房地产与物业管理密不可分

精选优质文档-倾情为你奉上房地产与物业管理密不可分 学院：洛阳理工学院 班级：B 学号：B 姓名：马 闯 专心-专注-专业目录摘 要物业管理是发生在房地产使用过程中对物业及其业主的管理和服务活动，是使房地产保值和增值的重要手段。物业管理是房地产综合开发的派生物，作为房地产市场的消费环节，物业管理实际上是房地产综合开发的延续和完善是一种社会化和专业化的服务方式。房地产开发与物业管理的关系十分密切，密不可分。关键字：房地产开发；物业管理；居住物业；作用：重要性：AbstractProperty management is taking place in. The management and service activities of the property and its owners in the course of the use of the real estate. Is an important measure to maintain and increase the value of real estate, property management is a comprehensive development of real estate derivatives, as the consumption of the real estate market, property management is actually a continuation and improvement of the comprehensive development of the real estate is a kind of social and professional services.Real estate development and property management are closely related.Key words: real estate development; property management; residential property; role: importance:1.物业管理1.1物业管理概述物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。其中委托和有偿是物业管理的两个基本特点。委托应有委托合同。物业管理企业，通常称为物业管理公司。业主，即物业产权人，指房屋所有权和土地使用权人。业主可以是个人、集体、国家；业主委员会是由全体业主选举产生、代表和维护全体业主合法权益的组织。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。1.2物业管理的产生与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，对劳动力的需求很大。随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济效益。当时有一位名叫奥克特维亚希尔（OctaviaHill）的女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。从那之后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，社会化、专业化、市场化的物业管理已成为一个新型的服务行业。 现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理，这是我国内地物业管理的起步阶段。随后，从深圳到广州，从南方到北方，从沿海到内地，在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现，到1999年底，据不完全统计，全国已有物业管理企业2万余家，从业人员150万人，物业管理呈现出一派蓬勃发展的生机。1.3物业管理的基本内容物业管理的对象，范围相当广泛，几乎包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。 社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融管理、经营、服务于一体，在服务中完善经营与管理，三者相互联系、相互促进。物业管理涉及的领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。1.4物业管理的主要环节物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计开始到管理工作的全面运作，有若干环节不容忽视。根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分四个阶段介绍物业管理工作的主要环节：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段；物业管理的启动阶段；物业管理的日常运作阶段。2房地产经营与物业管理的关系2.1物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节,物业管理实质上是 房地产综合开发的延续和完善,是一种社会化和专业化的服务方式。房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面,而物业管理则主要从事物业的维护、 保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的工作性质是开发物业,物业管理的主要任务则是售后服务。因此,物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。经济体制改革的展开,特别是城市土地有偿使用和住宅商品化改革的实施,使我国的房地产业从长期的福利性的萎缩状态中得以复苏,并迅速崛起。然而,传统的房地产管理体制已经不适合房地产业的发展需要,房地产业的发展呼唤着房地产管理体制的变革,这从以下 四点可以得到说明:（1）随着住房商品化的逐步实施,各类住宅售出后所形成的多元产权关系,使传统的 按产权、按部门以及按计划包干的维修管理办法再也不适应房地产的发展需要,而必须从体制上制订出一套新的管理办法。（2）随着住宅私有化和酒店大厦等物业私有化程度的提高,人们对物业的维修、养护以及安全防范等要求越来越高,越来越要求专业化的管理与服务。（3）住宅小区建设发展如雨后春笋,如何发挥住宅小区整体功能,创造一个舒适、优 美、和谐、安全的居住环境,原有的房产管理体制和管理机构已无法适应这种需要,它要求有一个统一综合管理的机构。（4）随着外商投资房地产的日益增多,传统落后的房地产维修管理模式已不适应现代化楼宇维修管理的需要。外商由于担心投资房地产后很可能面临房产提前残旧的负面效果,从而失去信心,制约了房地产业的进一步发展。总的来说,房地产业的迅速发展呼唤着与之相适应的新的管理方式。而社会化和专业 化的物业管理已在国际上运行了一个多世纪。这种集管理、经营和服务于一体的物业管理方式,以其无限的生机和活力伴随中国房地产业的迅猛发展而蓬勃地发展起来了。2.2房地产开发是物业管理的前提和必要条件开发商提供了物业的公共设备设施场地和配套服务设施，这些是物业管理服务的对象和提供服务的物质基础，开发商提供了办公用品等，这些是物业管理服务的工作条件。有些条件是建筑规划和相关法规规定必须提供的，但有些项目和规定项目的具体配置是发展商根据市场情况和本身的经营理念，自愿提供的。2.3物业管理为房地产提供了品牌支撑从房地产开发的角度看，物业管理提供了某种意义上的售后服务，其服务方式服务内容和服务质量无疑是客户选择房屋的重要因素，物业管理关系到生活方式和生活质量，且与物业的保值和增值密切相关。加上物业本身的价值较高和物业消费的长期性和必须性，使得物业管理服务相比其他产品的售后服务，其重要性更大，消费者在选择商品房时会给予更多的关注，房地产开发商为了促进物业销售，增强消费者的信心，在物业管理上非常注重，甚至于愿意补贴物业管理，以此来提升自己的品牌。2.4物业管理对房地产经营的影响物业管理作为房地产开发经营的派生和延续,其管理与服务质量的好坏,将直接影响房地产开发经营的前景。物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点:第一,有利于房地产的销售推广。随着人们生活水平的提高,人们对工作环境和居住环境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境;反之,则让人感到不舒服,甚至觉得“买房等于买气受”。目前,广州市房地产投诉案例七成 以上是关于物业管理方面的。物业管理好的楼盘一直好销,而物业管理遭到投诉的楼盘,有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。第二,有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看,良好的物业管理可延长物业的使用寿命,充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良,加速物业物理损耗的速度,使物业使用价值超前消耗,造成财富的巨大浪费。第三,有利于房地产市场的发展完善。物业管理的社会化和专业化的良性发展,是和房 地产综合开发的经济体制改革相适应的,它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来,具有繁荣和完善房地产市场的作用。第四,有利于提高房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产广泛意义的售后服务 。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能,促进人居环境的改善,从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧,增强他 们对房地产开发企业的信心,建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象,这本身也是企业最形象最实惠的广告,具有提高房地产开发企业声誉的作用。第五,有利于推动外向型房地产经济的发展。物业管理是加快我国房地产发展同国际接 轨的必由之路,是改善中国大陆投资条件和投资环境的必要措施,具有推动外向型房地产和 涉外经济发展的作用。参考文献陈志刚. 房地产开发与物业管理关系的探讨J. 新材料新装饰, 2014(2).刘建国. 物业管理与房地产开发的关系J. 甘肃科技, 2004, 20(9):172-173.吕 萍.房地产开发与经营（第四版）中国人民大学出版社，2016.1（4）