几类主要的有名合同

精选优质文档-倾情为你奉上第四章-几类主要的有名合同 (四)第九节 几类主要的有名合同（四）房屋租赁合同房屋租赁合同，是指以不动产房屋为租赁标的物的租赁合同。作为一种特殊租赁合同，除了要遵守一般租赁合同的规定以外，还要注意以下问题：1.房屋租赁的无效与处理（1）房屋租赁合同存在下列情形时，合同无效：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。【提示】房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的， 人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记 备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。2.房屋租赁中承租人的优先权（1）买卖不破租赁：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。（2）承租人的优先购买权：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，这是房屋租赁合同中特别为承租人设计的优先购买权。【提示】只有房屋租赁规定了优先购买权，其 他标的物租赁并不适用优先购买权。在理解承租人的优先购买权时，应注意以下几点：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。承租人不享有优先权的情形具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：A.房屋共有人行使优先购买权的；B.出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。C.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；D.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。【考题-多选题】甲承租乙的住房，租期未满，乙有意将该住房出售。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有（ ）。（2011年）A.乙应在出售之前的合理期限内通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权B.如果乙对甲隐瞒情况，将房屋出售给丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖合同无效C.如果甲放弃优先购买权，当丙购得该住房成为新所有权人后，即使租期未满，也有权要求甲立即迁出该住房D.如果乙的哥哥丁想要购买该住房，则甲不得主张优先购买权网校答案：AD网校解析：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效;租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力；出租人将房屋出卖给近亲属，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。3.房屋租赁中同住人的权利（1）承租人在租期死亡的，与其生前共同居住的人可以照原租赁合同租赁该 房屋。（2）承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租期死亡、被宣告失踪或被宣告死亡，其共同经营人或其他合伙人可以继续租赁该房屋。考点5：融资租赁合同（3级）（一）融资租赁合同概述1.一般情形：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物， 提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。2.当事人：典型的融资租赁关系涉及三方当事人，即 出租人、承租人和出卖人，内容涉及租赁和买卖两个方面。其中的承租人和出卖人可以是同一主体。3.要式行为：融资租赁合同应当采用书面形式。4.合同：两个合同：融资租赁合同、买卖合同。5.售后回租：承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。6.融资租赁合同虽具有租赁的性质，但其目的是融资。根据融资租赁的这个特点，在 融资租赁合同标的物的行政许可、风险承担等问题上采取如下处理规则：（1）如果承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可，出租人未取得行政许可的，不得以此为理由认定融资租赁合同无效。（承租人的资产）（2）承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。但当事人另有约定 或者法律另有规定的除外。7.租赁物的所有权（1）出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。（2）第三人善意取得承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法善意取得规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持。除非出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物。但有下列情形之一的除 外：出租人已在租赁物的显著位置作出标识的；出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的；第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；出租人有证据证明第三 人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。【提示】出租人转让其在融资租赁合同项下的部分或者全部权利，受让方不得据此要求解除或者变更融资租赁合同。8.融资租赁合同解除（1）出租人可以要求解除融资租赁合同的情形：承租人未经出租人同意，将租赁物转让、转租、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分租赁物的；承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到2期以上，或者数额达到全部租金15%以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。（2）承租人可以要求解除融资租赁合同的情形因出租人的原因致使承租人无法占有、使用租赁物，承租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持。（二）双方当事人的权利义务出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用；承租人应当妥善保管、使用租赁物。1.相关权利义务情形和责任归属2.索赔权（1）出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。（2）承租人对出卖人行使索赔权，不影响其履行融资租赁合同项下支付租金的义务，但承租人以依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物为由，主张减轻或者免除相应租金支付义务的除外。3.归属权（1）出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。（2）当事人约定租赁期届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。【考题-多选题】甲公司欲购乙公司生产的塔吊，因缺乏资金，遂由丙公司提供融资租赁。由于塔吊存在质量问题，吊装的物品坠落并砸伤行人丁，甲公司被迫停产修理。根据合同法律制度的规定，下列各项中，正确的有（ ）。（2011年）A.甲公司无权请求丙公司赔偿修理塔吊的费用B.甲公司不得以塔吊存在质量问题并发生事故为由，延付或拒付租金C.丙公司应当对甲公司承担违约责任D.丁可以请求丙公司赔偿损失网校答案：AB网校解析：融资租赁期间，维修义务由承租人承担；租赁物不符合租赁合同约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外；承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。专心-专注-专业