风华盛世住宅项目可研报告

65 / 65文档可自由编辑打印目 录 一、总论4 二、市场调研分析8 三、项目综合定位22 四、项目投资估算34 五、财务分析42 六、不确定性分析43 七、风险分析与对策47 八、附表49 总 论 1、项目建设背景 根 据南 昌市城 市规划 发展的 需要 以及沿 江东路 片区控 制规 划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原 江西第 四建筑 工程公司，共 90.9 亩。开发建设用地及土地用途性质 变更手 续由南 昌市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2、项目概况 （1）项目名称：“风华盛世” （2）建筑规模：12-7F、 2-11F、2-12F （3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司） （4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：上海金厦房地产有限公司 （6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 （7）企业性质：其他有限责任公司 （8）资质等级：二级 （9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于 1992 年 8 月正式 成立。公司现有员工 60 人，其中各类职称的技术经济管理人员 30 人，注册资金 2000 万元，资质等级为二级。公 司资金技术实力 雄厚，管理严密，能够 独立承担各 类大中小型房地 产项目开发与建设，自 公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园 18000平 方米旧房改造开 发项目。目前在规划和 开发建设的项目有：南昌市建设路 284 号省建总公司建苑住宅 小区旧宅基地改 造项目等。公司采取新 工艺、新2 技术，不断坚持科学管理 ，以“开拓 、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 （10）工程概况：“风华 盛世”项目占地 90.9 亩，约 60600 平方米，总建筑面积 109000 平方米。其中住宅 104640 平方 米 ， 高层 住 宅 为 13920 平 方米 ， 多 层住 宅 为90720 平方米，商铺 4360 平方米；容积率 1.8，绿化率 35%，建筑密度 25%。 （11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房 地产有 限公司 自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 3、可行性研究报 告编制依据 （1）省计委计投200432 号文关于“风华盛世”项目建议书的批复； （2）上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同； （3）南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划； （4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院“风 华盛世”项目初步规划方案； （5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料； （6）南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书； （7）省审计事务所验资证明； （8）中国建设银行江西分行资金证明； （9）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）； （10）建设部房地产开发项目经济评价方法； （11）国家计委 投资 项目可 行性研 究指南（试用版） 3 4、可行性研究报 告研 究范围 根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及 公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5、研究结论及建 议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分 建设资 金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现 场建设 条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展 趋势和南 昌市已 有一部 分收入较 高的 住宅消 费群体 ，户型 规划为 中高档 住宅，根据对南昌市 住宅市 场分析 预测，项目开发有市场销路。财 务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功 能标准 再进一 步的市场调研，尤其是面 积较大 的商品 房，如完全作为住宅，要 根据市 场变化作出更为准确的市场定位，调整户型 和面积 ，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 4 6、主要经济技术 指标 “风华盛世”项目主要设计指标见表 1、表 2 表 1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A 户型 85 平方米（两房）B 户型 125 平方米（三房）C 户型 135 平方米（三房）D 户型 140 平方米（四房）7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E 户型 90 平方米（两房）F 户型 110 平方米（三房）G 户型 120 平方米（三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上）个300表 2：居住区用地平衡控制指标（%） 序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共绿地（R04）35212105居住区用地（R）100606005 市场调研分析 一 、南昌市 房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消 费同步 发展，存量与增量相互拉动，房 地产业 进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。 （一）2003 年房地产业市场运行情况 1、房地产业与国民经济协调发展 情况 2003 年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的 636 亿元，较上年增长 15.1%，增 幅为历 年来之 最；全社会固定资产投资预计完成218 亿元，较上年增长 55. 4%。全市 预计完成房地产开发投资 56 亿元，较上年增长 60%，占固定资产投资 和 GDP 的比重分别为 26%和 9%，较上年分别提高 1 个百分 点和 3 个百分点 。 表 3：房地产投资与主要经济指标情况表 房地产开发投资额（亿元） 56同比增长（%） 60固定资产投资额（亿元） 218同比增长（%） 55.4GDP（亿元） 638同比增长（%） 15.1房地产投资占固定资产投资比重（%） 26房地产投资占 GDP 比重（ %） 9今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一 直扮演 着重要角色 ，全年每月完成的房地产投 资均保持 50%以上的增长， 占固定资产投资的比重 1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投 资快速 增长的 原因只要 是市委、是政府“拉6 大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。 2、新建商品 房供 求结构情况 2003 年全市市区核准预售商品房面积 335 万平方米，较上年增长 142%，其中商品住宅 250 万平方米，较上年增长 126%；完成商品房交易面积 245.27 万平方米，同比 增长 83.23%，其中商品住宅交易面积 203.90 万平方米，同比增长 60.60%。 表 4 ：商品住宅供应量情况表 价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000 以下31.2212.4995 以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015075.7530.33000 以上103.8441.54150 以上8534表 5：商品住宅销售情况表 价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000 以下49.7124.3895 以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000 以上42.8421.01150 以上63.2431.02表 4、表 5 显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅 供 应 情 况看 ， 单 价在 每 平 方 米 2500 元以 上 的 供 应量 占 总 量 的70.44%，单 套面积 在 120 平方米以上的总量是 64.3%； 从销售 情况7 看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在 95150 平方米的占总销售量是 51.31%。 长3、商品房价 格走 势 2003 年南昌市市区商品房的均价为 2722 元/平方米，较上年增20.89%，其中商 品住宅的均价为 2438 元/平方 米，较上年增 长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度 2519 元/平方米，第二季度 2394 元/平方米，第三季度 2327 元/平方 米，第四季度 2510元/平方米，价格走势基本平稳。 表 6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价（元/平方米） 2722增幅（%） 20.89商品住宅均价（元/平方米） 2438增幅（%） 18.18居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 9.0居民消费价格指数 100.6增幅（%） 0.62003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争 激烈，建材上涨 等因素 有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较 后者高 9 个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。 4、新建商品 住宅 购买对象情况 2003 年全市交易量的 203.90 万平方米 商品住宅 中，本市居民的为 154.71 万平方米，比重达 76%；外地居民购买的为 49.19 万平方米，比重为 24%。 8 商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15表 7：购买对象构成情况表 203.90 近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引 了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外 地居民 购房的比重逐年上升，由 2002 年的 5%上升到 2003 年的 24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由 2000 年的 2%上涨到 2003 年的 15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投 资购房 比重增 长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为 我市的房地产比重较大，市场 监管不 力，容易出现投机或炒作，使市 场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。 5、商品房空 置情 况 2003 年全 市预 计商 品房 空置 面积20万 平方 米， 较上 年下 降17%，其中商品住宅空置 16 万平方米，较上年下降 11%。从空置区域看， 新城区的比重较大，占 60%。 从时 间看来看，我市空置 的商品房大多 为一年以下的待销商品房 ，所占比例超过 80%，从空 置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。 9 老城区6.4 万平方米所占比例（%）40新城区9.6 万平方米所占比例（%）6090 平方米以下所占比例（%）10按单套建筑面积划分95 平方米150 平方米所占比例（%）20150 平方米以上所占比例（%）702000 元以下所占比例（%）8按单价划分20003000 元所占比例（%）323000 元以上所占比例（%）60表 8：商品住宅空置结构情况表 按区域划分 6、存量房交 易情 况 2003 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面积 128.24 万平方米，较上年分别增长 53.65%，其中存量住宅 12736 套，面积99.81 万平方米，分别较上年增长 53.84%和 56.44%，房改房上市交易 5700 套，面积 39.32 万平方米，较上年分别增长 45.3%和 49.91%。 2003 年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达 9%左右。 7、房屋租赁 市场 情况 2003 年全市房屋租赁面积 380 万平方米，其中住房 3 万套，面积 240 万平方米。 房屋租金价格稳中有升，其中商业营业 用房平均租金 60 元/平方米，较上年上涨 20%，写字楼租金平均 40 元/平 方米， 较上年 上涨25%，住房租金（市场价）9 元/平方米，较上年上涨 10%。 10 8、房屋拆迁 及旧 城改造情况 2003 年全市城区完成房屋拆迁面积 110.05 万平 方米，较上年减少 34%，涉及被拆迁户 5366 户。 2000 年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003 年达到 70%左右。在货 币化安置的住户中，有 50%左右购买了二手房 ，10%左右购买了新建商品房。 （二）房地产市场发展中存在的主要问题 1、土地供应 布局 不尽合理，供地条件不够完善 2001 年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度 土地出让指标予以总量控制，2003 年的开发总量计划控制在 350 万平方米以内，今年 6 月又根据市场形势，果断决策，在 年初制 定的房 地产开发总量中削减了 100 万平 方米， 保证了房地产市场的供需基本平稳。 但是，从 2003 年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为 30 宗，全年土地总成交量为 1660 亩，从土地成绩面积来看，红 谷滩新 区土地供应 3 宗，总面积 817.73 亩，占总成交面积的 42%，而青山湖区、老城区的土地供应达 27 宗，总成交面积 842 亩，占总 成交面 积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北 开发区 没有出 让一宗土地。老城区土 地供应 量的增 大，提高了项目的楼面地价，从 而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需 要进一 步拆迁平整的“ 生地”。出让“生地” 容易生产交地时间延长、 开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。 11 2、住房供应 结构 不尽合理 目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中 低价位的楼盘较少。据统计，今年 112 月份，全市市区 批准预 售的商 品住宅为 250 万平方米，均价在 3000 元/平方米以上的高价商品住房为103.84 万平方米 ，占总 量的 41.54%；均价在 2000 元/平方米以下的为 31.22 万平方米，仅占总量的 12.49%。 3、商务楼盘 增长 过快 今年 112 月份，全市 市区商铺 、写字 楼等非住宅 的交易量 达50.38 万 平方米 ，占总 量的 20%，较上年同期增长 3.26 倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。 4、交易税费 仍显 偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为 4%，减半征收的标准为 2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为 3%，减半征收的标准为 1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的 4%调至 3%，对普通住宅减半征收标准由 2%调到 1.5%）。成都实行对购房款补贴 0. 51%的政策。沈阳对个人购买普通住房实 行发放 补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按 1%计征，对购买 1000 平方米以上的商品房契税减免 50%。对购买空置商品 住宅契 税暂时 免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。 12 5、房贷政策 压力 初显 中国人民银行 121 号文件 出台后 ，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但 也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回 落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后 劲不足的苗头。 （三）拟定采取的政策措施 为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据国务院关 于促进 房地产 市场持续健康发展的通知（国发200318 号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房 地产预 警预报体系，南昌市政府于近日出台了关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见（以下简称补充意见）。 补充意见分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和 推进廉 租住房 制度， 强化政 府住房 保障职 能等方 面制定 了详细 的实施 方法。主要内容有： 1、根据市场 需求，积极采取有效措施，增加普 通商品住房的供应， 加快 普通商品住房发展 每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配 套较完 善，适宜居住等条件。全市多层 结构的 商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房 的审批13 和建设。对单套见面控制在 120 平方米以内，销 售均价 低于 2000 元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。 2、进一步完 善土 地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平 （通水、通电、通路、通 讯、通下水、场地平整 ），所需费用按拆迁、整理 成本进 行结算 。之后由市国土部门以招标、拍 卖或挂牌方式公开出让。 3、积极引导 住房 消费，鼓励消费者个人购房 从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部 门制定 具体的 实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴 息的办 法鼓励 个人购房。 4、完善和推 进廉租住房制度，强化政府住房保 障职能，努力改善城 镇最 低收入家庭住房条件 每 年从 筹措的 住房专 项资金 中安 排一定 的资金 由市房 管局 廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标 准向廉 租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残 等特殊 情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资 金用于 廉租住 房租金配租，其中 50%由市财政拨付，50%从住房公积 金增值 收益中 拨付。 14 （四）2004 年房地产市场发展趋势预测 1、我市房地 产发 展的有利条件 （ 1）、 全市 经济 持续高 速增 长态 势。 2003年 我市GDP增 长15.1%，创下历史新高 ，2004年必将会沿着已有的发展 情况 ，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的 快速发展。 （2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到 2010 年，南昌城市实际居住人口将由 现在的180 万增加到 300 万人，城市用地范围由 165 平方公里增加到 300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必 将加大 住宅的 需求量。 （3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市 2003 年底，人均住房建筑面积约 23 平方米，按照南昌市提出的到 2010 年人均住房建筑面积达到 30 平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约 250 万平方米。另外，根据 抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为 70%，购买的户均面积为 95 平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约 60 万平方米。 （4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房 地产流 通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费 、刺激消费，这一系列政 策的刺 激作用将于 2004 年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。 2、2004 年南昌市房地产市场发展的 不利条件 （1）、信贷收紧，房地产 开发企 业面对 严峻考验。中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人 住房贷 款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住 房贷款 适用率 等方面15 做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市 场带来 一定影响，即房地产贷款 增势将 有所减 缓，贷款必将有所下降，部分房 地产开发企业信贷融资难度增大。 （2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资 高速增 长与资 金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。 （3）、原材上涨，开发成本增加。从 2001 年至今，钢材价格从2400 元/ 吨上升 到 3400 元/吨，混凝土则上涨了 50 元至 80 元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加 100 多元/平方米。开发 商的开 发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。 3、2004 年房地产市场基本走势预测 根 据带 动南昌 市房地 产市场 快速 增长的 主体因 素和市 场供 求背景分析，总体上看 ，我市房地产市场的发展尚属理性，已 进入最 佳发展期。2004 年，我市房地产市场将会延续上年是发展 势头，会有一个较大幅度的增幅。 （1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加 50%以上。 （2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境 的日益 改善， 南昌市 房地产 市场将 会加速 由地域 性市场 变为全 省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因 改善住 房条件 和新增 人口而发 生的 主动性 住房需求 量和 因房屋 拆迁而 发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004 年预计全市商品房的交易量将超过 300 万平方米，较上年增长 20%以上 ，存量 房交易 预计16 160 万平方米，较上年增长 30%。 （3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉 动了开发成本的上升，将导致 房价继 续上涨 。另一方面，随着 商品房 供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在 一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。 （4）、楼市变得更加成熟，竞争 趋向激 烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费 者挑选 的空间 越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。 17 二 、区域房 地产市场情况分析 （一）基本概况 本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临 近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块 土地的开发有了一个良好的价值基础。 洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。 （二）交通网络 9、20、25、207 （三）金融银行 工行、农行、中行、建行 （四）教育文化 工业技术学校、南浦小学 （五）休闲购物 建材市场、洪城大市场 （六）医疗保健 市三医院、九四医院 （七）楼盘情况 18 三 、本项目 地块优劣分析（SWOT） 1、优势 （S） 、地处老城区； 、地块临街面，有商业潜力； 、人气旺； 、市政配套齐全； 、毗邻火车站、长途汽车站； 、两公里范围常住人口 40 万； 、社区内部有学校； 2、劣势 （W） 、地价偏高、有一定的市场风险； 3、机会 （O） 、户籍制度的改变； 、房贷贴息政策的落实； 、与知名的代理商合作； 、聘请知名物业管理公司； 4、威胁 （T） 、银行信贷体系严格； 、通货膨胀人民币贬值； 、其他区域楼盘不断上市； 19 项目综合定位 一 、 项目整体定 位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二 、项目设 计规划定位 （一）、片区规划 南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 （二）、小区整体规划原则 1、高绿化低 密度 ； 2、综合服务 配套 设施齐全； 3、户型设计 适合 “升级换代”居住要求； 4、体现小区 独特 的整体建筑风格 （三）、总平面布局 “风华盛世 ”总平面图略呈长方形布局，以风叶 玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在 0.8H 之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用 不规则 地形布 置网球场和休息厅，小区设南 北两个 主出入 口；对于临街住宅，采用 双层20 隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （四）、交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面 20 米宽的区域规划路。 （五）、规划指标 根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表 9 表 9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注1总用地面积60600 平方米2总建筑面积109000 平方米多层住宅高层住宅商铺90720 平方米13920 平方米4360 平方米可售面积 12700 平方米3建筑层数多层住宅高层住宅商铺7 层10 层、11 层1 层地上第一层做架空层4建筑层高多层住宅高层住宅商铺2.9 米2.5 米、2.9 米4.5 米住宅标准层高 2.9 米架空层 2.5 米21 三 、项目建 筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （一）、建筑方案总体构思 建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐 发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对 现代建 筑功能 环境的要 求以 及建筑 技术 、材料也 提出了 更高的 要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受 传统风 格的影 响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。 （二）、平面设计 1、住宅 。 根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下： 1、套型面积稍大 ，配置合理，有较大的起居、炊事、 卫生 和储藏空间； 2、平面布局合理 ，体现食寝分离、居寝分类的原则， 并为 住房留有装修改造余地； 3、房间采光充足 ，通风良好，具有优质的室内声、光 、热 和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高 12 个等22 级； 4、根据炊事行为 合理配置成套厨房设备，改善通风效 果， 冰箱入厨； 5、合理分隔卫生 间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗 面的 相互干扰； 6、管道集中隐蔽 ，水、电、煤气三表出户，增加保安 措施 ，配置电话、电视、空调机专用线路； 7、设置门斗， 方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休 憩常 识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又 使实际 的面积 大大超过建筑面积； 8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 9、住宅区环境舒 适，便于治安防范和噪声综合治理， 道路 交通组织合理，社会服务设备配套； 10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到 0.8 1.0 ，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表 10 住宅经济技术指标见表 11。 23 表 10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 套型面积系列标准（平方米） 使用面积 建筑面积 一 4248 5565 二 5360 7080 三 6471 8590 四 7590 100120 功能 空间 使用 面积 标准 （平方米） 起居厅 主卧室 双人次卧室 单人卧室 厨房 餐厅 卫生间 门厅 储藏 工作室 1825 1216 1214 810 6 8 46（双卫可适当增加） 23 24（吊柜不计入） 68 设 施 配 套 标 准 设 厨 房 卫 生 间 型 型 型 型 小居室 2 组 灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长2700mm） 灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长2700mm） 淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道） 浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（12 个）、洗衣机位、机械换气（风道） 用电量 80120 KWH/月 负荷 15604000W（大套可增至 6000W） 电表 5（20）A10（40）A 小居室 23 组 电源插座 备 标 准 电器设备 电视插口 电话 空调线 宽带接口 厨房 3 组 卫生间 3 组 起居、主卧个一个 12 台 设专用线 每个卧室一个 室 内 环 境 质 量 标 准 给水设备 采暖通风 光环境 声环境 热环境（按不同气候区区别） 卫生环境 床头阅读 75150 LX 照明 用水量 200300 升/人日 热水器或热水管道系统 散热器、空调器（窗外预留位置） 采光 1%（室外全天空光照度与室内距离 1 米天然 照度比） 起居厅及一般活动 3070LX 卧室、书写阅读 150300 LX 管厅、厨房 50100 LX 卫生间 2050 LX 楼梯间 1530 LX 空气隔声 分户墙，楼板4050dB 撞击隔声 楼板7565dB 采暖区 1621 冬季 非采暖区 1221 夏季 28 日照（按不同地区区别） 大寒日 2 小时冬至日 1 小时 24 表 11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标1套内使用面积1.11.21.31.41.51.61.7A 户型B 户型C 户型D 户型E 户型F 户型G 户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.51022住宅标准层总使用面积平方米872723住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空 1220 平方米）4住宅标准层使用系数高层多层%80855套内建筑面积5.15.25.35.45.55.65.7A 户型B 户型C 户型D 户型E 户型F 户型G 户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20 套）125（44 套）135（20 套）140（20 套）90（168 套）110（504 套）120（168 套）6户内平均居住人数人/户3.57居住户数户9448居住人数人330425 2、公用建筑 中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 （三）、立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周 围城市 环境的 协调，表现简洁明快，有一定 力度，使园区建筑轮廓 线优美 和富于 变化，并与规划区内优雅、和谐 、宁静的环境既协调统一，又具 有鲜明 的个性。 （四）、设施标准 住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合江西省 城市住 宅建设 标准和有关规范，并按 中高档 住宅有关标准设计。 1、住宅装修 及设 施标准： 住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 （1）、外墙：高级外墙涂料； （2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉； （3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉； （4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪； （5）、门窗：高级塑 钢窗带 纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板 门、实 木填芯 蒙板门 ； （6）、厨房设施：洗涤盆； （7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器； 26 （8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台； （9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手； 2、小区配套 设施 ： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电 子防盗 系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。 四 、价格定 位 （一）、住宅部分 1、市场比较 法定 价过程 表 12：表楼盘调查统计表 序号 A B C D E 项目名称 龙泽园 莱茵半岛花园 新田绿洲 船山广场 水印都市 建筑规模 6-7F 6+1F 12F 9-6F、4-12F 1-18F 1- 19F/2B 2-14F、2-18F 建筑面积 （平方米） 28529 250000 67872 28679 47460 平均价格 （元/平方米 ） 2600 多层：2900 高层：3300 多层：2880 高层：3500 3100 2750 销售率 （%） 100 - 80 80 90 开盘 日期 03/01/28 未开盘 内部认购 03/06/15 03/10 03/05/08 注 ：在以下列表中楼 盘名 称均以字母代替 A：龙泽园 、B：莱茵半岛 花园 、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。 交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数 100，以本项目的预售期为终点，2003 年南昌市商品住宅均价增长 18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表 11 和表 14。 27 区域因素修正个别因素修正号 价格期修正交通配套环境小计交房标准社区规划小计况修正价格A 2600 109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B 29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C 28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D 3000 109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E 2750 109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%-C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543多层：180%多层：5020多层：2789高层：250%高层：7914高层：3166表 13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序成交 交易日交易情比准表 14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 合计 多层住宅销售价格=5020 元/平方米180%=2789 元/平方米 高层住宅销售价格=7914 元/平方米250%=3166 元/平方米 28 区域因素修正项目名称价格期修正交通繁华程度小计素修正况修正价格水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/10095612、加权平均法定价过程 表 15：本项目住宅价格加权平均价 项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）A2698285297697B多层：2850高层：33592500007125083975C多层：2903高层：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多层住宅销售价格=98650 万元320701 平方米10000 元/万元 =3076 元/平方米 高层住宅销售价格=130469 万元394011 平方米10000 元/万元 =3311 元/平方米 故最后采用算术平 均值确定本项目多层住宅单价为：2933 元/平方米 高层住宅单价为：3238 元/平方米 （二）、商铺部分 1、市场比较 法定 价过程 目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以 2003 年 6 月 31 日为基 准，其 价格变 动情况同 住宅相同。 表 16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 成交 交易日个别因交易情比准 29 故最后采用算术平 均值确定本项目商铺单价为：9969 元/平方 米 2、收益还原 法定 价过程 目前 南昌市同类地 段的市场租金在右