的公开挂牌出让织实事该地块建设用地使用权的公开挂牌出让（七个工作日）（七个工作日）上交本请示之前，津南需要至少有一家先交预申请保证金上交本请示之前，津南需要至少有一家先交预申请保证金15亿元。亿元。24l天津大道天津大道: :连接中心市区和滨海新区的快速客运道路，起点为外环线津沽立交桥，终点为滨海新区的中央大道.途径津南区的双港镇、辛庄镇、咸水沽镇、葛沽镇、冶金工业园，塘沽区的新城镇，两端连接中心城区的小白楼商业区和滨海新区的中心商务商业区。通过天津大道，从本案至滨海新区20分钟至市区10分钟。 本案本案二、项目概述二、项目概述2 2、区位条件25地铁一号线由天钢柳林过海河经双港，辛庄，高教园，津南新城，葛沽，于家堡，终点到天津港。 2 2、区位条件、区位条件预计于2013年通车，项目将永久享受地铁带来的便捷优势，更将为地段的升值带来无限空间。二、项目概述二、项目概述26宗地现状宗地现状3 3、宗地现状、宗地现状l现状地主要以旱地鱼塘和村庄为主l地势较为平坦，适宜建设。l水系发达，现状鱼塘可作为未来景观水体l基地村庄拆迁基本完成二、项目概述二、项目概述276 6、周边配套、周边配套津沽公路津歧公路津晋高速唐津高速津港公路葛万公路港塘公路港塘公路海河新家园海河新家园滨海新区中心镇滨海新区中心镇历史名镇历史名镇生态镇生态镇电子工业镇电子工业镇咸水沽咸水沽l目前项目周边生活配套设施主要集中在咸水沽老城区；公园、学校、政府、商业、餐饮配套齐全，道路交通发达。二、项目概述二、项目概述286 6、周边配套、周边配套l海河教育园区海河教育园区：规划总占地37平方公里，规划办学规模20万人，居住人口10万人。l将崛起一座集中20所职业院校和2所大学的现代化大学城。l雄厚教育资源、完善区域配套、雄厚教育资源、完善区域配套、大量人口导入将带动区域发展大量人口导入将带动区域发展二、项目概述二、项目概述296 6、周边配套、周边配套l老海河公园紧邻宗地南侧l高质量的城市绿地和公园景观将提升小区的品质二、项目概述二、项目概述301、津南区津南区津南津南l津南区地处天津市空间发展核心“一轴两带三区一轴两带三区”的主轴上（ 武清新城中心城区津南新城-滨海新区核心区为）l津南区被城市中心区和滨海新区的双向挤压，将快速发展。三、区域市场三、区域市场31立体空间布局，抢占大滨海核心要塞津南区第九次党代会，客观总结了区域津南区第九次党代会，客观总结了区域经济社会发展的成就，提出了经济社会发展的成就，提出了“东进、东进、西连、南生态、北提升西连、南生态、北提升”的发展战略。的发展战略。三、区域市场三、区域市场1、津南区津南区32东进滨海；西接市区；双城优势聚焦西连西连连接泰达（西青）微电子工业区，重点发展以八里台工业园区和泰达（津南）微电子工业区为依托的IT产业，实现产业对接，提升聚集能力，形成以津港公路为主线，以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带。东进东进以葛沽镇为基点，把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示范镇的突出地位，更紧密地承接滨海新区产能产业扩张转移，提高津南与滨海新区间的产业关联度。三、区域市场三、区域市场1、津南区津南区33南聚生态旅游，北呈商业居住；城市功能互补北提升：北提升：提升津南新城至双港北部地区的城市化形象。发挥天津城市发展主轴的引领作用，以建设津滨大道和海河景观带为核心，打造连接“津、滨”，依托海河，特色鲜明，亲水宜居的现代化新城区。 南生态：南生态：以南部湿地和历史文化为依托，打造文化旅游、农业观光、人居环境宜人的文化与自然和谐的生态景观区。利用周边自然环境，积极搭建自然生态走廊，构筑绿色产业高地，形成南部地区的城市生态涵养带。 三、区域市场三、区域市场1、津南区津南区34 津南区计划经过5年努力，实现“9341”四大奋斗目标：“9”“9”是，实现滨海新区津南分是，实现滨海新区津南分区、津南经济开发区、泰达（津区、津南经济开发区、泰达（津南）微电子工业区、国家农业科南）微电子工业区、国家农业科技园区、八里台、咸水沽、北闸技园区、八里台、咸水沽、北闸口、双鑫、小站九个园区和工业口、双鑫、小站九个园区和工业载体加速发展。其中，载体加速发展。其中，滨海新区滨海新区津南分区、津南经济开发区、泰津南分区、津南经济开发区、泰达（津南）微电子工业区是未来达（津南）微电子工业区是未来重点发展工业园区。重点发展工业园区。三、区域市场三、区域市场1、津南区津南区35“3”“3”是，建成是，建成小站练兵园、天小站练兵园、天嘉湖旅游度假区、宝成北方石园嘉湖旅游度假区、宝成北方石园林林三个各具特色的旅游产业区。三个各具特色的旅游产业区。充分挖掘我区的自然、人文资源，充分挖掘我区的自然、人文资源，扩大知名度和影响力，打造以近扩大知名度和影响力，打造以近代军事文化、生态文化、海河文代军事文化、生态文化、海河文化、民俗文化为主题的津南特色化、民俗文化为主题的津南特色休闲旅游产业区，形成新的增长休闲旅游产业区，形成新的增长点和亮点，创建经济发展与生态点和亮点，创建经济发展与生态环境交相辉映、人与自然和谐相环境交相辉映、人与自然和谐相处的魅力津南。处的魅力津南。三、区域市场三、区域市场1、津南区津南区36l“4”“4”是，基本建成是，基本建成双港、葛沽、八里台、小站四个新型城镇。双港、葛沽、八里台、小站四个新型城镇。 l受区域内影响较大，大量外来人口的进入，咸水沽将承担主要居住功能受区域内影响较大，大量外来人口的进入，咸水沽将承担主要居住功能咸水沽咸水沽三、区域市场三、区域市场1、津南区津南区37津南新城。充分利用连接市中心城区和滨海新区的地缘优势，做到新城建设与海河综合开发建设有机贯通、融为一体。逐步建成古韵新貌交融的文化商贸区，人居环境宜人的生活行政区，城市功能鲜明的形象展示区。1、津南区津南区三、区域市场三、区域市场38米兰阳光米兰阳光蓝色乐章蓝色乐章（景明花园二期）（景明花园二期）博雅名邸博雅名邸天嘉湖天嘉湖金地格林世界金地格林世界聚福园聚福园玫瑰庄园玫瑰庄园新悦庭新悦庭红磡领世郡红磡领世郡御和新苑御和新苑富力桃园富力桃园景明大厦景明大厦星耀五洲星耀五洲天地源津九轩天地源津九轩沽上江南沽上江南双港竞争板双港竞争板块块咸水沽竞争板块咸水沽竞争板块八里台竞争板八里台竞争板块块2、区区域域竞竞争争l津南区主要有：双港、咸水沽、八里台三个竞争板块津南区主要有：双港、咸水沽、八里台三个竞争板块l区域未来区域未来12年内现有商品房供应面积：年内现有商品房供应面积：344万平米万平米l区域未来区域未来25年内新增商品方供应面积：年内新增商品方供应面积：443万平米万平米三、区域市场三、区域市场39板块咸水沽 板块八里台 天嘉湖 板块双港外环线板块项目名称天地源津九轩沽上江南米兰阳光星耀五洲天嘉湖红磡领世郡金地格林世界天津富力桃园地址咸水沽镇南环路与红旗路交口 津南区 咸水沽，北临海河岸边咸水沽建国大街米兰阳光 八里台镇天嘉湖津南区津港公路天嘉湖东侧外环线与微山路交口西侧大沽南路延长线旁（距外环线津沽桥600米）津南区南外环微山南路建筑类型25-31层高层一期：高层小高、高层高层、小高、洋房、别墅洋房、小高、别墅小高、高层、别墅小高、高层小高、高层总建筑面积12万平米60万平米40万平米300万平米17.2万平米140万平米80万平米当前存量8万平米44万平米0万平米240万平米8万平米9万平米30万平米5万平米2 2、区域竞争、区域竞争三、区域市场三、区域市场重点楼盘重点楼盘40津南区津南区2007-20092007-2009年土地成交主要情况年土地成交主要情况地块编号地块编号成交价格成交价格（万元）（万元）出让面积出让面积（）（）用途用途地址地址成交时间成交时间容积容积率率建筑面积建筑面积土地使用权土地使用权人人楼面地价楼面地价土地价土地价格格（平米）（平米）津南（拍）2007-0458990 184739 居住津南区咸水沽镇建国大街北侧2007-6-242.50 461848天津中冶新华置业公司1277 213 津南（拍）2007-0719200 24328 居住津南区葛沽镇南环路南侧2007-8-304.03 98041天津天地源置业投资有限公司1958 526 津南（挂）2008-0820000 27200 居住、商业津南区咸水沽镇东至月牙河，西至二道桥小学，南至津南园林所；北至咸水沽一中2008-8-143.40 92350津南区咸水沽房地产开发有限公司2166 491 津南（挂）2008-24440030 63582 居住津南区艺林路东侧2008-12-291.80 114447天津市农垦集团房地产开发建设有限公司 3498 420 津南（挂）2008-1336030 262841 居住、商业津南区八里台镇天嘉湖北侧2009-2-241.00 262841天津市津南区建设开发公司 1371 91 津南（挂）2009-11360020 2476886 居住津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧 2009-11-021.01 2501655中信信托有限责任公司 1439 97 三、区域市场三、区域市场2 2、区域竞争、区域竞争411、拟定物业、拟定物业l高层是本区域的主力，别墅类产品也比较丰富，洋房和小高层较少高层是本区域的主力，别墅类产品也比较丰富，洋房和小高层较少l地块容积率相对较高地块容积率相对较高l300万平米大盘，去化速度要求较高万平米大盘，去化速度要求较高l项目拟定为以高层为主的复合型居住社区项目拟定为以高层为主的复合型居住社区l主打产品仍为高层、考虑部分洋房和小高层主打产品仍为高层、考虑部分洋房和小高层l销售面积比：销售面积比： 洋房：小高：高层洋房：小高：高层 ：l占地面积比：占地面积比： 洋房：小高：高层：洋房：小高：高层：l容积率：洋房不高于容积率：洋房不高于1.0 、小高层不高于、小高层不高于.0、高层不高于、高层不高于4.0四、项目定价四、项目定价42l津南市场：津南市场：09年消化量约130万平米，区内项目年均消化量在4万平米左右。l区域板块：区域板块：咸水沽区域内主要项目月均消化约6000平米，年消化量在7万m2l竞争项目：竞争项目：星耀五洲09年月均消化约3万平米，年消化量在30万m2l开发计划：开发计划：考虑到星耀五洲已经是天津市消化极限值，启动期计划启动期计划32万万m22、开发周期、开发周期项目计划开发周期项目计划开发周期（单位：万平方米）（单位：万平方米）物业住宅商业政府酒店合计2010年启动期2011年3025372012年353543发展期2013年453482014年503532015年50959成熟期2016年505560合计26025105300四、项目定价四、项目定价432009年天津商品房销售面积年天津商品房销售面积TOP10排名排名12345678910项目名称项目名称星耀五洲红磡领世郡保利上河雅颂远洋城富力津门湖金地格林世界首创国际城宝翠花都富力桃园万通上北新新家园建筑规模建筑规模(万平米万平米)30014079200427835547 4240销售面积销售面积( (万方米万方米) )35.4134.7522.3918.6918.0416.5416.1214.8714.8214.78物业类型物业类型高层、别墅高层、小高层、洋房、别墅高层小高层、高层小高层、高层小高层、洋房高层洋房小高层洋房高层洋房四、项目定价四、项目定价2、开发周期、开发周期44本项目本项目保利上河雅颂75万平米，R2.6高层：7000大盘分布多在新城区富力津门湖427万平米，R1.78高层：15000远洋城200万平米，R2.6高层：12000首创国际城55万平米，R1.78高层：15000星耀五洲300万平米，R1.1高层：7500金地格林世界83万平米，R1.9售完四、项目定价四、项目定价2、开发周期、开发周期45大盘月度销售走势四、项目定价四、项目定价2、开发周期、开发周期46大盘月度销售走势除星耀五洲和首创国际存在个别月除星耀五洲和首创国际存在个别月度断档外，度断档外，2009年典型大盘基本年典型大盘基本全年均属持销期。在持销期的情况全年均属持销期。在持销期的情况下，年度销售冠军为下，年度销售冠军为30多万平米多万平米.要实现快速周转，必须借鉴成功的要实现快速周转，必须借鉴成功的大盘操盘经验。大盘操盘经验。四、项目定价四、项目定价2、开发周期、开发周期47世纪城操盘经验的一些思考世纪城操盘经验的一些思考2009年世纪城销售业绩年世纪城销售业绩项目合肥：滨湖世纪城长沙：湘江世纪城贵阳：世纪城销售面积211万平米77万平米270万平米销售周期09年1-12月09年7-12月09年1-12月整体开发准现房低价复合品牌北京世纪城+人大附小长沙世纪城+雅礼中学合肥世纪城+合肥师范附属小学、合肥第四十八中贵阳世纪城+贵阳实验小学和贵阳一流中学统一规划、统一风格、统一模式，实现规模化、全配套以准现房模式进行开盘，给消费者真实的体验和视觉上的震撼降低利润要求前提下的适当低价，给人以“白菜价”进行顷销的印象客户、产品细分营销手段差异化服务四、项目定价四、项目定价2、开发周期、开发周期483、高层价格测算沽上江南星耀五洲红磡领世郡宗地11公里12公里四、项目定价四、项目定价49位置位置开发商开发商物业公司物业公司建筑形式建筑形式占地面积占地面积容积率容积率车位比车位比首次开盘时间首次开盘时间价格价格2009年全盘年全盘成交面积成交面积项目简评项目简评参选理由参选理由津南友谊南路与外环线交口东行三公里处天津市红勘房地产开发有限公司红勘物业独栋、双拼、联排、洋房、高层356万平米0.451：1 2005年5月2日高层高层7700元元/平米；平米；洋房9700元/平米；独栋25000元/平米；约34万平米多物业类型的外环沿线大盘项目项目位于天津新兴的金融服务区项目位于天津新兴的金融服务区 27洞高尔夫球场洞高尔夫球场市区行车时间约市区行车时间约为为20分钟分钟双港板块双港板块2009年普通住宅月年普通住宅月度成交均价区间度成交均价区间建筑风格建筑风格计容建面计容建面绿化率绿化率装修标准装修标准项目主题语项目主题语52008100元/平米北美160万平米万平米55% 毛坯20分钟新城镇主义红红磡磡领领世世郡郡5027洞国际标准高尔夫球场别墅洋房+公寓大配套洋房+公寓别墅高层别墅洋房红磡领世郡红磡领世郡51红磡领世郡红磡领世郡月份套数总面积总金额成交均价2009年3月15718553 107572015 5798 2009年4月20522374 129559641 5791 2009年5月29131609 185841004 5879 2009年6月46249388 321703071 6514 2009年7月39041156 286402144 6959 2009年8月26026245 203359612 7748 2009年9月22524427 182481323 7471 2009年10月18219004 154193751 8114 2009年11月25924978 179240687 7176 2009年12月17117624 132313038 7507 2010年1月515552 42000773 7565 2010年2月171809 14029305 7755 l红磡领世郡：红磡领世郡：2009年3开盘，截至2010年2月共销售住宅2670套，销售面积28.27万平方米，成交金额19.39亿元。l售价2009年8起价格进入7700元/平方米，最高8114元/平方米，近期售价7755元/平方米l红磡领世郡按红磡领世郡按7700元元/平方米进入测算指标平方米进入测算指标52位置位置开发商开发商物业管理物业管理建筑形式建筑形式占地面积占地面积楼面地价楼面地价容积率容积率在售报价在售报价 (元元/m2)首次开盘首次开盘时间时间津南区八里台镇天嘉湖 天津星耀集团 戴德梁行普通住宅,别墅,商住两用,酒店式公寓,独栋别墅,双拼别墅,联排别墅 275.2万平米2097元元/平米平米1.10 高层：7500元/平米（毛坯）；高层：8500元/平米（精装）；双拼：13000元/平米（精装）；2008年11月建筑风格建筑风格计容建面计容建面拿地时间拿地时间一期建面一期建面联排报价联排报价（2010年年5月）月）普通住宅月普通住宅月度成交均价度成交均价丰富，多样300万平米万平米2007年10月19日100万平米 1200015000元/平米；毛坯；靠近水景，位置较好；47007200元/平米星星耀耀五五洲洲53星耀五洲星耀五洲54星耀五洲星耀五洲星耀五洲：星耀五洲：2009年3开盘，截至2010年2月共销售住宅2765套，销售面积36.83万平方米，成交金额22.75亿元。l2009年11月集中销售437套，销售单价7656元/平方米l2010年2月销售均价7434元/平方米l星耀五洲按星耀五洲按7500元元/平方米进入测算指标平方米进入测算指标月份套数总面积总金额成交均价2009年3月27353345.9226641102149942009年4月18225926.3912729791149102009年5月51270092.6437668612853742009年6月22331054.518406076159272009年7月17020494.6413411684665442009年8月14922365.2514513487264892009年9月12820189.7312867228763732009年10月27029256.9719670209467232009年11月25830007.1621833088872762009年12月43748949.637477824076562010年1月322926.82072220970802010年2月13113750.91102227643743455位置位置咸水沽，北临海河岸边南至建国大街东接东大桥西至红旗路开发商开发商天津中冶新华置业有限责任公司 建筑形式建筑形式普通住宅,框架高层 建筑风格建筑风格现代简约占地面积占地面积277亩计容建面计容建面46.2万平米容积率容积率2.50一期建面一期建面12.8万平米楼面地价楼面地价1277元/平米（底价成交）成交时间成交时间2007年6月24日价格区间价格区间65007000元/平米物业费物业费1.6元/平米/月首次开盘首次开盘时间时间2009年10月2日入住时间入住时间预计2011年5月份入住月销售月销售约1.5万平米潜在供应潜在供应38.8万平米户型户型二室：80100平米；三室：110120平米；物业公司物业公司待定沽上江南沽上江南56沽上江南沽上江南l沽上江南开盘2009年9月30日开盘，2010年2月清盘总销售面积34576平方米，销售套数376套。l2009年11月集中销售平均价格为6500元/平方米。2009年12月以后售价均为7000元/平方米。l预计2010年4-5月均价在70007500元/平方米l沽上江南按沽上江南按7000元元/平方米测算平方米测算月份套数总面积2009年10月383559 2009年11月26624214 2009年12月524951 2010年1月151380 2010年2月5472 57位置位置津南区咸水沽建国大街（原天津板纸厂） 开发商开发商天津米兰置业有限公司建筑形式建筑形式别墅、洋房、小高建筑风格建筑风格意大利风格占地面积占地面积40.9万平方米建筑面积建筑面积40万平方米容积率容积率0.97绿化率绿化率35%分期分期三期总户数总户数3300车位比车位比别墅1：1洋房0.5:1装修标准装修标准毛坯价格价格(元元/m2)高层： 7400元/(二手）物业费物业费1.77元/平方米/月 户型户型洋房69-175平米,别墅200-294平米目标客户目标客户咸水沽地缘性公务员、私企业主，津南区域内客户，南开、河西区少数投资客项目简评项目简评入市较早，地理位置优越，属咸水沽为数不多的高端项目，客户层次比较高落选理由落选理由目前已经售罄，在售数量极少。二手房目前已经售罄，在售数量极少。二手房7400元元米兰阳光米兰阳光58位置位置开发商开发商建筑形式建筑形式占地面积占地面积容积率容积率户型面积户型面积车位比及价格车位比及价格价格价格(元元/m2)开盘时间开盘时间月销售速度月销售速度（05年年3月月-06年年6月）月）津南区大沽南路延长线与外环线交口金地（集团）天津房地产有限公司公寓 洋房380000平方米1.497-2041:0.7高层：7000元/平米；洋房：80009000元/平米；2006-08-06（一期）1030套/月社区布局合理，景观规划优良，户型宽敞，居住舒适度高建筑风格建筑风格建筑面积建筑面积绿化率绿化率总户数总户数装修标准装修标准物业费物业费入住时间入住时间项目主题项目主题语语现代简约530000平方米35%4000毛坯1.0-1.5元/平米.月2007-08-31（一期）2009-04（二期）Lavilla洋房生活金地格林世界金地格林世界 597 7、SWOTSWOT分分析析不利不利有利有利STRENGTHSTRENGTH优势优势WEAKNESSWEAKNESS劣势劣势THREATTHREAT威胁威胁扼守天津城市发展主轴，区位优势明显交通体系完善，外向交通发达天津规划重点新城之一，战略地位明显紧邻规划地铁、高速路，升值潜力明显300万平米大盘，规模优势明显新兴区域，配套缺失，区域成熟度有限公建产品规划与区域现状需求不匹配政策引导区域发展,城市规划东移,区域未来价值显现;市区、滨海双城发展带动下的潜力区域；大学城等一系列重点工程的建设带动区域发展;房地产调控政策频出，行业走势不明朗超大规模项目对资金链的要求较高OPPORTUNITYOPPORTUNITY机会机会