某市地产分析

南宁地产分析换位思维看猴年楼市商业地产放量增长 2003年南宁楼市的SHORRINGMALL、底商、特色商业街充斥各大楼盘，“黄金铺位”叫卖之声此起彼伏，不绝于耳。2004年南宁商业房地产数量放量激增，商业地产迎来尖峰时刻。大连万达、华星时代广场、金湖广场、荣宝华商城，以及层出不穷的各种商业研讨会、商家战略联盟会等在南博会即将来临之季“披挂上阵”，知识“商业地产”将会继续成为今年楼市中最受关注的名词业内人士分析，商业地产之所以一路飘红，原因有五：南博会利好促进、投资转移、需求拉动、投资回报率高、经营方式灵活。然而，要想真正让消费者掏腰包，绝非易事。商业与地产是两个截然不同的领域，商业地产的操作难度高于普通住宅项目，如果不了解商业经营模式，对消费需求和商业经济缺乏研究，只管开发，不重经营，商业地产就会成为一块“烫手山芋”。加上2003年许多商业地产项目在今年开始营业，能否开业旺场，达到开发商所承诺的投资收益率，对此众多商业地产项目的操盘手均持谨慎态度。总之，商业地产绝不是印钞机。一铺旺三代，早已成为佳话。“广积粮，缓称王”，练好内功，方为开发商的本分。区域房价部分上扬2004年南宁楼市房价“涨声”一片，主要缘于：1、经济大势良好。在全国经济大势发展良好的大环境下，广西经济在2004年的可持续发展性发展及“南北钦防”经济带的带动下，将为房地产的发展提供较好的经济环境和条件，并持续产生需求牵动。2、国土资源部等严整土地时常将为恢复房地产土地市场秩序，抑制圈地等土地投机产生积极的作用。与此同时，违规土地开发的制止和土地新秩序的建立，有可能触发防地产开发商的优胜劣汰和转手兼并。而土地公开拍卖制度则提高了土地价格，增加了开发成本，引起了开发成本，引起房价上涨。3、房地产相关的土地价格上身、市区土地日渐缺乏、钢材等原材料价格上涨，将会导致区域房价部分上扬。这些区域主要集中在环南湖板块、琅东板快、靠近国际会展中心区域、环青山板块。高层以及低层低密度的花园洋房将在2004年突破4000远的单价大关。但是外环开通后，交通等基础建设向郊区的发展有可能将城市住宅开发建设延伸到过去不可及的地区从而拥有发展的广阔天地，这些区域的房价将会保持大体稳定。维权意识不断增强市场竞争激烈，南宁房地产开发水平逐渐提高。将诚信、重承诺、守法纪、盖好房成为开发商在竞争中取胜及做大做好的趋势方向。与此同时，业主针对开发商的维权运动此起彼伏，引起政府相关部门重视并逐渐赢得法律界和媒体的支持。在金达花园物业管理案、某小区绿地变更用途、城北及长湖路等楼盘借“非典”之名延期交房，以及一些楼盘宣传园林景观与实际建成严重不符等现象在2003年甚为突出。2004年将迎来南宁楼市最大的交易及入住高峰，期房变成现房，园林景观、小区规划、建筑质量、物业管理能否达到开发伤在期房时对购买者的承诺，开发商的诚信面临考验，而业主群维权与不良问题开发商的斗争将成为猴年楼市的另一大“热点”。炒房队伍日益壮大继“炒股”因股市持续低迷而让人望而却步之后，炒房成为新的投资热点。全国各大城市都有越滚越大的炒房队伍，第三其中声势最大，最能“炒”出全国影响的是温州购房集团。业界预计，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。如果按照回报率15%来计算，炒房不任何一个产业都要赚钱。1月12日14日大自然花园就专门从温州组织了一个几十人的温州看房团来南宁，堪称南宁2004年高品质楼盘跨省市营销的大手笔，为南宁猴年地产升温拉开了序幕。南宁楼市除在全国有影响的温州购房团以外，广西其他地市县的买家也成为了南宁楼市的主要投资者，据统计，2003年南宁市投资类物业有三成以上为外地买家所购买，随着南宁城市首府地位的提升，这一现象呈上升趋势但值得关注的是2004年即将开始的税制改革中包括开征地物业税的内容。这一新税种尚未出台，税率等核心内容在未定之中，但如果物业税率订得较高，将立即对1+N次房地产投资者产生冲击，不仅会抑制房地产投资欲望，而且会引起抛售避险。所以对于炒房者和开发商以及销售代理商而言，这一新税种的具体内容和实施值得关注。总而言之，2004年是南宁楼市发展的一个好年景，无论是开发商还是购房者在面临丰收喜悦的同时也要面对市场冷静思考进行抉择。南宁地产分析之二黄金起跑破位上市用超越发展的眼光开楼市平衡木上的精彩 2002年底，我们预测年南宁楼市的状态时，使用描述字是“平衡木上的舞蹈”。果然，2003年的南宁楼市，真如一个出众的舞者，在市场的平衡木上尽情地演绎着，过去意念的一幕幕的精彩，仍历历在目。首先，在政策层面，“121”文件惊悸未定，而18号文又出台，南宁楼市在一惊一喜中稳住了阵脚，在“泡沫论”及“健康论”等众多鼓噪与呐喊声中，左摇右晃立住了身影，遗言在平衡木上健步。市场进一步扩容。虽然，楼市全年的“成绩单”上尉公布，但据房产管理部门的相关数据显示，商品房备案合同总金额已突破70亿元，成交重量超过去年已经是铁板铁钉的事。其次，SARS给年初旺场的楼市迎面浇来一盆冷水，一度曾使楼市冻结到了冰点。然而，SARS刚过，楼市又井喷般复苏，压抑的购房劲头一经释放，边式数个楼盘的开盘赢得满堂红。在人们的性中，再也没有什么行动能比“住得更好”更直接地表达对生命和尊重与热爱了。第三，年终盘点，政府的136工程，又往大城市身上、街巷之中砸进约80多亿元，如今南宁的城市面貌那真叫日新月异，一条条道路联通、亮化、美化；一个个广场绿地涌现。在全区人羡慕的眼神中，南宁楼市开始真正成为广西的楼市，在一些大盘，本市市民与外来购房者之间，几乎已是平分秋色。绿城的居住品牌已经开始结出丰硕的果实。第四，南宁楼市已从新区以东的火热，蔓延成了全城的灿烂。由于城市道路交通等基础设施的全面改造建设，楼市的发展更加均衡，楼盘在城市的边界大大拓展，快速环道之外，一批楼盘风生水起。特别是大沙田、东沟岭等区域，2003年可以定义为房地产开发元年。第五、物业类别大大超越了过去以普通住宅为主题的格局，南宁房地产业呈现向其他产业靠拢与融合的迹象。商业地产、旅游地产、经营性地产、物流地产等细分门类或横空出世或初露端倪，而写字楼物业，也在借商务公寓的名义与形式，在楼市亮出起未来之旗。众力叠合破位在即处在一个社会经济急剧转型与发展中的大时代，不可确定的因素越来越多，也许唯一可以确定的，就是“不可确定”。南宁楼市走势如何？房价是涨是跌？这些问题一再引起市场的猜测。这几年，对南宁楼市较为一致的认同观点是，房地产业发展平衡，价格平稳，是小步稳定发展的态势。南宁楼市这几年市场容量是不断增加，但城市商品住宅的成交均价已是盘整在每平方米2300元的价格。近四五年时间，盘整的时间越长，破位的空间越大，所以可以大胆地预言：南宁楼市在常规动力的发展轨道上面，又取得超常的能量注入，整体破位上行的态势几乎已成定局。以南宁的商品住宅平均价格指标，从技术层面上判断，2004年的均价应有超过每平方米300元的涨幅，五年内破位上行的价格空间，应可看好每平方米1000元。进入2003年秋天之后，在“民歌节”的欢声笑语和“南博会”申办成功并将以南宁为永久会址的炮礼声中，南宁楼市破位前的变化已经同步开始了，最值得关注的变化是商价位楼盘成交的放量。这几年在南宁楼市之中，每平方米3000元以上的商品住宅价格并不鲜见，但像今年这样大量的成交，却是少有，这种信号的市场解读就是：价升量增，南宁楼市向上破位在即。其理由首先是南宁楼市的开放度导致参照系统的变化。几年前，南宁楼市仅是南宁地区的楼市，其覆盖的市场范畴，只在南宁市及原南宁地区的几个县而已；而今，它已初步升格为广西的楼市；在往后，它将会在城市本身的种种升级前提下，再注入全国主要楼市的要素，甚至是区域性国际中心城市的楼市要素，南宁楼市无论从投资及购买市场方面都将呈现比以往更加开放的格局。南宁楼市在已不短的盘整周期后，寻求向上的破位势所必然。其次，几年来的整体低价位运行，为南宁楼市的即将破位上行保留了极大的空间。据有关大量数据显示，全国商品住宅今年前十个月的均价为每平方米2400元，南宁目前的均价与此持平，在全国几十个大中城市之中，南宁房价与居民收入之比排在倒数几名之列，这表明南宁房价运营平台的可突破空间还很大。其三，南宁楼市发展的常规性动力还远未出尽，还在源源不断地支撑着楼市的发展，而且将在未来10年内持续向好。比如以南宁为中心的高速公路网，目前只完成2000多公里规划指标的一半，作为区域经济增长极强的南宁，还有广阔的经济腹地空间可以供伸展，城市人口2020年规划为300万，136工程对楼市的拉动等等。最后，以“南博会”为标志的，中国东盟自由贸易区的推动，给南宁城市发展带来了千载难逢的机遇。这个非常规的楼市动力，以南宁楼市升级的核能态势，标志着南宁楼市应可成长为比肩深圳、广州的越级楼市。楼市的黄金起跑线2004年，讲师南宁楼市整体破位上行的拐点之年。市场的信心将会大大提升，南宁楼市可聚集的客户群体更加广泛。从区域分布上表述，市区的居民消费意愿进一步高涨，广西区内客户将获得更有力的动员，同时，区外的投资性客户将可能横空出世，更加多元化色彩、开放性更强的消费群体将在南宁楼市上吸纳物业，共享城市整体增值及发展的未来，在黄金起跑线上，最早动作的一定是先知先觉的消费者。楼市在城市的边际格局将被重新定义。两年前，南宁快速环道的贯通，引爆了环线大盘的开发销售浪潮，在新的一年里，随着高速外环的通车，政府三百万人口、三百平方公里大城市建设蓝图的引导，楼市的新热点区域将会有新的突破，东进西扩，北移南拓，城市是建出来的，楼市是做出来的，卫星城级的项目，离我们已经不会很远了！在楼市的内在格局方面，旧城的改造亦将成为楼市的主增量来源。在国家对新增建设土地政策趋严的大背景下，旧成改造将是满足消费者需求重要产出的增长点，不断高企的综合开发成本必将拉高城市旧区内的物业价格平台，成为引发楼均价破位上行的技术面。过去几年的发展，只能称之为开发者的资格赛，2004年，才是开发商们的高量级的角力决定的开始！谁将有资格站在这条黄金起跑线上？一是已经储备了相对数量土地资源的开发商，一是拥有雄厚资本的财团。2004年，南宁楼市将在划时代的黄金起跑线上发力，跑向黄金铺就的高速大道，而且越跑越快。南宁地产分析之三南宁楼市步入花样年华 市场持续快速发展南宁市房屋产权交易中心日前提供的资料显示：2003年南宁市房地产开发累计完成投资30.8亿元，实现商品房销售面积150.02万平方米，成交总金额达70.49亿元。2003年南宁房地产市场的主要经济指标与2002年相比非常明显的增长，房地产开发投资和销售继续保持快速增长势头。2003年，南宁房地产市场保持产销两旺的主要因素，首先是南宁作为全区政治、经济、文化、商业和金融中心，是广西最具综合实力和发展潜力的城市，近几年来，投资环境不断改善，各项产业发展迅猛。特别市“南博会”从2004年起，每年在南宁举办一次，意味着中国与东盟之间的投资项目流和经贸信息流均向南宁集中，南宁有望成为中国与东南亚经济文化交流合作的平台，南宁当然可以凭借中国东盟自由贸易区桥头堡的位置强势腾飞。而产业经济的拉动，必将吸引大量的外来人员到南宁投资、经商，甚至落户南宁，从而形成有较强购买力的房地产消费群体。2003年12月，南宁市举行的一期国有土地使用权拍卖会创下了单个成交价最高、拍卖面积最多和总成交价最高三项广西之最就与“南博会”的良好预期有关。其次，经过多年的建设，南宁已成为“一个最适合人类居住的城市”，加上良好的教育环境和创业环境，吸引周边县市许多人为了子女有一个良好的学习环境和将来就业问题而不断涌入南宁购房定居，极大推动了住宅消费市场的发展。其三，南宁城市居民人均可支配收入不断提高。据有关资料显示：2002年南宁城市居民人均支配收入为8796.24元，在西部12省区中位居榜首；2003年上半年南宁城市居民人均可支配收入4894元，同比增长2.6%。加上住房货币化的大力推进，增强了居民购买能力和支付能力，为住房消费提供了基础。其四、2003年南宁市“136”工程拆迁面积达100平方米，且政府以货币补偿被拆迁户。旧城改造的力度加大，使拆迁户住房消费需求成为刚性需求，而货币补偿方式在很大程度提高了市民的购买能力。一位专家分析说，各种利好因素的拉动，促使南宁楼市驶入一个快速发展的大道。二手房交易更为活跃据统计，2003年南宁市二手房交易宗数为5945宗，交易面积54.3万平方米，成交总金额达7亿元，与2002年相比有大幅增长。南宁二手房市场已渐入佳境，成为楼市的一大亮点。业内人事分析，近几年，南宁房地产二级市场发展迅速主要有几方面的原因：一是随着住房消费观念的转变和生活水平的不断提高，越来越多拥有第一套住房的居民卖掉前几年所购买的住房，选择转向购买更为舒适的新房。在这样的背景下，大批量的二手房推向市场就成为必然。二是南宁“最合适工作与居住”的城市魅力不断吸引着一批批外地人到南宁来寻求发展，“事业在哪里，房子就在哪里”，这些想在事业商有所发展的外地人就成了目前南宁二手房消费的中间力量，而年数以万计的大中专毕业生中很大一部分都会留在首府施展抱负，他们也为二手房市场持续升温注入了新的活力。三是土地资源的稀缺性，决定了城市核心区域可选择的新楼盘不可能很多。同时，相对于目前新商品房的价格而言，二手房价格尚存一定的想象空间，所以许多投资客和置业者纷纷把目光转向二手房市场。三是与新建商品房相比，二手房具有价格优势，而且都是现房，配套设施较为完善，由此，吸引了众多中低端消费者群体，特别是数量庞大的拆迁户。加之各种利好政策不断出台以及二手交易、评估、按揭等均可由专业中介公司提供便捷的一条龙服务。所以这一些，都促进了消费者对二手房的关注热情高涨。与往年相比，2003年南宁二手房市场还显现以下几个明显特征：1、二手新商品房兴起。以前，二手房交易产品多以可上市工房和旧商品房为主体。但进入2003年以来，二手新商品房开始大量释放。2、搬迁户大多数选择二手房。随着大规模旧城改造项目的启动，拆迁户急需马上搬迁的住房，而一级市场基本没有现房，所以相当一部分拆迁户选择购买二手房。3、二手交易热点主要集中在交通便利、生活配套设施成熟的老城区和形成规模的新居住区。4、两房一厅，面积70平方米左右，总价在1020万元之间的二手住房最受欢迎。从国内一些发达城市的发展情况来看，卖旧房、买新房是房地产市场发展走向成熟的一个必然阶段，二级市场的发展对整个房地产市场的拉动作用非常巨大。南宁二手房市场的快速发展不仅为百姓实现住房梯级消费提供更多的条件，还极大地促进了整个房地产市场的持续健康发展。，南宁地产分析之四让楼市贩卖快乐 北京曾经举办过一次十大时尚生活热评：25：00生活，夜色生活，DIY生活，数码生活，读书生活，SOHO生活，怀旧生活等成灿烂热点，透过这些热点人们所领略的是一个情感化的生活图景，精神的享受已经超越了纯生理的需求，格调和品位较钱财受到更多的尊重，心需求成为现代都市人最大的需求。20世纪70年代，美国学者菲利浦科特勒最先注意到经济生活中出现了“体验性特征”，并提出了“体验经济”（ExperienceEcononmy）的名词。1970年，著名的未来学家阿托夫勒在其畅销书第三次浪潮中指出：“服务将靠提供体验服务而取胜。”这种经济形态在房地产开发领域所占的利润空间随社会进步不中逐步加大。从整个楼市看来，越来越多的住宅做得越来越精致，科技含量越来越高，而价格并不见得响应“水涨船高”。人们开始对住宅能否满足情感精神的需求而提出了质疑：买到房子不等于买到家，买到豪华不等于买到品位。几乎80%开发商的80%利润来源于满足人们情感和精神需求的文化附加值，如设计、品牌、创意、色彩、时尚、健康、舒适、地位、个性等。南宁楼市在步入高速发展的快车道时，一部分高档楼盘在这方面作出了表率：大自然花园花费重金请来视觉行为艺术家王冶夫先生所作的“珍藏大自然”艺术品，香榭里花园每次开盘用上万朵玫瑰，巨型蛋糕所营造出来的浪漫格调、阳光100半山丽园的蓝调生活，使体验经济完全与人们的心灵需求相契合，取得了不俗的市场业绩。当体验经济逐步在楼市蔓延、兑现，有地产界人士大胆想象，将来会没有样板房，而会出现试住房，如果实现，这该是地产界的一个重大里程碑了。试住房大概是体验经济正真正来临时的产物，或者它会以其他方式出现。想想衣服可以试穿，高档化妆品可以试用，汽车可以试开，房子作为大部分消费者一辈子最大的一宗消费品为什么不能试住呢？如果可能的话，开发商将成为快乐的贩卖者，为购房者开启特殊体验的大门，并且告诉购房者，“你的冒险即将开始”。正在运用体验经济思路的人则当感谢托夫勒，他别出心裁地提出了产品制造业、服装业和体验性的三段记，这个有点八股但有意思的三段论说的是：农业经济是自然经济，生产者与消费者同一，崇尚经验和天人合一；工业经济时代则是异化经济，生产者与消费者对立，崇尚理性，尤其是经济人理性；而到了体验经济时代，则是一种复归经济，即生产者和消费者统一，崇尚自由和高峰体验。这是区别于理性经济时代的思维模式，但这需要在工业时代化经过充分发展，在经济的高端层面才能出现。到那一天，购房者多花了一倍的钱才能买了一套自己非常喜欢的房子，不一定因为它能给他（她）带来多大的效用，也不必因为价值非得和价格有多么的一致，只因为一个心情，一个偏好，而周围的人也不会用异样的眼光来看待他（她），因为他们理解了他（她）获得了拥有它的快乐，这时，开发商也可以享受卖楼的快乐了吧。今年，南宁楼市上百万平方米高档住宅的上市，谁家能吃透“体验经济”的精髓呢？2004年，让我们一起期待楼市贩卖快乐！南宁地产分析之五原创19992003南宁地产发展纵览（纲要）房地产行业总是以7-10年为一个循环螺旋上升式发展。 可以说，南宁这一轮楼市的发展是从1999年的复苏开始的。经历了1995年北海、海南的楼市泡沫爆裂的惨痛和1998年东南亚经济危机的阵痛，1999年，南宁房地产在观望中复苏并勃兴。政策就是如同一只无形的大手，左右着楼市的发展，毫不夸张的说，政策就是楼市发展的风向标。让我们从这个标窥探并回顾一下南宁楼市这一轮的发展历程。1999年，复苏。福利性分房制度的正式终结，银行按揭信贷政策的正式启动，引爆了人们压抑已久住房消费。第一批首次置业的民众冲向各大地产营销中心，购房热情一浪高过一浪。那个关于美国老太和中国老太的对话成为流行最广的故事，“按揭”成为最时髦的流行语。欧景庭园、集美都市新村等引入了优秀物业管理经验的花园式小区在城市成熟的区域崛起，成为旧城改造的奇葩，吸引了无数关注的目光。2000年，启程。国际会展中心进入实质性施工阶段，南湖大桥连通东部出城大道，民族大道延长线与桂柳高速公路全线贯通，使得南湖一带价值风生水起，顿时成为抢手的香饽饽：新区新景新配套，新楼新房新生活，南湖琅东成为二次迁居的首选之地。一夜之间，一栋栋小高层、高层像雨后春笋般拔地而起，富丽华庭，南湖聚宝苑、湖景花园、汇春名庭、澳洲丽园，在湖光山色间演绎了一出绝世风华的楼市新章。2001年，发展。各个城区的旧城改造正式拉开序幕，盘活国有资产、优化资产结构，一系列拥有成片土地资源的国有企业、公司成为房地产开发的排头尖兵。在已建成的市区及城市边缘地带，大小楼盘全面开花结果。文华园、振宁花园、南湖碧园、振宁公寓、阳光新都、嘉园、星和园、格兰云天、新兴苑南宁楼市掀起了全城总动员。2002年，扩张。南宁市政府136工程正式启动。7月，全长40多公里的南宁市快速环道正式建成通车，也让南宁楼市驶上了快车道。快速环道也成立南宁楼市最为抢眼的黄金跑道，环道周边的楼盘便成了楼市的新一轮明星：翠湖新城、金湾花城、江南新兴苑、恒大新城由于土地资源的丰厚，环道周围集结了众多的大盘：大规模大配套低价格，震撼了整个楼市，让一片片原本荒芜的土地变得人声鼎沸。2003年，勃发。经过多年的厚积，2003年的南宁进入了一个急速扩张时期：合并七县运营新城市，全面构筑泛南宁都市圈。楼市也跟着城市在长：借着旧城改造及新城扩张两把尖刀，大小楼盘粉末登场，各据其位。据不完全统计，全年入市销售的房地产项目达到了118个。无论是新城区还是旧城区，无论是豪华别墅还是小户型，无论是商业写字楼还是居住小区，楼市卖得红红火火，怎一个旺字了得？在南博会的天时、136工程的地利、外在人口膨胀的人和三条利好因素影响下，2003年的楼市走向了辉煌的起跑点。2004年，突围。也许，过早的下这样的一个定语不太切实。但我们有理由相信2004年绝对是一个围合与突破并存的竞争阶段。仅2003年底公布的拟售房地产项目就达到了破天荒的150个，这场史无前例的地产大战硝烟正浓。已经拥有多项优势的大中型房地产开发企业强强联合，形成“围”的态势，而中小型项目也想凭借着自身的错位经营成功突围。突围的实质其实就是创新，是建立在实力基础上的实质性创新，是企业实力、策划实力、操作实力、领导人团队实力、创新依附实力的综合体现。2004年是南宁楼市突围和变局的开始。南宁地产分析之六2003年终地产随想原创 今年的SARS犹如海啸般狂野，让世人胆寒之余更多的是带来一份清醒。相较之下，南宁的房地产市场则平淡中显得有些忙乱。年中银行信贷政策的收紧似乎顺理成章，有本钱的主自然应对从容反正上有政策，下有对策。然而，年底建筑材料的突然大幅度上涨，却让所有开发商们倒吸一口冷气国家对于通货的调控显出了威力，下一场演出是喜是悲可就影响事大了！以南宁房地产近一个周期的“过度”发展来看，目前市场上所谓主流的中高档楼盘开发已趋饱和（尽管中低收入阶层远没有自由选择的余地），加上消费群体的自我保护意识日趋强烈，行业结构调整的时间迫在眉睫。但不管怎样的结果，对于整个南宁房地产业的健康发展而言都是有利的市场调整的结果，必定是清理一批不懂行业规则、盲目自大、投机失算的顽主们。而对于搏杀而出的商家来说，幸运的不免分得“更大块的肥肉”，并抢占到下一轮开发热潮的先机。从现有市场供应产品的销售状况可以明显感觉，南宁市房地产市场已经由暗转明，抢先进入了广西房地产产品结构调整的阶段。“青年国际”所掀起的小户型热潮不过是个小小的插曲，市场的主流将是“以需带求”开发思路的日渐兴盛。十月份，圣展独立公社顺势而出，开创了南宁市房地产个性化投资的元年高昂的价格与理想化的赢利模式犹如一剂D6水，促使金湖广场周边更快地带入了高潮。尽管圣展独立公社的建筑设计毫无特色，所谓的产权式酒店公寓概念也仅是一路考察的引进品，但对于整个南宁市房地产业的发展却意义重大它代表了南宁市高端房地产消费层面的真正兴起，并将进一步带动南宁市房地产向多元化的方向发展。可以预感到，随着中国东盟博览会的逼近，明年邻会展中心的周边将涌现出一大批相对创新的个性化消费楼盘。而另一大块，则是市场真正的希望所在中低消费群的居住需求，显然这决不是那些“营销高手们”可以随意导向的地价的攀升构不成消费需求成本上升的绝对理由，更何况大多数的拍卖竞价往往是部分有企图的顽主在自抬身价而已；至于建筑成本的突然大幅提升，也只能在阶段表现价格的起伏变化而已，对于整体建筑的价值而言丝毫无用！南宁地产分析之七2003年终南宁楼市回顾与展望原创破位上行黄金起跑-2003年终南宁楼市回顾与展望 -引言楼市，只是一个行业的小尺度；城市，是一个区域经济的中尺度。今年，我们需要从一个更大尺度上范畴，来衡量相对小尺度的南宁楼市，因为，这绝对的必要，以前，我们的习惯是，在世界地图中对中国进行定位，在中国地图中对广西进行定位，在广西地图中寻找南宁的位置，而今年，我们改变的方式是：在世界地图中，寻找南宁的位置与未来。一平衡木上的精彩2002年底，我们预测及定义2003年南宁楼市的状态时，使用的描述词是“平衡木上的舞蹈”。果然，2003年的南宁楼市，真如一个出众的舞者，在市场的平衡木上尽性的演绎着，过去一年的一幕幕精彩，仍历历在目。首先，在政策层面，如“屠龙刀”的121文件惊垫未定，而如“倚天剑”18号文又出，南宁楼市汇同中国房地产业，在一惊一喜中稳住了阵脚，在“泡沫论”及“健康论”等众多鼓噪呐喊声中，左摇右晃立住了身形，依然在平衡木上健步。相关统计数据虽未出笼，但相信，南宁楼市的2003年，市场有进一步的扩容，成交量在2003年的基础上，应是继续放量，维持高二位数的增长，当不成问题。其次，在社会层面，SARS给年初刚旺场的南宁楼市迎面浇来一盆冰水，一度曾使楼市冻结到了冰点，然而，SARS刚过，南宁楼市又如井喷般地复苏，人们被SARS压抑的购房劲头一经释放，便是数个楼盘的开盘售馨，在购房者们的心中，再没有什么行动能比“住得更好”更直接地表达了对生命尊重与热爱。其三，在城建方面，政府的136工程，年终盘点，又往南宁的城市身上、街巷之中砸进去了80多个亿，南宁城市面貌那真叫做日新月异，捷报频传。一条条道路打通、美化、亮化，一个个广场绿地竣工，在全区人羡慕的眼神中，南宁楼市在2003年开始真正成为了广西的楼市，在一些著名的大盘，南宁市民与外购房者之间，几乎已是平分秋色。绿城南宁的居住品牌的耕耘，已开始产出丰硕的果实。其四，在板块方面，2003年的南宁楼市，已从新城琅东的火热，化成了全城的灿烂。由于城市道路交通等基础设施的全面改造建设，南宁楼市的发展更加均衡，楼盘在城市的边界大大拓展，快速环道之外，一批楼盘风生水起，对大沙田、东沟岭等城区，2003年可定义房地产开发的元年。其五，在类别方面，2003年的南宁楼市，大大超越过去以一般住宅为主体的精彩，南宁的房地产业主动地向其它产业靠拢与融合，商业地产、旅游地产、经营性地产、物流地产等细分门类或横空出世或初露端X，而写字楼物业，也在假商务公寓的名义与形式，向南宁楼市亮出其未来之旗。就是住宅的物业大类中，高档别墅及低价大盘，都在楼市的上下两端与时俱进。其六，在行业服务方面，2003年的南宁楼市也取得重要的突破，住交会与房博会两大阵营，在竞争中秀足楼市；不同平面媒体的地产专刊谋杀更多版面的同时，电视媒体不甘人后，使楼市的传播更加活色生香；各楼盘的营销手段及活动，都让出位创新成为家常便饭，排队认购的、摇号抽签的一个火爆开盘场面，不断刷新南宁楼市记录并书写新的财富传奇。平衡木上的演绎出精彩，是南宁楼市2003年的主旋律，太多的楼盘、太多的事件、太多的相关因素，都难以一一尽述，政府的力量、银行的力量、供方的力量、消费者的力量、传媒的力量都在2003年的楼市中全部到位登场，在角力中形成市场的动态平衡，在竞合中互动了行业的精彩。然而，这种南宁楼市五年发育形成的常规性平衡状态，在不常规的秋天巨雷声中，宣告这个平衡又将打破，而精彩更将升级，这个秋天的巨雷，就是南博会-中国、东盟贸易博览会，从2004年开始，将一年一度在南宁举办。南宁楼市，又将开创一个崭新的时代。二众力叠合破位在即涉及楼市运动趋势的要素总是很多，对楼市的预言是需要极为大胆而又谨慎的，往往是我们先有一种感觉，然后得到强化，提出了可以概括的观点，然后分析求证。在2003年的秋天，一种感觉是越来越强烈了，从而导出了南宁楼市将破位上行的大胆预测。的确，进入2003年秋天之后，在民歌节的欢歌笑语声中，在“南博会”申办成功并将以南宁为永久会址的礼炮声中，南宁楼市一种破位前的变化也同步开始了，最值得关注的信号，是高价位楼盘成交的放量。这几年在南宁楼市之中，3000元/平米以上的住宅房价并不鲜见，但象今秋这样大量的成交，却是鲜见，这种信号的市场解读是：价升量增，南宁楼市向上破位在即！这几年对南宁楼市较为一致的认同观点是，南宁房地产业发展平稳，价格平稳，是小步稳定发展的形势。不错，南宁市这几年市场容量是不断增加的，但城市住宅的成交均价，已是盘整在2300元/平米的价位近四五年了，市场投资家的格言告诉我们，盘整的时间越长，破位的空间越大，在此我们可以大胆地预言：南宁楼市在常规动力的发展轨道上面，又取得到超常的能量注入，整体破位上行的态势几乎已成定局。以南宁城市的住宅均价为参照指标，从技术面上的判断是，2004年的均价应在新的价格平台上运营，比2003年的均价应有超过300元/平米的涨幅，五年内破位上行的价格空间，应可看好1000元/平米。呵呵，够大胆的了！面对这个大胆的预测，虽不能遍述影响区域楼市的种种要素，但总得找出几个象样的理由支撑，所幸的是，找出的理由不仅象样，而且强大，城市的大动作转型突进，为这个大胆的预测奠定了清晰的大尺度的坐标平台。首先的理由，是南宁楼市的开放度导致参照系统的变化。几年前，南宁的楼市，是南宁地区的楼市，其覆盖的市场范畴，只为南宁市及原南宁地区的几个县而已；而如今，它已初步升格为广西的楼市，这随便瞧瞧南宁几个楼盘的客户分类统计就可以了；在往后，它将会在城市本身的种种升级前提下，再注入全国主要楼市的要素，甚至是区域国际中心城市的楼市要素，南宁楼市无论从投资及购买市场两个方面，都将呈现出比以往更加开放的格局。试想，一个原来广西区内一个地区级的楼市，与未来一个国际化区域中心城市之间的楼市，会有怎样的级差？南宁市已确定迈向国际化城市的发展目标，南博会业已指向了这种目标的现实性，南宁楼市在已不短的盘整周期后，寻求向上的破位势所必然。其次，南宁楼市几年来的整体低位运行，为南宁楼市的即将破位上行保留了极大的空间，据统计数据，全国所有大中小城镇的商品住宅今年前十个月的均价为2400元/平米，南宁市目前的均价与此仅与持平，在全国几十个大中城市之中，南宁的房价与居民收入之比为6点多，排在倒数几名之内，这充分说明南宁市楼价运营平台的可突破空间。其三，南宁楼市发展的常规性动力还远未出尽，还在源源不断地支撑着楼市的发展，这几年，作为楼市常规动力出现的要素包括：区域城市化水平的快速增长，南宁作为广西经济区域首位度城市的确立及成长，南宁城市居民的收入快速增长，服务经济作为南宁支柱产业的初步显现等等，这些常规性的可预见的要素变化，都将在未来十年内持续向好，比如以南宁为中心的高速公路网，目前只完成2000多公里规划指标的一半，作为区域经济增长极的南宁，还有广阔的经济腹地空间可供伸展，南宁市的CDP，按三步走的发展战略，六、七年后将要翻番，城市的人口2020年规划为300万，我认为是一个保守的指标。其四，在非常规的楼市动力方面，政府的136工程投资拉动，虽然已进行了两年可纳入常规动力体系，但仍具有其非常规的爆发力。2002年60多个亿，2003年目前已完成了80多个亿，2004年的计划超过120个亿，在办好南博会的刚性要求下，可以肯定的是，今后的数年，每年以亿计，都会有不少于三位数的城建投入，过去的两年它对南宁楼市的拉动力量，是有目共睹的，而从2004起。这种拉动力量将是更强劲的，这从政府刚公示的南宁市旧城改造的计划中就可以印证。最后，不可遗漏且最值得大书的楼市动力，非常规的动力是以南博会为标志的，中国、东盟10+1自由贸易区的推动，给南宁城市发展带来的千年一遇量级的机遇。这个非常规的核当量级动力，会有很大一部分能量会融合到南宁楼市常规动力之中，促进常规动力的加速释放，但同时，它仍然以南宁楼市升级的核能姿态，标示着南宁楼市的未来，在更大尺度的时空思维中，南宁楼市的未来成长坐标已被超常更新，南宁楼市，应可成长为比肩香港、新加坡、深圳、广州的超级楼市！很难看到的是，在一个时间的周期内，有如此之多高能量级的发展动力，常规及非常规的，合力推动一个城市的发展，支撑一个区域楼市的成长。2004年的南宁楼市，破位上行的时候已经到来！三楼市的黄金起跑线中国，处在一个社会经济急剧转型及发展中的大时代，在这个大时代之中，中国城市的巨变更是充满着戏剧式的激情，这是一个无法用过去来预知未来的时代，特别是象南宁这样一个正在迎向千载难逢发展机遇的重要里程碑之年里，预测未来更需要有超越往年更大的自信心及勇气！把过去的南宁楼市划上一个句号吧，因为我们已经来到了一条黄金般的起跑线上。2004年，在今后的楼市编年史上，会成为南宁楼市整体破位上行的拐点之年。在众力叠合下将开始梦幻般成长，向一个伟大的、超级的城市迈进的南宁，给未来的楼市带来的是巨大的想象空间，2004年，南宁楼市将在黄金起跑线上发力！驶向黄金铺就的高速大道。让我们大胆地前瞻透视2004年，在南宁楼市的黄金起跑线上，会有那些格局可供描述？首先，在消费方面，市场的信心将会大大提升，南宁城市楼市可聚集的客户群体更加广泛。从区域分布上表述，市区的居民消费意愿进一步高涨，广西区内客户将获得更有力的动员，同时，区外的投资性客户将可能横空出世，更加多元化色彩、开放性更强的消费群体将在南宁楼市上吸纳物业，共享城市整体增值及发展的未来，在黄金起跑线上，最早动作的一定是先知先觉的消费者。其二，在物业分类方面，将有更多的产品线进入楼市，南宁楼市的国际性城市产品格局初现。在主力物业类别物业线上，在整体上行的同时，更会在高端上摸，低端下探，南宁住宅的价格宽幅将有更大的突破；在写字楼方面，也将会堂皇出场，在南宁楼市中挺起高傲的头；在商业物业方面，更大、更强、更专业，可期待的是对接国际市场的创新与发展；总而言之，一个国际大都市应有的物业品类，在2004年的南宁楼市，都可能会在酝酿中，也应该神龙初现了。其三，楼市在城市的边际格局将被重新定义。两年前，南宁快速环道的贯通，引爆了环线大盘的开发销售浪潮，在新的一年里，随着高速外环的通车，政府三百万人口、三百平方公里大城市建设蓝图的引导，楼市的新热点区域将会有新的突破，东进西扩，北移南拓，城市是建出来的，楼市是做出来的，卫星城级的项目，离我们已经不会很远了！其四，在楼市的内在格局方面，以城市复兴的名义，旧城的改造亦将成为楼市的主增量来源。在国家对新增建设土地政策趋严的大背景下，旧城改造将是满足消费需求重要产出增长点，不断高企的综合开发成本必将拉高城市旧区内的物业的价格平台，成为引发楼市均价整体破位上行的技术面。最后需要透视的，是楼市的另一极开发商，谁有资格站在这条黄金起跑线上？过去五年楼市的发展，只能称之为开发者的资格赛，2004年，也是南宁楼市平台进阶后，才是开发商们的高量级的角力决赛的开始！明年，在楼市的黄金起跑线上，我们可能会看到，一些开发商的背景会逐渐的远去，楼市的赛场上，活跃的身影只能是他们：已占据楼市争霸最原始最基本战略性资源者。2004年的楼市竞赛，是多项全能，分值最多的，是比土地储备的加分。在国家土地强化垄断经营、新增土地更加严格控制的大背景下，南宁楼市的土地，进一步成为稀缺的资源，土地成为进军楼市的第一如高墙般的门槛，已经储备了相对数量的开发商，就拥有可发展的首要资源，2004年的黄金起跑线上，土地不是万能的，但没地却是万万不能的了，2004年的楼市，有一支老地主代表队。再者，就是财团重量级资本的开发商。土地门槛的抬高，融资条件的抬高，空麻袋背米式的楼市高手及财富传奇，已经成为遥远的记忆，楼市的新决赛，已成为资本的代表赛，站在黄金起跑线前的选手，怀中也得抱着黄金。自有资本实力，创新的融资渠道，是加分的第二要素，在政府的“招拍挂”市场唯一准入通路前，能喊出几亿级以上数字人民币而面不改色心不跳者，够格！2004年的楼市，另一支代表队，是大财主们。还有其它代表队吗？没有了！其它只可能是啦啦队及跟庄的了。翻一下站在黄金起跑线前的选手的花名册，嘿嘿，老地主队一目了然，都是大家熟悉的开发商，这一轮，他们天时地利人和都占据了，黄金起跑线前的第一桶金，那是拿定了！再看看老财主队，花名册上尚为空白，队员正在路途上日夜兼程，来历背景资料不详，问楼市消息灵通人士，据称其中有江浙财团中的高手、京师来的御林军、港深的股市新锐、南海的神秘剑客。南宁地产分析之八南宁房地产市场初探原创一、南宁城市概况1.城市概况南宁位于广西的南部，是广西壮族自治区的首府，广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，它毗邻粤、港、澳，面向东南亚，背靠大西南，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈、西南经济圈和东南亚经济圈的结合部、连接点、中转站和桥梁。全市面积10029平方公里，其中市区面积1834平方公里，辖新城、城北、兴宁、永新、江南5个城区，二县（邕宁、武鸣）一郊，总人口281万人，其中市区150万。2经济状况八五期间，南宁市年均经济增长率达到17.21%，高于广西和全国的平均增长水平。提前6年实现国内生产总值翻两番的目标，跻身于全国城市综合实力50强的行列。2002年，全市实现国内生产总值356亿元。全市人均国内生产总值达12021元。2003年1-8月份，南宁市经济运行态势良好，全市国有及其他固定资产投资额为79.34亿元，同比增长63.89%，投产的项目有179个，同比增长50.42%。3银行存贷款发展较快8月底止，全市银行存款余额968.4亿元，比年初增长13.29%，其中城乡居民储蓄437.59亿元，比年初增长11.74%；银行贷款余额899.35亿元，比年初增长16.77%。4城市居民家庭收支小幅增长1-8月份，城市居民家庭收支小幅增长，居民人均可支配收入6227元，同比增长2.8%；居民人均消费性支出4643元，同比增长1.40%，其中支出增幅较大的有居住类，同比增长25.70%。5南宁迈向国际大都市中国加入WTO，东盟101自由贸易区，南宁迎来了前所未有的发展际遇，作为粤港澳经济圈、西南经济圈、大西南与中南半岛旅游合作圈与东盟自由贸易区的中转站和枢纽城市，南宁加快了迈向国际大都市的步伐。1991年，南宁进入了“中国城市综合实力50强”。1992年，南宁被国务院批准为沿海开放城市。1995年12月李瑞环同志考察南宁市时提出把南宁市建成300万人口，用地规模为250平方公里的大城市。1996年，南昆铁路全线建成通车。1997年，南宁被评为“中国园林城市”。1999年，南宁获“中国优秀旅游城市”称号。2001年，南宁获“中国人居环境奖”。中国与东盟建产101自由贸易区。2002年，南宁“136城市亮化工程”全线实施。城市改造带动房地产增速发展国际会展中心动态城市雕塑“南宁之门朱槿花”正式落成。这是面向国际招标的城市形象设计，反映了南宁开放的心态。会展中心和民歌广场紧张施工，准备迎接民歌节的到来。10月8日，温家宝总理在印度尼西亚与东盟10国举行的第七次首脑会议提出，从明年起，每年在广西南宁举办中国东盟博览会。以大学城和科技新城为主的相思湖开发区面向国内外设计单位公开招标规划设计方案。日本黑川纪章建筑都市设计事务所、英国阿特金斯公司、澳大利亚UKY公司、美国DPZ公司和中国北京清华城市规划设计院家进入初审。南宁对外开放成绩喜人。1992年以来，南宁市先后建立了南宁高新技术产业开发区、南宁经济技术开发区、大沙田经济开发区、邕宁沿海经济走廊开发区、华侨投资区等5个开发区。九五期末，全市5个开发区实现工业总产值2207亿元。技工贸总收入7525亿元，实际利用外资2718万美元，工业产品出口总额2154万美元。目前，全市利用外资的领域在不断扩大，今年1-8月份，全市进出口总值43912万美元，同比增长40.01%，其中进口总值10011万美元，同比增长61.62%。出口总值33901万美元，同比增长34.69%。全市8月止实际利用外资8937万美元，同比增长35.41%。 二、南宁房地产概况1房地产发展概况今年上半年，全市房地产开发投资累计完成15.62亿元。共有104个房地产在建项目，其中本年新建项目共有52个，新开工面积占施工总面积的37.56%。其中，项目施工总面积达10万平方米以上的公司有南宁国凯、中房南宁、广西桂建、广西东方、南宁桂源、广西恒大、广西阳光嘉园、南宁永茂、广西万通、西部时代十大公司；施工总面积在5万10万平方米的有广西星江、南宁三元、南宁振宁、广西荣和、广西碧园、广西和实、南宁中天、广西同和、东洋集团、宁汇房产、广西玉力等19家房地产公司。这些规模较大的在建项目，其施工面积达340.81万平方米，占同期全市施工总面积的71.99%。房地产开发数量多、开发项目上规模，促使房地产投资今年以较快速度发展。18月份，全市新建商品房销售面积159.51万平方米，比去年同期增长17.65%，销售金额40.35亿元，比去年同期增长45.8%。其中，住宅交易面积74.02万平方米，占整个房地产交易总面积的46.40%，同比增长17.6%，需求继续保持增长态势；而作为办公、商业用房市场竞争激烈，销售情况一般，16月份，办公、商业用地预售面积仅为9.82万平方米，但在78月份，此类物业预售面积迅速增长为7.89万平方米，说明办公、商业用房开工多，而且都赶在上半年上市，反映此类物业竞争日趋激烈，但销售情况却一般，18月份，共售出4.44万平方米，只占预售面积的25%。18月份，二手房交易面积31.44万平方米，同比增长29.17%，销售金额4.02亿元，同比增长19.67%。2房地产企业据2002年南宁市第二次基本单位普查了解，2001年末，全市房地产企业530家，其中有独立法人的房地产企业454家，房地产从业人员16281人。作为在本土成长起来的的房地产开发商如万通、恒大、国凯、荣和、西部时代等把握南宁房地产发展大势，在开发投资上可谓突飞猛进。均取得了市场的强烈反响和优秀的业绩，走在了南宁房地产市场的前列。南宁房地产的发展机遇，也吸引了外地有远见的房地产商，纷纷抢滩南宁市场。大连万达斥资6亿元，倾力打造总建筑面积约11.6万平方米的万达商业广场，秉承万达商业“定单房产”开发模式，携手沃尔玛、大洋百货、美国华纳、新加坡大食代以及国际数码城、台湾特立等国际国内企业，构筑南宁商业新格局，引发了业界的大震动。上海房地集团公司成产南宁荒岛房地产开发有限公司，斥资15亿元与兴宁区政府携手改造东沟岭旧城区，开发建设占地71287.33平方米的以上海模式规划的中型生态居住小区阳光绿城。争创联合国迪拜最佳范例奖（联合国设立的专门奖项，旨在表彰那些在环境的改造、住宅的可持续发展、城市基础设施等方面作出贡献的典范行动）。而外资的进入，将迫使本地开发商转变观念，更新理念。诸如：马来西亚东方集团持50股份，投资占地约20公顷的香榭里花园；新加坡荣宝华集团投资占地185亩的荣宝华商城。还有来自江渐的九鼎房产开发南湖国际广场，香港冠城开发大地华城，两家公司在外地都有成功的开发经验和较强的资金实力，在南宁属于第一次开发(九鼎房产参与过金桂花园的投资)。来自东莞的一家房地产商已经拿到一块政府划拨的土地正准备开发，听说还有深圳过来的开发商正在初探市场，向相关部门了解南宁房地产市场。3房地产中介在2000年以前，南宁大多数房地产开发商基本都是自己销售。进入2000年后，专业的营销策划机构、代理机构和专业的物业管理公司开始在南宁出现。2002年，一些知名楼盘都是利用这些机构，来实现自己的销售。听业内的朋友开玩笑说，南宁的楼盘的代理商不是姓“宝”就是姓“合”，我们的日子难过呀。作为本土成长起来的宝资通，更多融入了本土文化，面对南宁房地产市场，提出了“新价值地产”的理念。现在公司在南宁及广西其它城市代理的各类物业愈50多个。有人说，宝资通是“黄埔军校”，宝资通老总秦枫更像是一个称职的校长。同时，宝资通在全国市场上把自己也当作一个学生，将世联作为自己学习的榜样，秦枫曾在公司的“宝网”上提出“宝资通离世联还有多远？”（注：世联陈董听到这话，一定很高兴！也曾听说陈董去年来过邕城指导工作。）在公司内外，引起了强烈反响。来自广州的合富辉煌，于2000年底来南宁拓展业务，秉承了广州合富辉煌优良的团队合作精神和专业的房地产策划水平。公司成立不到三年时间，代理物业已达到10多个。已成为南宁市房地产界举足轻重的策划销售代理商。而来自深圳的三家代理商：至祥、涛益、德思勤，刚刚接触南宁房地产市场不久，还要很长一段艰苦的路要走。德思勤：代理项目水晶城，最初看见项目广告牌上有“德思勤”名头，可是现在，项目地盘包装和楼市上都找不到“德思勤”的名字。个中原因，不甚清楚。据了解，此项目现由宝资通接手。涛益：代理项目华星时代广场，项目商业裙楼引进北京王府井，曾受市场和消费者的热捧。志祥：功夫不负有心人，几个月南宁市场的钻研经营，现有两个房地产项目刚接手销售。4物业管理在物业管理方面，开始引入外地名牌物业管理。如香港戴德梁行、深圳鹏基、中海物业等，并注重对小区业主的关怀。以人为本开始得到加强。5南宁房地产市场以二、三房为主，小户型风头正盛。小户型购房热潮是2003年南宁楼市最靓丽的一道风景。青年国际1500多套小户型两次开盘后，销售量已接近尾声，证明了市场中蕴藏着对此类产品巨大的需求。早期推出的东葛华都、凯丰大厦、碧园数码文化城和现正热销的嘉和.自由空间、汇春广场、永泰SOLO单身公寓等小户型楼盘均凭借总价低，户型灵活多变，充满个性时尚受到众多年青购房者和部分投资客的青睐。6房地产销售价格去年南宁商品房销售均价为2253元/平方米,据统计，8月份新建商品房销售均价为2400元/平方米，比今年1月份增长9.7%；二手房（住宅）交易均价为1505元/平方米，比今年1月份增长32%。目前南宁市砖混结构的商品房最低售价为1880元/平方米，最高售价达到2600元/平方米；钢混结构的商品房最低售价为2400元/平方米，最高售价可达4500元/平方米以上。如临近南湖的铭湖经典、东方明珠花园，最高价卖到了5000多元/平方米。随着市场需求增加，预计南宁市商品房投资、销售还会继续保持旺盛的势头，销售价格还会继续小幅上涨。7房地产按揭与金融风险由于房地产市场竞争的激烈，一些房地产开发商与金融机构联手竞相降低了首付成数。一般都以首付“二成”，“八成”银行按揭，有的甚至还暗中实行“零首付”，这样虽然减轻了购房者的压力，为房地产开发吸引了更多更广的客户群体，带动了房地产消费市场，但是这将使金融机构所承担的风险越来越大。例如今年18月份，南宁市房地产交易44.37亿元，而同时办理按揭贷款的金额近40亿，比去年18月份的23.67亿元抵押按揭金额几乎增长了一倍。而这近40亿元的