低碳醇酯项目项目可行性研究_范文

低碳醇酯项目项目可行性研究xx集团有限公司目录第一章 公司简介4一、 公司基本信息4二、 公司简介4第二章 项目简介5一、 项目单位5二、 项目建设地点5三、 建设规模5四、 项目建设进度5五、 项目提出的理由5六、 建设投资估算7七、 项目主要技术经济指标7第三章 项目可行性研究10一、 工程项目可行性研究报告的编制和评估10二、 工程项目经济评价20三、 互斥方案比选方法31四、 独立方案比选方法34五、 房地产开发项目前期策划35六、 工程项目构思策划与实施策划50七、 风险分析56八、 盈亏平衡分析58第四章 投资计划62一、 投资估算的编制说明62二、 建设投资估算62三、 建设期利息64四、 流动资金65五、 项目总投资67六、 资金筹措与投资计划68第五章 项目进度计划70一、 项目进度安排70二、 项目实施保障措施71第六章 经济收益分析72一、 基本假设及基础参数选取72二、 经济评价财务测算72三、 项目盈利能力分析76四、 财务生存能力分析79五、 偿债能力分析79六、 经济评价结论81第一章 公司简介一、 公司基本信息1、公司名称：xx集团有限公司2、法定代表人：丁xx3、注册资本：530万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2015-10-277、营业期限：2015-10-27至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx二、 公司简介公司坚持提升企业素质，即“企业管理水平进一步提高，人力资源结构进一步优化，人员素质进一步提升，安全生产意识和社会责任意识进一步增强，诚信经营水平进一步提高”，培育一批具有工匠精神的高素质企业员工，企业品牌影响力不断提升。公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。第二章 项目简介一、 项目单位项目单位：xx集团有限公司二、 项目建设地点本期项目选址位于xxx（待定），占地面积约91.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。三、 建设规模该项目总占地面积60667.00（折合约91.00亩），预计场区规划总建筑面积99500.91。其中：主体工程68519.72，仓储工程11051.11，行政办公及生活服务设施12198.67，公共工程7731.41。四、 项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况，xx集团有限公司将项目工程的建设周期确定为12个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。五、 项目提出的理由磷酸酯是一种淡黄色或无色液体，高闪点、无毒、无味、防霉、耐低温、耐光辐射，具有良好的相溶性、增塑性和阻燃性。其主要品种有磷酸三甲苯酯（TCP）、磷酸三苯酯（TPP）、磷酸三丁酯（TBP）、磷酸三辛酯（TOP）、磷酸二苯异辛酯（DPOP）等。（一）不断提升技术研发实力是巩固行业地位的必要措施公司长期积累已取得了较丰富的研发成果。随着研究领域的不断扩大，公司产品不断往精密化、智能化方向发展，投资项目的建设，将支持公司在相关领域投入更多的人力、物力和财力，进一步提升公司研发实力，加快产品开发速度，持续优化产品结构，满足行业发展和市场竞争的需求，巩固并增强公司在行业内的优势竞争地位，为建设国际一流的研发平台提供充实保障。（二）公司行业地位突出，项目具备实施基础公司自成立之日起就专注于行业领域，已形成了包括自主研发、品牌、质量、管理等在内的一系列核心竞争优势，行业地位突出，为项目的实施提供了良好的条件。在生产方面，公司拥有良好生产管理基础，并且拥有国际先进的生产、检测设备；在技术研发方面，公司系国家高新技术企业，拥有省级企业技术中心，并与科研院所、高校保持着长期的合作关系，已形成了完善的研发体系和创新机制，具备进一步升级改造的条件；在营销网络建设方面，公司通过多年发展已建立了良好的营销服务体系，营销网络拓展具备可复制性。六、 建设投资估算（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资42174.56万元，其中：建设投资33925.75万元，占项目总投资的80.44%；建设期利息457.98万元，占项目总投资的1.09%；流动资金7790.83万元，占项目总投资的18.47%。（二）建设投资构成本期项目建设投资33925.75万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用29479.04万元，工程建设其他费用3478.25万元，预备费968.46万元。七、 项目主要技术经济指标（一）财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入70700.00万元，综合总成本费用59596.46万元，纳税总额5683.36万元，净利润8087.59万元，财务内部收益率12.84%，财务净现值3333.38万元，全部投资回收期6.72年。（二）主要数据及技术指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积60667.00约91.00亩1.1总建筑面积99500.91容积率1.641.2基底面积36400.20建筑系数60.00%1.3投资强度万元/亩356.592总投资万元42174.562.1建设投资万元33925.752.1.1工程费用万元29479.042.1.2工程建设其他费用万元3478.252.1.3预备费万元968.462.2建设期利息万元457.982.3流动资金万元7790.833资金筹措万元42174.563.1自筹资金万元23481.343.2银行贷款万元18693.224营业收入万元70700.00正常运营年份5总成本费用万元59596.466利润总额万元10783.457净利润万元8087.598所得税万元2695.869增值税万元2667.4110税金及附加万元320.0911纳税总额万元5683.3612工业增加值万元20402.7713盈亏平衡点万元32598.16产值14回收期年6.72含建设期12个月15财务内部收益率12.84%所得税后16财务净现值万元3333.38所得税后第三章 项目可行性研究一、 工程项目可行性研究报告的编制和评估（一）可行性研究报告的编制1、编制依据（1）国家经济和社会发展中长期规划，部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策及国家和地方法规等。（2）经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等。（3）由国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划；对于交通运输项目建设，要有相关江河流域规划与路网规划等。（4）国家进出口贸易政策和关税政策。（5）拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料。（6）有关国家、地区和行业的工程技术标准，经济方面的法律、法规、标准和定额资料等。（7）由国家颁布的投资项目可行性研究及经济评价有关规定（8）包含各种市场信息的市场调研报告。2、编制要求为保证可行性研究报告编写的质量，应切实做好编制前的准备工作，充分收集信息资料进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附图附表附件齐全，表述形式尽可能数字化、图表化，能深度满足投资决策和编制项目初步设计的需要。3、构成内容可行性研究报告是工程项目可行性研究工作成果的体现，报告由封面、摘要、目录、正文、附件、附图、附表等内容构成。（1）工程项目可行性研究报告正文结构及内容。工程项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面。1）项目总说明。具体包括项目背景、项目投资者及筹建单位情况、项目可行性研究报告编制依据等。2）项目概况。具体包括项目名称、拟建地点、建设规模与目标、主要建设条件、项目投入总资金及效益情况、主要技术经济指标等。3）市场预测。具体包括市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析等。4）资源条件评价。具体包括资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价5）建设规模与产品方案。具体包括建设规模方案的比选、推荐方案及其理由，产品方案的构成、比选、推荐方案及其理由。6）场址选择。具体包括场址现状、场址建设条件、场址方案比选、推荐的场址方案等。7）技术方案、设备方案和工程方案。具体包括技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择、节能措施、节水措施。8）原材料、燃料供应。具体包括主要原材料、燃料供应方案，分析主要原材料、辅助材料、燃料的品种、质量与年需要量，供应来源与运输方式，以及主要原材料和燃料的价格现状与价格预测。9）总图、运输与公用辅助工程。具体包括总图布置方案，场内外运输方案，给排水、供电通信、供热、维修、仓储等公用工程与辅助工程方案。10）环境影响评价。具体包括场址环境条件调查、项目建设和生产对环境的影响、环境保护措施、环境保护投资等。11）劳动安全卫生与消防。具体包括危险因素和危害程度分析、安全措施方案、卫生保健措施、消防设施等。12）组织机构设置与人力资源配置。具体包括组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训等。13）项目实施进度。具体包括建设工期、实施进度安排、技术改造项目建设与生产的衔接。14）投资估算与资金筹措。具体包括投资估算依据和范围、建设投资估算、流动资金估算、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析。15）财务评价。具体包括选取财务评价基础数据与参数，估算经营（销售）收人、税金及附加、成本费用，编制财务评价报表，计算财务评价指标，分析项目的盈利能力、偿债能力、财务生存能力，进行不确定性分析，得出财务评价结论及建议。16）国民经济评价。具体包括选取影子价格及评价参数、调整效益费用范围与数值、编制国民经济评价报表、计算国民经济评价指标、得出国民经济评价结论。17）社会评价。具体包括项目对社会影响的分析、项目与所在地互适性分析、项目的社会风险分析、社会评价结论。18）风险分析。具体包括项目主要风险因素识别、风险程度分析、防范风险的对策。19）研究结论与建议。具体包括推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议。（2）房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容。房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面。1）项目总说明。具体包括项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制依据及有关说明等。2）项目概况。具体包括：项目名称、开发建设单位；项目地理位置，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设时机等社会环境和自然环境说明项目建设的必要性和可行性；项目性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。3）开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定。具体包括以下内容。0土地调查。其包括项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。人口调查。其包括项目用地范围内的总人口数、总户数等。调查项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。调查各种管线。主要应调查给排水管线雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。调查其他地上、地下物。项目用地范围内的地上物包括树木和其他植物等，地下物包括水井、人防工程、地下仓库、各种管线等。项目用地现状一般要附平面示意图。用地范围内的拆迁计划。图制定安置方案。具体包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各类、各种房屋的套数及建筑面积，需要安置的劳动力人口等。4）市场分析和建设规模的确定。具体包括市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象（目标市场）分析、租售计划制订、项目建设规模的确定等。5）规划设计方案的选择。具体包括以下内容。市政规划方案的选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。项目构成及平面布置。建筑规划方案的选择。建筑规划方案主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置，各种户型的数量、建筑面积等。6）资源供给条件分析。具体包括建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、燃气、交通、通信等供应条件。7）环境影响评价。具体包括建设地区的环境现状、主要污染源和污染物、项目可能引起的周围生态变化、设计采用的环境保护标准、控制污染与生态变化的初步方案、环境保护投资估算、环境影响的评价结论和环境影响分析、存在问题及建议。8）项目开发组织机构和管理费用的研究。具体包括拟订项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟订人员培训计划，估算年管理费用支出情况等。9）开发建设计划的编制。具体包括以下内容。前期开发计划。其包括从项目创意、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。工程建设计划。具体包括各个单项工程的开竣工时间、进度安排、市政工程配套建设计划。建设场地的布置。施工队伍的选择。10）项目的经济评价及社会效益分析。具体包括以下内容。项目总投资估算。其包括开发建设投资和经营资金两部分。项目投资来源、筹措方式的确定。开发成本估算。销售成本、运营成本估算。销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和利润率、借款偿还期、偿债备付率、利息备付率等技术经济指标，对项目进行财务评价。国民经济评价。房地产投资项目一般不进行国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，有时需要进行国民经济评价。不确定性分析与风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展形势、市场周期等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。11）结论及建议。具体包括以下内容。运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。存在的问题及相应的建议。需要说明的是，无论是一般工程项目，还是房地产开发项目，以上结构及内容均是根据编写的逻辑关系进行阐述的。在实际编写过程中，有些内容可合并在一起，不是一定分开的，章节划分也不一定与上述内容完全一致。（二）可行性研究报告的评估可行性研究报告是工程项目投资决策的重要基础和依据，可行性研究报告的编写质量和准确性关系到项目投资决策的科学性和可靠性，是决定项目成败的关键因素。鉴于此，投资法策机构应自行或委托专门的咨询机构，对可行性研究报告进行全面审核和评价，审查和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对拟建项目投资是否可行和确定最佳投资方案提出意见，作为项目投资最终决策的主要依据。贷款机构在接到项目贷款申请时，也需要自行或委托专门的咨询机构对可行性研究报告进行评估，根据评估结论进行贷款决策。对可行性研究报告的评估内容主要包括以下两个方面。1、报告编制的规范性评估评估内容包括项目批复文件资料是否齐全，报告内容及文件是否齐全、完整，编制依据是否可靠，编制深度是否符合要求，结论是否明确等。2、报告内容及结果的真实性、可靠性、准确性评估（1）项目建设必要性评估。评估拟建项目是否符合国家建设方针，是否满足市场需求，是否具有良好的前景。（2）项目建设条件评估。评估项目建设规模是否经济合理；物料供应数量、质量是否满足项目需求；项目所需的供电、供水、供热、供气和通信等设施条件是否可靠，能否满足项目建设和建成后正常运行的需要；项目选址是否符合规划原则和要求，是否符合土地管理、文物保护、环境保护等方面的法律和法规，选择依据和理由是否充分；项目建设期组织管理机构与职能分工是否明确，建成后的运行管理机构是否落实，运行管理及经营方式是否可行；项目实施计划和工程进度是否合理等。（3）项目环境影响评估。评估是否按要求编制环境影响评价文件，文件内容是否全面，环境保护措施是否可行。（4）技术方案、设备方案和工程方案评估。评估技术方案、设备方案和工程方案是否可行；节能措施和节水措施是否合理、得当；设计依据是否正确，相关负荷、参数是否满足功能需要，是否安全、经济、合理，是否符合相应规范与标准；安全防范措施是否可靠。（5）投资估算与资金筹措评估。评估投资估算依据、估算方法、内容及范围是否科学、合理、完整、准确，是否真实反映了可行性研究报告中建设内容的要求；对项目资金来源、筹措方式、筹资额度、筹资风险及资金使用计划等的合理性和可靠性进行分析论证和评估，分析资金使用计划是否与项目实施进度计划相衔接，用款计划安排能否与资金来源相对应，能否保证项目顺利实施。（6）项目效益评估。主要从经济、社会等方面对项目的效益状况进行评估。评价项目对所属行业发展、社会发展及为建设单位带来的效益，分析参数的选取是否合理，计算是否准确是否客观地反映了项目的经济效益和社会效益。在汇总上述评估结果的基础上，对可行性研究报告中各部分内容和方案存在的问题提出修改意见，对不能确定的问题提出建议，得出最终的结论性意见，供决策部门参考。二、 工程项目经济评价工程项目经济评价是指在完成项目方案的基础上，采用科学的分析方法，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行科学的分析论证，作出全面、正确的经济评价结论，为投资者提供科学的决策依据。经济评价是可行性研究的重要内容和有机组成部分，包括财务评价（也称财务分析）和国民经济评价（也称经济分析）。（一）财务评价财务评价是指在国家现行财税制度和价格体系下，从项目角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力、清偿能力和财务生存能力，对项目财务可行性进行的评价。（1）财务评价的主要工作内容如下选取财务评价基础数据与参数。其包括主要投入品和产品财务价格、税率、利率、汇率、计算期、固定资产折旧率、无形资产和其他资产摊销年限、生产负荷及基准收益率等基础数据和参数。（2）估算项目财务效益和费用。其包括估算项目的销售（营业）收入、项目总投资、经营成本、总成本费用、税费等。1）销售（营业）收入。销售（营业）收入包括销售产品或提供服务所获得的收入，估算基础数据包括产品或服务的数量和价格。销售（营业）收入估算，应分析、确认产品或服务的市场预测分析数据，特别要注重对目标市场有效需求的分析；说明项目建设规模、产品或服务方案；分析产品或服务的价格，采用的价格基点、价格体系、价格预测方法；论述采用价格的合理性。2）项目总投资。项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。建设投资由工程费用（建筑安装工程费、设备工器具购置费）、工程建设其他费和预备费（基本预备费和涨价预备费）组成。工程项目经济评价中，应按有关规定将建设投资中的各分项分别形成固定资产原值、无形资产原值和其他资产原值。形成的固定资产原值可用于计算折旧费，形成的无形资产和其他资产原值可用于计算摊销费。建设期利息是指筹措债务资金时在建设期内发生并按规定允许在投产后计入固定资产原值的利息，即资本化利息。建设期利息包括银行借款和其他债务资金利息及其他融资费用。建设期发生的借款，在借款当年按半年计息，其余年份按全年计息。建设期利息应计入固定资产原值。流动资金是指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。流动资金等于流动资产与流动负债的差额，流动资产的构成要素一般包括应收账款、存货、现金、预付账款，流动负债的构成要素一般只考虑应付账款和预收账款。3）经营成本。经营成本作为项目运营期的主要现金流出。4）总成本费用。总成本费用是指在项目运营期内为生产产品或提供服务所发生的全部费用，等于经营成本与折旧费、摊销费和利息支出之和。总成本费用可分解为固定成本和可变成本。固定成本一般包括折旧费、摊销费、修理费工资及福利费（计件工资除外）和其他费用，通常把运营期发生的全部利息也作为固定成本。可变成本主要包括外购原材料、燃料及动力费和计件工资等。5）税费。项目评价涉及的税费主要包括关税、增值税、消费税、所得税、资源税、城市维护建设税和教育费附加等，有些行业还包括土地增值税。估算项目财务效益和费用，需要编制建设投资估算表，建设期利息估算表，流动资金估算表，项目总投资使用计划与资金筹措表，营业收入、增值税估算表，总成本费用估算表等。（3）编制财务分析基本报表。主要有项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、投资各方现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、资产负债表、借款还本付息计划表等。（4）根据以下财务分析基本报表，计算财务评价指标，进行项目的盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析。1）项目投资现金流量表。其用于计算项目投资内部收益率及净现值等财务分析指标。2）项目资本金现金流量表。其用于计算项目资本金财务内部收益率。3）投资各方现金流量表。其用于计算投资各方内部收益率。4）利润与利润分配表。其用来反映计算期内各年销售（营业）收入、总成本费用、利润总额等情况，以及所得税后利润分配，用于计算总投资收益率、项目资本金净利润率等指标。5）财务计划现金流量表。其用来反映计算期内各年的投资、融资及经营活动的现金流入和流出，用于计算累计盈余资金，分析项目财务生存能力。6）资产负债表。其用来综合反映项目计算期内各年年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，计算资产负债率。7）借款还本付息计划表。其用来反映计算期内各年借款本金偿还和利息支付情况，用于计算偿债备付率和利息备付率指标。（5）不确定性分析。其包括敏感性分析和盈亏平衡分析。（二）国民经济评价国民经济评价是指在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益角度出发，计算项目对国民经济的贡献，分析项目的经济效益、效果和对社会的影响，对项目在宏观经济上的合理性进行的评价。1、国民经济评价中的基本概念（1）影子价格。影子价格并非现行的市场价格和计划价格，而是反映投入物与产出物真实经济价值的价格，是反映市场供求状况和资源稀缺程度，使资源得到合理配置的价格，用来从全社会角度衡量商品或生产要素投入或产出的成本与效益。进行项目国民经济评价时，要以政府发展政策确定的社会目标为依据确定影子价格。（2）影子工资。影子工资是指项目使用劳动力、耗费劳动力资源而使社会付出的代价。工程项目国民经济评价中，以影子工资计算劳动力费用。劳动力机会成本是指劳动力在本项目中被使用，不能在其他项目中使用而被放弃的劳动收益。新增资源消耗是指劳动力在本项目新就业或由其他就业岗位转移至本项目而发生的社会资源消耗，这些资源消耗并未提高劳动力的生活水平。（3）社会折现率。在费用效益分析中使用经济内部收益率指标时，需要用一个事先确定的基准收益率作对比，以判定项目经济效益是否达到标准。通常将经济净现值计算中的折现率和经济内部收益率判据的基准收益率统一起来，规定为社会折现率。社会折现率在工程项目国民经济评价中既可作为项目费用效益的折算率，也可作为项目经济效益要求的最低经济收益率。在项目评价实践中，国家制定发布统一的社会折现率，以利于统一评价标准，避免参数选择的随意性。（4）影子汇率。影子汇率是指单位外汇的经济价值，区别于外汇的财务价格和市场价格。在项目国民经济评价中使用影子汇率，是为了正确计算外汇的真实经济价值。影子汇率代表，外汇的影子价格，由国家统一测定发布，并定期进行调整。影子汇率的发布有两种形式：一种是直接发布影子汇率；另一种是将影子汇率与国家外汇牌价挂钩，发布影子汇率换算系数。实践中大多计算采用以外汇牌价乘以影子汇率换算系数得到影子汇率的方法。影子汇率换算系数是影子汇率与国家外汇牌价的比值，可以直观反映外汇影子价格相对于官方汇率的溢价比例，反映国家外汇牌价对于外汇经济价值的低估比率。影子汇率的取值对于项目决策有着重要影响。（5）转移支付。项目的某些财务效益和支出，从国民经济角度来看，并没有造成资源的实际增加或减少，而是国民经济内部的转移支付，在国民经济评价中不计为项目的国民经济效益和费用。转移支付的主要内容有：税收；国内银行借款利息；国家和地方政府给予项目的补贴。2、费用效益分析国民经济评价采用费用效益分析法或费用效果分析法。对于效益和费用可货币化的项目，应采用费用效益分析法；对于效益难以货币化的项目，应采用费用效果分析法；对于效益和费用均难以量化的项目，应进行费用效益定性分析。（1）适用范围。进行费用效益分析的项目包括：具有垄断特征的项目；产出具有公共产品特征的项目；外部效果显著的项目；资源开发项目；涉及国家经济安全的项目；受过度行政干预的项目。（2）经济效益和费用的识别。经济效益和费用可直接识别，也可通过调整财务效益和财务费用得到。经济效益和费用均应采用影子价格计算。项目经济效益和费用的识别应符合下列要求遵循有无对比的原则。对项目所涉及的所有成员及群体的费用和效益进行全面分析。正确识别正面和负面外部效果，防止误算、漏算或重复计算。合理确定效益和费用的空间范围和时间跨度。3、正确识别和调整转移支付，根据不同情况区别对待。（1）费用效益分析指标的计算。费用效益分析可在直接识别经济费用和经济效益的基础上，利用表格计算相关指标；也可在财务分析的基础上将财务现金流量转换为经济效益与费用流量，利用表格计算相关指标。在费用效益识别和计算的基础上，选择社会折现率作为重要参数，编制经济费用效益流量表，计算经济净现值、经济内部收益率和经济效益费用比等经济费用效益分析指标，分析项目投资的经济效率。项目计算期内的经济净现值1或经济内部收益率社会折现率，或经济效益费用比1时，表明项目资源配置的经济效率达到可被接受的水平。4、费用效果分析费用效果分析是指通过比较项目预期的效果与所支付的费用，判断项目的费用有效性或经济合理性。（1）费用效果分析应遵循多方案比选的原则。所分析的项目应满足下列条件备选方案不少于两个，且为互斥方案或可转化为互斥型的方案。备选方案应具有共同的目标。备选方案的费用应能货币化，且资金用量不应突破资金限制。效果应采用同一非货币计量单位衡量。备选方案应具有可比的寿命期。（2）费用效果分析的基本方法。费用效果分析可采用最小费用法、最大效果法、增量分析法，以效果费用比为基本指标进行相关分析。采用最小费用法时，在效果相同的条件下，应选取费用最小的备选方案；采用最大效果法时，在费用相同的条件下，应选取效果最大的备选方案；采用增量分析法时，当效果与费用均不固定，且分别具有较大幅度的差别时，应比较两个备选方案之间的费用差额和效果差额，分析获得增量效果所付出的增量费用是否值得。5、区域经济与宏观经济影响分析（1）适用范围。对于投资巨大、工期超长（跨5年计划或10年计划）、实施前后对所在区或或国家的经济、社会、生态及环境等产生较大影响的特大型建设项目，应进行区域经济或宏观经济影响分析。其中，直接影响范围限于局部区域的项目应进行区域经济影响分析，直接影响国家经济全局的项目应进行宏观经济影响分析。（2）分析方法。区域经济与宏观经济影响分析应遵循系统性、综合性、定性分析与定量分析相结合的原则，将项目的总产出、总投入、资源、劳动力、进出口总额等作为区域经济或宏观经济的增量，通过建立经济数学模型，分别计算“有项目”与“无项目”时的经济总量指标、经济结构指标、社会与环境指标及国力适应性指标，并根据有无对比原则进行分析。其中，经济总量指标反映项目对国民经济总量的贡献，包括增加值、净产值、纯收入、财政收入等经济指标；经济结构指标反映项目对经济结构的影响，主要包括三次产业结构、就业结构、影响力系数等指标；社会与环境指标主要包括就业效果指标、收益分配效果指标、资源合理利用指标和环境影响效果指标等。为了分析项目对贫困地区经济的贡献，可设置贫困地区收益分配比重指标。常用的经济数学模型包括经济计量模型、经济递推优化模型、全国或地区投入产出模型.系统动力学模型和动态系统计量模型等。（三）财务评价与国民经济评价的关系1、财务评价与国民经济评价的联系国民经济评价是从国家整体角度来考察项目效益和费用，采用的是影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等，计算项目给国民经济带来的净效益，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价可以在财务评价的基础上进行，也可以直接进行。在财务评价基础上进行国民经济评价时，首先剔除在财务评价中已计算为效益或费用的转移支付，增加财务评价中未反映的间接效益和间接费用，并以此为基础计算项目的国民经济评价指标。直接进行国民经济评价的项目，首先应识别和计算项目的直接效益、间接效益、直接费用和间接费用，并在此基础上计算项目的国民经济评价指标。2、财务评价与国民经济评价的区别（1）评价角度不同。财务评价是从财务角度考察货币收支、盈利状况及借款偿还能力，以确定投资行为的财务可行性；国民经济评价是从国家整体角度考察项目需要付出的代价和对国家的贡献，即国民经济效益，用以确定投资行为的宏观可行性。因此，国民经济评价又被称为“宏观评价”。（2）效益和费用含义及划分范围不同。财务评价是根据项目的实际收支确定项目的效益和费用，税金、利息等均计为费用；国民经济评价着眼于项目对社会提供的有用产品、服务及项目所耗费的全社会有用资源来考察项目的效益和费用，税金、国内贷款利息和补贴等不计为项目的效益和费用。财务评价只计算项目直接发生的效益和费用；国民经济评价对项目引起的间接效益和费用，即外部效果，也要进行计算和分析。（3）评价采用的价格不同。财务评价对投入物和产出物采用现行价格，国民经济评价采用根据机会成本和供求关系确定的影子价格。（4）主要参数不同。财务评价采用的是官方汇率，并以因行业而异的基准收益率作为折现率；国民经济评价采用的是由国家统一测定的影子汇率和社会折现率。总体来看，财务评价和国民经济评价是从两个不同角度对项目投资效益进行分析评价，二者相辅相成、缺一不可。一般应以国民经济评价结论作为项目或方案取舍的主要依据。对于财务评价结论和国民经济评价结论都可行的项目，可予以通过。对于国民经济评价结论不可行的项目，一般应予以否定。对于关系公共利益、国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会发展项目，国民经济评价结论可行，但财务评价结论不可行的，应重新考虑方案，必要时可提出经济优惠措施建议，使项目具有财务生存能力。三、 互斥方案比选方法互斥方案比选往往是指同一投资项目中不同实施方案的比选。根据投资方案寿命期，互斥方案比选可分为两种，一种是寿命期相等的互斥方案比选，另一种是寿命期不等的互斥方案比选。在进行经济效果评价时，应针对不同类别选择适宜的比选方法。（一）寿命期相等的互斥方案比选当互斥方案寿命期相等时，进行方案比选可采用两种思路直接比较各方案的净现值或净年值，选择净现值或净年值最大的方案。针对增量投资的现金流量，计算增量净现值或增量内部收益率。这里主要介绍净现值法、增量投资内部收益率法和增量净现值法。1、净现值（NPV）法采用净现值法进行寿命期相同的互斥方案比选时，应首先使用基准收益率计算各方案的净现值（NPV）剔除NPVCO的方案，再从NPV20的方案中选取NPV最大者即为最优方案。当互斥方案的效益相同或基本相同时，可以仅考虑各方案的投资和运行费用。在这种情况下，净现值法可转化为费用现值法，费用现值法是将不同方案的投资现值与年运行成本现值相加，比较其现值之和的大小，费用现值之和最小的方案即为最佳方案。2、增量内部收益率（AIRR）法增量内部收益率法也称差额内部收益率法，它通过计算增量内部收益率（AIRR）来选择最优方案，即用投资额大的方案净现金流量减去投资额小的方案净现金流量计算差额内部收益率AIRR。若AIRRi，说明两个方案之间的增量投资所带来的收益能够满足基准收益率要求，故应选择投资大的方案为最优方案。（二）寿命期不等的互斥方案比选当备选的互斥方案寿命期不等时，如果直接进行比较，不能保证得出正确结论。此时，必须通过某些假设和处理，才能使投资方案在相同的时间内进行比较。常用的方法有最小公倍数法、净年值法和研究期法。对于只涉及费用比较的寿命期不等的互斥方案组，则可采用费用年值法。1、最小公倍数法最小公倍数法是在假设方案可以重复若干次的前提下，将备选方案寿命期的最小公倍数作为计算期，每个备选方案重复算至最小公倍数年数，然后再用净现值、增量内部收益率或增量净现值等方法进行方案比选的一种比选方法。如两个互斥方案A和B的寿命期分别为4年和6年，则将12年作为计算期（4和6的最小公倍数）分别对重复3次的方案A和重复2次的方案B的净现金流量计算净现值，净现值大者即为最优方案。最小公倍数法的缺点是：当备选方案寿命期的最小公倍数很大时，计算期会变得很长，计算起来很烦琐；由于技术进步，投资方案往往不可能重复实施，投资方案可以重复的假设比较脱离实际。2、净年值法当互斥方案寿命期不等时，可计算各个方案的净年值NAV，选取NAV最大者为最优方案。当互斥方案的效益相同或基本相同时，可以仅考虑各方案的投资和运行费用。这时，可将净年值法转化为费用年值法。费用年值法是将不同设计方案的投资与年运行成本折算成与其等值的各年年末等额成本，将费用年值最低的方案定为最优方案的一种比选方法。不管方案寿命期是否相同，都可以使用这种方法。3、研究期法如果备选方案的计算期不能随意向后延续，在对寿命期不等的互斥方案进行比选时，可以人为选取一个相同的时段作为研究期，计算研究期内各投资方案的净现值，选取NPV较大者为最优方案，这种方法被称为研究期法。一般可将互斥备选方案中的最短寿命期作为研究期但在必要时也要考虑研究期后各方案净现金流量的影响。四、 独立方案比选方法独立方案在经济上是否可被接受，取决于方案自身的经济性，即方案的经济效果是否达到或超过投资者预期的评价标准或水平。因此，只需通过计算方案的经济效果指标，并按照指标的评价准则加以判别即可。从这一点来看，独立方案比选实质上就是单一方案比选。若没有资金或其他资源限制，则应选择NPV0的所有方案。但在工程实践中，如果经济上可行的方案较多，项目投资者可能没有足够的资源满足所有可行性方案，最常见的资源约束就是资金约束。在此情境下，方案比选问题就变成资金约束条件下的独立方案比选问题。为了保证得到最优组合方案，可采用独立方案互斥化方法。五、 房地产开发项目前期策划房地产开发项目前期策划是指在获得房地产开发项目用地后，围绕房地产开发项目的预期目标，通过全面分析市场前景和项目开发影响因素，将项目开发建设意图转化为目标具体、功能明确、定位准确、策略恰当的实施方案的系统过程。房地产项目前期策划以明晰的项目预期目标为基本约束条件，通过准确的客户定位、项目定位和产品定位，对项目进行整体策划，为项目实际运行提供依据。（一）前期策划的主要任务和基本原则1、主要任务房地产开发项目前期策划的主要任务是解决开发项目“为谁建”“建什么”“能否建?“怎么建”等关键问题。（1）“为谁建”是解决项目客户定位问题。即通过市场分析，选择目标市场和目标客户准确的客户定位是实现预期目标的基础。只有明确了目标客户群体，才能根据客户需求和行为特征进行规划设计和营销策划。（2）“建什么”是解决项目定位和产品定位问题。即根据目标客户的需求特征和项目自身特点，确定项目主题、产品基调、物业类型、规划设计要求、户型配比结构、设备规格等级、材料品种档次等。解决“建什么”的问题，是前期策划的关键任务，也是项目差异化的实现途径。项目定位和产品定位准确与否，会直接影响到目标客户对项目的认可度和接受度。（3）“能否建”是对项目可行性的评价。即从企业角度对项目的技术可行性、经济合理性和市场风险性进行分析评价，从而判断自身是否有能力承担与客户定位、项目定位和产品定位相吻合的项目，项目运行能否达到预期目标。（4）“怎么建”是解决项目总体运行问题。即对项目建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、经营方式、营销策略等进行总体设计。2、基本原则房地产开发项目前期策划应遵循下列四项原则（1）约束性原则。房地产开发必须以项目用地规划指标和相关法律准则、社会道德规范及企业自身限制为约束条件，尤其是项目定位和产品定位应在规划指标允许范围内进行。（2）差异性原则。差异性是项目市场竞争力的关键，需要在竞争激烈且同质化较为普遍的房地产市场，策划出满足特定消费者需求的房地产产品，塑造出有价值的产品差异性。这些差异性主要体现在区位价值、项目组合、产品功能、经营方式及物业服务等方面。（3）系统性原则。每一个房地产开发项目都不是孤立的，必须纳入房地产开发企业总体层面、区域市场层面来考虑，保持特定开发项目与房地产开发企业总体目标、发展阶段、产品线丰富度协调一致。同时，特定项目与房地产开发企业在该区域内的其他开发项目共同形成市场供给并存在一定竞争关系，必须考虑特定项目与其他项目之间的关系，形成互补或促进关系。（4）预测性原则。房地产开发项目建设周期和经营周期比较长，因此，必须对经营期内房地产市场发展趋势进行预测，依照预测结果进行前期策划。预测的准确度越高，前期策划效果就会越好。（二）前期策划的主要工作内容房地产开发项目前期策划的主要内容可概括为环境分析、市场定位、运行建议和经济评价四部分（1）环境分析。环境分析是房地产开发项目前期策划的基石。进行环境分析时，要从不同层面、不同角度分析影响房地产开发项目建设和运营的各种因素、现状及变化趋势，并对运营期变动情况进行预测。（2）市场定位。市场定位是房地产开发项目前期策划的核心。房地产开发项目的市场定位是在分析和预测区域内房地产市场发展趋势和市场状况动态变化的基础上，对房地产开发项目的市场价值取向进行系统分析和设计的过程，包括客户定位、项目定位和产品定位。（3）运行建议。运行建议是指项目前期策划的操作设计。房地产开发项目的运行是一个多部门、多环节的复杂过程，对项目运行过程中主要环节和关键节点的把握至关重要，运行建议要针对这些主要环节和关键节点提出操作方案。4）经济评价。经济评价是指项目前期策划中的财务分析，包括测算评价项目的盈利能力和清偿能力是否能达到目标要求；分析项目的不确定性以评价企业对项目风险的承受能力等。（三）房地产开发项目环境分析与市场研判内外部环境分析是房地产开发项目前期策划的前提和基础，只有在对政策、技术、用地、市场、开发企业等方面进行分析的基础上，才能对房地产市场未来发展走势作出判断。1、政策分析首先，应分析相关政策对房地产项目开发的影响，如对别墅项目用地的限制政策、房地产金融政策、房地产税收政策等；其次，应分析项目所在地经济发展、城市规划、城市形象等相关政策或战略。这些政策因素对房地产市场前景、需求量、需求类型、项目定位、产品定位、企业盈利等都会产生较大影响。2、技术分析主要分析有关建筑材料、设施设备、施工技术等方面因素对房地产开发项目方案的实现程度、成本等方面的影响。3、用地分析（1）城市层面上的宏观用地分析。其主要分析项目所在区域在整个城市结构中所承担的功能。要研究区域功能特征，如是否是产业开发区、高教区、中心商务区（CBD）、政府行政区等；区域认可度，即在消费者印象中的区域形象和特征；区域发展趋势，如棚户区改造后成为中高档住宅的潜在区域，废旧工业区转变为新型文化艺术区等。（2）区域层面上的中观用地分析。其主要分析区域交通条件、周边环境条件和配套条件。区域交通条件主要以可达性、交通工具、时间和空间距离等为评价要素。周边环境条件主要是指周边地块功能、附近重要公共建筑、周边景观环境等。配套条件包括教育、商业、医疗等配套设施。（3）地块层面上的微观用地分析。其主要分析地块规划条件、地块现状条件、地块开发条件和地块交通等方面。地块规划条件主要包括用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、红线位置、绿化率等条件，地块规划条件是项目开发不可逾越的硬约束。地块现状条件是指项目用地上现有建筑物状况及景观条件，现有建筑物状况包括保留建筑、构筑、保留物等。地块开发条件包括土地四至、高差、边界、地质土层等。地块交通包括项目所在地内外部交通外部交通可从出入口位置等方面进行考察，内部交通是对项目用地范围内交通网络条件的分析和初步设想。4、市场分析（1）市场分析是房地产开发项目环境分析中至关重要的内容，对客户定位、项目定位和产品定位是否恰当有着重大影响宏观层次的市场分析。首先是宏观经济指标分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定资产投资、消费性支出、储蓄存款、国家或地区产业布局等，分析这些因素变化对房地产市场的影响。其次聚焦到房地产市场，考察国家或地区房地产投资额、供应量、销售面积销售周期、存货量、土地开发面积、项目所属类别、房地产均价等指标现状，以及在开发经营期内的变动趋势等。（2）中观层次的市场分析。中观层次的市场分析即区域市场分析，这种区域是指从消费者角度认知的、与待策划地块处于同一市场范围的地理区域。这种区域市场的划分可与行政区划重叠，也可跨越行政区域界限。大型、特大型和超大型城市可能被划分为多个区域市场些城市边缘区域可能与周边其他城市区域相互融合。区域市场分析包括该区域房地产商品的供求分析、竞争分析和客户分析等。（3）微观层次的市场分析。微观层次的市场分析是指本项目与竞争项目的对比分析。要找出与本项目构成直接或间接竞争关系的项目，通过对比分析，发现竞争空白点，同时对本项目的优劣势有清醒的认识，在此基础上寻求项目差异点，扬长避短。5、开发企业分析前期策划需要对房地产开发企业的主客观条件进行分析。房地产开发企业的主观条件包括项目开发目标（利润额、利润率、投资回报期等）、公司运作目标（战略实现、业务平衡、市.场开拓等）及企业领导人的意图，客观条件包括企业筹资能力、研发能力、营销能力、专业程度等。在全面分析房地产开发项目内外部环境的基础上，要对开发期内房地产市场发展进行研判，主要包括：一是房地产市场走势研判，即对建设经营期内区域房地产市场总体发展趋势、市场环境、市场特征等进行研判；二是房地产市场需求研判，重点是对潜在的有效需求进行分析和预测；三是房地产市场供给研判，预测项目建设经营期内区域房地产市场所能提供的房地产商品最大量，同类竞争产品的数量、成本、竞争力等；四是房地产市场价格研判，重点在于项目所在区域竞争产品租售价格的变动趋势。（四）房地产开发项目市场定位1、客户定位房地产开发项目客户定位是指通过市场细分，对房地产商品各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等进行比较分析，结合房地产开发项目的目标和特点，最终确定房地产开发项目目标客户群体的过程。（1）市场细分。房地产市场细分就是以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据，对具有不同需求的房地产消费群体进行区分的过程。细分后所形成的具有相同需求特征的消费群体被称为细分市场。住宅市场细分的依据主要有地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等。在细分非住宅市场时，地理、收入、购买动机、效用追求等因素同样可作为细分标准。除此之外，非住宅市场细分的主要依据还包括最终消费者和消费者规模等因素。（2）目标市场选择。房地产开发项目的目标市场是指房地产开发项目所要服务的市场，即房地产开发项目的服务对象。开发项目选定的目标市场必须满足以下条件。1）目标市场应有足够的需求量。“足够”是指该项目所进入的目标市场需求量能够满足企业或开发项目预期目标尤其是盈利性目标要求；“需求量”既指现实有效需求，也包括开发期内潜在有效需求。2）目标市场必须是企业有能力进入的。在房地产市场中，有足够需求量的细分市场很多，但房地产开发企业受资金实力、研发能力、管理水平、市场竞争能力等自身条件限制，不一定有能力满足所有需求量足够的细分市场需求，因此，必须结合自身能力、资源、优势等条件选择部分细分市场作为目标市场。（3）目标客户选定。市场细分只是初步为目标客户的选定明确了方向，要准确地锁定目标客户，就需要在选定目标市场的基础上再行细分，确定具体开发项目的消费群体，即目标客户。在选定的目标市场中，虽然消费者对房地产的价值取向具有很大程度的一致性，但是对房地产的效用排序并不相同。通过对目标市场中不同消费群体对房地产效用取向的分析，选定目标市场中的某类或某几类消费者作为房地产开发项目的服务对象，这就是目标客户选定。（4）目标客户特征分析。在选定目标客户后，要进一步分析目标客户的基本特征。因为目标客户的基本特征是影响需求倾向和需求偏好的重要因素，对目标客户基本特征的分析要与物业类型相结合。房地产开发项目目标客户特征要素包括区域特征、家庭结构、职业与社会阶层、年龄构成、收入构成、置业次数、置业需求等。2、项目定位房地产开发项目定位是指针对目标客户的需求特征，整体谋划开发项目的开发战略，设计选择其概念性规划的过程。（1）项目开发战略选择。项目开发战略是房地产开发企业根据企业发展目标，针对目标客户的需求特征，通过对企业自身状况和房地产开发项目案件的分析，确定项目开发的总体思路。1）SWOT分析。这是一种通过综合分析和系统评价企业内外部环境，从而选择最佳经营战略的方法。其中，S代表企业内部资源和能力的优势（Strength）W代表企业内部资源和能力的劣势（WeakneSS）0代表企业外部环境中的机会（OppOrtunity）T代表企业外部环境中的威胁（threat）根据房地产开发项目环境分析成果，可以构建SWOT分析矩阵进行系统分析。2）项目开发战略。基于SWOT分析，可供房地产开发项目选择的战略有以下四种。SO战略。SO战略是指依靠房地产开发企业及项目的内部优势，充分利用外部机会的发展型战略。当房地产开发项目有显著的资源和能力优势，同时市场有发展机会时，可选择此战略。WO战略。WO战略是指利用外部机会改进企业或开发项目内部劣势的扭转型战略。当房地产开发企业或项目存在