罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究

罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究谨呈：深圳市罗湖区建设局第一阶段结论回顾“掀开罗湖新篇章”“以以人为本、可持续发展为目标，通过区域更新和权属归位，彻底理顺和重塑城市边缘的整体形象，使插花地与周边邻近城市功能地区的现代文明标准全面对接，区域功能复兴、活力再现。”“告别插花地，构建和谐罗湖”?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案第一阶段结论回顾打造具备联合国人居奖标准的以普通居住、廉租居住为主的大型：“健康人居社区”?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案第一阶段结论回顾“填补罗湖区乃至深圳市大型廉租住区空白”“中国插花地改造示范区”具备申办“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”标准的健康人居项目?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案第一阶段结论回顾整体拆除局部拆除?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案ACB第一阶段结论回顾4-52-33-4?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案改造方案政府只负责拆迁谈判，A、B、C片区全部交由开发商开发建设，整个项目在政府的监督协调下完全实行市场化运作。设想一：政府除负责拆迁谈判外，还承担C片区的开发建设，将C片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、B片区通过土地出让实行市场化运作。设想二：政府除负责拆迁谈判外，承担B片区的开发建设，将B片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、C片区通过土地出让实行市场化运作。方案一（完全市场化方案）方案二（不完全市场化方案）?总体发展目标和思路?整体功能定位?形象主题?改造模式?开发强度?改造方案本阶段研究内容? 开发模式研究? 拆赔模式研究? 改造实施纲要? 开发强度研究开发模式研究选择开发模式的目标与原则一、 社会稳定（政府目标）二、利润实现（开发商目标）三、利益保障（业主）目标原则一、可具体操作二、可持续发展技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析可能的开发主体本项目适用性判断一般旧城（村）改造项目主体分析开发模式的关键在于如何充分利用发展商、业主及政府职能部门三者之间的优势。合理的开发模式能够使开发在满足城市规划的前提下得以顺利进行。政府村民（业主）村股份公司开发商社会效益城市经济发展发展集体经济实力保障个体经济利益获取开发利润经济利益平衡技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析本项目适用性判断旧城改造中采用的主要开发模式及其代表案例非市场化模式 政府主导开发 政府指导，股份公司自主开发 政府指导，开发商自主开发模式政府主导拆赔、开发商独立运作政府指导，开发商、股份公司合作12345香港旧城改造深圳渔民村改造蔡屋围村都市名园改造珠海城中村改造上海新天地改造深圳田面村改造深圳渔农村改造市场化模式模式一：政府主导开发政府项目开发公司城中村改造领导小组拆迁补偿土地平整还建房建设商品房建设拆赔谈判签订协议非市场化模式模式一特点及适用条件政府资金压力过大无法挖掘土地的最大价值市场化程度低操作缺乏灵活性容易抬高建造成本缺点具有较强的公信力对政策的把握度高能够保证项目的顺利实施优点政府负责拆迁补偿、还建、商品房建设、销售全过程改造资金全部由政府筹集解决项目公司负责人由政府任命政府需投入巨大的人力、物力、精力运作实施特点公益性的旧改项目项目规模较小，现状建设强度不大资金投入量小对开发能力要求不高政府财政实力雄厚适用条件模式一：香港旧城改造阶段：1、零星试点阶段（1972年以前）2、大规模改造阶段（1972-1987）3、土发公司与专门化旧城改造阶段（1988-1999）4、重建局阶段 （1999年以后）开发模式：模式三：通过向私人发展商出售土地进行模式一：自行进行（即充当发展商）模式二：与联营合伙人共同进行改造香港旧城改造在第1和第2阶段主要采用模式一，即政府充当开发商的开发模式，自行改造；在第3和第4阶段主要采用模式二，即政府与联营的私人开发机构共同进行改造，兼有向发展商出售土地进行改造。数据来源：世联案例香港重建局介绍机构简介：香港重建局的全称为市区重建局，它的前身是土地发展公司（简称“土发公司”）。重建局的决策及执行机构是董事会，其成员由行政长官委任，包括主席一名，行政总监一名、两名执行董事、最少七名非公职人员出任的非执行董事及四名公职人员出任的非执行董事。香港重建局组织架构：董事会行政总监地区发展香港财务部地区发展九龙土地安置部规划发展部规格合约统筹部对外关系处人力资源及行政处香港旧城改造案例评价按照香港法律规定，旧城改造只能通过谈判协商方式收购业权，由于业权分散，土地征集困难，成片收购难度太大，在政府自行改造阶段大多只能对零星、小面积地盘进行改造，形成独特的“铅笔楼”景观；随着城市的发展旧城改造工作的推进，政府自主开发的模式越来越不适应大规模的开发改造，为了摆脱这种困境，香港成立重建局，同时认识到脱离私营机构来大规模改造是不可能的；政府鼓励私营机构参与旧城改造，把重建的职能与精力放在了统筹规划、收购业权、集合地盘上，政府再通过拍卖或招标向私人开发商出售土地，由开发商开发土地的模式进行改造。模式二：政府指导，股份公司自主开发政府股份公司拆迁补偿土地平整回迁返建商品房建设统一规划、政策优惠、引导、协调非市场化模式模式二特点及适用条件对股份公司经济实力、技术力量及企业经营管理、协调等能力要求高项目较难有品质保证，整个片区改造的综合效益下降股份公司控制开发成本的能力差导致项目盈利能力差较难实现物业的最大价值缺点股份公司参与整个开发工作，参与分成，开发积极性高村民个人利益提高，积极性易调动拆迁、建设统一，保证工程进度避免以盈利为目的开发商的介入，降低开发强度优点政府统一规划设计、统一报建审批，起引导、协调、支持作用股份公司独立承担旧村改造的全部工作政府不出资，股份公司和村民自筹资金完成改造特点旧村规模小建设强度尚未达到饱和，资金投入量小股份公司和村民有足够的经济实力股份公司有较强的控制能力政府协调融资适用条件模式二：深圳渔民村改造前基本情况渔民村位于深圳罗湖区滨河路南侧深圳河边，占地面积6千多平米。改造前共有原村民32户建私房33栋、旧厂房2栋、单身公寓1栋，建筑面积41.25万平方米，多数为78层，栋与栋之间距离小，通风采光条件极差，有不少村民自发提出拆除重建计划 。改造模式：整体拆除重建改造方案开发模式：政府指导，村股份公司组织自主改造数据来源：世联案例村民自筹资金，每户出资100万建设期间由股份公司集体资产作融资抵押建设期后以村民分得的住房为贷款抵押物建设期内融资利息1000万元由区政府支付资金来源1.2亿总投资2.98容积率6.65万m2改造后总建面2.23公顷占地面积渔民村改造评价改造效果改造后每户拥有12套住房，户均面积1320平方米，其中商业70平米，住宅900多平米，可进入市场买卖，使村民获得了实惠。通过符合城市住宅区规划设计规范要求的改造，使基础设施与城市接轨，改善了城中村内外交通情况，实现了建筑面貌与城市的协调。被市领导评价为“城中村改造的典型 ”借鉴意义渔民村改造采用村民自筹资金办法解决，避免了以赢利为目的的开发商的介入，降低了城市开发建设强度 。政府对渔民村改造给予了大力支持。支付了二百多万元的规划、设计和地质勘探费用。区政府支付了建设期内1000万元的融资利息。委托市政园林局出资绿化。帮助村民组织招投标、办理基建手续、代管施工管理。与股份公司一道做通村民工作。深圳市领导将渔民村作为城中村改造试点是有其特殊意义的。因此对改造的重视程度和支持非一般城中村可比，其成功改造的社会效益和政治意义也非一般城中村改造所能达到的。因此可以看出渔民村改造并不具备普遍的借鉴意义。模式三：政府指导，开发商自主开发政府开发商拆迁补偿土地平整回迁返建商品房建设拆赔谈判统一规划、政策优惠、引导、协调市场化模式模式三特点及适用条件分析开发产以第三方身份参与到政府与村民之间，与业主利益不统一，拆迁谈判难度大，难以保证项目进度拆赔阶段花费大量时间与精力，容易付出高昂的拆赔代价开发商为获取高额利润牺牲村民及股份公司的利益开发商为获取开发利润加大开发强度造成对环境的伤害缺点政府工作量小开发商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力有能力、有经验挖掘地块的最大价值开发商控制成本能力强，盈利能力强统一拆建，有利于整体规划、整体协调，控制开发运作时间项目可以同时交由多家开发商运作，加快建设进度优点开发商独自承担旧村改造的拆赔谈判、拆迁安置、回迁房建设、商品房建设与出售等全部工作政府给予一定的政策优惠和资金支持特点拆赔难度小现状建设强度不大资金投入量大政府能够提供较多政策扶持开发商实力雄厚，开发经验丰富市场条件好的，能够实现较高投资回报率适用条件模式三：珠海城中村改造基本情况：珠海市对建成区26个城中村同时进行改造，全部位于香洲区，改造工作从2000年6月起步，计划用3至5年的时间集中力量全部完成。运作方式：通过公开招标的方式引入有实力的开发商进行自主开发。政策措施：3年内暂停批准市区新开工住宅项目，为城中村改造腾出市场空间尽量照顾旧村居民利益，所有合法房屋按1:1至1:1.2的拆赔比进行补偿；对开发商实行“拆一免二至三”，即开发商每拆1平方米的房屋，可免交2至3平方米的建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。对区位较差的或拆迁量较大的，还允许开发商适当提高容积率，增加商业面积等。新涌村第一个完成改造的城中村数据来源：世联案例开发模式：政府指导，开发商自主开发珠海城中村改造评价改造效果由于政府的大力支持，城中村改造推进较快，目前已完成了大部分旧村改造。一是极大改善了城市投资环境，促进全市经济社会持续快速发展；二是极大改善旧村村民乃至全体市民的居住环境，提高人民生活质量；三是全面提升和加快了城市化进程，抢占了发展先机。旧村改造与珠海市经济发展形成相互促进的理想成效:2001年，珠海吸引外商投资项目774个，财政收入同比增长30 借鉴意义珠海城中村改造充分照顾了村民的利益，制定了有利于村民的拆迁政策，调动了村民的积极性，大大降低了拆迁难度。珠海能够大规模进行“城中村”改造，政府支持力度大是关键因素。为给城中村改造腾出市场空间，珠海市3年内不在新批房地产用地，大大激起了投资者兴趣，吸引发展商积极参与。据有关部门测算，珠海仅这一项优惠政策，土地收益方面将减少4050亿元，实质上是政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。巧用市场之手，用政策借力改造城中村。通过定原则、定规划、给政策，引入市场竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。 改造后的山水华庭社区 改造前的珠海水湾头村 模式三：深圳蔡屋围都市名园改造改造效果建成后的都市名园占地3.29公顷，总建筑面积20.75万平方米，楼高100米，集商业和商住公寓于一体。都市名园包括地下三层停车场，5层商业裙楼， 6栋32层商住公寓，共1300户。在市政府、市城管办和市住宅局评比活动中，都市名园被授予“花园式、园林式小区”称号。基本情况1990年代 初，深圳的城中村问题已经出现，当时的蔡屋围村脏、乱、差问题严重，形成安全隐患。为配合蔡屋围金融中心区发展，蔡屋围村改造于1992年立项，1995年开始拆迁了4万多平方米旧村房屋，1999年建成都市名园交付使用。运作方式由罗湖区正阳投资开发公司与香港建桥国际发展集团有限公司共同成立深圳帝王居物业发展有限公司，完成所有拆迁、规划设计与建设工作。原居民就地安置，拆一赔一，资金由开发公司自筹。在开发初期，帝王居主动承担起社会责任，垫资1300万元兴建了社区门前的金塘横街和金塘直街。开发模式：政府指导，开发商自主开发模式四：政府主导拆赔、开发商独立运作政府开发商拆迁补偿土地平整回迁返建商品房建设拆赔谈判统一规划、政策优惠、引导、协调市场化模式模式四特点及适用条件分析政府要投入大量的人力、物力，加大政府工作量缺点政府不需出资大大降低拆迁谈判难度，缩短开发时间开发商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力有能力、有经验挖掘地块的最大价值开发商控制成本能力强，盈利能力强项目可以同时交由多家开发商运作，加快建设进度政府监控力度大，风险控制能力较强优点政府负责制定拆赔策略、主导拆迁谈判过程开发商负责回迁房建设、商品房开发过程政府全程监督，政策扶持特点规模较大、建设强度较小拆赔难度较大资金投入量大适用条件模式四：深圳渔农村改造基本情况渔农村位于福田区皇岗口岸旁、地铁沿线。改造前用地面积2万平方米，117栋建筑，76户村民。村内握手楼杂乱无章、道路交通极其不畅、公共设施及服务严重不足等，严重影响了深圳乃至国门的形象。2004年5月以来，渔农村更是兴起了抢建私房之风，32栋违法建筑拔地而起，占了全区违建的30%，渔农村的整体环境进一步恶化。运作方式政府负责完成拆赔谈判，开发商负责资金的筹集与整个开发建设过程数据来源：世联案例2.95万m21.2万m22.6万m211.4万m218.5万m2旅馆商业公寓住宅总建筑面积21.6%建筑密度35%绿地率5.8容积率3.18公顷总用地面积开发模式政府主导拆赔、开发商独立运作规划方案主要技术经济指标 改造成效短期内完成拆赔谈判，快速进入建设阶段。规划方案总平面图渔农村改造关键举措用地调整扩大用地11000平米，增幅近55%，理顺用地布局整和渔农村周边的零散用地，为改造增加约5000m2用地收回渔农村中央的部队用地，纳入改造范围，为改造再加了约6000m2用地减少了约250平方米的私房用地，用于今后深圳市沿河快速道路的建设规划支持容积率提高至5.8，增加功能弹性容积率提高至5.8，使项目建设规模由约10万m2增加至约18.5万m2规划方案在改造功能上提供了商业、酒店、住宅、公寓等多种功能组合，增强了渔农村集体经济发展的活力和弹性市政完善消除交通瓶颈，改造市政管网规划确定在渔农村西北侧新开辟的市政道路将由区政府全额投资建设，计划资金为1500万元，此项目与改造工作同步建设，同步投入使用。区政府计划出资2000万元全面改造渔农村地区的市政管网系统，彻底解决渔农村地区市政容量不足、管线布局不合理、水环境污染严重等现状问题。 补偿支持政府多方优惠，村民利益保障 政策优惠。一是改造项目免除地价，建成后除公共配套设施外均可进入市场销售；二是对渔农村改造采取特事特办的原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益和要求予以充分保障。资金扶持。由于改造项目的资金缺口较大，区政府计划拨出约1.5亿的扶持资金管理支持。选择具有实力的品牌开发商和设计单位，并负责组织协调各项工作，提高改造项目的管理效率和质量。规划道路系统图调整前用地调整后用地模式五：政府指导，开发商、股份公司合作政府股份公司拆赔、安置回迁返建商品房建设开发商统一规划、政策优惠、引导、协调市场化模式模式五特点及适用条件分析存在开发商与股份公司利益划分问题，容易产生矛盾不能有多家开发商参与，以免利益分散过多导致整个片区规划管理协调性不强缺点政府不需出资开发商开发经验丰富、经营管理能力及技术力量强，有利于保证片区开发档次与品质，有能力、有经验挖掘地块的最大价值可借助品牌开发商提升片区形象和项目社会影响力开发商控制成本能力强，盈利能力强股份公司与村民利益统一，有利于拆赔工作的开展股份公司可参与分成，积极性高，壮大经济实力拆建统一有利于整体规划、整体协调、加快开发进度优点政府负责开发商的选择以及监督、协调作用股份公司负责拆迁补偿安置等，并享受适当的利润分成开发商只负责还建房及商品房的开发建设特点现状建设强度较小拆赔难度较大资金投入量大开发能力要求高村民对股份公司信任度高适用条件模式五：上海新天地改造项目上海新天地是太平桥改造总体规划的启动项目。新天地太平桥改造项目的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路占地面积52万m2原自然街坊23个原居住人口7万人基本情况：数据来源：世联案例上海新天地是太平桥改造的启动项目以占地4.4万2 的绿地及1.2万m2 的人工湖（A区）为中心；围绕其发展四大功能区：B 区国际商贸区C区餐饮、娱乐、公寓 （上海新天地）D区高级住宅区E 区发展商总部大楼 太平桥改造总体规划：数据来源：世联案例改造运作方式开发商主导、股份公司协助运作方式：“总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与”完全市场化运作一家发展商绝对主导股份公司协助拆迁工作政府进行宏观控制采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右，原居民不返迁改造主体：太平桥改造项目分四大功能（B、C、D、E区）以及中心绿地（A）区由香港瑞安集团牵头开发 瑞安集团占有新天地项目97的权益 上海复兴建设发展有限公司则占其余的3%其他三个功能区均由瑞安集团绝对主导牵头开发。 新天地改造历程商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口1997年 规划构想1998年 拿地1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工2001年 新天地北里开业（商业只租不售） 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年 住宅一期完工，销售率100 写字楼一期完工，销售率90以上2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖2002年进度新天地南里（商业、公寓）2003年进度住宅、写字楼一期太平桥改造秩序改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础 改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。 南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。 北里南里人工湖上海新天地改造效果成果成功实现了旧城改造城市功能的升级住区客户置换区域形象的提升整体房价的上涨旧貌换新颜3.01.0整体容积率高价值、上海的标志区域低价值、部分历史建筑价值商务人士、游客原居民客户优美、舒适、现代化破旧、拥挤、恶劣环境1700025000元/平800010000元/平周边房价商服、办公、居住等综合功能单一居住功能功能改造后改造前指标模式五：深圳田面村改造基本情况田面村位于中心公园西侧，深南大道北侧；改造前房屋主要为客家民居，原建筑面积4万多平米，原容积率在1以内，原居民200多户。改造前，该位置属于田面旧村，多为年久失修的破烂老屋，房屋间距小，采光差，没有管道煤气、没有排污系统。旧村原居民都搬至新村，旧村全部用于出租，居住人群复杂，治安状况差。改造后总平面图运作模式由香港汉国置业和运泰实业联合开发，拆迁谈判主要由运泰公司负责，投资、开发建设由汉国置业负责，开发利润双方按比例分成。具体的拆迁工作与赔偿后物业的分配由股份公司来执行，拆迁费用由开发商出资，安置补偿租金开发商补15元/平米?月，股份公司补3元/平米?月。就地安置，先建还建房田面花园安置原居民安置方式1:1以上拆赔比原容积率不到1，改造后提升至2.9容积率村民还建房4.5万m2，商品住宅近10万m2改造后总建面5.7公顷占地面积改造方案改造后的城市绿洲深圳田面村改造评价改造效果改造后开发建设为一个高档商品房住宅小区“城市绿洲花园”，村民还建房“田面花园”和一栋写字楼“田面城市大厦”开发商只与股份公司谈判并签定拆迁补偿安置协议，村民拆迁由股份公司负责，保证了社会稳定环境显著改善，片区形象提升在当时豪宅市场普遍吃紧的情况下，销售异常成功，均价达到9000借鉴意义将股份公司与开发商捆绑在一起形成利益共同体，有利于推进拆迁工作的进行，保证能在短期内拆完 。技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析本项目适用性判断本项目适用性判断各开发模式综合对比实现土地和物业的最大价值政府是否有较强监控能力政府指导，开发商、股份公司合作模式五政府主导开发模式一政府主导拆赔、开发商独立运作模式四政府指导，开发商自主开发模式模式三政府指导，股份公司自主开发模式二能保证改造开发后的整体品质降低拆赔难度，加快改造进程描述高低以上旧城（村）改造项目的五种开发模式各有利弊下面我们结合本项目的改造目标与现实条件进行开发模式的适用性分析本项目中的业主来自全国各地，没有一个靠“血缘”、“地缘”紧密联系在一起的村集体经济组织开发模式相对简化拆赔难度下降政府村民（业主）村股份公司开发商社会效益城市经济发展发展集体经济实力保障个体经济利益获取开发利润经济利益平衡在以上五种开发模式中凡是有股份公司参与的模式均不适用于本项目非市场化模式 政府主导开发 政府指导，股份公司自主开发 政府指导，开发商自主开发模式政府主导拆赔、开发商独立运作政府指导，开发商、股份公司合作12345市场化模式接下来我们通过设定适用性评价指标体系来判断剩下三种开发模式的适用性综合以上各种开发模式的适用条件我们总结出以下几点适用性评价指标参照各项指标对本项目的现状逐一进行分析现状建设规模与建设强度需投入的资金量拆赔难度对开发主体能力的要求政府能够提供的政策支持力度需要控制风险的能力改造目标本项目改造的主要目标是从根本上改善插花地区域的整体环境、消除安全隐患，提高居民生活质量基本目标提升目标以社会效益最大化为主要目标。改造的主要目标从根本上改善插花地区域的整体环境、消除安全隐患，提高居民生活质量。在完成社会目标的基础上优选经济效益最佳的改造方案。 本次研究成果要能够指导罗湖插花地法定图则的制定。改造策略和方案要具有前瞻性，改造完成后本地区能够可持续发展。使插花地迅速融入到深圳特区的都市文明中，形成与周边环境相协调的、城市有机整体的组成部分 。 完善区域功能，促进城市发展区域增值区域特色塑造本项目属于大规模的旧城改造项目， B片区现状建设强度大，A、C片区建设强度适中数据来源：由于各方数据出入较大，世联在综合国土局、城规院、建设局三家单位调查资料的基础上，辅以调研数据确定我们研究的基础数据。4.535039.16119.31312合计2.001.73913.9527.9420C4.302.053413.8859.68542B2.800.75 711.3331.72350A现状容积率边坡建筑面积（万m2）边坡建筑栋数（栋）占地面积（万m2）私房建筑面积（万m2）私房数量（栋）片区建设规模罗湖插花地现共有私宅1312栋，核心改造区占地0.39平方公里，建筑面积119.3万平方米，涉及近9万人口，属于大规模的旧城改造项目。建设强度B片区容积率在4以上，A、C片区容积率均在3以下私房楼层普遍在79层，10层以上占5%，最高为13层B片区建设强度大，超过岗厦旧村（容积率3.2）， A、C片区建设强度适中。ABC插花地私房层数根据第一阶段研究粗略测算，本项目改造所需投入的资金量巨大政府只负责拆迁谈判，A、B、C片区全部交由开发商开发建设设想一政府：拆迁谈判C片区的开发建设将C片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、B片区通过土地出让实行市场化运作。设想二政府：拆迁谈判B片区的开发建设将B片区打造成为纯粹的廉租区，统一集中解决A、B、C片区低收入群体的居住问题。A、C片区通过土地出让实行市场化运作。方案一（完全市场化方案）方案二（不完全市场化方案）A191,1263.130.603.8B324,6209.680.604.1 90,5181.740.602.7容积率投资额（万元）拆赔比C增加土地面积（万m2）片区60.6亿元A、C片区共获得土地收益19.7亿元B片区共需政府投资36.79亿元项目改造自身无法达到利益平衡，需政府另外投资17亿元A、B片区共获得土地收益35.19亿元C片区共需政府投资30.25亿元考虑到配套及管理成本的投入，基本上可达到收支平衡30.25亿元36.79亿元本项目中的业主有改造意愿，改造的拆赔难度相对于特区内的城中村较小近50%愿意改造：由于对房屋安全的担忧，大部分小业主愿意改造，不愿意改的主要是大业主。业主主要分三种情况：知道不合法但不说；被大业主骗；由于多数亲戚一起建并不害怕和担心知道房屋不合法对拆赔诉求不强：对拆迁赔偿强烈要求1:1的不多，但也表示能1:1最好对赔偿安置方式意见弹性较大，大部分对就地安置或现金补偿都可接受，有一小部分只接受就地安置物业价值持续下降使大部分小业主支持改造：抢建物业持续增加，环境变差，居住人口复杂，交通不便使用于自住的小业主居住越来越不舒适区域违法房屋价值不断下降，使得小业主对持有物业保值增值的预期破灭开发商对本项目改造的看法 政府让利、不介入拆赔访谈对象访谈要点运泰实业有限公司绿景地产万科地产中海地产金地地产星河地产荣超地产百仕达实业现状容积率在2.0以下好改造，3以上的基本上无法改，除非政府让利。容积率必须增加至少1倍以上才会平衡。改造成功的关键在于容积率的增加幅度 不愿意介入拆迁赔偿，拆迁一定要政府协助执行，费用由开发商承担一家开发商主导的开发模式比较好，可以调剂均衡地块价值认为插花地项目政府不让利就改不了。对待业主的拆迁和赔偿，政府的行政手段要强有力，建设周期要有保证。有了政府的强大后盾，开发商才有信心。要超过1520%的毛利才有吸引力项目拆迁量大，只有充分挖掘地块价值才能实现利润，对开发主体的综合能力要求高拆赔难度：本项目共涉及三个片区0.39平方公里的整体拆除重建拆除私房110万平米，还建65万平米被拆迁私房产权关系复杂拆赔标准的制定和拆迁谈判过程复杂对开发主体的能力要求：针对本项目的特点，规模大、所需资金投入量大、拆赔难度高等因素，本改造项目对开发主体的能力要求高政府对插花地改造的态度明确，决心很大，前期采取的一系列行动效果明显，但具体能够提供的政策支持尚不明确政府对插花地改造的思路“政府绝不通过改造赚钱，而且还要让利于民，这也是为历史失误必须承担的代价”政府对插花地改造的准备成立了专门的插花地改造领导小组成立了相应的组织机构配备了专门的人员筹备专项保障资金政府对插花地改造的政策支持城中村改造的地价优惠政策本项目对控制风险的能力要求高本项目可能发生的风险分析：1、法律风险：拆赔不符合法律法规，产生诉讼风险。2、市场风险：市场营销不当利润难以实现，无法实现经济平衡。3、社会风险：对开发主体控制不当，项目“烂尾”。4、行政风险：利益分配不公平，拆迁赔偿不恰当，引起业主上访。本项目易产生以上的各种风险本项目对于控制风险的能力要求极高本项目的现实条件总结现状建设规模与建设强度需投入的资金量拆赔难度对开发主体能力的要求政府能够提供的政策支持力度需要控制风险的能力改造目标以社会效益最大化为主要目标现状建设规模大，各片区建设强度不一需投入的资金量巨大业主有改造意愿，拆赔难度相对于特区内的城中村较小拆迁量大，只有充分挖掘地块价值才能实现利润，对开发主体的综合能力要求高态度明确，决心大，但能够提供的政策支持尚不明确对于控制风险的能力要求极高政府主导开发模式适用性判断以社会效益为主要目标以社会效益为主要目标改造目标拆迁量大，只有政府让利才能实现经济平衡政策扶持力度大政府能提供的政策支持力度需要控制风险的能力对开发主体能力的要求需投入的资金量现状建设规模与建设强度拆赔难度指标高较高拆迁量大，只有充分挖掘地块价值才能实现利润，对开发主体综合能力的要求高对开发能力要求不高资金需求巨大资金投入量较小建筑规模大，建设强度不一现状规模较小、建设强度不大较大大判断本项目政府主导由于政府可投入资金量有限，本项目不适合采用政府主导模式政府指导，开发商自主开发模式适用性判断以社会效益为主要目标社会效益、经济效益并重改造目标需要控制风险的能力政府能提供的政策支持力度对开发主体能力的要求需投入的资金量现状建设规模与建设强度拆赔难度指标高较高建筑规模大，建设强度不一现状建设强度不大拆迁量大，只有政府让利才能实现经济平衡政府能够提供较多政策扶持开发商不愿介入拆迁谈判开发商愿意介入拆迁谈判资金需求巨大资金投入量大较大拆赔难度小判断本项目政府指导，开发商自主开发采用此模式开发商极易陷入拆迁谈判的困境，提高改造的前期成本，导致项目的利润率严重下降，容易使项目产生“烂尾风险”或为了追求高额投资回报率而冒政策风险，因此不适合本项目政府主导拆赔、开发商独立运作模式适用性判断以社会效益为主要目标社会效益、经济效益并重改造目标需要控制风险的能力政府能提供的政策支持力度对开发主体能力的要求需投入的资金量现状建设规模与建设强度拆赔难度指标高较高建筑规模大，建设强度不一现状建设强度不大拆迁量大，只有政府让利才能实现经济平衡政府能够提供较多政策扶持开发商不愿介入拆迁谈判开发商不愿介入拆迁谈判资金需求巨大资金投入量大较大拆赔难度较大判断本项目政府主导拆赔、开发商独立运作此模式能够有效地控制市场风险、行政风险、拆赔风险，较适合本项目本项目开发模式建议政府主导拆赔、开发商独立运作根据政府与开发商的不同特点及优势，实施改造时的具体工作内容为：拆迁安置补偿开发实施开发商负责具体拆赔谈判规划设计、方案报批、招商资金和风险控制全程跟进、协调、监督在项目改造中所起的作用两方主体优势互补、共同作用使改造顺利实施政府分析主体技术路线可能的开发主体主要开发模式案例实现价值分析改造风险分析本项目适用性判断政府为控制风险的最佳主体政府拆赔谈判、拆迁安置合作风险政府业主上访行政风险政府项目烂尾社会风险开发商市场营销、利润实现市场风险无诉讼法律风险最佳控制主体发生条件风险种类风险分析四种主要风险需重点控制开发商不优先建还建房，业主无法按时回迁开发商中途撤资或后续资金不足补偿安置资金不到位，业主无法按时领取过渡费风险二风险三风险四风险一政府优惠政策无法落实、公共配套设施建设资金不到位、各项手续审批程序繁琐缓慢有针对性制定有效的控制措施 补偿安置资金监管本项目拆迁规模大，业主过渡周期长，安置过渡费用高，若业主在过渡期内不能按时领取补偿费，势必引起社会不稳定现象，影响项目推进。 商品房建设监管 引入律师拆迁改造项目应优先建设还建房，保证业主按时回迁，本项目还建房数量大，为避免开发商先建商品房，建设局在开发商办理商品房建设审批手续时应予把关。本项目实施过程中，涉及主体多，法律关系复杂，需签订较多协议，因此在改造过程中，引入有经验的律师参与，有利于保障项目实施的合法性和政府、开发商、业主各方权益的实现建立改造绿色通道项目拆迁规模大，谈判难度大，需投入工作量大，前期费用高，需办理手续多而繁杂，如按一般程序操作必将拖延改造进程，难出改造实际效果。开发商可实现利润最大化风险控制能力强品牌优势建设管理成本最低最大挖掘土地价值实现利润最大化分析开发商高于市场正常价值资金实力开发经验成本控制建设管理风险控制能力品牌效应可实现价值影响因素改造主体实现价值分析吸引开发商进入的驱动力分析使项目改造具备市场动力的前提是项目利润至少在常利区，经访谈可知开发商对旧改项目的预期净利润是10%利润率收入支出市场动力0暴利区无利区资金量20%10%E允许利润区不允许利润区政策限制常利区微利区收入支出市场动力盈亏平衡点项目利润实现必须是在政策允许下，即只能在允许利润区实现利润只有同时满足上述两个条件，城中村改造才具备市场驱动力各主体在改造中的责、权、利 政府开发商的选择补偿安置资金监管决定政府资助的形式还建房建设的监控制定整体规划设计落实政策支持和资金支持土地的取得拆迁的具体实施解决整个开发过程发生的问题和矛盾项目顺利实施公共利益的实现社会效益的实现区域形象的建立城市经济的发展责任权利利益政府应扮好“润滑剂+催化剂”的角色各主体在改造中的责、权、利 开发商责任权利利益土地使用权的获得项目的开发权享受项目优惠政策获得政府资金支持制定项目整体投资发展及运营计划执行合作协议条款促使政府实现更多社会目标最大化的实现土地价值获取合理开发利润公司品牌的提升获得开发经验政府和开发商在拆赔谈判中的具体分工拆迁政策和实施方案的宣传解释负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小组进驻三块插花地实施谈判谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题负责业主的联系、召集、组织保证拆迁稳定政府不参与具体谈判工作与业主签订补偿安置协议实施补偿开发商拆赔模式研究改造目标决定了拆赔模式研究的目标不同的目标会有不同的拆赔模式，在本项目改造中拆赔模式不可能同时满足全部目标，因此我们在研究中围绕一个核心目标，并尽可能的兼顾其他目标保证拆迁工作快速推进符合国家对拆迁的要求保证拆赔工作合法性惩戒违法行为解决历史遗留问题维护社会稳定警戒抢建行为考虑业主的合理利益核心目标兼顾目标实现拆赔目标必须遵循的大原则拆迁工作政策性强，涉及面广，在改造中必须依法行政，这是法制环境建设的需要，也是保障拆迁工作顺利进行的基础。 依据法律原则政府工作的要求实事求是原则现实条件的约束稳中创新原则实现目标的途径一方面拆赔必须维护现有法律，保持社会稳定，另一方面深圳插花地的改造尚无先例可借鉴，也不能在现有法规框架内完全妥善解决，因此稳中创新是本项目解决拆赔的必然途径。 对于插花地的改造应尊重客观实际，在不违背政策的前提下，使拆赔趋近于公平合理。 旧城改造工作涉及各方面的利益，我国对于保证被拆迁人的利益有严格的政策规定，为了实现核心目标保证拆迁工作的顺利实施，必须遵守拆赔的大原则研究拆赔的前提 基于开发模式不同的开发模式有不同的拆赔模式，我们所研究的拆赔策略是基于以上选择的开发模式不完全市场化模式政府主导拆赔、开发商运作模式研究拆赔的前提 各片区基础数据数据来源：由于各方数据出入较大，世联在综合国土局、城规院、建设局三家单位调查资料的基础上，辅以此次调研数据确定我们研究的基础数据。4.535039.16119.31312合计2.001.73913.9527.9420C4.302.053413.8859.68542B2.800.75 711.3331.72350A现状容积率边坡建筑面积（万m2）边坡建筑栋数（栋）占地面积（万m2）私房建筑面积（万m2）私房数量（栋）片区为了保证拆迁工作的顺利进行，拆赔一定要符合政策规定国家关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，要求严格依法行政，坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害人民群众利益的各种行为，维护城镇居民和农民的合法权益，正确引导群众支持依法进行的拆迁工作，保持社会稳定。如果我们的拆赔方案有诉讼失败风险，那么拆赔工作就将难以继续拆赔必须符合政策政府还没有针对插花地出台相应“办法”、“规定”，插花地改造缺少政策法规支持插花地改造是一新生事物，涉及户籍制度、土地利用制度、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题。解决“插花地”拆赔问题，无成功经验可借鉴且缺少政策法规支持，只能摸着石头过河解决思路：一、遵循国家现行拆迁法规二、参照城中村改造的相关政策可能形成的两种拆赔方案参照城中村改造的相关政策遵循国家现行拆迁法规方案一方案二近几年来，国家不断对城市拆迁加强管理和规范，强调依法拆迁和维护当事人的合法权益深圳经济特区房屋拆迁管理办法2002.9.242004.122004.62003.92001.11.1实施时间要严格限制采取强制性拆迁措施，防止矛盾激化关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行 城市房屋拆迁管理条例严格控制建设用地增量，努力盘活土地存量，强化节约利用土地，进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度 关于深化改革严格土地管理的决定杜绝城镇房屋拆迁中严重侵害城镇居民的合法权益，引发群众大量上访，影响社会稳定的现象关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知规范城市房屋拆迁行政裁决行为，维护拆迁当事人的合法权益 ，防止暴力拆迁城市房屋拆迁行政裁决工作规程国家尊重和保障人权；公民的合法私有财产不可侵犯；国家为公共利益的需要可以依照法律法规对土地进行征收或征用并给予补偿宪法（十届人大修正）主要内容或目的政策法规名称国家和深圳现行拆迁法规规定违法建筑不予赔偿深圳经济特区房屋拆迁管理办法 第二条：凡市、区国土管理部门因征用土地、收回土地或其他用地单位征用土地，涉及拆除土地上的房屋而引起的拆迁、补偿、安置事宜的，适用本办法。第二十五条：被拆除房屋属下列情况之一的，不予补偿： （一）违章建筑的房屋； （二）违法占地上的房屋； （三）违反土地使用合同，被市国土局收回土地使用权，被收回的土地上的房屋； （四）违反本办法第十三条第（一）项规定的改建、扩建和装修部分； （五）土地使用年期届满的房屋 第二条：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。 第二十二条：拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。第二十三条：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 第二十四条：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素， 以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 城市房屋拆迁管理条例 插花地私房产权特征主要特征违法建筑普遍，98%以上没有房产证私房面积超标现象突出：除C片区外，A、B片区私房以7-9层为主产权关系混乱并经历数次变更：有一户一栋、一户多栋、一栋多户业主来源复杂：全国各地及部分香港人建筑超红线问题严重说明：由于插花地地籍资料不完善，本次研究有关房屋产权的数据来自市场调研及访谈，用地和房屋产权情况有待进一步理清。拥有1栋以上物业的业主个数说明：B片区有10栋楼宇无法联系业主根据国家拆迁法规政府不应该为违法开发商、违法交易行为和腐败分子所犯违法行为“买单”插花地存在严重的土地无序开发、权钱交易等违法犯罪行为，涉及到相当一批不法开发商、土地非法炒卖者及有关审批部门责任人。非法倒卖、转让土地未按“两证一书”用地面积和建设规模建造房屋非法兴建房屋并予以出售，扰乱市场秩序非法经营房地产行为罗湖插花地历史上属于新屋吓、吓屋、布心、草铺等村的集体用地，用地性质主要为林地；1999年后，随着区位条件的改善，加上“插花地”管理相对薄弱，部分“地下开发商”未经合法手续占用山体及林地兴建了1300多栋私房。插花地违法私房的形成插花地存在的违法现象所有没有产权证的私房均视作违法建筑此次改造要与打击不法开发商结合起来，不法开发商须为此承担法律和经济的双重责任有产权证建筑按市场评估价赔偿违法建筑按成本价现金补偿插花地存在大量违法建筑，如果承认违法建筑的产权，则鼓励了违法行为；如果不赔偿，考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性，对该部分违法建筑难以强制拆除，令改造无从进行，因此：对于许多倾其所有上当受骗的小业主，可以通过法律程序，向开发商要求退房还钱，协商不成可到法院起诉开发商以维护自己的利益深圳市首批“空楼行动”搬迁居民起诉开发商的房地产买卖纠纷案在罗湖区法院开庭并作出一审判决。蔡培伟等5名被告被判退还业主们总计逾360万元的购房款及利息。目前罗湖区法院已经受理此类案件135宗，标的金额达到1279万余元。罗湖区法院专门为此类案件开设了“绿色通道”，为起诉非法开发商的中小业主提供办理立案手续的便利。目前此类案件在3天内即可实现从立案审查到移送合议庭，做好快审快结的准备。 业主向记者展示所谓合法的“住宅用地批准证” 罗湖“空楼行动”开展以后，因兴建违法建筑用于出售的罗崇梅被依法逮捕。罗湖区法院以非法经营罪判处罗某有期徒刑两年六个月，并处罚金100万元。这是自2004年9月“空楼行动”以来，第一宗因非法取得土地并建房销售而判刑的案件相关案例：拆赔方案一：遵循国家现行拆迁法规说明：由于插花地地籍资料不完善，本次研究有关房屋产权的数据来自市场调研及访谈，用地和房屋产权情况有待进一步理清根据市场调研假定合法房屋占2拆除私房1069栋，拆除建面共108.68万M2其中合法房屋占2，共计2.17万M2，按市场评估价赔偿其中违法房屋占98，共计106.51万M2 ，按成本价补偿根据初步评估插花地私房市场价约为：2700元/平米根据市场调研插花地私房建造成本约为：1000元/平米合法房屋：2.17万平米违法房屋：106.51万平米赔偿标准2700元/平米补偿标准1000元/平米赔偿金额0.59亿元补偿金额10.65亿元拆赔成本约：11.24亿元拆迁后的、片区可以按照净地出让方案一评价拆赔难以实施，改造不能顺利推进法律风险诉讼行政风险业主上访风险不利于社会稳定赔偿缺少政策依据业主难以接受减少了赔偿强度惩戒违法行为技术可行项目成本降低，容易实现经济平衡方案一：违法建筑按成本价现金补偿弊利方案可能形成的两种拆赔方案参照城中村改造的相关政策遵循国家现行拆迁法规方案一方案二深圳市为加快城市化进程和解决城中村问