林业权评估报告

咸宁金桂湖林业有限公司拟贷款抵押森林资源资产评估项目资产评估咨询报告书鄂永资评咨字2009第032号（全一册）湖北永业行资产评估咨询有限公司二。九年十一月十六日咸宁金桂湖林业有限公司拟贷款抵押森林资源资产评估项目资产评估咨询报告书目 录第一部分、资产评估咨询报告书 11、 评估师声明22、 资产评估咨询报告书摘要 43、 资产评估咨询报告书正文 8（一）委托方、产权持有者、和委托方以外的其他报告使用者9（2） 评 估目的 10（3） 评 估 范 围 和 对象 10（4） 价 值 类 型 及 其 定义 10（5） 评 估 基 准日 1 1（6） 评估依据 11（7） 评估方法 12（8） 评估程序实施过程和情况 1 2（9） 评估假设 13（十）评估结论 13（十 一） 特 别 事 项 说明14（十二） 评估报告的使用范围和限制说明 15（十三） 评 估 报告 提 出 日期 154、 资产评估咨询报告书附件1 7第二部分、资产评估明细表1 9第三部分、资产评估说明20第一部分、资产评估咨询报告书一、评估师声明评估师声明我们郑重声明：1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件上成立。4、 评估对象涉及的资产、 负债清单由委托方、 被评估单位提供；所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。5、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。6、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中采用了咸宁市林业勘察设计院对本项目森林资源资产核查报告作为评估依据之一。7、 注册资产评估师本人或其业务助理人员已对评估对象进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及的资产的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。对评估对象及其所涉及的资产的法律可能性资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。8、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。9、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。10、 评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的， 因使用 不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。注册资产评估师：二、资产评估咨询报告书摘要 咸宁金桂湖林业有限责任公司 拟贷款抵押森林资源评估项目资产评估咨询报告书鄂永资评咨字2009第032号摘要【重要提示】：以下内容摘自评估咨询报告正文，欲了解本评估 项目的详细情况和合理理解评估结论， 应当阅读评估咨询报告正文。湖北永业行资产评估咨询有限公司 （以下简称本评估机构）接受 咸宁金桂湖林业有限责任公司的委托， 本着独立、客观、公正的原则， 按照公认的资产评估方法，对拟申请银行贷款抵押的森林资源资产涉 及的金桂湖林业公司的分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位 于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林 地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积8431亩、 泡桐总株数445372株。在2009年11月4日这一基准日所表现的市场价 值进行评估，并出具资产评估报告。本次评估目的是对咸宁金桂湖林业有限责任公司拟用于申请银 行贷款抵押的森林资源进行评估，为咸宁金桂湖林业有限责任公司抵 押贷款提供价值参考依据。本次评估范围和对象为咸宁金桂湖林业有限责任公司所指定的森林资源， 分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、 3个村、 17个小班。有林木资产面积 8431亩、泡桐总株数445372株。具体评估范围详见评估明细申报表。价值类型及定义：本次评估的价值类型为市场价值。评估基准日：2009年11月4日。本次评估评估人员依据国家有关资产评估的法律、法规、现行经济政策及规范化要求， 严格遵循了资产评估独立性、 客观性、 科学性、专业性等工作原则及资产持续使用、公开市场、替代性、贡献性等经济原则，以及重要性、可行性等操作原则，强调评估程序的科学性、取价标准的公正性、 资产状态认定的现实性， 对评估对象在评估基准日的市场价值进行公正、客观、科学的评定估算。依据评估特定目的，以及评估对象资产特征，本次评估林木资产评估幼龄林采用重置成本法， 中龄林采用收获现值法； 林地资产评估采用林地期望价法。在评估过程中，本评估机构评估人员对委托方提供的法律性文件及相关资料进行了验证审核；对委估资产进行了实地勘察、核对；对公开市场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析，按照评估工作的规范要求， 本评估机构评估人员已经完成了资产评估必要实施的工作程序。在实施了上述资产评估程序和方法后，咸宁金桂湖林业有限责任公司委托评估的拟用于申请银行贷款抵押的森林资源在2009年11月 4日这一基准日所表现的价值评估结果为 人民币 1900.68万元，大写：人民币壹仟玖佰万零陆仟捌佰元整。本报告评估结果有效期为壹年（二oOl年十一月四日至二O-聊十一月三日 ） 。发放贷款银行应全面理解本评估结论， 并注意全面分析贷款申请人相关抵押资产及其负债情况，同时考虑贷款申请人的偿债能力，慎重决定发放贷款的形式和金额，不能把本报告评估结果作为贷款发放时的唯一依据。本报告摘要仅供咸宁金桂湖林业有限责任公司为本次评估目的所用，不得作为其他经济目的使用。（此页无正文）湖北永业行资产评估咨询有限公司 评估机构法定代表人：中国武汉中国注册资产评估师：武昌紫阳东路77 号伟鹏大厦12 楼 中国注册资产评估师：林业专家：林业专家：二。九年十一月十六日三、资产评估咨询报告书正文咸宁金桂湖林业有限责任公司拟贷款抵押森林资源评估项目资产评估咨询报告书鄂永资评咨字 2009 第032号正文湖北永业行资产评估咨询有限公司 （ 以下简称本评估机构） 接受咸宁金桂湖林业有限责任公司的委托， 本着独立、 客观、 公正的原则，按照公认的资产评估方法， 对拟申请银行贷款抵押的森林资源资产涉及的金桂湖林业公司的分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积 8431亩、泡桐总株数445372株。本评估机构评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查，对委估资产在2009年11月 4日这一基准日所表现的市场价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方概况单位名称：咸宁金桂湖林业有限责任公司住 所：南川水库旁法定代表人：王伟建注册资本：叁仟万圆整实收资本：叁仟万圆整公司类型：有限责任公司经营范围：高科技生态资源保护项目的开发、种植业新技术、新产品的开发、应用与推广，林业资源开发。咸宁金桂湖林业有限责任公司成立于 2005 年 12 月，是一家专门从事速生用材林种植、 开发的有限责任公司。该公司自 2006 年起就按照国家的 “三农政策” , 大力发展速生丰产林， 目前该公司被列为农业产业化市级重点龙头企业和省林业产业化重点龙头企业。该公司在咸宁南川、 双溪、 马桥、 横沟及黄石阳新县已购买林地70000余亩，到目前为止已发展速生丰产泡桐林49274 亩，已办林权证42551 亩。（二）产权持有者概况本次评估产权持有者为咸宁金桂湖林业有限责任公司（三）其他报告使用者本评估报告的使用者包括委托方、 资产评估业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。二、评估目的本次评估目的是对拟用于申请银行贷款抵押的森林资源进行评估，为咸宁金桂湖林业有限责任公司抵押贷款提供价值参考依据。三、评估范围和对象纳入本次评估的范围和对象为咸宁金桂湖林业有限责任公司所指定的森林资源， 分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积8431 亩、泡桐总株数445372株。具体评估范围详见评估明细申报表。纳入本次评估范围的资产与委托评估（ 资产评估委托合同书 ） 确定的资产范围一致。四、价值类型及其定义依据本次评估目的，确定本次估值的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本次评估基准日是2009年11月4日。评估基准日是根据本次评估的特定目的及现场勘察日由委托方确定。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等均以此基准日外部经济环境以及市场情况确定。 本次资产评估所采用的价格标准（ 资料 ） 均系评估基准日公开市场的现行市价。六、评估依据（一）行为依据1、咸宁金桂湖林业有限责任公司给本评估机构出具的资产评估委托书。（二）法规依据1、中国资产评估协会中评协199603 号资产评估操作规范意见 ；2、财政部财企200420 号关于印发资产评估准则 - 基本准则和资产评估职业道德准则 - 基本准则的通知 ；3、财政部财评字199991 号文件关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知；4、财政部与国家林业局财企2006529 号森林资源资产管理暂行规定 ；5、 国资办发 199695 号森林资源资产 评估技术规范 （实行） ；6、财政部文件财政部、国家税务局关于林业税收政策问题的通知 （财税字【 2001】 171 号文） ；7、 中华人民共和国森林法、 中华人民共和国公司法、 中华人民共和国会计法 、 中华人民共和国农业土地承包法 ；8、 森林资源调查主要技术规定 ；9、 湖北省森林资源规划设计调查和森林分类经营调查技术规定 。（ 三 ） 产权依据1、企业法人营业执照和税务登记证；2、金桂湖林业公司林权证；3、金桂湖林业公司与各有关村签订的承包合同。（ 四）取价依据1、国家标准造林技术规程GB/T15776-1995财综字【1999】17号文；2、湖北省咸宁市林业勘察设计院主要树种造价模型表、 森林资源资产核查报告 ；3、咸安区林业局等单位提供的相关经济技术指标等；4、永业行资产评估咨询有限公司价格信息资料库；6、评估机构掌握的有关资料和估价人员、林业专家实地勘察、市场调查所取得的相关资料。七、评估方法本次委估森林资源全部为一年生泡桐速生丰产用材林， 根据 森林资源资产评估技术规范（试行） ，对林木和林地分别选用了相应的评估方法。林木资产评估采用重置成本法，林地资产评估采用林地期望价法。八、评估程序实施过程和情况根据国家有关资产评估法律规定和操作规范要求， 按照资产评估合同书约定的事项，本评估机构评估人员已实施了对委托评估资产的法律性文件及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查以及相应的其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤：（一）接受委托阶段及准备阶段（ 2009年 11 月 3 日-2009 年 11月 16 日）1、 本评估机构于 2009 年 11 月 3 日接受金桂湖林业公司的委托，正式受理了该项业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委估的资产构成、产权界定、评估范围、评估目的等有关情况，与委托方共同商定评估基准日。2、签定“资产评估业务委托协议书”，明确双方各自承担的责任和义务。3、在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由产权持有者作好评估前的各项准备工作，包括资产清查、取证，准备需要提供的有关资料。4、依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。5、进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。（二）现场清查阶段（ 2009年 11 月 4 日 2009年 11 月 5 日）评估人员根据金桂湖林业公司提供的有关资料， 按照 湖北省森林资源规划设计调查和森林分类经营调查技术规定的要求于 2009年 11 月 4 日至 5 日会同咸宁市林业勘察设计两位林业专家到实地进行了现场勘察与核实工作。评估人员依据提供的有关权属及申报资料， 首先， 前往与咸宁市林业勘察设计院二位专家进行权属核实，到部分造林村访问土地租赁使用合同情况。在对委估物进行初步调查的基础上，到相关部门了解相关经济指标，并予记录。然后，根据湖北省森林资源规划设计调查和森林分类经营调查技术规定 , 运用小班抽查法，对委估物进行了核查工作，并出具了核查报告。（三）评定估算及综合处理阶段（ 2009 年 11 月 6 日 2009 年11 月 14 日）评估人员针对不同资产类型， 根据评估现场勘察、 检测与鉴定情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。（四） 评估结果的分析和评估报告的撰写阶段（ 2009 年 11 月 15日 2009 年 11 月 16 日）根据各专业小组对所有资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写评估报告书初稿，并向委托方提交并征求意见。在与委托单位充分商讨和必要修改后， 评估结果及相关资产评估说明按规定程序进行三级复核，即首先由本次评估项目负责人复核后提交给评估报告复核人复核，评估报告复核人复核后再提交给本评估机构法定代表人复核。全部复核意见反馈回评估项目组及林业专家，经充分讨论确定后，由评估项目组作进一步修改。最后由评估项目组完成报告并装订成册，向委托单位提供正式资产评估咨询报告书。九、评估假设1 、一般假设（ 1）持续原地开发使用并现有用途不变假设；（ 2）公开市场假设；（ 3） 国家宏观经济政策及关于企业林业行业的基本政策外部经济环境无重大变化假设；（ 4）国家税收政策、货币政策不变假设。（5）以2009年 11 月 4 日为评估基准日，根据公开市场原则确定的现行公允市价，对影响公司收益的税率、税基等国家宏观经济政策及相关因素均假定不变，也不考虑通货膨胀对公司经营状况影响。（ 6）假设预测期间的国家政策、市场行情不会发生重大变化。（ 7） 评估基准日评估对象的现时情况和内外部条件无重大变化。（ 8） 公司无其他人力不可抗拒和不可预见因素造成的重大影响。十、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，咸宁金桂湖林业有限责任公司委托评估的拟用于申请银行贷款抵押的森林资源在2009年11月 4日这一基准日所表现的价值评估结果为 人民币 1900.68万元，大写：人民币壹仟玖佰万零陆仟捌佰元整。十一、特别事项说明1、 本报告是在委托方即产权持有者提供资料、数据的基础上及咸宁市林业勘察设计院所提供的林木及林地勘察报告的基础上为评估目的所作。委托方即产权持有者对所提供的相关数据资料的真实性、全面性、完整性、合法性、合规性、可靠性负责并承担相应的法律责任；本评估机构对评估原则、评估依据、评估方法、评估结果的客观性、公正性负责并承担相应的法律责任。2、本次评估没有考虑列入评估范围的资产有关的抵押、质押、担保、或有资产、或有负债等事项，以及上述事项在基准日后可能发生的对评估结论的影响。3、 本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市场变化情况对评估结论的影响。4、 本次评估报告采用了咸宁市林业勘察设计院林业专家现场勘察成果，并由咸宁市林业勘察设计院出具勘察报告，咸宁市林业勘察院对勘察树木数量和相关指标的真实正确性承担责任。5、评估人员对委估的森林资源的位置、生长环境、生长状况进行了调查，调查过程中未发现严重问题。但我们无法预见委估森林资源将来是否受病、虫、火灾、天气干旱或洪涝影响而树木生长或其他任何破坏。6、 本报告所称评估价值是指委估资产作为林业生产基地的用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境不变的前提下，为本报告所列明的评估目的而提出的公允估价意见。7、 本次评估项目参加人员与委托方、 产权持有者均不存在利益关系。8、 本报告仅对评估基准日委估的林地使用价值和林木资产价值作出客观公允反映，对这一基准日以后的资产价值发生重大变化不负任何责任， 同时本报告并未考虑委估资产是否存在密切关联债务，也未考虑企业经营行为给委估资产价值带来的影响。9、 发放贷款银行应全面理解本评估结论和评估咨询报告正文中列明的重要事项说明，并注意分析贷款申请人相关抵押资产及其负债结构，同时考虑贷款申请人的偿债能力，慎重决定发放贷款的形式和金额。本评估机构及签字注册资产评估师并无责任承担发放贷款银行放贷后所引发的一切后果。十二、评估报告使用限制说明1 、 根据国家有关部门的规定， 评估结果有效期为一年， 即从 2009年 11 月 4 日至 2010年 11 月 3 日。2 、 发生评估基准日期后重大事项时， 不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；3、在评估基准日期后，且评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。4、本报告是以评估基准日评估对象的现时情况和内外部条件作为基础，反映评估对象在本次评估目的下，公开市场原则确定的公允市价。没有考虑委估资产将来产权变动时可能承担的任何开支及税费，以及特殊交易可能追加的付出的价格对其评估价值的影响。当前述评估目的等条件及评估中遵行的委估资产持续经营原则等其他情况发生变化时，本评估报告结果一般会失效。5、按现行规定，本报告评估结果使用有效期为一年，即2009年 11 月 4 日至 2010年 11 月 3 日止；6、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用， 并且未征得出具评估报告的评估机构同意， 评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。7、 本评估报告需要由评估机构和参加项目的注册资产评估师和林业专家同时签字本报告才可为前述评估目的使用和送交主管机关备案，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可本评估机构不会随意向他人提供或公开。8、本报告之附件是本报告重要组成部分，和本报告具有同等法律效力。十三、评估报告提出日期本评估报告提出日期为二。九年十一月十六日。本评估报告书经湖北永业行资产评估咨询有限公司法定代表人和注册资产评估师签字并加盖湖北永业行资产评估咨询有限公司公章后生效。湖北永业行资产评估咨询有限公司 评估机构法定代表人：中国武汉中国注册资产评估师：武昌紫阳东路77号伟鹏大厦 12楼 中国注册资产评估师：林业专家：二。九年十一月十六日四、资产评估咨询报告书附件咸宁金桂湖林业有限责任公司拟贷款抵押森林资源评估项目资产评估咨询报告书鄂永资评咨字 2009 第032号附件（ 一）咸宁金桂湖林业有限责任公司出具的资产评估委托书；（ 二）咸宁金桂湖林业有限责任公司营业执照复印件；（ 三 ） 部分委估资产概貌性照片；（四 ） 林权证、承包合同复印件；（ 五）咸宁市林业勘察院森林资源资产核查报告复印件；（ 六）委托方、产权持有者的承诺函复印件；（ 七）评估机构资格证书复印件；（ 八 ） 评估机构营业执照复印件；（ 九）参加评估人员资格证书复印件。第二部分、资产评估明细表第三部分 资产评估说明咸宁金桂湖林业有限责任公司拟贷款抵押森林资源评估项目资产评估说明一、关于评估说明使用范围的声明本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门，审查资产评估咨询报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人， 不得见诸公开媒体。湖北永业行资产评估咨询有限公司二。九年十一月十六日二、关于进行资产评估有关事项的说明（ 一 ） 委托方与产权持有者概况（一）委托方概况单位名称：咸宁金桂湖林业有限责任公司住 所：南川水库旁法定代表人：王伟建注册资本：叁仟万圆整实收资本：叁仟万圆整公司类型：有限责任公司经营范围：高科技生态资源保护项目的开发、种植业新技术、新产品的开发、应用与推广，林业资源开发。咸宁金桂湖林业有限责任公司成立于 2005 年 12 月，是一家专门从事速生用材林种植、 开发的有限责任公司。该公司自 2006 年起就按照国家的 “三农政策” , 大力发展速生丰产林， 目前该公司被列为农业产业化市级重点龙头企业和省林业产业化重点龙头企业。该公司在咸宁南川、 双溪、 马桥、 横沟及黄石阳新县已购买林地70000余亩，到目前为止已发展速生丰产泡桐林49274 亩，已办林权证42551 亩。（二）产权持有者概况本次评估产权持有者为咸宁金桂湖林业有限责任公司（2） 关于经济行为的说明本次评估目的是对拟用于申请银行贷款抵押的森林资源资产进行评估，为咸宁金桂湖林业有限责任公司抵押贷款提供价值参考依据。（3） 关于评估对象与评估范围的说明纳入本次评估的范围和对象为金桂湖林业公司的分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积 8431亩、泡桐总株数445372株。具体评估范围详见附件林权证和评估明细申报表。（ 四 ） 关于评估基准日的说明本次资产评估基准日是2009年11月4日，（ 五 ） 可能影响评估工作的重大事项说明此次评估尚不存在影响评估工作的重大事项。（ 六 ） 资产清查情况说明本次资产评估中，咸宁金桂湖林业有限责任公司组织有关人员对拟抵押资产进行了全面清查，在此基础上由咸宁金桂湖林业有限责任公司按资产评估规范的有关要求填制了资产评估申报明细表，提交给资产评估机构。纳入本次评估的范围和对象为咸宁金桂湖林业有限责任公司所指定的森林资源，分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3 个村和白云山林场境内， 全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、 3 个村、 17 个小班。有林木资产面积8431 亩、泡桐总株数445372株。具体评估范围详见评估明细申报表。清查数据使用咸宁市咸安区林业局核发的林权证时的调查数据。（ 七 ） 资料清单1、咸宁金桂湖林业有限责任公司营业执照；2、咸宁金桂湖林业有限责任公司资产评估申报表；3、林权证复印件、承包合同复印件；4、委托书和承诺函。（此页无正文）委托方即产权持有者：咸宁金桂湖林业有限责任公司法定代表人：二。九年十一月十六日三、森林资源资产核查报告湖北省咸宁市林业勘察设计院受金桂湖林业有限责任公司委托， 对其位于咸宁市咸安区桂花镇3 个村和白云山林场境内的森林资源资产进行评估咨询。为了搞好该项目资产评估工作， 根据森林资源资产评估技术规范（试行） 的相关规定，湖北省咸宁市林业勘察设计院组织专业技术人员， 组成森林资源资产评估核查小组， 于 2009 年 11 月 10 日至 15 日对委估资产进行了现场实地核查。本次森林资源资产核查， 委托方、资产占有方未能提供正式的森林资源调查报告。 评估人员根据金桂湖林业有限责任公司所提供的林权证明 , 对委估范围进行了全查。同时，评估人员到当地林业部门核对权属情况，并了解当地市场行情， 形成了如下报告。一、核查目的了解金桂湖林业有限责任公司基本情况， 掌握金桂湖林业有限责任公司在咸安区流转的林地的情况， 核实金桂湖林业有限责任公司提供的森林资源资产材料的可靠性和准确程度， 为本次资产评估咨询提供准确的基础数据。二、核查方法1. 通过收集、 查阅公司企业法人营业执照、 查阅金桂湖林业有限责任公司财务会计资料、查阅相关经济合同， 与金桂湖林业有限责任公司有关人员座谈，了解该公司基本情况。2.2009 年 11 月 10 日至 15 日，评估人员在公司管理人员、各林地专职管护员的协助下， 对金桂湖林业有限责任公司提供的林权证所涉及的林地、林木进行了现场确认、调查。(1) 根据林权证上记录的内容和附图，现场确认造林地点、范围、 面积。对本次调查求算的面积与林权证提供的面积误差在5%以内的，以林权证上标注的面积为准； 对面积误差超过5%、 有争议、有疑问的林地，由林地管护员现场指认，评估人员利用地形图和GPS1助，对林地边界、范围进行踏查，重新调绘、求算, 经双方确认后以本次调绘的范围、求算的面积为准。(2) 对小班各项因子的核查，按照湖北省森林资源规划设计调查和森林分类经营调查技术规定 的要求， 对小班全面核查。由于委估森林资源全部是速生丰产用材林幼龄林， 没有蓄积量，因此小班林木调查主要是树种、平均高、平均胸径、造林密度、株数、造林年度等。林木株数采用标准地法调查，根据标准地内林木株数、平均高、平均胸径等状况，推算出小班株数、林木平均高和平均胸径等。小班的土壤、坡度、海拔高度、集材距等到等立地因子，现场调查，现场记录。三、金桂湖林业有限责任公司基本情况金桂湖林业有限责任公司于 2005年 12月在咸宁市注册成立（企业法人营业执照注册号： 4223 ，组织机构代码证号：78093207-8） 。该公司主要从事高科技生态资源保护项目的开发、 种植业新技术、新产品的开发、应用与推广，林业资源开发。公司现有员工 20 余人，其中管理人员 20 人，林业专业技术人员 4 人。目前该公司采取荒地造林、租地造林、收购有林地等方式，在咸宁市共流转了 4 万多亩土地使用权， 作为其发展林业生产、 营造速生丰产林的基地。四、森林资源资产分布及区域状况根据金桂湖林业有限责任公司提供的资料， 金桂湖林业有限责任公司现有森林资源资产共亩， 分布地点共涉及咸安区的 2 个镇 3 个村 17 个小班。此次委估森林资源资产全部在咸宁市咸安区范围，具体为桂花镇毛坪、南川和盘源村以及白云山林场。委估森林资源资产位于咸宁市咸安区境内， 咸安区地处湖北省东南部，东临阳新，南交崇阳、西界赤壁，北与武汉市江夏区相连，东南与通山接壤，西北与嘉鱼毗邻。该区地形地貌属幕阜山系和江汉平原的过渡地带， 地势东南高西北低， 呈阶梯状分布，状如撮箕，按形态成因分为低山、丘陵、岗地、平原四大类型，相对高差达936.1 米。咸安区气候条件属亚热带季风性湿润气候， 四季分明， 气候温和，日照充足，雨量丰沛，无霜期长，严寒酷暑时间短。境内日照时数年平均值为 1879.65 小时，日照率为42%。气温的时空变化明显，年平均气温为 16.8 ，气温的平均日较差为 8.5 ，各月的日较差在8-9 之间， 年均降雨天数150 天， 降雨量年均1531.4 毫米，但时空分布不匀，季节变化明显，区域性差别大，降雨量集中于春、夏两季，各占全年降雨量的36%。境内受亚热带季风气候影响，春季多东风，夏季多东南风，秋冬多偏北风。土壤类型山地丘陵主要为第四纪红壤、 黄砾土， 垅畈有潮土，沿河、湖平原地带主要为水稻土。委估林地土壤主要为石灰岩发育的灰黑色石灰土， 土层厚度4060cm, 土壤肥沃。咸安区的环境为多种植物的生长和繁衍创造了得天独厚的自然条件，其交通方便，邮电设施完善，各项基础设施均可满足林业生产的需要。四、核查结果1、权属核查本次对委估林地所提供的林权证查看了原件，共有林权证 4 份， 面积 8431 亩。 林地使用权权利人、林木所有权权利人、林木使用权权利人均属上述登记人。2、面积核查通过全查后统计汇总，金桂湖林业有限责任公司共有森林资 源资产8431亩，共涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。其中：（1）桂花镇3个村12个小班，林权证面积5031亩，本次调 查面积共4996亩，误差率0.7%。（2）白云山林场5个小班，林权证面积3400亩，本次调查面 积3470亩，误差率3.1%。由于调查面积误差均未超过 5%为允许误差范围，因此，委 估面积以林权证面积为准。3、林木各因子调查按照湖北省森林资源规划设计调查和森林分类经营调查技 术规定，本次现场调查记录，委估森林全部是泡桐用材林，栽 植年龄为1年，通过计算总株数445372株、平均胸径3-5cm、平 均树高5-6m。4、核查结果确认数据按前述核查方法中的规定，根据以上核查情况，确认本次评 估森林资源资产基础数据统计如下：表1各镇场面积蓄积株数统计表树种涉及乡镇面积（亩）蓄积（立方米）株数（株）泡桂花502651桐镇3172泡白云山林341802桐场0000合计8431445372六、有关说明1、本次评估只对金桂湖林业有限责任公司提供的林权证所涉及的林地、林木进行评估核查。2、根据评估目的和有关要求，本次评估中各小班的树高、胸径、 苗木规格等数据采用总体平均数法统计计算。3、本次核查是对各小班（地块）进行的全查，将成活率（保 存率）大于或等于85%勺造林地勾绘上图、求算面积。图班内的 作业道路在求算面积时均未扣除。4、本次森林资源核查队伍由专业人员组成并有相关核查工 作经验，所提供的森林资源资产核查认定清单均作为本次评估的 依据。5、本森林资源资产核查报告仅供委托方和评估方掌握 评估对象有关情况并报送审查使用。 未经我单位同意，不得向委 托方和评估报告审查部门之外的任何单位和个人提供。（此页无正文）核查单位：咸宁市林业勘 察设计院核查责任人：月十六日四、评估技术说明本次委估森林资源全部为一年生泡桐速生丰产用材林， 根据 森林资源资产评估技术规范(试行) ，对林木和林地分别选用了相应的评估方法。林木资产评估采用重置成本法，林地资产评估采用林地期望价法。一 林木资产评估1林木资产评估的范围为委托方指定林地范围中的林木，根据委估方提供的林权证情况，委估森林资源面积 8431 亩，共划分为 17 个小班，涉及咸安区桂花镇 3 个村及国营白云山林场。2价格定义本次评估的林木为乔木用材林, 其价格为评估基准日的价格。3评估方法本次委估的林木为乔木用材林，龄组为幼龄林，根据森林资源资产评估方法，本次对林木资产的评估选用了重置成本法重置成本法是以现时的工价和生产水平重新营造一块与被评估林木资源相类似的林分所需要的成本费用，作为被评估林木资产的评估价值。其计算公式为：nEn=kx ECi(1+P) n-i+1i=1式中：En林木资产评估值K林分质量调整系数Ci 第i年以现时工价及生活水平为标准计算的生产成本。P利率，取6%n林分年龄根据咸宁市国有林场、林业造林公司及林木所有权单位生产经 营成本调查，2009年咸宁市泡桐速生丰产用材林营造林成本结构如 下表。泡桐营造林成本构成表造直接成本间接成本林密抚成度林育树本(小苗地整栽（化小管设设管财其种合株计木清地植两肥计护施计理务它计/理次亩)泡126 122 28 14 30 11 28 11415615 8 15 5桐84000202404.评估结果根据以上方法计算，林木资产评估结果为：林木资产总面积8431亩，共445372株，林木评估总值为10479504元二、林地资产评估1 .评估范围委估林地资产共计8431亩，全部为乔木用材林地。2 .价格定义本次评估的林地资产价值是指评估基准日的林地使用权价格， 该使用权价格以不改变林业生产用途，并持续经营为前提。3 .地价影响因素主要是林地的经济位置、交通运输条件、立地质量等。此次以 立地质量、坡位、坡度、海拔高度、土壤腐殖质层厚度、土层厚度、 木材集材运距等因子来确定。林地质量因子评定得分表评定因子得分口得分得分立地质量I22.5丑15m7.5坡位下19.5中13全6.5坡度306海拔5007.5腐殖质层厚度20151961010027.59929253012.5运距10022.5101-9991510007.5合计得分15010050按上表中确定的评定标准，根据各因子在各区间的位置进行插入计算而得出得分值，将得分值除以100后即为该小班林地质量调整系数。4 .林地资产评估方法采用林地期望价法，林地期望价法是以实现永续采伐为前提，并假定每个轮伐期林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林 开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收入全部折现累加求和值，作为 林地的评估值。其计算公式为：uBu=Au+Da(1+P)u-a+Db(1+P)u-b-ECi(1+P)u-i+1/(1+P)u-1-V/P i=1式中：Bu林地评估值Au第u年主伐纯收入Da Db第a、b年间伐纯收入Ci 第i年营林生产直接费用V年均营林生产间接费用U经营周期P利率根据委估林地立地条件以及其适宜栽植的用材林树种情况，本次采用林地期望价法对林地资产进行评估，选用了杉木用材林作为参 照林分进行估算。( 1)根据湖北省森林资源调查技术标准，用材林中杉木造林25年后主伐，期间间伐两次。( 2) 纯收入是指销售收入扣除采伐成本、 销售费用、 管理费用、财务费用、有关税费、经营合理利润后的部分。( 3)营林生产成本中包括直接成本和间接成本，直接成本有苗木费、整地费、栽植费、抚育管理费等，间接成本包括森林保护、生产管理、财务费用、规划设计等。( 4)利率按不含通货膨胀的低利率6%计取。本次评估选择人工杉木标准林确定标准地价格， 按现实林分的立地质量和经济地位确定各小班的林地价格。根据咸宁市林业生产情况， 按林木资产评估的方法计算出标准地杉木主伐时每亩纯收入约为 4000元；杉木第一次间伐为 15 年，间伐收入按主伐收入的5%计算，Da(1+P)u-a=4000*5%* (1+6% 八10=358.17 元；第二次间伐 (第 18年) 收入按主伐收入的15%计算，则 Db(1+P)u-b=4000*15%*(1+6%)八7=902.19 元；营林生产直接费用为第一年的营林生产成本，为 400 元，则Ci(1+P)u-i+1=400*(1+6%)八25=1716.7元；利率调整， (1+P)u-1= (1+0.06) 25-1=3.29每年的间接费用主要指森林管护费用 ， 按 15元/年计算，则 V/P=16/6%=250元。根据以上计算结果，标准地第一个轮伐期的价格为 827.1 元。由于前提条件是每个轮伐期的状况一样， 各轮伐期价格按轮伐期进行利率调整，至无穷个轮伐期，收入为 0 止。以后各轮伐期的价格分别为： 192.7 元、 44.9 元、 10.5 元、 2.4 元、 0.6 元、 0.1 元。标准地价格为各轮伐期价格全部累加和约为1078.3 元。根据林地不同使用年限进行年限调整，公式为 1-1/ （ 1+p） n。5评估结果根据以上方法计算，林地资产总面积8431 亩，资产评估总值为8527364 元。五、评估结论及其分析（一）评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，咸宁金桂湖林业有限责任公司委托评估的拟用于申请银行贷款抵押的位于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积8431亩、泡桐总株数445372株。在2009年11月4日这一基准日所表现的价值评估结论为 人民币 1900.68万元，大写：人民币壹仟玖佰万零陆仟捌佰元整。（ 二 ） 评估结论成立的条件1、本评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出，是对评估基准日资产市场价值的反映，评估结论仅为评估目的服务，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。2、本评估结论系根据委估资产能持续使用、国内币值稳定、委托方所处社会经济环境无重大变化以及国家现行相关的法律法规政策不变等前提为假设， 评估结论只有在上述前提假设不变的条件下成立。3、本评估结论未考虑遇有自然力和其他不可抗力的影响。4、本评估结论是本评估机构出具的，受该机构评估人员的职业水平和能力的影响。（三）评估基准日的期后事项说明因产权持有者生产经营的连续性，评估基准日后，委估设备资产可能会有变化。评估基准日后，有效期以内若资产数量发生变化时，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；若资产价格标准发生变化， 并对资产评估价值产生明显影响时， 委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。（ 四 ） 评估结论的效力、使用范围与有效期1、本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。2、 本评估结论仅供委托人为本报告所列明的评估目的和送交财产评估主管机构、企业主管部门审查使用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。3、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年（二0a年十一月四日至二O-O年十一月三日）。超过一年，需重新进行资产评估。（学习的目的是增长知识， 提高能力， 相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）