房地产产权与物权法联系简析

文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 房地产产权与物权法联系简析【摘要】房地产对发展经济具有极大的促进的作用，在中国改革开发的初期一直到现在，房地产在经济发展方面起着巨大的推动作用，但是由于我国关于房地产的立法和众多方面仍然不够完善合理，所以也出现了一定的问题。本文总结了本书的内容，也对一些案例进行了分析。【关键词】房地产产权产籍 物权法 加强产权产籍管理一房地产产权产籍之我见刚开始学习房地产专业的课程，对于产权产籍的概念不是太了解，只知道它就与房地产有关而已。现在才明白其实它是于社会经济的各个方面紧密联系的。经过半学期的学习后，了解了不少专业知识：房地产产权产籍管理是国家土地资源和房屋管理的基础与核心，是中国建立世界上最严格土地管理制度的重要保障，是土地资源合理高效配置，维护房地产权利人权益的重要手段。 “房地产产权产籍管理”是土地和房地产相关产业的核心课程。比较全面、系统地论述了房地产产权理论与产籍管理方法，注重理论联系实际，反映了现阶段房地产产权产籍管理的理论水平和科研成果。 房地产产权产籍管理，主要概述了房地产产权产籍内容体系和我国房地产管理制度史，其中包括房地产产权方面，主要阐述了房地产产权类型和其权能，房地产产权取得方式，还论及了建筑物区分所有权问题。还有房地产产籍调查，主要论述房地产产籍调查的任务和内容，地籍和房籍调查的方法等。以及房地产测绘，主要介绍房地产测绘的方法和原理，分别论述了地籍测量和房产测绘问题。还有关于房地产产权登记问题，主要介绍房地产产权登记的法律依据，房地产产权登记的种类等，分别论述了土地产权登记和房屋产权登记问题。房地产产权产籍管理也包含了房地产信息管理，论述了如何采用计算机技术和信息理论进行房地产档案管理，还有海外房地产产权管理概论，重点介绍西方国家和我国台湾地区在房地产权利制度的建立和管理方面的经验。 我国正在着手房地产税制改革，开征房地产保有环节的物业税已经提到议事日程，物业税费的征收，必须更有准确的房地产产权产籍信息作保证。房地产产权产籍管理可以有效地掌握房地产权利各个方面的动态，对中国的房地产事业进行有效地控制，促进其法制化和规范化发展，从而促进经济的发展和社会稳定。二物权法解决房地产开发商与居民纠纷问题案例：2002年7月，上海一小区的业主张某与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位使用权转让协议，约定了小区内一个车位的使用权以5万元的价格转让给张某，使用期自张某付清转让金之日起，使用期限68年，物业管理费暂定每月50元。2003年，张某发现该车位常常被他人车辆占用。张某多次要求物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。张某只得向业主委员会反映车位被占情况，但事情仍得不到解决。物业公司认为，物业公司本身没有占用张某的私人车位，车位使用权的买卖合同是张某和开放商签订的，不属于物业公司的管理范围，不同意承担责任。张某遂向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。分析此案例，可以看出，根据我国物权法的规定，物业公司是住在小区的管理机构，它们是建筑物管理的具体执行机构，负责执行管理规约所定事项以及业主大会决议事项，其管理的范围包括管理小区内的建筑物及其附属设施。在这个案例中，车位的使用权虽然属于张某个人所有，但车位在小区内的，属于小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行管理。因此，物业公司关于张某的车位不属于物业公司管理范围的理由不能成立，物业公司有权利也有义务对张某的车位进行管理，并收取费用。物业公司作为物业管理企业，应该承担相应的管理，服务职能。在本案中，由于物业公司未尽足够的管理职责，张某的车位被他人不法占用，物业公司应当承担管理责任，并对以前的管理不善承担赔偿责任。案例：2000年1月，顺腾开放商经A市计划委员会、城市规划管理局等部门同意，在该市某区建设开发了一栋高层商品住宅楼，并先后与300多名客户签订了售房合同。2001年，付清全部房款额300多名购房户，取得房屋的相关产权证书，陆续入住该商品楼。同年六月，腾开放商自行将该栋商品楼的楼顶部分出租给个体户丁某栽种花卉，双方约定每年收取租金2万元。由于花卉浇灌用水向楼层渗漏，引起该楼住户陈某等人的强烈不满。因与开放商、丁某多次交涉未果，陈某等人联合楼内的300多名住户，起诉至A市法院，要求开发商终止与丁某的租赁合同，赔偿因楼层渗水给住户造成的损失。本案涉及的主要是该栋商品楼屋顶部分的所有权归属问题。建筑物区分所有权包括专有部分的专有权、对共有部分的共有权。按照共有部分共有权成立的依据，共有权可分为法定共有权和约定共有权，法定共有权是业主对在性质上和结构上属于维持整个房屋牢固及安全的必要部分所享有的共有权，约定共有权是指业主通过合同约定某些专有部分为共有部分从而享有的共有权。这种区分的法律意义在于，法定共有权必须按照共有部分本来的用途行驶权利。在本案中，该栋商品楼的屋顶属于全体住户的法定共有部分，楼中居住的300多名住户共同享有该栋商品楼屋顶的所有权，即使是住户和顺腾开放商在购房合同中有过将屋顶所有权归属给开发商的约定，这种原则因与物权法定原则相违背也无效，顺腾开发商在任何情况下都不享有楼顶的所有权，也无权将住户共有的楼顶擅自出租给他人。在顺腾开发商的出租行为得不到建筑物区分所有权人的追认的情况下该出租行为是无效的。顺腾开发商应该停止侵害，并赔偿因花卉浇灌用水向楼层渗漏给住户造成的损失。三.房地产事业关于民生问题第一点，公民的生存权、居住权是宪法明文规定的基本权利，国家尽最大努力对之给予保护，绝对禁止任何机关、组织、个人予以侵犯，即使在个人基本权利与公共利益发生冲突时，也只能依据法律规定，按照法定程序，坚持利益平衡的原则，高起点地保护公民的个人利益，需要个人利益作出让渡的，就必须依法对之给予合理公正的补偿，找到两种利益间的平衡点。而“钉子户”事件中房地产开发商在未与住户达成一致的拆迁协议前，就擅自动工挖地基，直至杨武一家容身之处成为一座“孤岛”，风雨飘摇中承受着开发商断水断电手段的煎熬，谁赋予了开发商强行拆迁的权力？又是谁赋予了开发商肆意断水断电的权力？重庆市政府尚不具有未经协商而暴力拆迁的法律权力，何况开发商并不代表政府，也未有法律的授权，一个无权的经济主体打着法律的公共利益大旗，使一个光荣的中华人民共和国家庭“上下而求索”，凄然屹立在开发商以合法外衣设下的重重困境，何其荒谬，何其凄怆。地位崇高的人民宪法致力保护的公民基本权利正在遭受经济利润航母的炮轰，没有了其应有的地位和应得的保护，于正致力法治建设的我华夏社会是何其的讽刺！我们都是学习房地产专业的,以后很可能会从事房地产工作,如果我们有机会进入高层,能够决策事情的时候。我希望我们还能记得曾经的钉子户事件，不要忘记我们的人民不少还处在社会的底层，他们的生活还是艰难的，而房子是他们生活的基本条件，但愿我们能够为他们的生活改善做出力所能及的贡献。第二点，我国的房地产形式不容乐观，房价持续下跌，成交量日益减少，房市萎靡。其原因我认为有以下几点：1、国际金融风暴日益肆虐，欧美等国受灾严重，而中国经济也受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。2、企业效益下滑，股市低迷，实体经济也萎靡不振3、我国房地产价格非理性增长，房地产市场的供求不平衡，很多老百姓买不起房。普通民众现在赚钱本来就少了很多，而房价一路飙升，无疑对人们的生活是雪上加霜的，现在需要限制房地产的随意发展，国家进行宏观调控，才能稳定房价稳定社会，不然民生多艰，不利于社会发展。参考文献谭俊.房地产产权产籍管理.中国人民大学出版社.2002.4王效贤.刘海亮物权法总则与所有权制度2004.12.20赵岚.论现代物权法的经济意义J.法制与社会,2006,(11)3 / 3