流程管理丰都交房流程

流程管理）丰都交房流程壹：交房均有哪些手续？1 、于预定的交房日期之前，会收到 KFS 发出的书面的收房通知（收到的时候心情壹定很激 动的捏），于通知书里，会告知你于约定时间内对房屋进行验收交接。2 、关于验收 当下壹般大多数的 TX 均会找到关联的验房公司、监理公司的专业验房人员壹起来验房，毕 竟咱是第壹次置业，验房的重要性于于让我们了解房屋本身的质量问题，也能避免随后的装 修中扯皮问题。TMX 应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施壹壹进行验收， 且做好记录， 同 时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程 质量检验合格单和新建商品房房地产权证。3 、不要忘记让 KFS 提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，能够作为商品房 预、出售合同的补充约定，和合同具有同等效力。4 、签署房屋交接书TXM 对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应和开发商签订房屋交换书； 对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的 房屋完全符合交房标准。 （知道验房的重要性了吧） 二：那具体的交房流程到底是什么呢？下面土巴兔装修网就带大家来壹起见见： 见门窗是否开合顺畅、方便锁闭，配套钥匙是否能快速打开门，见门是否存于变形，把手等 是否有破损情况，窗户配套纱窗质量是否合格。业主自备电池，給防盗门的门铃装上电池， 见门铃是否正常响动。屋顶、墙面、窗边、门边是否存于渗水漏雨现象，注意见这些地方有没有黄色污渍，如果有， 就说明房屋可能存于渗水漏雨的问题。于开发商交房时，业主们要特别注意以下三点：1 、于验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主壹定不要答应，否则于验房 时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。2 、如果开发商提出代办产权证，业主是能够拒绝的，因为产权证业主完全能够自己办，如 果交给开发商，那业主仍要给开发商交代办费。3 、验房中所发现的质量问题壹定要白纸黑字写于纸面上，不能听信开发商的口头承诺，且 且于房屋问题的后面，仍要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会于开发商无限期拖 延之后毫无办法。2 、很多开发商 / 物业会提出帮你代办产权证，所以你要缴纳所谓的“代办费” ，但其实你是 能够自己办理产权证的，这笔费用你完全能够拒交。3 、验房中发现的问题，壹定要落实到纸面，且注明开发商承诺的解决时间，然后由开发商 盖章后妥善保存。特别要注意，很多开发商，且不把这份“问题表”交給业主，谎称“我们 会备案后尽快給你解决”但往往到业主入住后均未解决，但业主手中又无任何凭证，完全无 法维权。如果你前往收房前，已经知道你的开发商有之上所谓“惯例” ，那建议你尽量多联络些业主， 同时去收房，以免势单力薄，无法和开发商抗争。交房要具备哪些条件按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件： 壹、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房壹般是由所于区、县建设工程质量监督站核 验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，仍须说明质量等级，如合格、优良等。二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住 宅发展局颁发的。 未取得许可证的房屋， 不允许交付， 公安户籍管理部门不予办理入户手续。三、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称大产证 。实际上只要取得 大产证 ，就必须具备壹、二条所列条件。未取 ?quot; 大产证 的，开发商不能办理交房 手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。不少购房者于开发商房屋不 具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准 的房屋；或配套不到位；或质量存于问题或产权有纠纷；或有些费用未缴付，导致不能按时 取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投 入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即 使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错， 也应对提前装修造成的损失承担壹定责任。交房手续有哪些 ?壹、通知 开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者于约定时间内对房屋进行验收交 接。开发商约定的收楼时限壹般于收楼通知书寄出 30 天内，按有关规定，如购房者于约定 时间内没有到指定地点办理关联手续，则壹般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。二、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施壹壹进行验收，且做好记录， 同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工 程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者能够拒绝验收，由开发商 承担责任。三、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 根据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定等关联法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，能够作为商品房预、出售合同的补充约 定，和合同具有同等效力。开发商应当按住宅质量保证书的约定,承担保修责任。开发商不提供的， 购房者能够拒签房屋交接书。 商品住宅售出后， 委托物业管理公司等单位维修的， 应于住宅质量保证书中明示所委托的单位；而住宅使用说明书应当对住宅的结构、 性能和各部位 （部件 ）的类型、性能、标准等作出说明，且提出使用注意事项。四、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应和开发商签订房屋交接书； 对不符合合同约定的， 应做好记录， 要求开发商签字， 直至开发商的房屋完全符合交房标准， 再签署房屋交接书。逾期交房的责任应该如何？ 商品房买卖合同示范文本第七条是关于买受人逾期付款的违约责任的约定，第九条是关于出 卖人逾期交房的违约责任，俩者是对应的关系。按照合同法的公平原则，第七条和第九条对 买受人义务和出卖人义务的约定应当具有对等性。可是于实践中，壹些开发商事先填好的合 同文本却明显地违背了这壹公平原则。 如某开发商于第七条中约定 ?quot;（ 付款 ）逾期超过 30 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5% 向出卖人支付违约金。 而第九条的约定则是： （交房 ）逾期超过 90 日后，买受人有权解除合同。买受人解 除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 30 日内退仍全部已付款，且按买 受人累计已付款的 3% 向买受人支付违约金。 对类似的这种不公平约定，购房人应当予以警 惕。最理想的结果，是争取把第七条和第九条需要填空加以约定的数字统壹起来。可是壹些 楼盘特别是紧俏楼盘，开发商往往不轻易让步。买房人最好要据理力争，尽量缩小俩者的差 距，壹旦于履行合同的过程中出现问题，能够更好地维护自己的合法权益。 逾期交房可否先收房后追究责任？ 担心开发商逾期交房，担心壹旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。因为：第壹、接收房屋和追究开发商逾期交房责任之间且无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；第二、于开发商已经逾期交房且不存于免 责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；第三、 除购房者明确表示放弃外， 接收房屋本身且不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 当然， 追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当于开发商实际交房之日起俩年内主张自 己的权利。此外，你不能仅以开发商未先行承担违约责任为由拒绝接收房屋。因为于交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务，房屋毁损、灭失风险于交房通知确定的交房日就已经转移给你。于此情况下，拒 绝接收房屋，对你且无益处。交房注意事项汇总携带：榔头、卷尺、便插灯或电笔、圆珠笔、笔记本、报纸、塑料袋、包装绳！ 交房注意事项壹：查见资料1 、房屋的住宅质量保证书 （盖章原件可带走） 。2 、住宅使用说明书 （盖章原件可带走） 。3 、竣工验收备案表 （盖章原件） 。4 、面积实测表 / 测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章） 。5 、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构） / 工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）6 、建筑工程质量认定书 。7 、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证8 、签字时注明“楼房情况未明” 交房注意事项二：楼房结构1 、检查房屋有无裂缝。（ 1 ）查见房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。和房间横梁平行的裂缝，修补 后不会妨碍使用。若裂缝和墙角呈 45 度斜角或和横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存于结 构性质量问题。（ 2 ）露台处的俩侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出当下阳 台，万壹发现房间和阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。（3）承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存于危险隐患。（4）墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。2 、检查空鼓。（1 ）检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线壹圈。轻敲各面若听到空 响的声音，就是各面层和墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明 它们接触良好。（2）检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲壹下有无空声。3 、检查倾斜和水平。（1）于房顶上用细绳栓上壹重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。（2）目测大致地平。（3）检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪4 、测量房间的层高。建筑层高为 28 米，实际高度不能低于 26 米，层高 3 米的实际高度不能低于 2 75 米， 住宅层高不能低于 2 8 米。交房注意事项三：渗漏、排水和防水1 、检查房屋有无渗漏（1）察见房屋的地面和顶层渗水情况。（2）检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象（3）墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。（ 4）察见厨房、卫生间（顶面、外墙） ，阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有 无油漆脱落或长霉菌。2、排水,但（ 1 ）验收下水情况，见是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏 等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水） 。合格的地面不应有积水存于，因地漏是最低处 毛坯房地漏周围留出了壹定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，见水压大小，试 排水速度。（ 2 ）厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆和墙或柜的接口处防水是否妥 当，水池龙头是否妥当。3、防水（ 1）于厕、卫放水（约高 2cm ），24 小时以后查见下家厕卫的天花。 交房注意事项四：室内细部1、管道（1）各种管道表面镀层是否完好无破损。（2）见水管有无冻裂。（ 3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏） 。4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。2 、门（大门，房门） （ 1）门身内、外、顶面是否油漆 ,有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部均必须刷漆。（ 2）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的壹边）。（3）试门是否运作自如、开关时有无特别声音。（ 4 ）试门锁是否运作自如；见门锁是否安装牢固；见门匙和门锁是否封口；见门插是否插 入太少或太长或太紧。（5）关门听隔音效果且了解密封程度。（ 6）卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5 厘米。窗的油漆质量主要见，卫生间的门仍要刷下边。3、窗（ 1）见门窗的油漆质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹）、漏刷和磕碰，色泽是否壹致。（2）目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。（ 3 ）见窗户玻璃是否完好。（4）试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。（5）见关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。（6）试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。（7）见窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。（ 8 ）留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为原 则。（9）窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。 交房注意事项五：生活设施1、供电1 ）拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户 内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。（ 2）保险插座。距离地面 30 厘米高的插座均必须带保险装置。（ 3 ）卫生间内的电源插座应是防潮插座且有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全 灯座，洗手盆的上方不应有插座。（4）检查开关、插座的牢固程度。（ 5 ）检查强电、弱电的垂直距离是否超过壹米，距离达不到要求，日后会影响电视的收见 效果。（6）用电笔 / 小灯泡测量各个强弱电是否畅通。2、燃气（ 1 ）厨房、卫生间应和通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持 室内空气的清洁。（2）燃气是否畅通。3 、电讯和线路（1）打开电话、电视的线路接口，用力拉壹拉，见是否虚设。（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。（3）CCTV 监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。（4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。 交房注意事项六：其它1 、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。2 、抄电表、水表、燃气表数值。3 、有无专用垃圾道，其有无堵塞。4 、有无专用邮政报箱。5 、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。6 、查问南阳台封闭计划。 交房时应交哪些费用及注意事项壹、必须先明确收房入住流程1 、请按入住通知书安排的时间携带关联证件、资料办理收房手续。2 、由专门接待人员陪同您共同查验住宅质量保证书 、住宅使用说明书和无锡市建 筑工程竣工验收备案表 （即俩书壹表）原件。3 、由专门接待人员陪同您共同验房，且填写房屋验收情况表 。4 、如发现问题，开发商要对业主提出的合理要求进行整改，直到业主满意为止。于此期间 发生的任何费用由开发商承担，另外，由此造成的延期交房，开发商要承担全部违约责任。5 、签署商品房实测面积结算补充协议 。6 、开发商向业主交付房门钥匙。7 、办理完上述手续后，开具办理入住手续通知单 。执此单于物业公司进行业主登记。二、验收房屋质量有关书面材料1 、建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书（填发时间、盖章单位、工程名 称等是否清楚、协调） ；2 、整栋楼的无锡市建设工程竣工验收备案表 。表上的每壹项均必须报主管部门备案，缺 少壹项均不能入住的。同时要仔细察见各个分项有没有均备案，例如消防设施等。 （注：只 有将项目送交主管部门备案后，才能对开发商产生严格约束作用，开发商因此就必须对楼盘 终生负责）3 、住宅质量保证书 ，是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。4 、住宅使用说明书 ，是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙 体结构类型等作出的关联说明5 、保修卡。根据建设部的商品房销售管理办法第三十三条： “房地产开发企业应当对 所售商品房承担质量保修责任。当事人应当于合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内 容做出约定。保修期从交付之日起计算。 （详细细节须见商品房销售管理办法具体规定）6 、住户手册 ，注：上述文件均要见原件，而不是复印件。三、核查房屋结构、面积1 、交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否壹致，其结构是否和原设计图。2 、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，和合同签订面积是否有差异。 （注：有许多情况 下，开发商请的检查部门的核查结果且不准确，是否有必要由业主们另请其他部门进行二次 核查）3 、户内和公摊面积需要壹起核查。目前，开发商所提供的面积实测表 ，只有整个套内面 积总数和公摊面积的总数，而无明细套内每壹部分的面积和公摊每壹部分部分的具体面积。 其中户内面积比较好算，壹般不会出现大的问题。而公摊面积的计算较为复杂，有许多开发 商会钻其中空子，这也是发生纠纷的重要方面。因此，鉴于 UHN 的公摊面积格外之大，更 需要对公共部分进行认真、仔细地核查。四、户内验收具体的内容实于太多，眼花缭乱，不再壹壹累述。关于室内污染问题，必须经市建委等有关部门考核认可的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测合格的。但有许多情况下，开发商请的检查部门的核查结果且不准确，有的只查开发商提供的少数房子，而没有全面核查。因此，当下有相当壹部分的楼盘业主们另请其他部门 进行二次核查，以免出现漏洞。五、户内装修、设备验收 按购房合同及有关协议的约定， KFS 应向业主们提供装修及设备清单，购房者可按清单内容 进行清点，检查其是否齐备、 完好程度及使用情况 KFS 应向业主们提供各类精装修设备的 保 修卡。六、公共设备验收电梯、消防、燃气、暖气、道路、绿化、车库/ 停车场、电视接收系统、保安系统、小区环境等各个方面，这些部分没有找到特别详细的标准，这也很可能会成为产生纠纷的方面，更会带来相应的问题，急需提前相互沟通交流。七、楼房外面部分房屋外墙等八、明确物业部分查见房产后且准备签收房屋验收单之前，壹定先签订物业管理公约 ，做壹个事先约定，避免日后起纠纷。其中，要明物业管理费的构成、标准、收交的起始时间以及交费的周期，仍有清洁费、保安费、绿化费等费用的核定。同时，考察小区物业管理公司的资质，是 否具备原定的管理标准。上述内容均要清楚明白，以免日后纠纷。九、新房验收的最终结果1 、是和发展商签订壹份交屋见房记录表 （或称物业交付核验单 ）。于这个记录表上， 应把检验情况逐壹记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚” 、“无法认定” 等字样。若发现问题，则如实记录下来，且要求发展商限期处理。2 、对发现的问题要详细于验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予 收楼的原因且要求开发商签字、盖章。3 、于房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：a）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补 强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。b) 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取 费用补偿的办法，由接管单位处理。十、可能会出现的问题1 、出现问题无法收房时的问题：收房时可能出现的最大的问题，就是业主认为房子未达到 交房标准或出现违反协议合同的问题而拒绝收房， 而 KFS 却可能会说这是由于业主的原因造 成无法按时交房的。这种情况是目前许多楼盘交房时经常出现的问题，且要业主承担因此而 造成的损失和费用。对于这种情况，个人认为壹是坚持集体收房，避免落单吃亏；二是严格 按照有关规定、协议按照收房标准。2 、交钥匙的问题：应是开发商向业主交钥匙，而不是物业公司。物业不能以任何借口扣押 业主的房间钥匙。目前，于有些楼盘交房时会出现物业公司利用建设单位委托其代为交楼之 便，因业主不接受其不合理收费或其他条件，不给买房人钥匙。对此，必须要明确收房是业 主和开发商之间的事，由此造成的延期交房的违约责任，将由开发商承担。3 、公共维修基金的问题：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金 应于入住时交纳。有不少开发商于交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公 司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。4 、契税的问题：契税交纳的时间。按规定，契税应于办理产权证时交，有很多KFS/ 物业会要求入住前就交，业主们完全能够拒绝。契税的收取人。契税于国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无 权向业主收取的！5 、大、中维修基金的问题：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京 关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导业主于交纳共同维修基金的同时，于收 房时再交纳大、 中修费， 对这种重复收费的做法， 业主有权拒绝。 具体可见国土和房管局 关 于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知6 、交费问题：总体而言，业主于收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时 应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位于签订购房 合同时对房屋使用、管理、维修公约进行过承诺，仍应交纳自己承诺缴纳的物业管理费 用7 、物业费的问题：注：据说物业费审批部门壹般会就物业费的价格征求小区业主意见且且 电话录音（壹般征求 10 个人左右），至于谁被访问 ,只有 KFS 知道。这需要集体收房时大家 及时通气，免得被鬼子钻了空子。8 、取暖费的问题：壹般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人于供暖开始前缴纳即可， 不壹定要于入住前缴纳，且有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。9 、其他各种收费问题：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理， 但有很大部分很可能为不合理收费。 我见了其他壹些楼盘的收费， 简直就是巧立名目、 巧取豪夺、令人无法忍受，估计于各类费用方面，开发商 / 物业和业主间会有不少异议。举些例子，如网上经常有人问： “交房时，建设单位要我缴纳 5000 多元的天然气初装费，这合理 吗？”“建设单位交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否能够拒交？”回答是： “不合理，能够拒交！ ”又如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初 装费、开通费等等。对此，也完全能够拒绝。具体可见商品住宅销售价格构成管理办法 该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用均应包涵于房价之 内。那么除了于合同中明示于交房时另行收取的，均属于“未予标明的费用” 。同样，购房 合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示于交房时需另外 收取费用的，于交房时也不应就关联项目收取各种名义的初装费、开通费。如果于合同外新 增加设备，则可向自愿接受关联服务的买房人收取，但不应于交房时强行向不希望接受关联 服务的买房人收费。10 、入住时要和物业公司要签署哪些协议，双方各自承担哪些义务、责任。交房流程全攻略壹、通知 开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者于约定时间内对房屋进行验 收交接。于约定的时间地点内开发商会核验业主材料;业主领取 竣工验收备案表 、房屋土地测绘技术方案书、住宅质量保证书和住宅使用说明书且由开发商加以说明；业主交纳剩余 房款；业主领取钥匙且签署住宅钥匙收到书 。二、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施壹壹进行验收，且做好记录注 意事项：收楼要验哪些内容？面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙壹个均不能 少。提要 内部验收1 、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放于烟道口下方十公分左右，见烟是否上升到烟道 口立即拐弯吸走。2 、卫生间通风：应于吊顶下留通风口。留于吊顶上面时要用手灯查见是否具备可安装性， 同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查见是否存有建筑垃圾。3 、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，见报警装置是否灵敏动作，报警声光提示 同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困 难甚至拆掉吊橱。4 、空鼓：手锤垫上几层纸 （避免留下锤印） 敲击墙壁， 检查墙面空鼓。 专用钢针小锤 （10g ） 测墙砖、地砖空鼓。5 、验电：A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关 箱内的插座开关（应有标示） ，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。 如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍于闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复， 否则误触电时无法及时断电危及生命。插座仍应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。C、开关箱内开关应安装牢固，每个均要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。 否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。D 、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。E、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不壹：比如二室二厅至少应有2 个，三室二厅至少应有 3 个；有线电视插座仍应同步多壹个。F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。G 、检查入户门门铃：带 2 节（或 4 节） 5 号电池测试门铃。是否不响或响个不停。6 、猫眼：入户后观察猫眼， 是否松动、 不清晰、 视野不全或因有异物无法见清楚等现象， 修复或更换。7 、测高度：用盒尺检查房顶， 取 45 个点，进行测量， 若数值壹致， 比如房高均为 2.7m （或者 2.65m ） 说明房顶或地面没有倾斜。8 、测墙壁地面： 用长尺（或者带有水平的专用直尺） ，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂 纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰于发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹于墙上就会形成 爆点）。9 、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（ 200 瓦）照射，灯壹亮，墙壁天花板是 否平整立刻通过光线阴影见出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会和墙壁原 色产生差异。10 、镜子：用镜子放到门顶部和门底部， 检查这些平时见不到的地方是否刷过油漆。 如果是卫生间的门， 顶部和底部的油漆没有刷全，时间壹长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过 早沤烂损坏11 、外立面的腰线于壹般于 12 楼，45 楼之间，大雨天壹定要来见壹见是否会渗漏。下 雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，及时提出修理。12 、楼道窗户是否有纱窗， 不要因为不属于自己家就不去关心， 如果没有， 应及时提出配齐。 同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（ “住宅设计规范”明确规定有） 。13 、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门和框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。14 、室内门检查平整变形： 把门打开， 眼睛凑到门边， 见前后门线是否重合， 若门线不重和， 比如有壹角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查见四周缝隙均匀适宜；门和锁开关 应该开启灵活；仍要用专用水平仪测门安装垂直度。15 、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇， 应推动开关灵活， 相互无碰撞。 窗户外窗框上应有防堵帽， 防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外均擦不干净时，是因为双 层玻璃的里层脏了， 原因玻璃于安装时候就污染了， 这时应拆换新玻璃， 否则以后不易解决。 仍要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外 的窗户应有防盗网。16 、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动， 应重新固定。大开水阀见排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞） ，放水同时用卫生纸 擦拭上下管道底部有无渗漏。17 、卧室、 客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之壹， 比如室内面积 30m2, 那么开启的窗 户面积应有 1.5m2 ；18 、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之壹， 比如厨房室内面积 10m2, 那么开启窗户面积 应有 1m2 。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范” ）。厨房排烟孔直径 15cm ，达不到 时无法安装油烟机。19 、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90 度（房顶四角和地面四角） ，墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说 明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。20 、闭存水试验、水表空转试验： （重要检验项目） 楼上卫生间有人于洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好， 所以于验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。具体做法是，于楼上和自家的 卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持 24 48 小时，楼下 卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去见自家水表，水表不跑，说明水表 合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上仍有存 水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为 止。有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时 解决就麻烦了。21 、卫生间： 卫生间于楼道内有窗户的应该安装防盗网。 卫生间没有窗户，则应有通风孔。通风孔直径 10cm ，设于吊顶下面。离通风孔最近的插 座距离应 1.5m ，且且是防水插座。 卫生间门上没留 0.02m2 通风百叶窗时，门下应留 3cm 的间隙（国家标准“住宅设计规 范”）22 、暖气片： 暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气 放不出来，暖气片不热。仍要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影 响采暖效果。23 、地下室：室内净高 2M ，国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间的应 给予价格上的补偿提要；外部验收外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏） 、单元门（外观和试用） 、楼道（宽度、 扶手、踏步、纱窗） 。最后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。三、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件、住宅质量保证书和住宅注意事项：开发商于交房时向业主提供的竣工验收备案表 使用说明书必须为原件而不是复印件。四、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应和开发商签订房屋交接书。 特别说明：1. 查见俩书壹表壹数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据 对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积） 。2. 不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后 必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自 己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情 况很普遍（多退少补，吃亏的是业主） ；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面 积减少，吃亏的仍是业主） 。3. 房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，见好条款，不能放弃自己的权 利。4. 交合理费用（物业管理费应有市物价局批文等）