成都温江区160亩地块项目分析报告

呈：董事长 项目：成都温江区160亩 地块项目由：战略发展部 编号：20080812（总第096号）事由：关于成都温江区160亩地块项目初步测算报告日期：2008年8月12日页数：9页紧急 传阅 请批示 请_日内回复根据柏毅（香港）有限公司提供位于成都 温江区 光华大道160亩住宅项目相关资料以及对项目的初步调查，我部对该地块做了投资的初步测算分析。 初步结论 1、 考虑该地块位于成都主城外围西部分中心的旅游片区，按照将该地块规划设计为 别墅（双拼、连排）、花园洋房、高层电梯洋房三种物业形态来进行投资测算分析，所得投资利润较低，仅0.06%。这是由于该项目对方所报地价（187.5万/亩）和已建30000平米建筑面积转让价（10000/平米）高。2、 从成都房地产市场统计分析可以看出，成都住宅市场有向三环外区域发展，其中城西是住宅市场发展的主要方向。而受5.12地震的影响，成都市拆迁逐步展开，由此带来的刚性需求是成都市房产市场的利好因素。一、项目地块规划设计要点1.项目地块位置项目处于成都 温江区 西三环外10公里 光华大道。地块南面紧靠“奥林匹克花园”，东南面“万科朗润园”。 2.技术经济指标序号类别基本数据1总用地面积106672 160亩2实际出让面积106672 160亩3容积率2.254绿地率35%5建筑密度27%6建筑控制高度100米7用地性质二类居住9地上建筑面积240012 其中:连排别墅45000 （150套，容积率为0.8） 花园洋房25350 （130套，容积率为1.3） 高层电梯168000 （容积率为5.43） 配套(社区服务物业)1662 10地下建筑面积26840.5 车库17240 人防9600.5 12总建筑面积266852.5 说明：该项目地块净用地160亩，土地平整工程已完成，第一期建筑工程已建建筑面积有30000平米（别墅）。若按以上规划设计方案，即总容积率2.25，总建筑面积1066722.25=240012，对方报地价为3亿，则楼面地价为1250元/平米。附：位置图：万科朗润园均价项目地块位置奥林匹克花园多层高层均价5000二、总投资估算实际土地出让面积（亩）160.00 土地价(万元)30000.00 每亩地价(万元)187.50 楼面地价(元/每平米)1249.94 序号费用名称建筑面积（）费用标准（元/）费用金额（万元）一土地费用240012 1300 31200 1 出让金240012 1250 30000 2 契税(4%)1200 二前期费用236852 160 3790 三设计费用236852 90 2132 四建安成本236852 2451 58053 1临时设施236852 43 1018 2别墅/花园洋房70350 2400 16884 3高层电梯168000 1600 26880 4地下25640 2400 6154 5社区服务1662 800 133 6室外工程77871 280 2180 7基础设施（含水电气有线电视等）266852 180 4803 五已建3万成本价30000 10000 30000 六股权转让服务费（成交价的1%）600 六不可预见费用（以二、三、四、五的3%计）266852 72 1919 七管理费用（以工程成本2%计）266852 48 1279 八财务费用(以一、五及工程成本40%、2年6.5%利率计)191 5110 九销售费用（以销售额2%计）257252 113 2903 总计5784 136986 三、静态财务指标分析序号项目面积(m2)单价（元/m2)总价（万元）一总销售收入145158 1别墅45000 10500 47250 2花园洋房25350 8800 22308 3高层电梯168000 4500 75600 4车库17240 4200 7241 二总成本136986 三营业税及附加(5.55%)8056 四土地增值税(暂未计)五利润总额116 六所得税(25%)29 七税后利润87 八税前投资利润率0.08%税后投资利润率0.06%税前销售利润率0.08%税后销售利润率0.06% 说明：参照目前周边的售价，该项目投资利润率低。附一：周边楼盘1. 蓝光香境项目位置：位于温江区 光华大道 江安河畔（奥林匹克花园北侧）。项目概况： 香境总建筑面积：约17万平方米户型产权面积：约72-105实际使用面积：约99-180机动车位：约900（辆）中小学：成都七中实验学校、树德中学光华校区、皇家艺术培训学校幼儿园：金苹果幼儿园周边环境：湿地公园、青羊绿舟公园、建信奥林匹克花园运动城、鱼凫国都温泉。开发商：蓝光集团售价： 均价为4480元/平米。2. 芙蓉锦绣项目位置：温江区永宁镇新庄村4、5、6社（芙蓉古城一期景区大门正对面） 项目简介： 别墅户型面积：251-474平米项目距新开通的城市通道芙蓉大道仅200米，距三环路8分钟，芙蓉大道、成温邛、光华大道、羊西线几条线路均可到达。中小学：成都7中周边环境：花博会主展馆、绿洲森林公园、湿地公园、两河森林公园、金沙车站等。开发商：成都中亚实业有限责任公司售价：9000-12000元/平米。 附二：成都市房地产宏观分析一、成都市概况成都位于中国西南，地处成都平原腹心地带，处于由剑门蜀道、九寨沟、峨嵋山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上，是内地前往西藏的主要通道，旅游地理位置十分优越。全市总面积1.239万平方公里，总人口1103.4万，其中市区人口497.15万。成都自古为西南重镇，历代都是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市，93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力为西部第一。二、成都市城市规划及建设根据成都市城市总体规划（2006-2010），成都市城市空间发展战略是要将成都市构建成“一主六片”的大都市格局，即以外环路以内的中心城为主城，而在中心城外围，依托现有城镇，整合为六个大的片区。该项目属成都市中心城外围的西部片区。成都市主城区西部分中心，是以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区；依托大专院校形成的教育科研、休闲旅游为主的城市新区。u 项目位于主城外围西部分中心的旅游片区，将该项目规划为部分别墅及住宅的市场潜力较大。三、成都市房地产市场分析（08年7月21日-7月27日）1、成都市区商品房供销情况商品房住宅可售情况u 根据统计结果显示,本周除金牛区外,其它5个区域均是供应量大于成交量。这充分说明了该周市场推出了大量新房源,扭转了以往长期“入不敷出”状态。各种物业形态比例情况2、各郊县成交情况分析u 温江区域以约4.38万平方米的成交面积再次成为本周的销售冠军,共成交商品房357套,分别较上周环比上升31.93%、32.71%；3、新增预售项目总体成交情况u 城西以约7.80万平方米的新增面积又一次荣登宝座，区域新增住宅349套。3、环域新增情况u 该周3环外区域放量惊人,新增预售面积约11.27万平方米,占据市场份额52.27%，成为本周新增预售面积供应主流；区域新增住宅966套； u 2-3环区域退居其二，新增预售面积约10.29万平方米,仅次于3环外区域；区域新增住612套；市场概况分析：由于受去年9.27政策的出台，成都楼市一直较低迷，而5.12地震更是让成都楼市雪上加霜。众多开发商为尽快销售手中房源，更是大打促销战，但仍没见其成交量有多少上涨，市场观望氛围仍较浓厚。四、土地市场情况宗地编号宗地位置容积率用途面积（亩）起拍价 （万元/亩）成交价 万元/亩）竟得单位GX86(211/212):2008-019南部新区科创中心片区J号地块 2.7, 6.0商业34.9400400神旺控股有限公司GX87(211):2008-020高新区剑南大道以西，德赛三街以南，荣华南路以东 3.0， 6.0商业73.9260260成都市瑞泰华有限公司GX88(211/252):2008-021高新区天府大道以西，大成街以南，府河以北总5.5商住170220220四川西美投资有限公司10 / 10文档可自由编辑打印