房地产培训基础知识大全

第 23 页 共 23 页房地产基础学习资料一、 住宅的基础知识:1、住宅、住宅小区的概念住宅：就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的.住宅小区：“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地.2、按建筑结构分类的住宅砖混结构住宅：“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐.这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住。由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高,工程质量较好。经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由.目前，多、高层住宅多采用这种结构.其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。钢混结构住宅：结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较3、按经济形态划分的9类住宅商品房：指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业)开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅,是纯粹商品化的住宅.商品房的销售由市场决定其价格。经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的随能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房,故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。微利房：微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。解困房：是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。房改房：是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。集资房:是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。平价房：是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。小康住房：是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。4、8种按设计特点分类的住宅单元式住宅：是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅.单元式住宅的基本特点：每层以楼梯为中心(又叫梯间式住宅)，每层安排户数较少，各户自成一体。户内生活设施完善，既减少了住户间的相互干扰，又能适应多种气候条件。建筑面积较小，造价经济合理.仍保留一定的公共使用面积，如梯楼、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系.公寓式住宅:区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。花园式住宅：也称西式洋房或小洋楼,也称花园别墅,一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。跃层式住宅:指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。优点是：每户都有较大的采光面，通风较好；户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确,相互干扰较小。复式住宅:是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个12米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为33米，而一般跃层式为56米），其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用,户内设有一层的起居室高2米,上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。跃复式住宅：在复式住宅设计功能上的一种创新。其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4。9米之间，客厅为共享式。错层式住宅:是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档住宅。退台式住宅：又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少,下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前,国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。5、住宅建筑的高度（层数）的划分住宅按层数划分如下：1、低层住宅为一层至三层;2、多层住宅为四层至七层；3、高层住宅为八层以上。国际通行划分为四类:第一类:层数816层，房屋高度在25-50米之间,通常称为小高层住宅；第二类：层数1725层，最高度达75米；第三类:层数26-40层,最高达100米;第四类：层数在40层以上，高度超过100米，称为超高层住宅；目前国内极少有超高层的住宅。6、住宅的进深、开间进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度.为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求.在住宅的高度（层高）和宽度（开间），确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。开间:，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离.因为是就一自然间的宽度而言,故又称为开间。与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。就我国目前大量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过3.3米。规定较小的开间尺度,可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。7、层高和净高住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3米左右.8、如何看住宅建筑图怎样看住宅建筑的平面图？住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空间位置的重要依据。人们在购买或选择住房时往往出现这种情况，即欲购买的住房还没竣工，甚至还没有建造或已建造竣工,但不能前往查看，这时人们只得依据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。住宅建筑平面图，是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图,通俗地讲,就是将一幢住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例|符号直接绘制在纸上,以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如：1:100，1:50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号樯出内部附属设备，这种图是供设计建设施工人员使用的。一些房地产开发和销售企业,为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置。怎样看住宅建筑的立面图?住宅建筑的立面图，是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸，地面标高,屋顶的形式,阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等。在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示一定的立体感。怎样看住宅建筑的剖面图？住宅建筑的剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向象劈木一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的纵剖面图示符号。怎样看住宅建筑的透视图和表现图？住宅建筑的透视图,表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感,非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算上的困难，有些透视图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图.一幅绘制精美的住宅建筑表现图，就是一种艺术伤口具有很强的艺术感染力。目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果真实。9、住宅的套型是指什么住宅的套型“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲,就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。“套型按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。其中卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间为套型内的基本空间。居住空间habitable space系指卧室、起居室厅的使用空间。卧室bed room供居住者睡眠、休息的空间。起居室living room供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。厨房kitchen供居住者进行炊事活动的空间。卫生间bathroom供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。10、住宅的户型住宅户型可用三种方法来划分。用住户人口多少,可分为一口户、二口户用住户的代际也就是辈份确定，可分为一代户、二代户用社会学的户结构分类法可分出单身户、夫妻户、核心户（夫妻带有未婚子女）、主干户(含两代以上的核心户）。11、计算住宅面积有哪些指标计算住宅面积有一套相互关联的指标,包括建筑面积（建筑展开面积）、居住面积（使用面积）、辅助面积、结构面积、有效面积等.这些指标的计算关系是：建筑面积=有效面积+结构面积.有效面积=居住面积+辅助面积。12、商品房销售面积的计算标准商品房销售面积到底是按照什么标准计算的呢?根据国家质量技术监督局发布的商品房销售面积测量与计算的规定，商品房销售面积的计算标准是:(1)商品房的销售面积商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）.-商品房按“套”或“单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。(2）整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台挑廊地下室室外楼梯等，且具备有上盖,结构牢固，层高220m以上（含220m）的永久性建筑.(3）套内建筑面积指套内使用面积套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。（4）套内使用面积指房屋户内全部供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算.（5)套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元)之间的分隔墙套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积?（6)阳台建筑面积指阳台地面底板外沿水平面的投影。（7）套内阳台建筑面积指套内各阳台建筑面积之和。（8)共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。(9）共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数.（10）应分摊的共有建筑面积应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积.13、土地的使用年限是如何确定的凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年.14、如何看清楼房间距有关规定是：楼距是楼高的07倍,此为南北朝向排列的楼房间距,若东西向则为05倍。如前排房屋的高度为20米，那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求。应注意的是：1、这个07倍是指首层的间距标准，层数越往上，间距标准越低.2、同样的间距，塔状的楼房比长条形板式的楼房好些，因前者较短，互相遮挡的情况比较轻微,因此通风采光好些.3、个别情况下，间距虽窄，但若有出风处，这种情况会产生巷道风，即使巷子很长，也是很凉快的。但购楼者要到现场实地多体验几次，才能判别哪些单元风只从侧旁吹过而风不入室。4、假如有两个楼盘的楼价相同，但房屋间距不同,其实际楼价是不同的，间距窄者实质上升了楼价.5、成都由于日照的关系通常楼距是楼高的1倍,才能满足通风采光达到优良的标准。15、多层和高层各有什么特点1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔,空气质量较好，噪音低。2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。3、高层的物业管理费比多层的物业管理费高。16、名词解释（1）起价VS均价起价该房地产的最低价格。从目前市场上看,起价为顶层楼的价格，一楼价为起价加5，二楼价加15%，三楼价加25%，四楼价加20,五楼价加10%。均价楼盘的平均价格，是一个项目的整体价位水平。是通过均价计算出每栋楼中的每个单元户型的价位的,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准。住宅小区中每栋楼的位置、朝向、景观等都存在差异，这些因素可以指定出一个系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,就得出这栋楼的销售平均价。而各个户型的楼层、朝向、采光、通风等的位置又有差异,而这些都是与均价直接相连并影响总价的因素。多层楼盘4层或5层接近“均价户型,高层在6层到8层；其户型位置多为东、西向;如果是一层二户的多层楼盘，单位面积最高价与“均价”要相差5%8,高层要相差15%20.（2）户型VS结构户型-简而言之，户型是指一套住房的空间结构。住宅户型的设计是否合理,是否考虑到生活的舒适和方便，越来越成为人们选房关注的一个焦点.结构即建筑结构，通俗地讲，建筑结构是整栋建筑的空间结构,它不仅包括结构的设计分布，还与使用的主要材料密切相关.（3）户型VS结构“落伍”户型特征：客厅左右都有通往卧室的门毫无独立性厨房的水龙头与切菜案台布在同一侧-布局无流程考虑卫生间居中污染厨房及居室卧室成为通往居室其他常用部分的通道/卧室距离邻居的窗户太近-无私密性商品住宅的结构形式划分主要是其承重结构所用材料,一般有砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：砖混结构建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖砌筑或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。砖木结构建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。钢筋混凝土结构房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强,抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。目前，钢结构住宅正在逐渐发展,由于在抗震、稳固、质量、保温等性能上有优点,钢结构住宅正受到市场青睐。（4）露台VS平台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部（5）跃层VS复式跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等.复式：复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。（6）实用率VS使用率住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%75之间,板楼在7880%之间.而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。（7）低层VS小高层VS高层低层:低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是13层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单,施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是,低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发.小高层：8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层,一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构.多层房屋一般规格（房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因.二、证件及产权：1、买房时需要查看的证件一、查看开发商品的营业执照营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。查看营业执照的目的有二：看这个单位是否存在，看该单位的营业范围。同时,还应注意营企业执照是否经过年检，若未经年检则为无效。当一个企业的营业执照为临时营业执照的时候,该企业注册资金还未全部到位，这时的企业还未正式成立。若是开发商委托销售代理机构销售该住宅，需要查看代理销售委托书及该机构的营业执照。二、查看开发商的建设用地规划许可证依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，开发商所使用的土地在用途、位置和界限上应与建设用地规划许可证相互一致。三、查看开发商的建设工程规划许可证它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。四、查看国有土地使用证依据我国法律，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。开发商在向政府缴纳一定地价款后,才能获得国有土地使用证，没有此证的企业开发的房子不能买卖。五、查看建设工程施工许可证购买期房应查看开工证,以确定开工手续是否齐全，是否纳入年度施工计划。买现房检查工程质量检验单看房子质量是否合格。六、查看商品房预售许可证无论是销售现房还是预售期房，都应报政府有关部门批准，并取得相应许可证，才能从事销售和预售,否则其销售行为违法，最终影响产权证的办理.2、五证二书是指什么商品房的“五证”包括:建设用地规划许可证,建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程施工许可证，商品房预(销)售许可证.“两书”是指新建住宅商品房质量保证书和商品房使用说明书。3、房屋产权是否只有七十年购房者在与开发商签订商品房合同时，合同中有条款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地为70年。既然土地使用权只有70年，那么所买的房子其所有权也只有70年呢？城市房地产管理法第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。所以购房者买的房子所有权不只有70年。4、集资建房的产权如何确定对于职工和单位参与集资建房的,分两种情况:1)如果职工办理入社手续后，并且职工个人按照建造费用集资且单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。2）对于单位参与住宅合作社建房，单位再以当年的房改政策向职工出售所建集资建房，那么职工应按照房改售房的有关规定办理产权登记。5、产权证分哪几种房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。1。房屋所有权证是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。2.房屋共有权证是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执房屋所有权证。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。3.房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。6、八类房屋产权第一类是国有房产，即归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。具体又分三个细类：直管产、自管产和军产。直管产是由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外）大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。自管产包括国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。军产指中国人民解放军部队所有的房产,包括由国家划拨的房产、利用军费开支购建的房产以及军队自筹资金购建的房产。其中直管产又分中央级公产、市级公产、区(县）级公产和拨用产（房屋产权属于房地局所有、免租拨借给单位使用，由使用单位自管、自修的房产)四类。第二大类是集体所有房产，指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。第三大类是私有房产,是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房产.它包含两个细类，私产和部分产权。其中私产又有私产、个体产和外私产三种：私产指私人所有的房产，中国公民所投资建造、购买的房产；个体产指中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资购建、购买的房产；外私产指港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。部分产权是指按照房改政策,职工个人以标准价购买的住房,拥有部分产权。第四大类是联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同做成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。第五大类是股份制企业房产，指股份制企业所投资建造或购买的房产。第六大类是港、澳、台胞房产，指港、澳、台地区投资者以合资、合作形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。具体有三种：合资产、合作产和独资产。合资产是指港、澳、台地区以合资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。合作产是指港、澳、台地区以合作的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。独资产是指港、澳、台地区以独资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。第七大类是涉外房产，指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造合伙购买的房产,有中外合资、中外合作、外企产和外产。中外合资指中外合资经营企业所投资建造或购买的房产。中外合作是指中外合作经营企业所投资建造或购买的房产.外企产指外资企业所投资建造或购买的房产。外产指外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。第八大类是其他产。凡不属于以上各类别的房产，都归这一类。包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产以及宗教、寺庙等房产。具体有四种：其他产、代管产（因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房产）、宗教产（宗教、寺庙等单位所投资建造或购买的房产）类和社团类、社团产（社会团体所投资建造或购买的房产）.不同类型的房产在权属登记、产权转移等许多过程中，所面临的问题也不一样。有些类型的房屋产权享有一定的政策性优惠。7、什么是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据中华人民共和国民法通则的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋的占有权，通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租,房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客来行使.这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。房屋的使用权,是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用.同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权.房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权。房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金.有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动,收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使,房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象.有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务,房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。8、办理产权证的五个程序房地产登记一般分为五个程序,即登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证.（1）登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件，经审查符合登记条件的，予以收件,即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。(2）勘丈绘图.它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分幅平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。（3）产权审查。对申请登记的房屋,经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础,以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变化是否合法等整个复杂细致的工作过程.（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段.这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。(5）收费发证。它是产权登记发证工作最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发的权证发放到所有权人手中。三、价格与付款：1、现行的三种商品房计价方式据2001年月日实施的商品房销售管理办法，有三种商品房销售的计价方式供当事人选择:按套单位计价、按套内面积计价和按建筑面积计价。具体采取何种方式，由购房者与开发商协商。其中，可按套单位计价是本办法与以往规定不同的地方。如购房者购买的是现房，较为简单;如购买的是期房,应当主要注意以下几点：1、应当在合同中附上房屋平面图，并标明详细尺寸;2、约定一个尺寸的误差范围，以及超出范围时的处理方式；3、套型与设计图不一致或相关尺寸超过约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或与开发商重新约定总价款。购房者退房的，由开发商承担违约责任。2、一次性付款和分期付款备有什么利弊购房者在购房时可选择房款的支付方式有一次性付款和分期付款两种。一次性付款是指在合同约定的时间内，购房者一次性付清全部的房款。一次性付款购房的好处是，购房者一般能从售房者那里得到一定比例的房价优惠.但对购房者来说,动用资金数量较大，除实力雄厚或有大量空闲资金的购房者外，资金有限的消费者采用这一种付款方式困难较大.对于购置期房来说，由丁房款已全部交到开发商手中，购房者无法控制期房的工期及质量，风险较大。分期付款是指购房者交付首期房款后(一般为总额的30左右），根据双方约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款.分期付款购房最大的好处是可以缓解一次性付款的压力，使购房者可以根据未来收入来决定购房总额。同时购房者也可以对工程进度及质量进行控制，如发生问题时能将损失控制在最小。但分期付款有时无疑等同于超前消费，购房者一定要对自己的未来收人成竹在胸，否则会因不能按时履约而承担经济损失和赔偿责任。另外,分期付款相对于一次性付款，房价上通常没有了优惠折扣。3、首期付款额的选择依据中央银行1998年颁布的个人住房贷款管理办法中“借款人应以不低于所购住房全部价款的20作为购房的首期付款”的规定.即购房款是10万元，个人首付2万元；但按80贷款对个人限制及程序相对复杂.成都市通常按70的标准执行.建议购房者最好能申请到70%的抵押贷款.但并非贷款愈多愈好,自付愈少愈好，这一切都应控制在你的负债能力之内.因为每个人的财富积累不一样，对未来经济收入增长的预期不一样，消费偏好和投资偏好不一样,因而每个人会选择自认为合理的首期付款额.首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担多一些，但购房者会有多余资金用于改善生活品质和其他投资。如果其他投资的收益高于贷款利率,选择较低的首期付款额为好.更为重要的是，由于目前的房价较高,人们的收入相对较低，就是储蓄够首期付款额也比较困难,因而选择最低的首期付款额是明智。在目前优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力的申请，对一般工薪阶层来说，需要根据自己的实际情况出发通常。当然，有的人财富积累雄厚，经济收入可观，也没有其他的投资偏好，愿意申请比较少的抵押贷款，而愿意支付比较多的首期付款也是可以的。不管怎样说,在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首期付款额，是最佳的明智之举.4、怎样利用个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款只要是缴存公积金的职工，在购房时，即可根据公积金贷款的有关规定中请公积金贷款.公积金贷款是国家设立的通过互助形式使广大职工有能力改善现有住房状况的一种贷款形式，贷款利息极低，甚至低于定期存款利息。贷款额度根据个人交缴额度计算,为充分利用优惠的公积金贷款，购房者还能利用交缴公积的配偶或直系亲属的额度。但最高不得超过10万元，同时不得超过所购房款的70。对没有交缴公积金的购房者,或房款总额较大,光靠公积金贷款不够的购房者，还可以利用个人住房商业性贷款。虽然个人住房商业性贷款的利率要比公积金贷款利率略高，但对资金目前另有它用或资金流转能产生更大利益的购房者来说，无疑是很合算的.那些对自己未来收入信息十足的购房者也可以利用个人住房商业性贷款购买更好些或更大一些的住房。因为贷款的利息相对于当前市场的通货膨胀和人们收入的增加来说算不了什么.5、公积金、按揭，哪种贷款更合算1、从可贷资金的来源来看，公积金暂不会排队等候。2、从申请贷款的资格来看，按揭贷款更宽松，外地人也可以申请。3、从能够取得的贷款金额来看,公积金贷款更适合购买经济适用房，公积金贷款有数额限制，按揭只与房屋总价挂钩，即最高不超过房价的80%，无其它上限规定。4、从贷款的期限来看，两种贷款从理论上均可申请30年，但实际贷款期限各银行不一样。5、从贷款的利率来看，公积金的利息负担要比按揭贷款少。四、物业管理：1、什么是物业管理物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地,为业主和承租人提供全方位服务,是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。2、物业管理企业的基本类型物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型：一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障,并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作.二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长，行政色彩较浓。三、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业，这类企业福利色彩较浓.四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存.五、由街道办事处组建的物业管理企业.从物业管理企业内部的运作来看,分为三大类：一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担.这类公司人员适中精干。二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作,而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目,从事管理工作,还提供顾问服务，适应性强。从物业管理企业与物业的产权关系来看,可分为两大类：一、委托服务型物业管理企业.该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润.物业所有权和经营权是一致的.商业大厦、办公楼、写字楼较常见。3、何为物管维修基金物管维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金.如电梯的维修等.目前，成都市商品住宅小区的物业管理公司通常向购房者按购房款的12收取物管维修基金。4、何为物业管理委员会物业管理委员会又称业主委员会，是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建物业管理委员会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作,委员人数一般以515人单数为宜,其中使用人不超过委员总数的30。5、何为物业管理公约物业管理公约又称业主公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。这是物业管理中的一个重要文件，它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。一般来讲，物业入住率达到30以上，已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效。已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力。6、业主及业主大会的概念业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人业主大会业主大会是由物业内的业主组成的.按照有关规定，业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席.7、物业管理费如何定价物业管理费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物价产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或者政府指导价.实行政府定价或者政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式,由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属于物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者除外，服务收费实行经营者定价.8、业主能否参与物业管理费收费标准的制定物价部门实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定；实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准；实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案.在核定收费标准时,应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用的基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化及时进行调整。9、物业管理费由哪些部分组成物业管理费主要由一下部分构成：（1）、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）、公共设施、设备日常运行、维修及保养费;（3）、绿化管理费；（4)、清洁卫生费；（5）、保安费；(6）、办公费；(7)、物业管理单位固定资产折旧费；(8）、法定税费。物业管理费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定.经物价部门核定或由物业管理单位与小区管理委员会或物业费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中铭文约定。10、物业管理费是否应当明码标价物业管理费必须实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月)向业主公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督.11、物业管理公司和业主之间有哪些权利和义务在物业管理公司方面，公司的一切活动应完全以法律条款为依据，并与业签定契约，双方都应共同遵守,明确各自的权利和义务。业主的权利和义务业主即房屋的所有人。业主的权利包括住宅所有权和使用权，并享有房屋出租的全部租金收入。有权自由出售、转让、出租自己的房产，不受别人干涉，并受法律的保护；有权使用楼内公用地方及电梯等公用设施；对本住宅楼和本住宅小区的各项公约有投票权;有权根据契约条款，监督管理公司及其人员的工作。业主的义务是应按照契约规定，交纳应分担的管理费和其他费用以及国家规定的税金；应签订集体签订的公约。业主委员会是由物业管理区域内的业主推选的代表,以及街道办事处、居委会确定的人员组成，业主委员会主任由业主担任。物业管理公司的权利和义务根据权利和义务对等的原则，物业管理公司作为契约一方享有的权利即为对方（业主）的义务，其义务则是对方享有的权利。12、业主可以查物业公司的帐吗物业管理行业运作有其特殊性,其行业的利润是按为业主提供服务所支出费用总额的一定比例提取的.因此，管理费用的开支成为业主最为关心的问题.在批准管理公司的年度收支预算之后，监督各项费用按计划支出成为物业管理财务监督的一项重要内容.那么是不是每一位业主都可以以监督账务账目的名义检查管理公司的账目呢?确切地说，业主作为费用支付人，有财务监督的权利,但行使此项权利的方式并不是通过业主私人检查管理公司的账目。查账的目的是监督管理公司财务支出的公开性与透明度,是否符合预算项目,有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。作为监督方与被监督方都需要就检查结果做出权威的、有法律效力的结论。而一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明.因此，当业主以个人身份查账时，管理公司有权拒绝，否则每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。业主如果要行使此项权利，有两种途径可以选择：一是私人委托会计师事务所检查；二是提请业主委员会委托专业事务所检查.只有国家法律承认的专业会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账目的，维护双方的合法权益，同时也真正地帮助业主行使自己的合法权利。13、业委会怎么监管物业费物业管理公司正常运作的经费来源于管理费的收缴。管理公司每年度必须编制管理费年度预算和进行年度管理费用决算。由于各种原因的综合影响，年度管理费决算与年度预算产生较大偏差，有的超预算开支,有的因预算不合理而产生较大节余。因此，做好对物业管理公司费用支出的监督,能保障业主的切身利益。对超预算开支的管理费决算，管理公司往往以此为理由,在下年度调增管理费收费标准，这样就会增加用户下年度成本费用负担，加大现金的流出.对于产生较大节余的管理费决算，或者是当年度管理公司的成本控制方面取得较佳成效,或者是管理费预算存在一定的不合理性，所节余额应该作为下年度预算费用开支额的一部分经费来源，同时,也可以要求管理公司适当调低下年度管理费收费标准，这样就可以减轻用户下年度成本费用负担，减少现金流出。可见，做好对物业管理公司费用支出监督，对用户的切身利益有较大保障作用.绝大多数物业管理公司均定期公布财务报表，以接受用户的监督,增加财务制度监督公开化的透明程度。作为业主委员会,如何才能履行好监督的职能呢？（1）管理预算年度期间A、对管理公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析,以期发现例外费用和不合理费用的存在。B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开.C、建立例外大额费用支出报告制度。(2）管理预算年度年终A、根据会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况.B、根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业主委员会代表进行适当地凭证抽查,以确认其发生的合理性和合法性。C、对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据.