房产开发全过程工作标准和要求

精选优质文档-倾情为你奉上工作标准和要求一、前期管理标准和要求协助完成项目前期各阶段的工作，包括规划设计、建筑方案设计、扩初设计、施工图设计阶段各项前期管理，确保项目的顺利推进。（一）规划设计阶段1了解控制性详规、修建性详规：控制性详规和修建性详规是城市建设规划过程中的两个规划阶段，在这两个规划阶段需了解的主要内容是:1.1 控制性详规：了解并复核规划总图内的道路交通、市政公用设施、各类不同使用性质用地的界线、各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标的规定、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距、各级支路的红线位置与控制点坐标、标高等表示出来。1.2 修建性详规：了解并复核各类建筑(包括建筑层数)、交通、绿地、公共设施、市政公用设施等表示出来。2了解项目规划的经济技术指标。在项目规划设计阶段，需了解项目规划的一些基本指标，主要有：容积率、建筑密度、公共绿地、绿地总面积、绿地率、建筑红线、建筑坐标、建筑限高及日照要求等。3配合前期土地交付过程中的主要工作是：3.1 核对土地实际边界与批准的征用红线是否相符，尤其是用地界线上的围墙、房屋的山墙是否属于用地红线范围内，了解当地政府对建设用地围墙的设计及退让要求(特别是沿街的围墙)；3.2 核对土地面积与实际面积是否相符；3.3 了解用地周边土地的实际使用情况，如周边用地的规划、用地性质及开发使用计划；3.4 熟悉建设用地的地形、地貌、周边环境、工程地质、水文地质、原有建筑、市政等情况，主要有：3.4.1建设用地的地形图；3.4.2建设用地范围内的原有建筑物、构筑物及上空或地下原有电力、电信、有线电视、市政管网及原有水系等的分布情况和使用情况；3.4.3了解建筑用地周边的市政配套分布情况，特别是与开发地块规划相关的各类管线的接口位置及相应指标和参数，如市政管网、电力、电信等。如果建筑用地在城市郊区或城市外围，则还应了解与建筑用地相关的市政配套施工计划；3.4.4调查建设用地相邻地块的地形标高、规划标高、规划用途等情况；3.4.5调查建设用地范围内的植被情况，特别是珍贵植被和高大树木的分布情况，对需要保留的植被在规划总图上进行精确定位，资料提供给相关部门和单位；3.4.6了解周边地块相似项目的基本施工情况，作为本地块地质水文情况的参考；3.4.7了解周边区域的建筑及景观环境状况；3.4.8了解当地的气候情况。3.5了解整个项目的定位（产品开发理念、定位），熟悉产品策划书及公司的产品开发理念，了解本产品的开发理念及市场定位。3.6 参加项目公司组织召开的规划评审会。3.6.1了解项目的规划情况；3.6.2了解本项目的规划思想来源和各规划指标在规划中的应用情况；3.6.3关注规划中对各类管线的规划位置，如分析总配电及分配电的位置、自来水接口位置、污水处理站及排污口位置和电信接入位置；3.6.4关注规划中消防通道、消防登高面、地面停车位、通风采光井、地下车库及各类出入口（残疾人坡道、单元出入口、自行车库入口、车库坡道、疏散通道等）的位置。（二）建筑方案设计阶段1参与设计单位的考察，主要考察内容：1.1设计单位的设计资质是否与本项目相符；1.2了解设计单位各专业人员的配备情况，关注与本项目相关的设计人员，特别是项目负责人；1.3考察设计单位的设计业绩、同类项目的设计报价和施工过程中的服务情况。2与方案设计单位的联系、沟通2.1参与设计委托书的编制和评审；2.2参与建筑方案的评审；2.3参与建筑立面的评审；2.4参与设计人员的联系和沟通，更深入地了解设计理念、意图；2.5 核对建筑方案中各项技术经济指标的符合性和合理性。3参与户型结构等方案的评审。在设计人员完成建筑方案设计后，可结合项目的定位（客户需求）和平面布局进行户型评审，评审时应注意使用功能（适用性、安全性）、经济性及美观等。4配合设计、项目公司做好材料、设备的初步调查，进行相关资料的收集。根据建筑方案，对方案中所涉及的一些新材料和重要（大）设备进行考察与评审,主要考察内容：4.1 材料、设备的主要性能、指标；4.2 材料、设备的适用性；4.3 材料、设备的可操作性；4.4 材料、设备的经济性。5协助项目公司领导编制项目总进度计划。对分期建设项目应重点从以下几个方面考虑：5.1 土地的交付情况（征地、拆迁）；5.2 分期综合验收可行性；5.3 市政管线系统；5.4 营销计划；5.5 景观样板区对外展示时间等。（三）扩初设计阶段1委托初步勘察。根据设计要求，在进行初步勘察设计委托时应注意：1.1 根据设计提出的技术要求，编写初步勘察委托书；1.2 审查地质勘察单位的勘察资质；1.3 审核勘察单位提交的勘察组织设计及分析报告；1.4 会同设计人员审核勘察手段、布孔方案和钻探深度是否满足勘察任务书的要求。2参与扩初设计的评审2.1 建筑结构选型评审，确认结构选型的经济性和可行性；2.2 重要（大）设备的评审；2.3 “四新（新技术、新材料、新工艺、新产品）”技术的应用评审。3进一步进行材料、设备的调研工作，并参与拟定调研报告，详见物资采购控制程序、重大设备采购工作规程。4参与同类楼盘的考察，了解相似建筑形态的建筑风格、建筑关键部位、立面细部做法；5考虑招投标的准备工作，提前进行监理单位、施工单位、材料供应单位的考察筛选工作；6委托地质详勘6.1 审查勘察单位的勘察资质；6.2 组织参加勘察招标的单位进行现场踏勘，会同设计回答投标单位对招标文件和勘察任务书中的有关疑问；6.3 审核勘察手段、布孔方案和钻探深度是否满足勘察任务书的要求；6.4 审查勘察进度是否满足设计出图的要求，人员、机械是否达到标书的承诺，能否满足勘察施工要求；6.5 做好地质勘察过程中的检查工作，必要时拍摄图像资料，对勘察过程中出现的特殊情况，如发现地下洞室、障碍物、承压水或由于土（岩）层面起伏较大等导致补孔或孔深增加时，应及时通知设计单位共同解决，并签发联系单予以确认；6.6 在勘察过程中，项目工程部应督促勘察单位对取土孔保留岩石芯样，以便土建施工时比较、参考；6.7 会同总工程师办公室和设计单位对勘察报告的内容进行审核，如报告中缺少某些设计参数，则要求勘察单位补充完整。（四）施工图设计阶段1当施工图设计与扩初设计非同一家设计单位时，应组织协调彼此之间的图纸交底：1.1要求扩初设计单位向施工图设计单位说明建筑方案的设计意图；1.2 要求扩初设计单位向施工图设计单位说明关键的部位、立面和节点的注意要点；1.3 要求扩初设计单位向施工图设计单位提供墙身剖面大样图；1.4 要求施工图设计单位对扩初设计进行仔细审阅，并对图纸内容与扩初设计单位进行充分沟通；1.5 对扩初设计单位和施工图设计单位间的各类协调会,均要形成会议纪要。2根据工程报批、图纸审查、工程建设的进度，催促设计单位按合同出图，并控制设计出图进度；3工程部各专业管理人员关注施工图的设计进度，及时与设计人员沟通设计意图，在施工图出图前完成专业内初步图纸审查；4配合前期管理人员做好政府有关部门的图纸报审工作4.1 及时提供图纸报审所需的施工图；4.2 协助前期管理人员做好在图纸报审时所遇到的与图纸相关的各类问题的回复工作。5参与委托施工图交叉审核工作，配合前期管理人员提供以下资料：5.1 设计单位的资质证书和营业执照；5.2 相关设计人员的资格证书；5.3 全套施工图及设计计算书（节能计算书、结构计算书等）；5.4 根据施工图审查报告，了解施工图设计情况，并督促施工图设计单位根据施工图审查报告，回复审查报告中提出的各项审查意见。6针对图纸设计及有关文件进行审图、核对等工作；7参与扩初设计单位与施工图设计单位之间的协调工作；8着手开展基坑围护方案、景观、精装修、综合管线等专项设计委托的准备工作。二、招投标管理标准和要求择优选择重信誉、有实力、价格合理、配合服务好的设计、施工、监理、勘察单位以及材料设备供方作为合作单位，使项目的质量、进度、成本等得到有效保障。（一）设计招投标管理配合公司相关部门做好设计招标工作，参与合格供方的考察与评定，从设计品质、服务品质、成本控制等方面为合格供方的评定提供基础性参考依据。（二）监理、施工招投标管理1监理、施工单位的考察1.1 从报名监理、施工单位中初步筛选考察对象，制订考察计划（内容包括参加人员、考察单位、考察内容、对方联系人、时间表、行程等），经相关领导批准后，落实考察计划各项内容，然后实施；1.2 监理单位的考察内容主要从总监理工程师及监理组成员着手，考察相关业绩和目前承担工作是否影响本工程的到位率，向业主了解监理工作情况；1.3 施工单位的考察内容主要从项目经理及项目管理班子着手，考察其施工的相关类似工程情况，向业主了解施工配合情况。1.4 通过正面接触与侧面了解，对总监理工程师、项目经理的责任心、信誉度、综合实力及人品进行全方位考察。2考察报告的编制考察报告的主要内容包括业绩、考察情况介绍，考察单位（拟派 总监、项目经理）简介，并通过横向对比分析形成初步意见，同时应 将考察过程中发现的一些疑点提出，以便在下一阶段招标过程中重点关注。3招标文件的编制3.1由工程部起草招标文件，组织相关部门进行内部评审，形成评审纪要，并按纪要进行修改；3.2 招标文件的主要内容：工程概况、项目建设的依据和条件、有关单位和机构、招标方式、投标单位要求、招标原则、投标要求、招标范围、投标报价的组成、报价编制依据、报价中有关费用处理、承包方式、工程质量、工期及安全文明施工要求、材料供应、招标日程安排、投标费用、招标文件组成、投标书的递交与组成内容、开标、审 标、询标、评标、决标、中标签约、合同主要条款。4入围单位的面谈，取得书面承诺书4.1 入围单位的面谈时间安排在招标邀请书发出前；4.2项目公司招标小组与入围单位逐一面谈，内容涉及工期、质量目标、造价及人员、设备、付款方式等；4.3 要求入围单位在约定时间前出具相应内容的书面承诺书。5招投标资料的准备5.1 熟悉当地招投标的情况，如：费率、实物工程量、招标方式、市场优惠幅度等，必要时编制标底；5.2 编制评标办法，准备招标书、编标统一口径、设计文件等；5.3 根据建筑面积、场地情况及项目开发总体计划进行标段划分，既要方便管理，又要确保场地的合理使用。6编制招标答疑6.1 监理、施工单位在领取招标文件后，编制标书过程中产生的问题按照招标书的约定日期书面提交到指定部门或人员，汇总后召开答疑准备会议；6.2 会议由公司领导、工程成本管理部、工程管理部、材料设备部等相关人员参加；6.3 会议内容是针对汇总的提问进行明确和解答。7开标7.1 项目公司工程部应提前到场，做好准备工作；7.2 主持或参与开标会议，邀请所有投标人参加；7.3 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点；7.4 开标过程应当记录，并经所有投标人签字认可。8评标8.1 评标由招标小组负责组织；8.2 评标应在严格保密的情况下进行；8.3完成评标后，编写评标意见，并推荐合格的询标入围单位。9询标9.1 对投标文件一些不明确的地方进行汇总，同时对公司所关心的问题进行整理，拟定询标书，由相关部门进行评审；9.2 针对不同询标入围单位约定询标时间及地点，邀请公司领导、工程成本管理部、总工程师办公室、材料设备部参加，进行询标。10决标10.1 决标工作由招标领导小组开会讨论完成；10.2 工程部负责编制完成决标报告，并上报相关部门审批。11发中标通知书11.1 决标报告经审核后，即可根据决标报告内容发中标通知书；11.2 向中标人发中标通知书，同时书面通知所有未中标的投标人。12市场招标12.1若根据政府相关文件规定需要走市场招标程序的，必须在内部招标完成后进行。12.2委托招标代理公司进行市场招标，过程中必须注意招标时间的控制，及市场招标用合同的修改。（三）材料设备招投标管理1参与合格供方的考察与评定工作，为合格供方的评定提供基础性参考依据。2.根据项目定位，选定材料设备档次，主要对材料设备的具体型号、参数、工期、安装方式等方面作具体要求和解释,确定招标范围；3.在材料设备选择过程中注意与集团公司材料设备部、工程成本管理部、总工程师办公室、精装修管理部等部门的沟通交流。4.招标由招标领导小组及招标工作小组负责。5.参照新材料采购工作规程精装修材料采购工作规程重大设备采购工作规程。三、施工准备阶段管理（一）现场临设1 根据建筑总平面图（结合总包单位的场布方案）对场内的临时 道路、排水设施、施工围墙及现场办公设施进行布局，报分管领导审批同意后组织施工和验收；2工程部现场办公用房应根据拟驻场人员配置情况设置办公室、会议室、食堂、卫生间、浴室和值班休息室，外地项目可根据实际情况设置单独的宿舍区； 3施工单位现场临设按照合同约定的安全文明施工及XXXX集团相关要求设置；4. 施工围墙搭设范围应不超过规划用地红线范围，围墙应用安全、牢固的材料搭设；5施工围墙外立面设计应按集团相关程序报规划设计部、营销策划部等部门审核，报集团董事长审定后实施。（二）编制工程总体进度计划1.根据XXXX集团项目工程基准工期表要求编制进度计划；2在签订施工承发包合同后，立即敦促各标段总承包单位在限期内（开工前）提交修改完善后的施工组织设计、提交包含分阶段进度计划的施工总进度计划。项目工程部各标段分管人员会同监理工程师对照合同工期，审查施工总进度计划。根据各标段总承包单位编制的进度计划和项目开发建设计划 编制工程总体网络进度计划，此计划包括各单体工程、室外管线工程、 景观工程以及各单项验收和综合验收的计划安排，并应考虑销售开盘 日期、相关售楼部、样板房、样板区、整体现场形象包装等建设的计划安排；总进度计划需报公司总工程师办公室审核，总经理审批同意后实施。计划应报销售部等相关部门备案。3进度目标分解图中至少要有下列控制点，每个控制点都应是一个或几个子网络。桩基和地下室围护施工完成；施工至0.000；施工至中间结构验收；施工至结顶；装饰工程完成（室内、外装饰应分开安排计划，分头控制进度）；大型设备安装、调试；竣工初验、竣工交验；室外管线施工；景观、道路、绿化施工等；综合验收及交付。（三）组织定位、红线、灰线、坐标等工作1水准点、坐标点委托勘测单位将城市坐标网、高程点引入地块内，会同监理单位 做好复核工作；对小区总体控制的水准点、坐标点进行严格保护，记录技术参数， 并定期检查水准点、坐标点的保护情况；项目工程部在现场设置控制性水准点和坐标点，这些点应设置稳 固、分布均匀、相互通视、远离基坑和道路等；水准点和坐标点应定期校核，对发生位移和沉降的点应及时记录， 并采取相应措施。2红线测量定位委托勘测单位对本地块道路红线或规划红线进行定位测量，定位 点应做好可靠保护工作，防止破坏。对勘测单位提供的标高引测点应做好记录，勘测定位资料需列入 受控文件范围。3建筑定位、放线及灰线验收在取得建筑工程规划许可证及附图后，委托勘测单位对建筑物进行现场定位、放线，并取得定位资料；报灰线组和当地规划部门进行灰线验收,验收合格后须加盖灰线检验合格章；做好对定位点的保护工作。4. 施工单位进场后，项目工程部应及时对满足条件的场地进行移交，包括场地、红线点、坐标点、水准点等移交给施工单位，并办好书面移交手续。（四）三通一平1委托施工现场的临时施工道路、施工用水、施工用电、场地排水、场地平整的设计，经分管领导审批同意后，组织实施和验收。2预估施工水、电用量，做好施工用水、用电的申请及现场查勘、定位和设置的工作。2.1施工用水应尽量与建设项目的永久性给水系统结合起来，以减少临时给水管线；必须铺设的临时管线，在方便施工和生活的前提下，尽量缩短管线的长度，以节省施工费用。2.2施工用电包括照明用电和动力用电，在制订施工方案时，应计算工程施工高峰时最大用电量，按此申报施工用电量，建临时变压站或变压间。3临时道路3.1满足施工时通过重型车辆的要求，出入口设置应考虑大型长挂车的进出，并应考虑尽量减少对城市主干道的影响。3.2应与建设项目的永久性道路结合起来，以节省铺设临时施工道路的费用。为了防止施工中的损坏路面，可先做永久性道路的路基和垫层，建筑单体竣工后再做路面。3.3 应妥善布置干道和支道的关系，使运输车辆有循环的条件。材料尽可能直供作业区，减少倒运，吊装车辆应有足够的回转余地，便于构件、设备安装就位。施工现场应设置消防通道。4场地平整4.1 组织场地原土标高的测量；4.2 会同成本部门在场地平整前对整个项目土方均衡进行测算。根据场地平整标高、回填土质要求，参照同类项目经验进行分析，应统筹考虑以下因素，合理确定方案：地下室开挖土方；地下管线、构筑物开挖土方；道路、广场等硬化区域基层施工开挖土方；设计室外地坪标高；绿化土回填要求的技术层标高；最终完成面标高。4.3 组织场地平整工作。场地平整时需注意：4.3.1 应先清除地表植被及垃圾；4.3.2河塘回填前应先排除塘内积水；4.3.3 严格控制回填材料的质量，以防影响工程施工质量；4.3.4对场内土质较差的部位应采取相应处理措施；4.3.5结合景观方案，对场内原有树木、地形地貌进行保护。4.4 场地平整完成后，及时组织复测，确保标高达到施工要求。（五）组织审核施工组织设计、专项施工方案及监理规划1会同监理单位审查施工单位的施工组织设计，督促、检查专项施工方案。对组织设计和施工方案中不合理及错误之处，必须要求施工单位及时组织修改，并重新报审。2专项施工方案一般包括：桩基施工方案；围护设计和施工方案；土方工程专项施工方案；场布施工方案（含雨、污水排放）；临时用水、用电施工方案；塔吊和人货梯等大型垂直运输专项施工方案；外架和承重架专项技术施工方案；大体积混凝土专项技术施工方案；大型设备吊装施工方案。3对涉及“四新”技术及重大技术专项方案，组织公司分管领导、 总工程师、成本管理部分管人员，会同设计、监理和施工单位相关负责人参加方案评审，也可邀请相关专家参与评审。4. 督促监理单位及时提交监理规划，认真审核。（六）审核合理用电容量及变压器位置1.编制施工常用机具设备功率一览表，管理人员按需统计，确定用电量。2根据项目分阶段开发周期和施工标段的划分，依据项目施工用电峰值，合理配置施工变压器的容量和数量。3施工变压器的位置设置应考虑远离主要垂直施工区域，并应考虑实际施工临时用电接线和管理的便利以及用电的经济性。如施工变必须设置在主要道路或出入口等可能受损的区域时，宜采取科学、合理的保护装置。4拟定供电方案后交公司前期人员和分管领导审核同意后，方可到电力局申报相关手续。项目工程部负责施工变压器安装后的验收。（七）监理、施工单位人员、设备配备情况复核1根据监理公司提交的监理人员名单，检查监理公司各专业技术人员到位情况，并要求监理单位提供监理人员上岗证明复印件,填写施工现场监理人员登记表，详细记录监理人员的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、进出时间等情况。2会同监理根据施工单位相关合同承诺，审查施工单位项目组织机构图和人员资格证明文件复印件并进行登记。3审查施工单位机械设备的选型、数量是否符合投标文件和计划要求：3.1对桩机、塔吊、井字架须检查机械设备的有效使用证明文件；3.2对经纬仪、水准仪、磅秤等检测设备，须检查校验合格证及有效期；3.3将以上检查结果填写进施工单位机械设备证明文件检查表，以确认设备的良好性、可用性，并在有效期满后进行再次检查；3.4要求施工单位作唯一性标识，将检验合格的标志（制定明确的标准，制作材料、大小、标志颜色、字体、内容、挂设位置）附在机械设备上；3.5对不符合要求的以及在使用过程中发现的不能保证正常使用的机 械、设备，必须要求施工单位及时修理，以保证工程的顺利进行，必要时撤换。4审查特殊专业工种人员的资格，对不符合要求的，要求施工单位撤换。5施工单位主要管理人员(项目经理、副经理、技术负责人)的调换须经项目工程部负责人审批，项目负责人批准。(八)图纸会审1.各专业管理人员在收到施工图后必须认真阅读，领会设计意图，掌握相关技术要求。2.在熟悉图纸的基础上组织有关人员对本专业图纸进行详细的核对。3.部门内部组织各专业之间核对施工图中相关部位标高、尺寸等有无矛盾，并协商配合施工事宜。4.组织设计、监理、施工等单位进行施工图会审，做好会审记录,设计单位负责对提出的问题和建议进行解答，形成会审纪要，作为技术资料归档。四、施工过程管理（一）质量控制1.通过严格、有效的管理，使工程质量始终处于受控状态，确保 工程质量的持续改进和提高。2.工程质量控制的依据主要有工程承包合同文件、设计文件、国家有关部门颁发的质量管理法律、法规性文件、有关质量检验和控制的专门技术法规等。3.学习并执行公司的相关工作制度和规程。 包括但不限于： 部门周例会制度、监理例会制度、专题例会制度、技术交底制度、现场巡查制度、一房一验制度，工程管理过程控制程序、工作督查控制程序，工程变更工作规程、施工图纸评审工作规程、开工前准备工作规程、工程质量控制工作规程、工程检查工作规程等。4.事前控制4.1建立工程部内部岗位责任制，按 ISO9001 质量管理体系落实各项管理制度和工作程序；4.2 检查监理单位的人员到位情况，审核监理规划和监理细则；4.3 督促施工单位建立本项目完善的质量保证体系；4.4 检查施工单位和监理单位的资质以及人员、施工机械设备的准备 情况，并做相应记录；4.5 检查原材料、半成品和各种构配件的质量，并做相应记录；4.6 会同监理单位对施工单位提交的施工组织设计、施工方案等进行 严格审核，施工组织设计和重要方案须报总工程师办公室审批后才能 实施；4.7 组织相关单位进行图纸会审和技术交底工作。对于外装、精装修等重要分部工程，交底尽量采用PPT形式；关键部位的施工工艺和新材料新工艺的交底必须采用书面形式，并经施工员签字确认；4.8 审核施工单位上报的开工申请报告；4.9 各工程管理人员提前编制所分管工程验收计划表；4.10 建立工程样板制度，重要分项工程在大面施工前、重要部位、关键节点、新工艺新材料应用等必须样板先行（特别是渗漏水方面），并且邀请集团相关职能部门、设计单位和公司领导参加样板验收，并做相应记录；主要步骤如下：4.10.1明确工艺流程样板制作之前由项目工程部牵头，监理单位、施工单位协助，根据设计要求、施工技术细则、相关的规范、法规等明确工艺流程和质量标准。4.10.2制作统一样板项目部根据工程情况，在开工前明确需要制作样板的清单，根据其重要性分成A、B两类，A类以粉刷、门窗、屋面、卫生间为主，其余为B类。不管由几家施工单位，只能统一采用一个样板。4.10.3样板做法施工工艺流程明确后由施工单位编写施工方案和质量控制要点，监理单位编制监理实施细则和质量检查标准，经审核后由施工单位实施，制作样板时要显示每道工艺的结果，由一系列样板组成，而不仅仅是显示完成面的情况。4.10.4样板确认样板作好后必须经集团相关职能部门来现场确认，并办好书面手续.4.10.5样板交底样板确认以后，由施工单位技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录（附石材预排版验收记录表）。4.11 制定成品保护措施，并明确成品保护责任单位及相关奖罚措施。5 事中控制5.1检查监理单位监理人员到位及工作情况，督促监理单位对施工质量进行全面控制。5.2检查施工单位的质量保证体系运转情况。5.3设置质量控制点，对重要的、复杂的施工项目或工序加强控制。5.4检查与审核施工单位提交的质量统计分析资料和质量控制图表。5.5严格检查各道工序间的交接工作，对于主要工序作业和隐蔽工程应在规定的时间内检查，确认其质量符合要求并签复隐蔽工程验收单后，才能进行下道工序。5.6 工程管理人员严格按照现场巡查制度做好日常检查，填写记录表。5.7建立砼浇筑令制度，对砼浇捣质量进行控制，尤其是商品砼的塌落度。5.8对原材料及试块采取现场取样送检的手段，确保试验结果的真实性。5.9分析质量记录，总结产生质量问题的原因，提出纠正措施，对下 道工序进行质量预控。5.10发生质量事故后，应及时组织召开专题会议，分析原因，制定处 理方案和预防措施，重大质量事故须立即向项目负责人和总工程师汇 报，并做好现场保护工作。5.11 各类检查、验收记录表详附件。6事后控制6.1组织分项、分部工程的验收工作，并做相应记录（附验收记录表）。特别在外架拆除之前，必须组织相关人员对外装饰及屋面工程的施工质量进行检查，做好相应记录，要求施工单位做好整改工作，待工程部复验通过后方可拆架；6.2组织联动试车的测试或设备运转工作；6.3组织工程预验收和质量预评定工作；6.4配合客户服务部做好售后服务工作。（二）进度控制1编制工程总体进度计划，并报分管领导(公司总工程师办公室)审核，总经理审批同意后实施。2设置施工进度重要节点，对项目开发主要（影响销售）节点尽可能在合同中予以明确，并设置奖罚措施。3工程部应按预定的进度计划实施管理，控制每个进度节点，确保工程整体计划的实现。4检查监理单位编制的监理工作实施细则。5. 制定年、月、周进度计划，并张贴上墙。6会同前期人员及时办理施工用水、用电、排水、排污等申请工 作；7会同前期人员及时办理施工许可证、质监委托等工作。8敦促施工单位按照施工总平面图的布置，做好正式工程开工前 的各项准备工作。9监督监理和施工单位严格按合同约定的开工日期开工。10会同监理审核施工单位人员、材料和施工机械的安排是否合理，各部分施工进度是否均衡。11参与并督促监理检查施工单位的分项、分部工程作业计划完成情况，及时分析原因、研究对策，必要时调整后续施工进度计划。12实地检查核实月进度计划的完成情况，每月以书面形式向公司报告当月计划进度完成情况和次月的计划进度。13. 工程管理部每月月中、月末拍摄的工程形象进度照片，作为该月施工进度原始资料；根据月末形象进度与当月进度计划表对比，找出差距，分析原因，对可能延误的工程提出预警，并将汇总情况及时反馈至公司分管领导。14每月及时向材料设备部上报甲供材料需求计划，及时了解材料供应情况，尤其是进口设备、进口材料各个环节的供应情况。15及时处理设计变更和施工联系单。16提前通知质监站到位验收，使后续工序能顺利施工。17监督施工单位做好节假日及其他突发事件期间的施工劳动力安排。18按总进度计划，需提前考虑各施工单位之间协调工作，以及各施工单位水、电、通信等使用情况。19在单位工程竣工初验之前，敦促施工单位和监理单位各自按照规定，整理好文件、技术资料。20督促监理和施工单位及时提交监理总结和竣工报告。（三）成本控制1.在项目定位阶段，工程管理部参与到项目定位中，从工程营造角度就项目的建筑类型、产品系列、建筑总体布置对项目成本影响提出合理化建议。2.在项目设计阶段，工程管理部从建筑平面户型、结构设计、材料设备选择、新技术应用等方面提出合理建议。3.在前期报批阶段，从专业角度为前期提供技术支撑，特别是对一些政策方面可以通过技术解读来合理规避或减少相关规费的。对电力、煤气、自来水、通讯等政府专业配套管线的设计必须重点跟踪以合理减少配套工程成本。4.在工程营造阶段4.1配合成本管理部，进行项目工程预算费用表的编制，并严格执行，对工程建设成本进行动态控制，确保工程营造成本在目标控制成本内；4.2了解整个工程总成本预算费用情况，审核工程量和工程变更， 确保工程变更费用及工程款支付准确；4.3督促施工单位按时上报月付款报审表，并经监理初审；4.4核实工程形象进度、当月水电用量及其他应扣款项后，在月 付款报审表上说明，签字盖章后报送集公司成本管理部审核；4.5针对不同单位或部门提出的工程变更，填写工程变更审批单， 具体工作流程按工程变更工作规程和各项目公司成本管理规程有关规定执行；4.6及时了解材料及人工市场情况，对无价材料市场情况必要时配合材料设备部进行询价；对影响成本因素进行预判及分析，与成本管理部及时沟通，提出合理化建议及改进措施。（四）合同管理1严格按公司质量管理体系程序文件的有关规定对合同进行评审，按流程上报审批。2.工程部负责合同的履行工作，集团公司相关职能部门、执总片区对合同的履行进行监督检查。3配备专门合同管理人员（或资料员），建立分类归档、台帐、统 计、检查和报告制度。4严格按材料和设备采购合同，对材料设备的质量、到货期限、 价款进行检验。5严格按建设工程施工合同的有关条款，对施工质量、进度、成本进行有效控制。6工程合同履行完毕后，及时评价供方。7熟悉合同条款，及时处理索赔和反索赔工作，维护公司正当权益。（五）信息管理1通过各种途径，及时掌握准确、完整的信息。2对建设工程项目信息进行科学分类、加工、整理、分发、检索和存储。3对工程文件和档案资料进行有效管理，具体按XXXX集团工程资料管理标准要求执行。4建立合格供方档案。5建立常用相关政策、法律、法规档案。6建立常用规范档案，尤其注意其有效性。（六）协调管理合作单位1.设计单位管理1.1要求参加扩初设计的评审；1.2要求参加施工图评审工作；1.3要求配合规划设计部做好定样及样板工作。1.4要求配合做好规划、消防、人防、交叉审图等工程前期工作；1.5要求审核勘察报告，对报告缺陷提出建议或意见；1.6要求对各种设计变更做好配合工作。2.监理单位管理2.1充分相信和依靠监理，发挥监理单位的工作积极性；2.2督促监理单位做好施工现场监督工作；2.3 对监理单位贯彻XXXX集团“精品工程”理念；2.4 按合同要求对总监、监理人员的到位率、工作状态进行考核；2.5 要求监理单位根据国家法律法规做好监理资料。3施工单位管理3.1 加强沟通，通过合同关系，使各施工单位按合同有关条款履行各自权利和义务；3.2督促施工单位做好质量、进度、安全的控制及合同信息管理；3.3 协调各施工单位间关系，处理好施工单位间的各种纠纷；3.4 对施工单位管理人员进行必要的培训和交底，督促施工单位提高质量意识，贯彻XXXX集团“精品工程”理念。（七）安全生产文明施工1督促施工单位根据工程特点编制专项施工方案，并按公司有关 程序文件报审。2督促施工单位建立施工安全保障体系。3检查施工单位制定的施工安全目标和措施，要求实行施工安全岗位责任制。4检查施工单位管理人员、特殊作业人员资质证书，要求设立专职安全员，并执证上岗。5定期会同监理开展安全、文明施工检查，对发现的问题要求施工单位及时整改。6夜间施工作业时，督促施工单位按规定事先向环保部门申请夜间施工许可证。7要求施工单位对工地围墙的设置、场地硬化、临时宿舍安排等严格按合同约定及政府部门有关规定实施。8施工现场环境管理8.1粉尘控制 8.1.1施工现场设置专人每天洒水、清扫，并对场区内绿化地段的花草定期洒水冲洗，保持洁净；8.1.2砂、石材料堆放砌筑矮墙、土方堆放，按要求覆盖，防止扬尘； 8.1.3砂浆和砼搅拌机、散装水泥罐张挂密目式安全网，减少扬尘；8.1.4现场设置专人冲洗清理泥浆及车辆沾带的泥土。 8.2噪音控制 8.2.1尽量使用低噪音机械；8.2.2材料装卸采取措施，控制噪音，特别是钢管、模板严禁抛掷或翻斗下料；8.2.3减少人为噪音污染，严禁汽车高音鸣笛。 8.3污废水控制8.3.1施工废水，经沉淀处理有组织排放； 8.3.2生活污废水经处理达标后排放；8.3.3鼓励节约用水，减少污染，不乱倒、乱排。.4安全文明施工布置 8.4.1在现场大门入口处，设公司简介及五图一牌宣传栏； 8.4.2施工单位办公室外墙大门入口侧面书写工程名称及施工单位；8.4.3施工单位生产区、生活区、办公区标牌明显齐全，机械旁、搅拌站、钢筋加工房、施工现场等安全标志牌、机械操作规程、操作人员、规章制度齐全； 8.4.4根据施工总平面图布置物料堆放处、仓库、机具设备；材料及仓库设置标牌，对材料标明名称、品种、规格和状态；机械设备悬挂操作规程牌； 8.5建立卫生管理制度，设专职保洁人员，做到生活区、办公区、施工区干净整洁无积水，生活垃圾装入卫生容器，建筑垃圾及时清理并当日清运，定时定人对工人宿舍、办公室、厕所、食堂进行消毒、灭蚊、灭蝇、灭鼠等。 8.6施工单位宿舍与施工现场分离，采用活动房搭设，层高不低于2.4m，地面水泥砂浆抹面。宿舍统一设置双层铁架床，生活用品放置整齐，并建立宿舍管理制度。8.7施工单位厕所和浴室采用彩钢板或砖混结构，地面铺防滑地砖，厕所蹲位采用隔断及高水位节能水箱，浴室采用防水灯头照明，保证员工的使用安全， 并建立卫浴管理制度，配备专门的卫生保洁员，保证厕所、浴室整洁卫生。8.8施工单位厨房地面铺防滑地砖，墙面、灶台、洗涤池、售菜台贴瓷砖，天棚采用塑料扣板吊顶，卫生制度上墙并具备卫生许可证。防尘、防蝇、排烟、排气、消毒设施齐全，采用液化石油气进行生火。炊事人员持健康证上岗，在厨房边设置茶水供应处，食堂统一配置餐桌。8.9施工现场按要求布置灭火器，主要部位有禁止吸烟标志和宣传教育材料。建立防火制度、防火领导小组及义务消防队，做好明火作业审批手续，现场明火作业有专人跟班检查；8.10现场施工人员按规定统一佩戴安全防护用品及证卡上岗。（八）配合集团公司的对口检查、重点检查、景观巡查及联合品质巡查工作1对口检查1.1在对口检查前，工程部对本项目工程质量、进度、安全文明、资料管理、质量通病防治组织自查，并形成自查报告；1.2工程部经理组织对口检查组，对被检查单位的工程进度计划执 行情况、工程质量、质量记录、安全文明施工进行全面检查；1.3对口检查组完成检查报告，上报集团公司。2 重点检查2.1按集团公司安排，在重点检查前，项目工程部组织自查，并形 成自查报告，报重点检查组；2.2重点检查组完成重点检查报告，项目工程部负责对重点检查报 告进行逐项落实。3 配合做好集团景观巡查、联合巡查的各项工作。4对各项检查、巡查过程中发现的问题，项目公司及施工单位必须立即安排人员进行整改，并将整改结果及时反馈到集团公司相关职能部门。支持文件：对口检查、重点检查、景观巡查、联合品质巡查相关制度和文件（九）项目质量督导1 项目公司根据要求设置项目质量督导员。2 督导员职责对本工程质量及工程管理制度执行情况进行日常跟踪，随机检查，及时提出改进意见并跟踪落实。3 质量督导的计划按要求做好项目现场督导巡查，并配合集团公司和片区组织的督导巡查工作。4 按集团要求做好督导技术交底工作。5 通过现场检查，发现质量问题，及时进行分析并提出处理意见。6 督导节点及内容6.1基础土方开挖前的预控和交底；6.2桩基施工的预控和交底；6.3地下室底板混凝土浇捣前的预控督查和交底，地下室防水工程预控和交底；6.40.00结构完成时的检查以及主体结构工程施工交底；6.5主体结构基本完成时的检查及内、外装饰工程的交底，屋面、门窗防水工程预控和交底；6.6内、外装饰面样板完成后的检查；6.7大面积装饰工程完成50%时的检查及硬质景观工程交底；6.8土方初整时的检查和交底；6.9土方精整时的检查和交底；6.10乔木栽植时的检查和交底；6.11 灌木栽植时的检查和交底；6.12竣工前的预验收；6.13质量通病的防治与预防。（十）工程资料管理1. 资料管理贯穿工程建设的全过程，在公司上下级、各部门信息沟通、相互协作起到重要作用，具有综合性、系统性、多元性；2. 工程资料管理严格按照权限管理，结合流程审批，提供编制、标注、收发、归档、借阅及追踪项目工程资料的管理应用功能；3. 建立工程资料库，收集、整理、归档项目前、中、后期各类工程相关资料，保证工程资料的真实性、完整性和可追溯性。4. 工程资料管理图示如下：资料分类定义权限设置基础设置备案数 据 采 集资料采集组织整理前期资料监理资料竣工验收文件工程竣工图工程检验评定资料工程保证资料工程技术资料检索查询跟 踪 记 录资料跟踪审批管理借阅管理资料归档资 料 收 发管理资料光盘制作（十一）物业前期介入管理1.在项目交付前3个月，与物业管理公司对口负责人做好联系对接；2.会同物管、销售做好一房一验的初验工作，填写相应表格，对发现的质量问题同时安排施工单位进行整改；3.组织与物管及销售一起进行一房一验的复验工作，填写一房一验表格。4.准备好建筑平面户型图和水电管线布置图等全套工程技术资料，与物管公司移交。4.1安排保洁公司对房屋进行精保工作，并组织物管和销售公司对保洁情况进行一房一验。4.2协助物管公司对赠送品的移交工作。4.3做好与物管公司的移交衔接工作。5.提供各施工单位承建项目一览表、各施工单位的施工合同复印件于物业管理公司，明确各施工单位在各承建项目（分项）的质量保修期内的职责，并强调相应的惩罚措施，以便于在发现质量问题时，物业管理公司及时通知相关单位进行维修和整改工作。五、验收交付管理（一）工程竣工验收1.在项目公司领导下做好竣工验收准备工作；2.及时了解当地政府职能部门的竣工验收及综合验收条件；3.及时掌握项目本地新的验收标准;4.单位工程竣工验收条件4.1 完成工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工标准；4.2 施工单位完成对工程质量自检，并提出工程竣工报告；4.3 勘察、设计单位确认施工单位的工程质量达到设计要求，并提出 工程质量检查报告；4.4 监理单位对工程质量完成检查并确定合格，提出工程质量评估报 告；4.5 有完整的竣工档案资料（分期分批建设的住宅，除最后一批外， 可暂不作要求）；4.6 施工单位与项目公司签订了工程质量保修书；4.7 规划部门对工程是否符合规划设计要求进行了检查，出具认可文件；4.8 消防部门出具许可文件；4.9 室内环境检测符合国家规范要求；4.10 完成竣工初验中提出的质量问题整改工作。5.组织单位工程竣工验收的方法5.1 收到施工单位质量报告、勘察设计质量报告、监理单位质量报告后，组织施工单位、勘察设计单位、监理单位及其他单位的专家组成验收小组，制定验收方案；5.2 在竣工验收前，向质量监督站提交工程竣工验收报告，并书面通知质监站验收时间、验收地点、验收专家组名单；5.3 召开竣工验收会议，会议由项目公司主持，质量监督站、勘察设计单位、监理单位、施工单位参加。由参与各方汇报工程合同履约情况及工程质量标准、规范执行情况；5.4 验收组审阅竣工资料；5.5 验收组实地查验；5.6 形成验收意见，记录整理成会议纪要。当竣工验收符合设计要求 及施工验收规范要求时，质监站通过竣工验收，并向建委备案。若不 符合要求，则重新申请竣工验收；5.7 备案部门收到项目公司备案文件和质量监督站提供的质量监督报 告后，在备案表上签署同意备案收讫。6.编写工程竣工验收报告6.1 按照建设工程竣工验收报告（格式）填写，提交给质量监督站；6.2 并附下列文件：6.2.1 施工许可证；6.2.2 施工图设计文件审查意见；6.2.3 施工、勘察、设计、监理单位提供的质量报告；6.2.4 施工单位保修书；6.2.5 公安、消防、环保等部门认可文件；6.2.6 有关工程质量检测和使用功能试验资料。(二)综合验收中各单项验收所需准备的资料1人防验收：1.1申请验收报告；1.2防空地下室审核意见；1.3地下室人防全套建筑竣工图（单体、总平图）；1.4人防隐蔽工程验收记录（钢材、水泥、商品砼、人防门合格证）；1.5水、电、风试运行合格记录，或经审批同意的缓装的人防设备清单；1.6防空地下室人防专项竣工验收单（填写）。2 有线电视、电信2.1竣工图；2.2竣工验收报告。3 自来水3.1竣工图；3.2竣工验收报告；3.3自来水水质报告。4 电力验收4.1竣工图；4.2竣工验收报告；4.3 电气设备检测报告。5 燃气5.1竣工图；5.2隐蔽验收记录。6 室外雨、污水（市政）验收6.1污水直排批复文件；6.2雨、污水排放申请表；6.3竣工图、隐蔽工程资料。7卫生防疫验收7.1审批意见、申请报告；7.2总平面图竣工图；7.3水质检测报告；7.4自来水管材卫生许可证、检测报告。8 环保验收8.1审批意见、申请报告；8.2总平面图竣工图；8.3水质检测报告；8.4市政排水许可证或污水纳管证明。9 邮政、标识验收配合前期部到邮政局交纳通邮费，办理通邮手续。10 消防验收10.1全套建筑、水、电、风竣工图；10.2各种隐蔽记录、验收记录资料；10.3消防设施检测报告；10.4建筑工程消防验收申请报告；10.5消防审批意见。11 交通设施验收11.1地下室车位布置图、地下室车位划线；11.2地下室总平图、室外环境图、规划总平图。12 绿化验收12.1景观绿化竣工图；12.2树木清单、名贵树木照片。13 规划验收13.1总平图，各单体建筑平、立、剖面图竣工图；（报批预售证做出后，室内外图纸不得调整）13.2各单体质检单（质监站合格证）；13.3消防验收、环保验收合格证；13.4灰线报验单；13.5建设工程规划许可证；13.6施工许可证；13.7勘测（设）、建筑及征地拆迁范围红线图；13.8规划设计方案。14 综合验收的资料14.1各项批准文件；14.2建设用地许可证；14.3建设工程规划许可证；14.4施工许可证；14.5修建性详细规划（视项目规模情况）；14.6初步设计方案及批准文件；14.7开发项目土地使用情况；14.8土地复合验收审核表；14.9规划验收合格证；14.10 电力验收合格证；14.11消防验收合格证；14.12绿化验收合格证；14.13建筑总平面图、绿化总平面图、综合管线总平面图等竣工图；（报批预售证做出后，室内外图纸不得调整）14.14工程竣工验收备案表或工程质量综合评定表；14.15档案馆接收工程建设资料证明单；14.16备案表；14.17施工单位工程款收款证明；14.18交警验收合格证；14.19 其他各单项验收合格证。 （三）综合验收程序1.根据各地建设项目综合验收管理办法，会同前期管理人员做好综合验收工作。在满足下列条件后，可进行申请综合验收：1.1征地红线范围内所有的建设项目均按批准的规划设计全部建成，并满足开业要求；1.2已通过消防验收、规划验收、单位工程竣工验收、绿化验收、交警验收；1.3应当拆除的房屋已全部拆除，剩余建材及建筑渣土全部清运；1.4拟交付地块市政基础设施已按规划要求纳入城市基础设施网络。2 验收程序2.1会议前在地块内显著位置以广告牌形式进行验收公示，并提供近景、远景照片各一张。会议由市建委主持，市和区建设行政部门及相 关单位参加会议。2.2准备以下材料：方案设计、扩初设计批复（人手一份）；经确认的方案批复总图（挂在会议室墙上）；工程总平面竣工图（原件，挂在会议室墙上）；项目建设原审批全部材料原件或复印件（放置会议室内）。2.3参加综合验收的有关部门听取项目公司负责人对工程建设情况的汇报，汇报一般包括：整个地块的基本情况；验收项目的建设情况；市政市容、卫生环保等各单项工作完成情况。2.4各有关部门提问和审阅有关专业资料。2.5参加综合验收的有关部门按各自的职能进行现场检查验收；同时准备一套标准房及公建配套供验收。2.6各部门集中发言，并在综合验收分项意见书上签署意见交会议主持人。2.6建设行政主管部门综合各部门的意见作出综合评价和提出整改意见。2.8项目公司领导表态性发言。（四）项目内部质量验收1实施一房一验制度；2 竣工验收前工程质量的检查2.1制定验收表格；2.2成立检查小组，由监理公司、工程部、物管公司（酒店管理公司）、施工单位派员参加；2.3检查方式：以检查观感及检查使用功能为主，分标段、区域及每套为检查对象，逐间进行检查。2.4 检查主要内容2.4.1墙面全面检查室内各功能间墙面平整度及阴阳角方正、墙面空鼓裂缝现象、涂料有无起皮脱粉现象、天花角线踢脚线是否顺直、开关插座面板安装是否水平方正牢固以及一些其它特殊情况；精装修项目按墙面材料进行专项验收。2.4.2地面全面检查室内各功能间地面平整度、空鼓裂缝、起砂现象；精装修项目按地面材料进行专项验收。2.4.3室内顶棚全面检查室内各功能间顶棚平整度、净高、门洞洞口高度、空鼓裂缝情况、有无渗漏现象、灯具完整性及照明等现象；精装修项目按顶棚材料进行专项验收。2.4.4门窗全面检查门窗的开启情况、合页五金件的完整性及灵敏程度、渗漏水情况检测、门窗油漆检查、窗台有无明显缺陷、密封条安装及密封胶打胶是否完整等专项检查；精装修项目室内门按材料进行专项验收。2.4.5实木进户门全面检查实木进