布吉镇木棉湾片区改造.

布吉镇木棉湾片区改造规划 Old Town Rebuild Planging of Mumianwan District，Buji Town文本 说明书图集 深圳市龙岗区布吉人民政府 深圳市规划与国土资源局布吉管理所 深圳市城市规划设计研究院 二一年十二月 前 言就象新陈代谢存在于一切生命运动的全过程，更新运动作为城市发展的固有机制，从城市产生之日起就伴随着城市生长、演变的每一过程和环节；某种程度上，一部城市发展史就是城市不断更新的历史。大量事实表明，面对变化中的外部环境和内在条件，城市若不作出相应的更新调整，其结果只能是停滞不前，乃至消亡。布吉镇是随着改革的“实验场”和对外开放的“窗口”深圳经济特区的设立而形成和快速成长起来的新兴城镇。由于早期产业特征的限制，开发建设缺乏规划指引，城市建设管理法制的滞后，导致布吉镇城市建设在土地使用、基础设施、公共服务设施配套、城市景观等方面存在不足，其中表现尤为突出的是人口密度过高，市政设施严重不足，居住环境差，道路交通压力超负荷等城市问题。这些问题严重制约了布吉镇社会经济的进一步发展。前 言1木棉湾片区作为布吉新中心区的一部分，是今后城市规划实施的重点区域，该区域城市建设的好坏，对布吉镇具有窗口的作用。由于历史的原因，在此区域内有破烂不堪的厂房、臭气熏天的河流和杂乱无章的农民房等，致使整体环境仍十分恶劣，加之市政及文化教育设施也严重不足，居民生活不便，严重影响布吉镇的形象和经济建设。为改变该区域的面貌，布吉镇拟对该区域实施大规模的综合改造，改善提升布吉的城市建设水平，提升土地价值，促进土地综合利用，引导房地产健康发展，带动布吉镇的城市面貌上一个新台阶。受龙岗区规划国土部门的委托，我院从布吉旧城东片区改造规划研究和木棉湾旧城改造两个层次进行研究，从旧城改造开发模式选择、用地功能布局、开发强度控制、开发建设时序安排、开发实施策略建构等方面提出具体要求，为该地区的旧城改造提供专业技术指引。目 录规划文本第一章 总则 3第二章 土地使用性质分类控制 3第三章 土地使用强度控制 3第四章 建筑后退红线控制 4第五章 建筑间距与高度控制 4第六章 道路交通规划 4第七章 配套设施要求 5第八章 绿地控制 5第九章 附则 51 现状分析与评价21 现状分析与评价22 规划总体思路83 布吉旧城东片区改造研究 93 木棉湾改造规划144.分期开发策略 235 技术经济分析256 改造开发政策研究 27 附 图 表： 地块指标控制一览表 旧城东片区改造规划研究1. 土地利用规划图 2. 规划结构分析图 3. 道路系统规划图 木棉湾片区改造规划1区域位置分析图 2现状地籍权属分析图 3现状用地分析图 4 现状建成环境分析图 5土地利用规划图 规划说明书第一章 现状分析与评价 7第二章 规划总体思路 9第三章 布吉旧城东片区改造研究 10第四章 木棉湾改造规划 14第五章 分期开发策略 17第六章 技术经济分析 18第七章 改造开发政策研究 20第八章 给排水工程规划 22第九章 电力电信工程规划 24第十章 燃气工程规划 261 现状分析与评价22 规划总体思路83 布吉旧城东片区改造研究 93 木棉湾改造规划144.分期开发策略 235 技术经济分析256 改造开发政策研究 276地块控制指标图 7配套设施规划图 8城市设计导引图目 录29道路断面及系统规划图 10竖向规划图 11改造开发时序控制图 12给水工程规划图13雨水及防洪工程规划图14污水工程规划图15电力工程规划图16电信工程规划图17燃气工程规划图 periodically check the security system, check the special process with implementation of the permit system. 5, security responsibilities should be strengthened on the construction site, as well as camp hygiene, food hygiene, public fire safety and other aspects of the work of the management, to prevent all accidents from happening. 6, in the construction area, the signs should be set to minimize the construction of pedestrian interference, pay attention to safety. Truck when seedlings display on the pavement, and . On. If full of cables, electrical equipment fails, electricians must be responsible for repairs, others may not. Switch and the power switch must be unlocked with special switches. Five important safety process control of construction scheme and special operations (a) safety precautions 1, establish and improve the qualification of safety officer in security organizations and to develop measures of safety management and ensure safe and civilized construction sites at the city level. 2, the construction workers entering the site must be in the three-tier security education, education of up to 100%. Electricians, special operations personnel must be trained, and pass a certificate allowing operation, certificates of up to 100%. 3, Earth excavation to explore underground pipes to prevent the occurrence of accidents, has special monitoring during excavation of Foundation pit situation, preventing collapse hurts. (B) provisional measures 1, strengthen construction management construction management and safety education for construction workers. 2, on-site electrical equipment without passing inspection are not allowed to use electrical equipment should be maintained in normal working condition, no fault runs. 3, electrical equipment erection rain29布吉镇木棉湾片区改造规划文 本第一章总则第一条 为了满足深圳市布吉镇旧城改造工作的需求，保证木棉湾片区旧村改造和城市建设的顺利进行，特编制本规划。第二条 本规划主要依据建设部中华人民共和国城市规划编制办法实施细则、深圳市城市规划标准与准则等相关法规以及深圳市城市规划条例、深圳龙岗次区域规划（19962010）（送审稿）、布吉镇镇域规划编制而成。文 本3第三条 本规划是布吉镇木棉湾片区旧城改造和开发建设的法定指导性文件，凡在规划区范围内的一切建设活动必须遵照中华人民共和国城市规划法的规定执行本规划。任何开发者依照本规划进行建设活动时,必须同时遵守其它相关法规,并符合规划国土主管部门对土地出让或转让的有关要求。第四条 本规划包括文本和图则两部分，文本和图则具有同等法律效力。第五条 本规划涉及的指标是依照深圳市城市规划标准与准则和参考其他城市的经验确定，未涉及的指标应符合国家、广东省和深圳市的有关规定。第二章土地使用性质分类控制第六条 规划区土地使用性质分类和分类代码采用深圳市规划标准与准则所规定的标准，一般应按照规划图则标定的性质进行控制。第七条 在以街坊、地块为整体成片开发时，城市干道所限定的街区不得进行变更，次级道路所限定地块的变更，须经城市规划主管部门批准，次级道路所限定地块内的细分在规划实施过程中允许调整，但其规模必须符合图则中所规定的指标总量控制要求。第八条 开发过程中，因城市发展的多种可能性，经深圳市规划主管部门批准，可有条件地变更某些地块原定的土地用途。各地块允许设置、不得设置、以及须经城市规划主管部门批准后方可进行的用途，规划主管部门在批准时可附带一定的条件。第九条 在进行图则中所规定许用途时，必须同时遵守其它一切有关法则的规定以及有关政府契约条款的规定。第三章土地使用强度控制第十条 各街坊、地块开发及用地规模、容积率、建筑密度、建筑高度和绿地率必须符合图则所规定。第十一条 同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率。第十二条 图则中确定的公共绿地、公共及市政配套设施用地，严禁改作其它用途。第十三条 开发者在开发基地中，提供如下设施者，可获得有关控制指标的奖励，即在原基地控制指标的基础上，可被允许适当提高容积率等指标。1. 提供面积不少于300平方米的城市步行广场的。2. 提供人行过街或连接邻近的建筑的地道或天桥的。3. 提供宽度不少于8米和面积不少于250平方米的城市公共绿地。4. 除图则所标定配建停车场外，额外提供面积不少于300平方米的公共停车场的。 具体奖励措施可视实际情况，由深圳市城市规划主管部门另行规定。第四章建筑后退红线控制第十四条 各建筑物后退道路红线，必须符合图则中的规定，但后退相邻基地红线距离必须符合国家、省市有关规定和要求。第十五条 凡对周围环境有噪音、烟尘、震动、辐射、强电磁场等干扰的建筑物，其后退相邻地块红线的距离应符合有关文件规定。第五章建筑间距与高度控制文 本第十六条 任何建筑间距均应符合消防、卫生、环境保护、城市设计、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和要求。第十七条 多层住宅平行布置，长边向阳，朝向正南时，其最小间距不得少于南向建筑北向外墙地面至女儿墙高度的1.0倍。当南向住宅为点式住宅面宽少于25米，可按不少于0.8倍控制。5层以下建筑间距系数不得小于1.0。第十八条 两建筑之间的侧距，多层最少为6米。建设单位要在上述侧距通行自备车辆，侧间距还需增加。第十九条 托幼设施的主要房间，必须达到冬至日满窗日照不少于2小时的日照标准。第二十条 办公等公共设施的建筑间距，原则上不低于住宅的间距标准。第六章道路交通规划第十七条 规划区内道路按城市主干道、城市次干道和支路划分，道路控制点座标及标高详见图则。第十八条 各街坊、地块出入口（即内部道路与城市道路的交叉口）的设置位置，必须符合图则中的有关规定。第十九条 从道路交叉口道路中心线的交点算起：城市主干道70米以内，城市次干道50米以内及支路在弯道侧向视距内，严禁开设机动车出入口和公交停靠站。第二十条 规划区内人、车流集中的大型公共建筑、必须留出足够的人流疏散广场，在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计。第二十一条 各地块、基地内不同用途建筑物在新建、改建和扩建的必须设置配件停车场库，其面积必须符合有关图纸所列表项的规定或按下表计算配建停车场（库）车位控制指标表建 筑 类 型单 位机动车停车位普通旅馆（招待所）车位/100平方米建筑面积0.40.6饭店，酒家，茶楼车位/100平方米建筑面积1.111.18普通办公大楼车位/100平方米建筑面积0.40.6商业大楼，商业区车位/100平方米建筑面积0.260.58肉菜、农贸市场车位/100平方米建筑面积0.60.9旅游区，度假村车位/1公顷占地面积6.015.0城市公园车位/1公顷占地面积2.05.0医院车位/100平方米建筑面积0.23.0中学，技术学校车位/100学生0.50.8小学车位/100学生0.40.6住宅车位/100平方米建筑面积0.50.6第二十二条 各街坊、地块、基地建筑后退红线必须符合有关表项的规定或按下表参照执行；但有大量人流、车流集散的公共建筑，其主要出入口面向城市道路时，本规划要求回退红线距离不得小于10米，并应妥善安排沿街出入口的位置和停车场所。建筑后退道路红线规定表建筑类型主干道次干道支路低层5米3米2米多层5米5米3米主要公共建筑10米10米8米高层1025米1015米8米文 本注： 高层建筑后退道路红线，建筑物较高的取上限，建筑物低的取下限。第七章配套设施要求第二十三条 各街坊、地块内的市政公共配套设施是必须提供的基本设施，不得随意减少。其项目、数量、用地和建筑面积必须符合图则的规定。（参考配套设施一览表）第二十四条 配套设施的项目和数量如变更须申报规划管理部门批准。第八章绿地控制第二十五条 游憩绿地指为居民提供户外游憩活动的公园、植物园、小游园和宽度不小于8米的带状绿地等。在绿地内允许修建游憩设施，建筑小品、雕塑等，但其建筑的用地面积不得超过公共绿地5%。第二十六条 图则中确定的游憩绿地不得变更，街坊、地块内的绿地应符合有关图则所列指标的规定或按居住人口的规模计算，每人绿地面积不少于1平方米。当因特殊原因不能达到图则规定的应提出申请，并采取补救措施。第九章附 则第二十七条 本规划由深圳市城市规划行政主管部门负责解释。第二十八条 本规划自批准之日起施行。附录A：名词解释和技术规定1. 街坊：指被城市道路所围合的城市用地2. 地块：指被街坊内街坊路和不同用地性质界线所划分出的城市用地3. 建筑容积率：一定用地范围内，总建筑面积与总用地面积的比值。4. 建筑密度（建筑覆盖率）：一定用地范围内，建筑基底总面积与总用地面积的比率。5. 用地红线：按规定的审批权限批准，由城市规划行政主管部门核定的建设项目的土地使用界线。6. 道路红线：由城市规划确定的城市道路用地横断面宽度的边界线。7. 绿地率：规划区范围内各类绿地（包括公共绿地、宅旁绿地、专用绿地）的总和占规划区用地的比率（%）。8. 相容性：指建设项目性质与图则规定的地块或街坊土地使用性质相合或相矛盾的程度。附录B：本细则用词说明 为便于在执行本细则条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1. 表示很严格，非这样不可的：文 本下面词采用“必须”，反面词采用“严禁”2. 表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”3. 表示允许稍有选择，在条件许可时应首先这样做的：正面词采用“宜”或“可”，反面词采用“不宜”4. 条文中指定应按其它有关标准、规范招待的，写法为“应按执行”或“应符合的规定”。木棉湾片区改造规划说 明 书1 现状分析与评价1.1 区域位置及社会概况规划区位于布吉镇中部，毗邻布吉镇新中心区。该区东起布沙路，西至龙珠花园，南至东环路，北至深惠公路，规划总用地面积157.94公顷。该片区的土地等级为布吉镇一级，地块沿区域交通主干道深惠公路长度约1300米，距布吉联检站约3000米。与布吉镇新中心区隔路相望，地理位置优越。1.1.1 地形地貌规 划 说 明 书规划区总体地势为东南较高，西北较低。总体地坪比深惠公路低约5米，局部地势高差达到10余米。区域内主要分为几级台地，北部最低，旧村主要分布在最低的谷地里，南部位于较高的台地，现状主要是推平未建用地，较为平缓，规划区北部和中部为过渡地带，地形复杂，地势起伏较大，地形高差达到20米。木棉湾片区北部为布吉河大芬支流流经之处，河水污染严重，河两岸环境差。南部为周边工业废水流经地，对区域环境影响较大。1.1.2 人口情况木棉湾片区内常住户籍人口约480人，暂住及流动人口约12000人，总人口接近13000人。由于人口构成上暂住人口和流动人口比例较高，意味着租金收入在当地居民的实际收入中占有较大比重。实际改造中涉及的赔偿政策制订中应考虑这一影响。既保证租户的生活不致遭受较大的影响，同时也可以保证当地居民的经济利益得到保障。1.1.3 社会经济状况木棉湾片区的社会经济构成基本上以第二产业为主。现有企业20多家，其中村办企业1家，“三来一补”企业13家，其他企业约10家。工业类型主要为轻工业，工业收入每年约500600万元。第三产业主要靠各种小型的零售商业，商业设施主要有木棉湾综合大楼、木棉湾市场，主要沿深惠公路、布沙路、沿河路和木棉路等主要道路两侧零星分布。1.2 现状建设情况1.2.1 建筑现状规划区内现有建筑共计约83万M2，其中私房37.7万M2，厂房44万M2，其他建筑1.4万M2。从建筑质量来看，工业建筑主要位于木棉路西侧，建筑质量与周边环境较差。靠深惠路的乡村住宅质量较差，木棉路南部与沿河路东部住宅均为90年代后修建，建筑质量较好，但建筑密度高，公共绿化少，建筑层数高，有的建筑高达9层，严重违反乡村住宅标准。从开发建设的分布看，分布比较集中，主要是位于规划区北部，沿深惠公路、木棉路、沿河路两侧的用地内。规划区中南部建设量很少。从建筑开发规模看，片区现有平均容积率达到0.65，其中居住用地平均容积率约2.3；工业用地平均容积率达到1.1；其他用地平均容积率仅0.11。说明该区用地开发强度相当不平均，这意味着不同地块的开发利润存在较大差距。有必要针对改造地块进行区分，尽量在改造时将现状建设量较少的地块和现状建设量较大的地块进行搭配，实行“连系地盘”方式，保证开发利润能够相对平衡，增加旧城改造的吸引力。1.2.2 土地利用现状规划区内主要建设用地主要靠近深惠路、布沙路、木棉路、沿河路等主要交通要道分布，按居住、商业性公共设施、工业、政府/团体/社区、道路广场、市政公用设施和绿地七个类型分类。其中居住和工业占主要部分，居住18.96公顷，占建设用地的33.62%，工业16.55公顷，占现状建设用地的29.35%。规划区南部大部分为林地和推平未建用地。（见表一）表一 现状用地汇总表序号用地代码用地类型用地面积(ha)所占比例(%)1R居住用地18.9633.62 R2二类居住用地1.89 R5乡村居住用地14.63R6配套设施用地2.442G/IC政府/团体/社区用地1.422.52 G/IC2文化娱乐用地1.423C商业性公共设施用地9.1116.16 C1商业用地2.35 C9旅游度假与游乐用地6.764M工业用地16.5529.35 M1一类工业用地13.06 M3二类工业用地3.495U市政公共设施用地0.671.19 U3邮电设施用地0.67一 现状分析与评价6G绿地0.360.64 G1公共绿地0.367S道路广场用地9.3216.53 S1道路用地9.32小计城市建设用地56.39100.00 8E1水 域1.06E5林 地47.15推平未建用地53.34合计城市总规划用地157.941.2.3 道路交通现状由于该区南部地区地形比较复杂，道路改造难度大，加上村民住宅建设未能得到有力的控制，导致片区内规划路网一直以来难以落实。道路主要分布与北部的木棉湾旧村内部，且道路等级低，联系西面百鸽笼片区的木棉路交通很差尤其是片区内各级道路与周边道路交叉口缺少科学的交通组织，与深惠公路平面直接相交，带来很大的压力。1.2.4 公共配套设施现状木棉湾片区配套设施建设比较缺乏。现状有一个医疗卫生站和数家个体诊所，有一座影剧院。片区内仅有两所幼儿园，但规模较小，环境较差。其中一所还没有独立的用地。临百鸽笼工业区有一所木棉湾小学，根据实际产权关系和现状服务关系看，可以考虑将该所小学用来解决今后规划区的配套问题。木棉湾片区的配套设施已不能满足现状的要求，旧城改造后必将面临更大的配套压力，必须在规划中加以协调，确保配套设施用地的安排。表二现状配套设施一览表名 称用地面积（平方米）数量备注木棉湾小学192001近期可利用幼儿园一1没有独立用地幼儿园二11001附设于住宅底层肉菜市场340011.2.5 环境状况区内居住用地和工业用地基本上以木棉路为界。工业区内建筑与环境质量差，木棉路与沿河路交叉处为木棉湾村主要的公共服务和活动区，由于老屋破旧，当地人没有居住，出租给打工者，垃圾没有固定的收集点，生活污水乱流，环境十分差。应该为主要的改造区域。位于木棉路南端和沿河路东端是新建的居民村，卫生与绿化条件较好，但建筑密度大，配套设施缺乏。穿越片区的大芬河洪涝、污染严重。规划区内河床狭窄，污泥淤积，晴天臭气难闻，雨天洪水泛滥，污水横流。2 规划总体思路2.1 规划研究方法区域的规划问题从以下两个层面来研究：第一个层面是总体层面，主要考虑从布吉镇和旧城东片区整体环境的分析出发，明确该片区的发展方向，确定功能定位，从而提出规划区的开发思路、原则、用地布局的基本构思以及原则确定本区的开发规模。第二层次是在用地功能规划的基础上，依据片区市政基础设施容量、可能划拨出的配套设施用地规模和周边地区的具体情况，以及路网的交通能力等方面因素提出片区发展的总体规模，根据用地布局提出各地块的控制要求。控制指标的要求兼顾分期建设要求。最后针对开发规模从技术经济角度进行核算经济可行性，并作为制订改造管理政策（含拆迁补偿、用地置换等）的依据，在经济复核的基础上提出有关政策的具体构想。二 规划总体思路2.2 规划原则、目标和依据2.2.1 规划目标木棉湾片区是布吉中心区重要的组成部分，我们期望通过改善道路网、优化土地利用结构，促进该片区城市建设面貌的改善，成为配套设施完备，环境优美的新城区的一部分，并达到以下目的：1 通过产业的升级换代和用地功能置换，提高土地综合利用价值；2 改善交通条件，促进该片区房地产的健康发展；3 整体提升该片区的城市景观、空间质量及当地居民的生活品质；4 为本片区及京南工业区提供完善的配套服务设施。2.2.2 规划原则（1） 内外结合，协调发展 立足于本片区，统筹考虑周边乃至整个城市的发展趋势和发展速度，在城市总体功能的调整和转型的步伐中，完成本片区的改造。（2） 分清主次，抓住重点 影响片区发展的核心因素有四个：容量、交通、市政、配套设施。在旧城改造当中应抓住主要矛盾：根据木棉湾现状条件和旧城改造的经济性确定最大人口容量，从整体旧城东片区改造规划研究理顺道路和交通结构，配套适当的公共服务设施。（3） 经济、社会、环境效益相统一 以牺牲环境来换取改造的进行和高额的房地产开发利润是我们所不愿意看到的，我们希望在保证改造能够运作所需的基本利润的基础上，将环境容量限制在合理的限度内，以尽最大可能来创造良好的片区环境，完善应有的配套设施。（4） 近远结合，持续发展规划所确定的目标需要相当长的时间来实现，因此我们应建立“逐步改造，滚动开发”的概念。在改造过程中，片区的原有功能不可能瘫痪，而应是继续持续地使用，这就需要确立合理的改造开发步骤和实施管理政策，使改造建设与功能延续在时间和空间上合理地过渡和交接。2.2.3 规划依据1 深圳市龙岗区次区域规划（19962010）： 加强旧村、旧镇改造，结合其自身特色及职能、性质，确定合理的产业体系和空间形态结构。2 布吉镇镇域规划调整（19992010）：（1） 通过政策倾斜引导和扶持旧城、旧村改造，将布吉十分旺盛的房地产市场需求引入旧城改造领域，以促进旧城区环境改善和配套设施的完善。 （2） 旧城工业置换功能，发展高效益的产业：商业和高档次的住宅区。3 布吉旧城东片区改造研究3.1 概况布吉旧城东片区包括百鸽笼、木棉湾和鸭秋湖三个片区，总用地面积438.58公顷，由深惠路、布沙公路和湖东路（规划）构成周边道路。由于受特区经济的快速发展的辐射和布吉镇自身区位等优势因素影响，布吉镇房地产发展迅速，由于该片区靠近深圳特区，又与布吉镇新中心比邻，地理区位条件优越，交通便利，该片区为房地产开发迅速，主要房地产项目总建筑面积达到118.03万平方米。但由于房地产缺乏相应的规划和控制，房地产主要沿着深惠路布局，且建筑密度高，小区的绿化率低于设计标准。导致人口密度大，交通拥挤，配套设施严重不足，环境条件差等问题，东片区面临改善城市面貌，美化环境，改善公共配套设施服务水平的压力，需要通过旧城改造提高土地使用效益，提升城市风貌。表三 旧城东片区房地产项目一览表项目指标项目名称总用地面积（m2）总建筑面积（m2）居住户数（户）备 注1国展苑29852.5201042.062234其中商业：8000-，幼儿园：2216三旧城东片区改造研究2南岭花园188423.1282634.631403龙珠花园57903.5394000.04583二期其中住宅：626604泰明花园23571.9110479.621033其中住宅：92898.98,商业：14580.73，配套幼儿园：30005百合山庄64490.089340.0922其中住宅：76340，商业：2200，小学：6000，幼儿园：2500，肉菜市场：1000，文体活动：13006荣超花园42494.660000.0730其中住宅：58000，商业：4000，菜市场：1000，幼儿园：2200，农贸市场：4000，其它：8007加州花园22621.742850.14633其中住宅：40050.14，商业：1200，托儿所：6008总计429357.31180346.42132753.2 改造开发原则3.2.1 统一改造，成片开发对重点区域实行规模化的“统一改造”，以百鸽路、兴龙路、湖南路和翔鸽路等主要道路的开通为契机，带动沿线区域的规模化的改造、成片开发，整体提升该片区的城市建设面貌。3.2.2 功能混合，综合开发街区内用地改造实行多种功能混合，对一个街区内部不同质量不同的建筑、不同功能的建筑实行不同的改造方法，从而提高土地利用效率，降低改造的成本和改造难度。对老工业区用地实行“M1+R2+C1”的综合用地功能改造，质量较好对环境影响不大的工业建筑予以保留，质量较差的工厂拆除，改造成商业服务或职工宿舍。使工业区既能保持一定的现有功能，又能通过提高配套与环境档次，从而为工业的产业升级提供可能。3.2.3 经济、社会、环境效益相统一控制合理的改造开发强度，保证改造的顺利实施。开发的同时保证当地居民的利益 ，提高该片区的城市建设面貌和公共空间环境，确保社会公共利益得到满足。3.3 总体规模控制布吉旧城东片区总规划用地438.58公顷，扣除保留自然山体和道路面积，实际可改造用地面积约为280公顷。其中规划居住用地面积138.22公顷，以多层高层住宅混合用地16M2/人的标准估算，该片区的最终人口容量约为8.6万人。3.4 功能分区整个片区共分为5个组团：1 百鸽笼商业居住组团：以百鸽路为主要发展轴，结合已经和正在改造的商住用地，对现状居住工业混杂区和工业区进行商业和居住功能的升级替换。2 京南、罗岗工业组团：主要沿翔鸽路发展，主要是对现状工业区进行改造。工业区有三种改造方式：低附加值的加工业向高技术产业升级、工业用地改变功能向第三产业转变、或对工业区实行工业+居住+商业的混合式改造，该组团主要采用第三种改造方法；3 木棉湾商业与居住组团：与布吉镇新中心以深惠路相隔，对木棉湾村的村民住宅和工业进行改造，南部推土区进行中高档房地产的开发，使之成为新中心区的商业和居住配套服务区；4 百门前工业组团：现状主要为推平未建用地和老的鸭秋湖工业区，该组团主要进行新工业区的开发建设和部分南岭村老工业区的改造，并配套相应的居住设施。5 自然生态组团：位于湖南路以南，通过改造自然山体，与木棉湾中心公园、百鸽笼绿地、南岭村求水公园，成为片区南面的自然绿色屏障和生态背景。3.5 土地利用规划根据现状条件、功能分区和道路交通改造对东片区用地进行定性（以中类为准），片区用地主要分为居住、商业性公共设施、工业、政府/团体/社区用地、道路广场用地、市政公用设施、绿地和水域与其他用地等8大用地。其中居住用地为138.22公顷，占总用地的31.52%，工业用地为99.39公顷，占总用地的22.66%。三旧城东片区改造研究表四 规划用地汇总表序号用地代码用地类型用地面积(ha)所占比例(%)1R居住用地138.2231.52R2二类居住用地96.76R3三类居住用地28.54R6配套设施用地12.922C商业性公共设施用地20.1916.16 C1商业用地12.76 C3服务设施用地2.85C9旅游度假与游乐用地4.583G/IC政府/团体/社区用地12.662.89G/IC1行政办公用地1.12 G/IC2文化娱乐用地0.96G/IC4医疗卫生用地3.81G/IC5教育科研用地6.774M工业用地99.3922.66M1一类工业用地99.395U市政公共设施用地6.111.39U1供应设施用地3.20U3邮电设施用地0.41U4环境卫生设施用地2.506S道路广场用地88.7720.24S1道路用地86.17S2广场2.607G绿地72.5416.54G1公共绿地67.28G2生产防护用地5.268E水域及其他用地0.700.16E1水域0.709合 计438.58100.00 3.6 道路交通规划3.6.1 对外交通深惠公路、布沙公路和湖东路形成东片区的外部快速环路， 三条道路交叉均以立交或简单立交，提高道路的疏散能力。改造内部城市道路和深惠公路交叉方式，以立交或跨线桥跨过深惠路，避免直行交通给已超负荷深惠路带来压力。 通过兴龙路立交可以跨过布吉旧城直接上清平快速路，从清水河联检站快捷进入市区，避免增加布吉关的压力。3.6.2 城市道路结构对整个片区路网结构进行重新组织，疏通主要的交通干道，打通兴龙路、湖南路、翔鸽路等道路，保证主干道在整个片区的贯通，支路可以根据现状进行调整。内部城市道路分为城市主干道、城市次干道和城市支路三个等级，干道系统形成“三纵三横”的结构，横向道路是兴龙路、湖南路和荣华路，纵向为百鸽路、翔鸽路和湖西路。三旧城东片区改造研究4 木棉湾片区改造规划4.1 规划区功能定位从布吉旧城东片区旧城改造研究来看，木棉湾片区是布吉镇新中心区的重要组成部分，而由于中心区的用地主要为办公设施，商业性服务与居住设施比较少，这就要求在本区应强化其为中心区服务的商业服务功能，同时考虑安排适当的居住以支撑中心区功能的完善。综上所述，确定木棉湾片区将成为未来布吉镇城市中心区重要的商业服务和配套居住区。4.2 规划规模4.2.1 用地规模四木棉湾改造规划规划区用地面积总计157.94公顷，扣除保留自然山体，实际可改造的用地规模为116.96公顷。4.2.2 人口规模从本区用地容量来看：规划区用地面积总计157.94公顷，实际可建设用地面积约75公顷。根据本地区的功能定位，估计居住用地可以按5565%控制，取中间值估计在45公顷左右，按深圳市城市规划标准与准则，全部按高层住宅每人用地10 M2的标准计算，则该片区极限容量为4.5万人。从该区域的位置关系、建成后的城市建设景观来看，该区域应以小高层、中高层住宅为主，推算本区适宜人口规模为3.5万人左右。4.3 土地开发强度控制片区内现状建筑面积为83万M2 ，现状容积率为0.65，已建设地块建筑密度达到40%以上，绿地率距标准要求相去甚远，尤其是现状工业用地和乡村居住用地。旧城改造后，主要功能的变化对环境的要求也相应提高。由此，根据初步测算和比较，在保证改造正常运作所需的拆建比和经济收益前提下，需将片区的规划容量控制在合理的限度内。全区平均容积率应控制在1.2左右，居住用地平均容积率宜控制在2.5左右，局部地块可以控制在2.0，绿地率要求为30%以上，提倡开发建设以小高层为主，适量配置高层。商业用地的开发容积率控制在2.03.0的范围内。4.4 规划用地布局4.4.1 布局结构靠近深惠路和现状木棉路工业区改造后功能为商业和服务业为，木棉路以东旧村改造以商住混合用地为主，旧村以南推平未建用地主要进行多层住宅的房地产开发。木棉湾旧村的山体保留改造为中心公园，形成片区的绿心。湖南路以南山体远期作为山野休闲公园，结合对自然山体的保护改造，对山体以西空地开发建设的高档旅游度假村。表五 规划用地汇总表序号用地代码用地类型用地面积(ha)所占比例(%)1R居住用地46.1229.21R2二类居住用地21.24R3三类居住用地18.64R6配套设施用地6.262C商业性公共设施用地11.207.09C1商业用地5.20 C3服务设施用地0.87C9旅游度假与游乐用地5.133G/IC政府/团体/社区用地9.185.81G/IC1行政办公用地0.71 G/IC2文化娱乐用地0.96G/IC4医疗卫生用地2.91G/IC5教育科研用地4.604M工业用地4.672.96M1一类工业用地4.675U市政公共设施用地5.593.54U1供应设施用地5.596S道路广场用地28.3017.92S1道路用地27.43S2广场0.877G绿地47.7930.26G1公共绿地43.66G2生产防护用地4.138E9发展备用地5.073.219合 计157.94100.00 4.4.2 用地规划（1）商业用地四木棉湾改造规划商业服务用地布置于木棉湾片区的主要出口，位于深惠路和翔鸽路的交叉口。即方便为片区内部居住区服务，也可为布吉镇中心区和第二火车站提供商业零售业和餐饮业服务。规划总用地11.20公顷。（2）居住用地规划居住用地由商住用地和中高层居住用地组成，规划总用地面积46.14公顷。商住用地主要布置于木棉湾片区南部原木棉湾旧村范围，靠近深惠路和布沙路。住宅形式主要以中高层住宅为主。于木棉湾片区中部推平未建用地布置中高层居住用地，住宅主要以小高层为主。居住区与中心公园、中心绿化带和南部郊野公园相互渗透，相成良好居住环境。（3）政府/团体/社区用地南部靠近湖南路布置文化娱乐用地，安排文化活动站和老年人活动站，规划用地0.96公顷。靠近布沙路安排一处医院，为整个木棉湾、百鸽笼、鸭秋湖片区服务，规划总用地 面积2.91公顷。规划区布置一所九年制学校，位于规划区南部，靠近湖南路和湖中路交叉口。安排幼儿园、小学和初中教学设施，总占地面积4.60公顷。（4）工业用地保留现状位于04-01地块的天时公司的工业用地，用地面积4.67公顷。发展备用地（5）市政配套设施用地于规划区南部平地布置一所变电站和汽化站，总用地面积5.59公顷。（6）发展备用地考虑地铁三号线将于规划区内设置出入口等不可预计因素的影响，带来片区开发容量的增加，规划区内留有为片区未来发展所需配套设施的发展用地，总用地面积5.07公顷。（7）绿化用地改造原旧村中心的山体为中心公园，南部山体规划为郊野公园，沿中心轴线规划绿化走廊，“点、线、面”相结合，一起创造片区的整体绿化环境。规划公共绿地总面积47.79公顷。沿深惠路留有宽20米的防护绿带，在东面与鸭秋湖工业区靠近的居住地块，留有绿化隔离带，防止工业用地对生活的影响。总占地4.13公顷。4.5 公共配套设施规划配套设施是本次规划研究需要解决的重要问题之一，在改造过程中应该按照规划所确定的用地和规模实施，不允许改造或房地产开发过程中，配套设施用地挪作他用或减少规模。规划区公共设施的数量和规模以深圳市规划标准与准则为依据，按3.5万人口计算，配套设施的布置既考虑市场经济的灵活性和合理的服务半径，又兼顾用地单位的利益与现实可行性，以利于规划目的的顺利实现。表六配套设施一览表序号类 别项 目数 量用地面积(M2/处)建筑面积(M2/处)所在位置现状规划1教育设施幼托246000400002-02、02-12、03-02、04-05小学123200003-02、04-05九年制学校1460003500005-052医疗卫生镇级医院1290001500003-01四木棉湾改造规划3文娱体育社区健康服务中心215002-12、04-06文化活动站220002-12、04-08、老年人活动站220002-12、04-08篮球场250002-10羽毛球场430003-04、04-04游泳池1200030005-014行政管理社区管理机构420002-02、02-10、03-04、04-06居委会32005邮电设施邮电所1130002-116商业设施书店及报刊门市部120001-05综合市场13900450002-067交通设施公交站点415001-01、02-10、04-04、05-05、社会公共停车场3200002-11、03-01、06-018环卫设施垃圾收集站41508002-06、02-11、03-04、04-08、公共厕所520010001-04、02-06、04-04、05-01、05-05、9市政设施汽化站1156060006-02变电站14000160006-054.6 道路交通规划4.6.1 外部道路交通木棉湾片区主要从深惠路和布沙公路进入，为了不给业已超负荷的深惠公路增加交通压力，翔鸽路与之相交采取跨线桥直接与吉政路连接，平面采取右进右出，禁止左转，左转的车流可通过大芬立交和外围道路从吉政路或湖西路进入。打通兴龙路与龙珠花园相连接，开通湖南路、京南路加强与百鸽笼和布吉旧城的联系，减小只能从木棉湾路口进出所造成的交通压力，并且远期可以从兴龙路通过高架路从清水河联检站快捷的进入市区。4.6.2 内部道路交通内部路网采用“四纵四横”的道路结构，道路分为城市主干道、城市次干道、城市支路三个等级。翔鸽路和湖南路是主干道，红线宽度 40米，双向四车道，人行道5米，两侧各留绿化带5米；兴龙路、湖西路是城市次干道，其中兴龙路红线宽度30米，双向四车道，人行道各5米；湖西路红线24米，双向四车道，人行道每侧4.5米，南部红线宽度为27米，路东面留3.0米绿化带。城市支路红线宽度2024米。4.6.3 静态交通设施由于该区域主要功能以居住为主，公共设施规模不大，所以未单独划出用地作为社会公共停车场。但是商业配套区、居住区内严格按照规划配置相应的停车位，部分停车场向社会开放。可以采取以下方式设置停车位：1 各用地单位按规划各自设置集中停车场；2 在商业较为繁忙路段，在不影响正常交通的前提下，沿道路单边设置收费停车位；3 在交通量较少的城市道路，沿道路单边设置免费停车位。4.7 城市设计导引4.7.1 城市绿化系统绿化体系既是城市用地结构的重要组成部分，亦是城市设计的重要元素之一，良好的绿化系统是影响城市环境和城市意向的关键因子。木棉湾片区城市绿化系统由以下几部分构成：（1） 公共绿地将木棉湾旧村后的山体改造建设成为木棉湾片区的中心公园，并以此为中心向北面和南面沿中心轴线延伸，形成绿化走廊，与南部郊野公园构成一个整体，丰富整个片区的绿化环境。另外在翔鸽路与深惠路交叉口西面商业区，布置一处小型街头绿地，以改善城市环境。（2） 郊野公园四木棉湾改造规划规划区南部山体地形起伏较大，不宜作为城市建设用地。规划将此区域开辟为郊野公园，以保护自然生态为主，结合亚热带特色植被和山体自然地形，适当布置少量的休闲度假设施，使之成为居民休闲游憩的好去处，也形成整个片区的绿化生态背景。（3） 道路与防护绿化规划区内道路应按规划要求布置行道树，主干道和城市外围快速道路设置绿化隔离带，与鸭秋湖工业区之间控制绿化防护带。网状的道路绿化与公共绿地、绿化走廊、郊野公园共同构成一个完整的绿化系统，并与周围的自然环境融为一体。4.7.2 城市景观设计（1） 外部区间景观深惠路是规划区主要的外部道路，也是外部车流对本片区城市风貌认识最直接的区域，其沿路景观是外部最重要的景观面。该区间景观要求沿路改造建筑的空间韵律、建筑色彩、体量与周边建筑、环境特别是布吉镇政府大楼、市民广场相协调，严禁修建板式高层建筑。（2） 景观轴线与开敞空间以布吉镇政府与木棉湾山头建立绿化廊道，沿湖西路向南部的山野休闲公园延伸，成为贯穿整个片区的景观与绿化轴线。沿轴线设置一系列的开敞空间：休闲广场、街头小游园、中心公园。布吉镇行