物业管理公司员工制度

ZDWYGLZD-001一、热爱公司：自觉维护公司的利益、形象和信誉，顾全大局，专心投入，群策群力，为卓达事业发展努力工作。二、遵纪守法：自觉遵守国家法律、法规，维护社会公德，遵守公司规章制度。三、主动工作：对工作不推诿、不拖拉，认真、负责、主动、热忱地为住户服务，积极为工作开展提出合理化建议。四、团结协作：工作中对主管领导要尊重服从，对同事要乐于协助，不搬弄事非，不破坏团结。五、诚实敬业：保守公司的商业机密，不在外兼职，不营私舞弊，不收受赂贿和回扣，不损公肥私。要爱护公物，不占用工作时间办私事，私事不得使用公司的办公、交通、生产、娱乐等设备、设施。六、整洁端庄：工作时间应衣着整洁、举止端庄，要自觉保持工作场所的环境气氛和场地清洁，不得在上班时喧哗谈笑。七、虚心好学：要自觉读书学习，加强自身文化道德修养，善于总结经验，乐于听取意见，不断提高工作能力、业务技能和自身修养。八、坚持原则：对损害公司和他人合法权益的人和事，不迁就，不依附，要敢于抵制，批评和揭露。员工奖惩制度ZDWYGLZD-002第一章总则第一条：为维护企业和员工的利益，正确实施奖惩办法，保证全面、准确、及时地贯彻落实公司各项规章制度，调动全员积极性，维护正常的工作秩序和提高工作效率，促进企业健康、快速发展并有利于员工的个人发展，特制定本条例。第二条：坚持精神奖励和物质奖励并举；坚持思想教育与经济处罚相结合，实行“惩前毖后，治病救人”的方针。第三条：奖惩原则：有功必奖，有过必罚；小过即改，既往不咎；制度面前人人平等。第四条：本制度适用物业公司全体员工，若有与集团制度相抵之处，以集团制度为准。第二章奖励第五条：奖励分为精神奖励和物质奖励。二者可单独使用，也可同时并用。第六条：符合下列条件之一者给予奖励：1 、在完成工作任务、提高工作效率、保证工作质量、遵守规章制度、修旧利废、降低消耗等做出成绩者；2 、积极提出合理化建议，被采纳后有成效者；3 、生产、经营等方面管理有方，取得显着成绩者；4 、创新、创效、解决难题，为企业做出重大贡献者；5 、受住户表扬，经核查属实者；6 、在人品、道德、责任、个人修养等方面表现突出者；7 、维护国家、企业、住户财产、人身安全、排除重大隐患、减少损失者；8 、主持正义、抵制歪风邪气，揭发坏人坏事，维护企业形象、贯彻执行各项规章制度等方面作出成绩者；9 、住户有难，挺身而出，不顾个人得失，表现突出者；10 、拾金不昧，捡到（巨额）物品，如实交还者；11 、对突发性事件不顾个人安危，及时妥善处理，事迹突出者；12 、维护国家政策方针、法律法规，事迹突出者；13、其它方面表现突出和做出成绩者。第七条：根据受奖者事迹、成绩及其作用和影响大小，实施奖励。奖励标准如下：1 表现突出，做出贡献者，予以表扬，并可给予50100元奖励；2 .成绩显着，有较大或重大贡献者给予书面表扬，并予以100-1000元的奖励；3 有特殊贡献，堪称楷模的予以书面表扬，并予以10005000元奖励，并上报集团公司。第三章处罚第八条：处罚分为行政处罚和经济处罚，二者可以单独行使，也可同时并用。第九条：员工有下列行为之一者，予以口头批评，警告或处以10-15元罚款，重触者。按第十条处罚。1 、工作时间聚众闲聊，大声喧哗，发生口角，不服管理者；2 、迟到、早退或委托他人签到、受委托为他人签到者；3 、无故旷工一天以内者（参照工作考勤制度确定）；4 、中午喝酒影响工作者（陪同客人就餐等特殊情况或经批准的除外）；5 、吵架、谩骂、斗殴未致伤者；6 、聚众赌博或有伤风化者；7 、工作时间私自外出、擅离职守者；8 、工作时间偷睡懒觉、看闲书、杂志和报纸；9、违犯公司规定，不佩戴上岗证、牌者；10、违犯就餐规定，浪费饭菜者；11、工作效率低下，完不成工作任务者；12、挑拨离间，造谣惑众，诬陷他人，破坏团结，尚未造成严重后果者；13、不准时参加会议，不遵守会场纪律者；14 、工作不认真，敷衍马虎致使工作出现差错者；15 、与住户发生纠纷，影响企业形象者；16 、其它方面行为不良，情节较轻者。第十条：员工具有下列情况之一者，予以书面批评，可并处50-200元的罚款，重触者按第十一条处罚：1 、无故旷工三天以内者；2 、打架斗殴、致人轻伤者；3 、工作失职或因主观原因造成各种较大、重大事故，负有主要、次要责任者；4、无正当理由，延误公事，致使企业发生损失或造成不良影响者；5 、对上级指示，有不同意见，虽经陈述未被采纳，而擅自违抗指挥者；6 、工作弄虚作假，产生不良后果者；7 、浪费企业财力物力或办事疏忽，把关不严，使企业受损害者；8 、住户举报行为不良，服务态度恶劣者；9 、工作相互扯皮，严重影响工作的当事者；10 、其它方面表现不好，情节严重，给企业造成较大损失者；第十一条：员工有下列情况之一者，通报批评，并予以200-2000元罚款，重触者上报集团处理：1 、未经上级领导同意，私自向住户承诺某些事项，给企业造成重大损失者；2 、私自泄露企业商业机密者；3 、出自故意或过失，造成企业财产大量损失的破坏性行为；4、在业务往来中私自收受回扣、手续费的受贿行为；5 、利用职务便利，自己经营或为他人经营与本企业同类的营业项目，获取非法利益的非法经营类的营业行为；6 、对自己所掌握的公司秘密私自泄露，造成重大损失者；7 、违反交通安全管理法规，发生交通事故致使人员伤亡或企业财产遭受损失的交通肇事行为；8 、在签定合同、协议的过程中，严重不负责任，被诈骗致使企业利益遭受重大损失，或在履行合同协议中失职被骗的当事者；9 、严重违反公司纪律和规章制度，营私舞弊，给企业利益造成损失的失职行为；10 、其它方面表现恶劣、情节严重，给企业形象和财力带来重大损失者。第十二条：员工具有下列行为之一者，予以除名，上报人力资源部、总裁办公室。造成损失的予以赔偿，并应处以2000元以上罚款，触犯刑律的依法追究刑事责任：1 、违反规章制度，不服从管理，强令工人违章冒险作业，因而发生伤亡事故或造成其它后果严重的重大责任事故的行为；2 、对已发现劳动安全设施的事故隐患不采取预防措施，因而发生伤亡事故造成其它后果的重大安全事故行为；3 、违反国家建设工程质量监督管理制度，在从事土木建筑、管道线路设备设施安装、建筑装饰装修和大型维修项目等施工中，不认真履行职责，降低工程标准，不严格把关，造成工程重大安全事故的行为；4、私自伪造，变造金融票据、票证或股票、债券的行为；5 、以非法占有为目的，秘密窃取公司财产的盗窃行为；6 、利用职务之便，将公有财产占为己有的职务侵占行为；7 、煽动住户到企业闹事，情节严重者；8 、心术不正，结营私党，败坏风纪，造成恶劣影响，产生严重后果者和其它违法犯罪行为，给企业造成重大损失者；9 、不思悔改，连续犯错误达三次者；10 、其它方面表现很坏，情节极其严重，给企业造成极大损失者；第十三条：对于员工违犯条例中未列举的其它严重失职或违法行为，可据事实情节造成的后果，比照有关条款处理。值班工作制度ZDWY-GLZD003一、值班时间为：中午11：55下午上班；晚间为下午下班后至次日8：00；二、值班人员应提前五分钟到岗，认真办理交接班手续，做到交接清楚，责任明确。三、接待住户要起立，面带笑容，礼貌热情，微笑服务。四、值班人员在第三次电话铃响之前必须接听电话，讲话语气要和蔼，答话内容要清晰。五、重要的电话（119、110、秩序部）值班人员要做到熟练记忆，必要时做文字记录。六、严禁非工作人员使用值班外线电话。七、值班人员要认真填写值班记录，并及时处理各种问题。八、带班人员要以身作则，忠于职守，妥善并正确处理突发事件，必要时立即向上级领导请示汇报。九、值班人员严禁替岗、代岗，如遇特殊情况需经上级领导批准，否则按旷工处理，发生问题后果由责任者自负。十、晚间值班人员在0：00后方可休息，但有电话须立即接听。十一、值班人员注意保持床铺卫生整洁，应着装休息。员工考勤制度ZDWY-GLZD004一、员工考勤工作指定专人负责，由部门负责人监督执行。二、员工上班无特殊情况者，一律按时签到。三、严格保管签到簿，考勤负责人到上班时间准时收管签到簿并进行检查登记。四、员工本人亲笔签到，严禁他人代签，如有代签行为，除视被代签人迟到或旷工，并按员工奖惩制度相关条款处理。五、晚到、早离五分钟视为迟到、早退，五分钟以上视为旷工。六、无故迟到、早退每月累计三次视为旷工一天，确有特殊原因者，须向领导说明。七、严格病、事假制度。事前由本人递交请假条，经领导签字后为有效假条，若确实来不及递交假条的，事后必须由主客领导出据证明。八、工作需要外出无法签到者，必须由主管领导出据证明。九、工作一年以上员工可享有每月三天有薪病假，过月作废，其它员工病假为无薪假。十、员工休病假，三天内由医疗单位出据诊断证明；三天以上必须有县级经上医院证明；急诊须有急诊证明，并按事假审批程序办理请假手续。十一、事假一天由部门负责人批准；一天以上三天以内由经理批准；三天以上由集团主管负责人批准；中层以上干部休假必须由集团主管负责人批准；班组长以上员工批准休假前，必须妥善安排好本部门班组的工作。十二、员工病事假每年不超过六次，累计不超过三十次，超过者按辞退处理。每次休假结束后必须到请假部门办理销假手续。十三、累计三天旷工按除名处理，旷工一天扣罚两天工资。十四、每位员工必须严格执行考勤制度，以身作则，互相监督，如有弄虚作假、欺骗隐瞒出勤行为，按有关条例予以重罚。电话使用制度ZDWY-GLZD005一、禁止员工用企业电话办理个人私事。二、严禁拨打信息台电话，拨打长途电话要做好登记。三、外线电话非企业员工不得拨打，因公电话应做纪录。四、树立效率观念，电话语言要简洁，严禁短话长说拉家常。五、外线电话由专人负责，认真做好重要通信纪录，无故多支的话费由负责人垫付。六、电话费使用注意节约，内线电话能解决问题的，绝不用外线电话，严禁在通话中嬉闹、逗乐。七、通话中要文明用语，维护企业形象。八、内线报修电话禁止长时间占用。九、爱护电话设施，使用电话要轻拿、轻按、轻放。十、下班后，非值班人员禁止使用外线电话。十一、违反一、二条款者，处以十倍罚款。车辆使用制度ZDWY-GLZD006为规范物业公司车辆管理，提高办事效率，本着节约、高效的原则制定本制度。一.车辆使用范围：1 物业公司经理、助理、办公室办事用车；2 财务人员办事用车；3 工作需要接送客人用车；4 一般员工在指定范围以外，根据工作需要委派车辆；5 紧急情况用车。二.车辆使用制度：1 一般性用车（财务除外）须提前一天提出申请，便于协调统一，合理安排；2 经申请同意后，应到办公室认真填写派车单，司机凭派车单和注明的地点、时间行车。司机在派车单中注明每次按计程器行程公里数。发现用车人如以假理由申请派车者，对用车人将予严肃处理。3 无派车单行车一律视为私用自用车，以8元/公里的罚金由司机和乘车人各支付50%；4 市区内出车由办公室负责人批准，市外出车须经理批准同意，赴外地市须经总经理批准；5 上班时间，非出车的车辆停放在指定位置；晚上下班以后，车辆按指定位置停放，否则造成的后果由司机负责。6 派车单由司机保存，每月底上交办公室，由办公室对月耗油、行程公里数等进行核定、登记。7 申请用车前，应事先与办事部门电话联系，避免车辆跑空，浪费人力、时间和能源。三、司机工作制度：1 、按时上班，如出车在22：30以后，无特殊情况次日可推迟30分钟上班；2 、行车前认真检查车况，行车中注意交通安全，工作热情、周到；3 、严格执行派车单行驶制度，按时按地准时返回；4、工作期间严禁饮酒，严守公司机密；5 、严禁私自用车，禁止车辆外借和允许非司机人员驾驶车辆；6 、节假日或请假时间（一天以上者），应将车辆钥匙交办公室负责人保管。位培训制度ZDWY-GLZD007一、培训目的：通过岗位培训，使全体员工对本职能专业知识与业务能力达到标准的需求，能够胜任本岗位工作。二、培训时间为周末或其它业余时间。三、培训内容主要包括岗位职责、业务技能、企业文化、理念及管理制度。四、培训形式：1 、学历教育：通过中专以上较系统的教育，培养中高级物业管理专业人才。2 、上岗培训：为新聘用的物业员工提供上岗前的全面培训。时间至少为一个月，并安排入职导向培训，其内容为：A、介绍企业发展史，讲解企业文化、经营理念和宗旨；B、本企业的组织机构；C、安全与保安知识；D、环境卫生知识；E、员工手册宣讲；F、物业服务意识；G、参观了解新的工作岗位及周边环境。H、在职培训：为在职员工提高履行职责所必备的知识和技能提供经常性的培训。I、外派培训：根据实际工作需要，进行专项性的学习、考察、采访、培训。J、交叉培训：帮助员工增长本职工作以外的经验知识，丰富其管理水平全面发展，K、为承担更复杂更繁琐的工作任务而实施高层培训。五、培训的组织与实施：由主管领导或办公室主管分管培训教育工作，并负责执行；六、组织培训的原则：1 、统一规划、分步实施逐步推开；2 、实行多层次、多形式、多渠道；3 、先培训、后上岗，理论实践相结合。4、长期培训与短期培训相结合；5、脱产培训与在职培训相结合。六、培训人员必须按时参加培训，遵守培训纪律，虚心学习，做好笔记,定期总结。七、考核办法以笔试与技能测试相结合。八、无故不参加培训，违犯培训纪律，考核不及格者予以处罚以至辞退。员工工装管理制度ZDWY-GLZD008为规范员工工装管理，展示物业服务形象，特制定本制度。一、工装配置标准1、工装按季节分为夏装、春秋装和冬装；工装按岗位分为行政类和工勤类。2、主管以上岗位、办公室、房管班、文化场馆、大厦（设备人员除外）配发行政类工装，其它岗位配发工勤类工装。3、各类工装样式类别夏装春秋装冬装其他女工勒奥天蓝色半袖套装天蓝色长袖套装天蓝色长袖套装男，为类天蓝色半袖套装天蓝色长袖套装天蓝色长袖套装女行政奥藏蓝色套裙藏监色西装；白色衬衣男行政类白色衬衣藏蓝色西装领带注：各类各季工装配置标准为2套。二、着装时间规定1、春秋装着装时间为3月-5月和9月-11月；夏装着装时间为6月-8月；冬装着装时间为12月-次年2月2、着装换季的具体日期由物业总公司根据实际天气情况进行具体通知3、工作期间员工遇特殊情况需着便装时，须得到经理的准许。三、工装费用管理1、工装费用由公司和个人各负担50%。工作不满3个月（以正式上岗时问为准）离职的，员工全额退还公司负担的费用，工装归员工个人所有；工作满3个月离职的，员工不再退还公司负担的费用，工装归员工个人所有。2、工勤类工装带有物业标识，员工离职时，由所属办公室将物业标识拆除。3、秩序维护员的工装管理以秩序维护部工装管理制度为准，厨师工装按集团劳保用品管理办法执行四、工装更新时限类别夏装春秋装冬装女工勒奥2套/3年2套/3年2套/3年男，为类2套/3年2套/3年2套/3年女行政奥2套/3年2套/3年男行政类2套/3年2套/3年注：各类工装在更新时限内，须注意节俭并保持洁净，如损坏，由员工自费制作或购买。五、工装购配程序1、员工正式上岗后，由员工所在部门办公室负责统计，在当月15日前将工装申请报物业总公司。2、物业总公司根据当月工装需求总量，确定配置方式和价格。3、当月配置需求总量在30套以下的，各物业公司根据物业总公司确定的配置方式和价格，将费用列入下月工作计划。批准后，由各物业公司自行配置。4、成批次购买或更换，由物业总公司专项报批，批准后由物业总公司统一制作或购买。5、各物业公司办公室按物业总公司下发的工装统计台帐格式，负责建立工装登记台帐。六、管理制度1 、员工工装在配发前，须到库房办理入出库手续。2 、员工着装应整洁，不得敞口、挽衣袖、挽裤腿，不得歪斜或系扣不整；严禁敞胸露怀和工便装混穿；上衣纽扣系到距领口的第二个纽扣位置；着行政类工装的人员上衣下摆不得外露，要搭配黑色或棕色皮鞋。3 、未经允许，员工着工装时不准私自佩戴帽子、围巾等其它饰物。4、工勤类工装严禁转借公司以外人员。5 、因公差或外出办事，当事人可以根据需要着便装，但必须注意形象。6 、除参加集体活动以及临时要求外，男行政类员工可以不扎领带；7 、因工装丢失、损坏等，必须在三日内提出申请，并限期备齐。七、罚则1 、发现工勤类工装外借，对工装持有者处以200元处罚，对公司形象造成损坏的，对责任人予以重罚并辞退。2 、员工离职，工勤类工装未收回或未拆除物业标识的，对所属物业公司相关人员处以100300元罚款，并限期追回。3、发现不按规定着装者，每次处以50100元罚款，并追究相关人员责任。入户维修回访制度ZDWY-GLZD09一、目的：明确责任，完善工作程序，提高服务质量。二、适用范围：各物业公司维修部业务。三、职责：1 、接待员负责住户报修项目的分类、派工、协调与回访；2 、维修人员负责对住户报修项目及时进行入户维修与保养；3 、维修部主管每周至少一次对回访记录进行检查（注明检查日期、检查人），发现问题，及时解决；4、物业总公司服务品质部负责对本制度执行情况进行核查。四、工作程序：4 、每日，接待员根据住户报修记录进行分类。须经维修部领导协调的，由维修部主管安排，接待员能自行安排的可直接派工。维修工接收派工单，并遵照“入户维修工作规程”入户维修；5 、维修人员入户后，按公司维修程序予以维修，并确保质量；对因各种原因暂时不能维修的项目，要及时向主管领导汇报，并直至维修任务完成为止；对当日未能完成的维修项目要报接待员登记，以备次日再派人维修；6 、接待员根据报修记录，于维修后三日内对住户进行电话回访，回访率60%以上,投诉回访率100%；4、回访中发现住户不满意情况，接待员要当日以书面形式交由维修部主管负责处理；7 、维修部主管对回访记录每周至少检查一次，发现问题，及时协调解决；6、物业总公司每月至少对各公司入户维修工作质量及回访记录进行一次检查，发现问题，及时纠正；对违纪人员，视情节予以批评或处罚。文印、档案室管理制度ZDWYGLZD010一、打字、复印管理文印室属保密部门、未经办公室允许，非工作人员不得随意进入或逗留；经允许进入文印室人员，不得随意翻阅与己无关的文件和资料，否则，管理人员有权制止或请出。1、打印、油印和复印10张以上者，需申请办公室批准后进行；10张以下者，经文印管理员同意后方可。凡打印、油印、复印者，均应严格进行登记、记录。2、 文印员负责文印室内的计算机、打印机、复印机、油印机等设备和配件的管理，其它人员不得擅自动用。3、 集团以外的打印、复印、油印业务，根据打印的规格数量按规定到财务室交纳费用，凭收款单据办理打印业务。4、 按照规定，文印用品由文印室工作人员统一向集团文印室申请，并附出上期领用材料的使用说明，批复后办理领用。严禁浪费和私用文印用品，特别是纸张的使用必须严格把关，文印员对领取文印纸张数量应与使用登记数量、对外业务量、发放数量和结存数量基本持平并定期汇总，防止丢失和浪费。一经查出浪费和私用，对相关人员予以追究。5、 文印打字管理人员必须严守机密，如发现泄密行为，视情节程度，除赔偿造成的损失外，还将给予行政处罚。二、档案资料管理：1 档案管理员在接受档案室移交的档案时，要按档案内容目录及档案材料逐件逐项核实清楚，在档案收件簿上，接收人一档中签字后收入柜中存档。2 按小区住宅编号和销售，房管建立对应的档案帐目，做到帐帐相符，帐物相符，摆放整齐、调用迅速。3 对房屋产权人发生变更时，要及时做出档案相应的变更，做好变更登记，确保档案的准确无误。4 档案室内做好防火、防潮、防霉、防盗等工作，要经常查验，发现问题及时采取有效措施。5 调阅档案时，要认真填写调档纪录，详细记录调阅，档案名称、借阅人、借阅时间、归还时间。6 对借阅的档案必须有经理或上级相关部门负责人签定批准的依据方可调阅，并及时在调入和调出、回收的记录簿上详细登记。对已调出的档案超期者必须进行催收。7 档案管理员要做好保密工作，非档案工作人员不得入内。如发现泄密行为，视情节程度给予经济或行政处罚。房管工作管理制度ZDWY-GLZD一011一、热爱本职工作，有高度的责任感和事业心，时刻维护公司和住户的利益，秉公办事，不循私情。二、刻苦钻研业务，掌握了解住户的家庭基本概况，有针对性地为每个住户服务到家，恪守“业主至上、服务第一”的宗旨。三、熟悉公司所辖领域内的各类房屋，掌握户型、面积、布局、楼号、结构、室内外设施状况、水电暖煤气缴纳标准等相关情况。四、认真做好住户入住接待工作，仔细检查室内各项设施的使用状态，认真填写入住交接清单，并对住户递交社区各项管理规定，（入住手册、公共契约、房屋装修规定等等），使业主和客商对公共制约的管理规定做到心中有数，有依有据地遵照执行。五、房管员应对所辖区域的楼号、单元、户数了如指掌，对房屋建筑基本知识应逐步掌握，对各种管线网络走向做到心中有数，以便快捷、有效地为住户提供服务。六、对住户和客商反映的问题要认真及时处理，不能处理的要向主管领导请示汇报，并做好文字记录；对于问题的处理要坚持回访制度，回访率达到60%以上。七、住户用水、用电、采暖、煤气等费用收缴，房管员代收时，必须准确无误，严格按表走字收缴。收取的钱款要当日交财务室，需次日交的要妥善保管，发生问题由个人负全部责任。八、对常住业主每月抄表和收费率不低于95%；对不常住的住户每两月必须抄表一次，收费率应达到95%以上。九、配合维修人员，参与对楼房验收的交接工作；对未办入住的闲置房屋，要管好钥匙，定期检查，尤其是采暖期开始时节，更要注意水浸、滴漏事件发生。十、配合销售人员对客户购房看房，做到积极、主动、热情。十一、住户入住装修要办理好装修协议，按规定催交装修押金，及时宣传文明装修，并对装修过程负责指导、咨询、检查、监督的责任。对于违章装修者要按规定给予处罚。十二、房管员对所辖区域每日至少巡视一遍，检查乱搭乱建、乱涂乱画、张贴广告、乱设摊点、随意晾晒衣物等有碍观瞻的违规行为进行劝阻和制止。同时应对不安全的隐患（如窗台放置杂物等）及时予以纠正。十三、工作中注重企业形象，仪表整洁，文明用语，礼节规范，态度诚恳，争做每位住户的贴心人。绿化工作管理制度ZDWY-GLZD012一、目的完善制度，明确责任，提高工作效率及工作质量。二、适用范围各物业公司（处）绿化班三、职责1 绿化工认真执行公司制度,按要求做好各类苗木的绿化、养护工作。2 绿化队长负责绿化工作的全面管理，并做好各项制度的落实与监查工作。2-1按制度要求，对油料、各类农机具等，指定专人保管、使用，并做好登记。3 管理部主管对“绿化工作制度”的执行情况进行监督，确保各项任务的顺利完成。四、管理要求1公共绿地管理：1 熟悉掌握小区的绿地面积及合理布局，充分利用和发展绿地面积，保证绿地率达到35%以上，绿化覆盖率达到40%以上，绿化完好率达96%以上，并且按不同花草树木的特性，合理种植品种和数量；2 熟悉花草树木的名称、特性和培植方法,对较为名贵、稀有或数量较大的品种，在适当醒目位置，标示其名称、种植季节、生长特性、管理方法等，以便住户和客人欣赏和增长科普知识；3 针对不同品种的植被特性，按时进行浇灌、培土、施肥、排水、清除枯枝死叶、消灭病虫、清除杂草和修剪造型等，不断丰富和提高绿化内容；4 及时清理绿地内的枝叶和杂物，保持绿化环境整洁；5 对遭受损害的花木要及时进行修补、扶持和补栽,确保绿地环境的观瞻效果；6 经常巡视绿地状况，制止任何人践踏草坪、倾倒垃圾、污物污水、攀枝折花，或用树木晾晒衣物等行为；2. 绿化机具管理1 正确使用和自觉爱护绿化机具，尽力减少损耗和不必要的损坏；2 绿化机具和机动三轮每日出、入库存放，都要进行检查，使用人要做登记，使用完毕入库前要进行除垢处理,分类摆放整齐；3 机具发生损坏、丢失时，要及时向主管负责人报告，对损坏丢失的时间、地点、原因、状况等做好纪录；能进行使用的，要及时修理，保证正常使用，机具使用完好率应保持在90%以上；4 绿化机具禁止对外借用，特殊情况须经主管领导签字批准，并履行规定手续后方可借用；在借用过程中发生损坏和丢失时，要照价赔偿并做文字记录；5 绿化机具有专人进行管理，定期检查、维护和保养，长期不使用的机具；要按规定进行必要的维护；6 建立健全机具管理台帐，分类造册登记,定期盘点检查。3. 浇灌用水管理1 合理安排浇灌时间，避开用水高峰，缓解居民用水与绿化浇灌可能发生的冲突；2 绿化浇灌需启用大流量用水时，必须事先向相关人员取得联系，经允许后方可启用；3 浇灌过程中应维持开启时的基本流量，严禁私自加大或减少流量，保持水压稳定；在关闭流量前，应事先向相关人员联系，经允许后方可全部关闭，防止水压过高引发的设备设施损坏，否则，由此造成的损失由操作者承担责任；4 绿化工在浇灌时，必须手持水管，严禁放任自流，以杜绝资源浪费。对不按规定执行者，一经发现，立即辞退，同时对物业主管处以200元罚款。4. 绿化库房的管理:1 非指定人员禁止进入绿化库房动用机具和各类消耗物品；2 库房内要保持清洁卫生，物品分类摆放整齐，对易燃品有毒药品和其他消耗品严加管理，每周进行一次彻底清扫；日常保持库房内通风、防晒、防水、防锈、防尘；3 机具各类配件要登记造册纪录，不经允许不得擅自动用或私自挪用；4 绿化机具和配件消耗品的库存量应掌握节俭原则配置，不准大量库存积压。五、管理程序5.1 绿化队长每周至少对整个小区的绿化养护情况进行一次检查，发现问题，及时纠正；5.2 管理部主管每半月至少对整个小区的绿化情况进行一次检查；对各种农机具、油料的管理、使用保养及各种记录，每季度检查12次，发现问题，及时纠正；5.3 物业总公司对各公司“绿化工作制度”落实情况，每季度检查一次；对不严格执行制度的人员，一经发现，从重处罚，同时，要追究相关人员的责任。剪草机使用与维护制度ZDWY-GLZD013一、目的规范剪草机维修与保养，确保机体处于良好工作状态，以延长使用寿命，特制定本制度。二、适用范围物业总公司所属各物业公司剪草机的维修与保养。三、职责（一）管理部（未设部的部门由经理指定）为剪草机使用与维护的归口管理部门。（二）管理部主管负责制定剪草机维修保养计划及保管方案，并指定专人负责。（三）物业总公司管理部负责对所属公司剪草机的使用、维修、保养及制度落实情况予以检查。四、剪草机使用与保养制度（一）剪草机必须指定专人负责、使用和保养；（二）使用人应在熟悉机器的工作性能和操作规程后方可使用，不得擅自操作；（三）操作人在使用机器前，应彻底清除工作区域内的石块、树枝、铁丝及其它障碍物，以免损伤刀片；（四）不得在运转过程中及停机2分钟内添加汽油，加油时要远离烟火；（五）每次启动前，应检查油位及其它主要部件，严禁带故障作业；（六）在清理和检查机体时，需摘下火花塞后方可进行；（七）剪草机使用达100小时后，必须对各部件进行一次彻底的检查，做到维修保养到位，确保机器正常运转；（八）按剪草机使用规定添加相应标号的汽油、机油，以免影响机器的寿命；（九）作业中，要经常注意剪草机有无异常现象，若有异常声音及零部件松动等情况应立即停机进行检修；（十）转移作业场地时，应使剪刀片停止转动，以确保安全；（十一）每天使用完毕后，必须把机壳外部清洁干净，以防堵塞，影响操作；（十二）剪草机长期不用时，应放尽机内汽油，并按规定检查保养后，存放于干燥清洁的地方。五、检查验收每年夏、秋两季，物业总公司将对各物业公司剪草机使用与保养情况进行检查，对不认真执行本制度的部门及个人，视情况予以通报或处罚。环卫工作管理制度一、目的规范环卫工作管理，明确责任，提高工作效率及工作质量。二、适用范围各物业公司管理部和环卫队。三、职责1 环卫工：2 遵章守纪，爱岗敬业，克己奉公，团结协作，为保证社区的环境卫生状况处于最佳状态。3 严格按照本职规定的标准，保质保量地完成本区域的清洁卫生工作。4 楼宇清洁组应按工作标准规定，对所属区域的卫生，必须做到23天清理一遍，包括地下室、走廊、台阶等扫擦一遍；楼梯栏杆、扶手抹净一遍，达到墙壁、窗台无尘土、无蜘蛛网、无污迹、无乱写乱画及小广告张贴物。5 公共区域清洁应按工作标准规定做到“七不见”（不见积水、不见积土、不见垃圾、不见杂物、不见漏堆、不见烟头、不见人畜粪便）、“七净”（路面净、路沿净、便道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净、绿化带净）。每个所属区域每天普扫两遍，重要地段三遍以上，做到：不得擅离岗位，扫完本区后，反复巡查，发现垃圾及时清理。6 社区公共设施，如垃圾箱、果皮箱、信报箱、标牌、电杆、健身器械等，做到每23天清擦一遍。重大活动和节假日，视情况增加清擦遍数。7 社区日常生活垃圾，收敛运至指定对方地点，当日垃圾，当晚清运出区。8 对社区的垃圾箱、果皮箱、公用厕所应及时喷药，灭蝇灭蚊灭鼠，做到夏季每周23次，冬季每周一次。8做好各类药品清洁剂的保管工作，使用不浪费，存放不贬值，并做好使用登记记录。9 建立健全各项工作制度，每月底制定下月计划重点，每月8、18、28日为全班集中抽测检查日，检查结果上墙公布，评定成绩，优异者表扬，对同一区域若连续两次检查不合格者，公司应实施“末位处罚制”，同时认真做好检查记录。10 员工因特殊情况需要请假的，要事先找替代人，替代人须由经理面视同意，替代时间不超过三天；替代时间内，替代人发生安全事故等一切责任，由被替代员工本人承担。3.1-11坚持每周（或每月9、19、29日）例会制度，讲评上周（前段时间）工作，安排下周（下段时间）工作。2环卫班长：1 负责“环卫工作管理制度”的贯彻与执行。2 协助主管领导巡回检查垃圾清运工作的完成情况。3 确保人员在岗率，人员变动时，做好交接及培训工作。4 管理部长（主管领导）：1 负责“垃圾清运操作规程”的按章执行与监查。2 负责“环卫工作管理制度”的按章执行与监查。3 负责对住户乱栽乱种等现象进行协调与处理。四、工作程序4.1 环卫队长每日至少对小区环境卫生状况检查一次，发现问题，督促相关责任人及时纠正。4.2 管理部主管每周至少3次对整个小区卫生状况进行监查，发现问题及时纠正，确保小区环境良好。4.3 物业总公司品质管理部对各公司制度落实情况进行不定期检查，发现问题，视情况予以处罚和通报。经营工作管理制度一、经营管理工作必须具有强烈的创收意识，千方百计地利用现有条件积极开展商业网点经营，达到便民利民，为企业增加创收，达到物业公司逐步自养的目的。二、根据集团和公司的租赁政策及指导价格，利用各种潜在商机，积极对外宣传，招商引资，热情接待来访客商，努力协调各种问题的解决。三、公开、公平、公正地对待经商客户，一视同仁，不优亲厚友；认真制定租赁合同条款，互利互惠，共同发展，互创效益；合同条款应符合法律法规及相关规定，不得出现漏洞损害公司的利益。四、建立健全商业网点管理的规章制度，确保管理制度化、正规化、规范化；定期或不定期巡查商业网点的卫生、产品质量、销售物价、服务态度等经营状况，规范其经营行为，维护消费者利益和集团的社会信誉；并配合卫生防疫检测部门进行例行的检测工作，对于违规经营者，采取相应的处理措施。五、不断学习先进单位的管理经验，拓宽思路，开源创收，弥补物业管理的经费支出；经常进行市场分析调研和预测，调整经营项目，对行业信息加以收集、整理，拿出行之有效的方案，为主管经理的决策提供准确的依据，逐步实现以业养业。六、严格对客商租赁费用和水暖电费抄表计费工作，每月费用收交率必须达到98%以上，努力完成下达的任务指标。七、认真填写经营摊点登记；对各项收费及时催交填报，每月和财务室对账清点，并做好各种登记和记录的妥善保存。八、经常对商业网点使用的设施进行检查，敦促及时保养维修。听取客商的合理化建议，积极改变经营作风临时商业租赁管理规定ZDWYGLZD016为规范临时性商业网点的租赁活动，保障公司、住户和商户的利益，发展繁荣有序的社区经济，制定本规定。一、适用范围：临时性商业网点租赁活动的管理。二、管理职责：1、各物业公司经营部为临时商业租赁活动的归口管理部门；2、各物业公司秩序维护部负责临时商户人员的证件办理与查验；3、办公室对临时经营商户负有业务资格审查和经营行为监督的责任；4、各物业公司经理对本规定的实施负有检查和纠正的责任。三、临时商业招租范畴：1、临时商业招租范畴是指租赁临时商户所经营业务的涵盖范围；2、临时商户经营业务须符合国家法规和本小区物业管理规定的许可范畴；3、 临时商户经营业务不得与卓达集团的业务相雷同或相冲突，如房地产经营与开发、物业管理、房产中介等；4、临时商户所经营业务或产品不得带有融资或变相融资性质（保险除外）；5、临时商户所经营业务或产品不得有碍小区公共环境和秩序。四、临时商业租赁业务流程：1 、经营部管理员负责接待经营商户和租赁业务洽谈事宜；2、租赁业务达成共识后，经营部负责填写临时商业租赁会签单，报办公室主管、财务部主管和经理会签；3、经营部带领商户凭签署完毕的临时商业租赁会签单到财务部交纳相应费用，财务部同时留存临时商业租赁会签单；4、商户凭财务部出具的收费单据到秩序维护部办理经营许可证；5、商户凭经营许可证到经营部指定的经营场地开展经营活动；6、办理续租的商户，需持原交费单据提前1日到经营部和财务部办理；7、 办理退租时，商户须持交费单据于当日或次日到经营部和财务部办理；8、经营部办理商户退租业务时，应到租赁场地查验租赁场地相关设施，确认场地设施完好后，方可办理退租事宜。五、临时商业租赁场地：1 、室外场地主要设在广场、经营市场等小区宽阔地带，室内场地主要设在未出租商铺内；2、场地不得影响车辆和行人通行，不得影响供水/供电/供气/通信等设施的正常使用和安全；3、 租赁商户应保持租赁场地的环境卫生，凡因经营活动影响租赁场地或周边卫生状况的，经营部应视情况予以处理；4、商户对场地相关设施设备造成损坏的，要根据情况予以赔偿。六、临时商业宣传守则：1 、宣传手段或形式要文明和健康，符合物业管理有关规定；2 、宣传所用载体（条幅或展牌等）不得影响居民正常生活秩序，不得有碍小区公共设施设备的安全和使用；3 、禁止商户进行入户宣传或上门直销产品；4、禁止商户进行叫卖式宣传；5 、禁止商户擅自超出租赁场地散发传单、推销商品，擅自在小区公示栏、单元门口、入户门口张贴宣传品；6、禁止商户在树木、绿化带或其它管线上悬挂、张贴宣传制品；7、商户利用影音制品进行宣传时，所产生音响不得影响住户的正常生活。七、临时商业租赁价格：1、各物业公司据所辖区实际情况，制定各自的临时性商业租赁指导价格。2、临时性商业租赁指导价格须由各物业公司经理办公会通过，方可执行。3、临时性商业租赁指导价格原则上为每年（1月份）修订一次，并报物业总公司备案。八、特别提示：本规定的三、五、六款同样适用于小区的非临时性商业经营活动。附：临时性商业租赁会签单编租赁单位租赁时间年月日时年月日时租赁场地位置：回积：m2经营业务宣传形式租赁费用租赁金额：元；押金：元；证件工本费：元总计：大写：仟佰拾元角分会签意见经营部：办公室：财务部：经理：财务管理制度ZDWYGLZD-017一、认真贯彻执行国家有关财政法规和财经纪律。二、在财务主管领导下，根据现行国家会计制度规定的会计科目设立帐户，并按规定的会计制度和会计核算形式处理各项经济业务，各项业务手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚。每月终要编制总账目余额平衡表，与有关明细帐核对，保证帐帐相符。三、及时对内部往来科目业务挂帐，做到及时核对，适时核对，适时结清。对外部往来单位和个人的各项预收，预付，应收，应付款项，要严格按时设置二级科目，准确、及时给予结算，对长期挂帐应查明原因，认真清理后向财务主管反映汇报。四、按照会计报表的规定，按时、按质、按量地做好年度、季度、月度的资产负债表，损益表和其它报表的编制工作。五、按照国家会计制度的规定，对会计凭证、帐簿、报表和其它会计资料，要集中分类妥善保管，分别排列，以利查阅。六、每月应将相关收支情况，费用收缴情况及时向主经理汇报，并配合相关部门有关人员对费用收支情况核对列明。七、在处理各项经济业务过程中，要自觉遵守宣传、维护国家财政制度和企业的财经纪律，不断提高思想水平和业务工作能力。八、做好电脑硬件和软件的管理工作，各类数据妥善保存。九、妥善管理各类印鉴，对每日库存现金不得超出规定限额。十、严守保险柜密码秘密，严格管理各类空白支票，认真办理领用登记和销帐手续。维修服务规程ZDWYGLZD一0181、 接待：1、 、物业公司值班接待员负责日常小型维修项目的分类、派工与协调。2、 维修部主管负责召开各班长参加的每日晨会，安排大型维修项目的作业和指导。3、 维修部主管和相关人员对日常维修项目进行抽查，对派工单实施情况的落实进行审核和统计。2、 维修规范：1 、维修人员接住户或接待值班员通知，五分钟内赶到接待中心领取派工单接受维修任务。2 、维修人员收到派工单3分钟内备好所需工具，包括干净脚套1付、干净毛巾1条、干净抹布1条、干净台布1块，塑料袋1个。3 、身着整洁工装，佩带上岗牌，按员工行为规范要求标准到达需维修住户门前。4 入户前需轻按门铃三遍（如无门铃，可用手轻扣房门）最多不超三遍，第一次与第二次相隔5秒第二次与第三次相隔15秒，并站立于离猫眼1米处等待。5 待住户开门后，首先向住户问“您好！”并做自我介绍，凭维修派工单礼貌客气询问相关的维修项目，在用户首肯后，佩戴脚套入室维修。6 维修前，应在合适位置展铺台布，并将工具袋置于台布上。维修时，要保持住户室内环境整洁，尊重住户家庭习俗，严禁高声作业喧哗，不得要求住户协助维修，严禁借用住户物品，不得在住户室内闲逛延留。7 维修完毕后，请住户检查试用直至用户满意。8 将所有维修垃圾装入塑料袋内带走，把所维修部件和周围环境抹净清扫，并用干净毛巾将手拭净，请住户在维修派工单上签字。9 离开时要对给住户带来的不便表示歉意，并向住户致意“再见”后，轻关门离开维修住户。10 维修人员应将签好的维修派工单及时交给接待中心值班员。如因特殊原因未修好或未修的，需在维修派单中注明，填写清楚。11 需住户购件或维修工取料的维修项目，按相关规定执行。12 如维修住户家中无人，需在住户门缝留置维修告知单，另行约定维修服务时间。设备设施管理制度ZDWY-GL各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。一、设备管理组织机构物业总公司设备工程主管分公司（处）设，维修主管I11电工班I水暖班I瓦工班I热力站二、设备设施技术资料管理设备、设施管理资料，主要指其应具的台帐、卡片、档案等的建立和管理。1、设备分类：A.供暖、供热水设备；B.供电设备；C.给排水设备；D.通讯设备；E.交通运输设备；F.办公设备G.生活设备H.机械加工设备I.土建设备J.社区文化宣传设K.社区文娱健身设施L.其它设备2、设备设施编号：3设备设施分为A、l昭1装完毕稀树攵猿冲各的设01设施,在钩岫腑除号产的同时，均应由设备管理员统一建帐登记。台帐、卡片一式两份，由主管部门和财务部各执一份。3、设备设施台帐和卡片的管理:台帐和卡片由设备管理员管理，财务部由分管设备的财会人员负责。B、集团新添设备设施和退出使用的设备设施，凭有关凭证，记入台帐卡和销帐注销卡片。C、设备设施折旧、大修、事故、内部调配、调出、报废等，都应根据有关凭证登记在卡片内，集团内部调配转移时，卡片随机转移接收单位。4、设备设施的档案管理：设备档案包括设备一生的规划、设计、制造、购置、安装、使用、维修、改造直到报废过程中所形成的图纸、文字、使用说明、计算数据、科技参数、凭证照片、记录文字等文件资料，通过收集整理签字归档建立而成。是综合记载设备设施管理成果，是完善管理的重要依据和条件。A:要为每台设备建立档案，一台设备一个档案，袋内主要内容为：设备选型和技术经济论证报告书；设备购置意向书和竞标内容；购置合同或协议签字副本；设备验收合格证；设备装箱单及开箱检验记录；进口设备索赔相关资料；设备安装记录和验收移交记录；设备登记卡片；设备调试、运行记录；设备故障分析报告、事故报告；设备定期检查和监测记录；设备维修、检修工作记录；设备报废申请和记录、其它记录。B、设备施档等管理原则和办法：设备设施档案内主管单位资料室统一管理，设备设施档案应建立目录和索引。设备档案原则上不外借，只供查阅，特殊需要，需经主管单位领导批准。三、设备设施的日常管理：1、新置设备设施一经验收应及时入库妥善保管。2、在用设备设施分级管理，责任落实到部门、班组和个人。四、设备的日常使用和维护：1 、设备在使用操作过程中，操作人员必须熟练掌握设备的结构、性能、维护和技术、安全等方面的业务知识，熟悉所操作的设备的关键部位，严格遵守本工种的技术安全规程。2 、设备的日常维护保养要落实到人，表面保持整洁，安装要牢固可靠，部分设备设施要按时加油，润滑油装置种类齐全并符合技术规定。3 、设备在使用过程中，操作人员必须做到；“三好”；即管理好、使用好、维修保养好。五、设备的调迁、租赁、报废：1 、集团设备因需要内部调迁使用部门，必须由主管领导批准，交接双方共同检验设备现状，签字并移交附属设施物品。2 、集团的设备向外租赁，需先交押金。在合同或协议中对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等明确体现，经集团总裁批准后方可租赁。3 、设备报废由使用部门提出申请，有关负责人、技术人员和财务管理人员进行技术鉴定，并写出报告，经总裁批准后方可办理报废手续。六、设备事故：4、设备事故类别：A.一般事故（直接损失在500元以下）B.设备大事故（直接损失在2000元以下）C.重大设备事故（直接损失在2000元以上）5、事故责任划分：A.由于人为原因或操作者违规造成的设备事故。B. 因设计、制造质量不好、安装不当造成的属质量事故。C. 设备在正常使用下，因自然灾害或非人力所能抗拒的灾害造成设备事故属自然事故。6、设备事故处理：A.一旦设备发生事故，设备管理员组织操作员、技术人员、有关领导共同分析原因，确定事故类别、责任并写出报告和处理意见。B. 一般事故由主管单位领导做处理决定。C. 大事故和重大事故由集团总裁签署处理决定。七、设备的维修保养：1、要根据本部门所管设备的性能特点，使设备的维修保养各项规定落实到人，多人操作的设备每一台都要有专人负责，集团公用设备指定专人保管维护，根据设备实际使用情况建立日常检查保养制度和定期检查保养制度以及日常巡回检查制度。2、考核指标：A.设备完好率：热能、供电、供水在90%以上。B. 故障停机率小于3%。C. 一、二级保养完好率98%以上。D. 巡回检查率达100%。3、交接班制度：交班作者下班前，负责清扫卫生，完成本班次交班设备运转记录并签字；接班操作者必须提前十五分钟到达岗位，对照交班记录认真检查设备运转情况，发现问题及时提出，必要时拒绝接班，请主管负责人协调处理。设备运转记录应字迹清晰、描述真实，各类记录不准撕毁和丢失。设备设施巡回检查制度、巡回检查值班人员要有高度的责任感，具备对专业设备设施的业务技能有较强的鉴别能力。经常加强理论和实践学习，提高对缺陷设备设施的判断能力和检查质量。二、重要设备设施按巡回检查路线每小时检查一次，并认真何做好记录。三、巡回检查时，必须严格执行安全规程。四、巡回检查时应同时进行设备清洁，加换润滑油，调整冷却水等工作。五、巡回检查中发现设备设施缺陷时，应及时报告班长处理，同时详细填写记录日志。六、巡回检查中，要重点检查运行方式改变、变更操作、运行参数异常、缺陷消除后的设备设施。七、每次巡回检查后，认真准确地填写巡回检查记录